Основы ипотечного кредитования (Косарева Н.Б.)

ВВЕДЕНИЕ
ЧАСТЬ I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
Глава 1. Основные элементы и этапы процесса ипотечного жилищного кредитования
1.1. Особенности ипотечных жилищных кредитов
1.2. Основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов
Первоначальный взнос
Погашение кредита
Платежеспособность заемщика
Обеспечение кредита
1.3. Основные виды жилищных кредитов
1.4. Способы предоставления кредитов
1.5. Способы погашения жилищных кредитов
1.6. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
1.7. Организация процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке
1.8. Основные источники средств для долгосрочных кредитов
1.9. Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов
1.10. Основные проблемы системы жилищного финансирования и подходы к их решению
1.11. Роль ипотечного кредитования в развитии системы жилищного финансирования и обеспечении жильем граждан
1.12. Роль государства в развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Глава 2. Развитие системы жилищного финансирования в России
2.1. Особенности системы жилищного финансирования в России до 1994 г.
2.2. Основные изменения в области жилищного финансирования в 1994?2002 гг.
2.3. Формирование рынка доступного жилья в России
2.4. Банки на рынке жилищного ипотечного кредитования и проблемы рефинансирования долгосрочных кредитов
2.5. Подходы к созданию системы рефинансирования ипотечных кредитов
2.6. Формы привлечения денежных средств в жилищное строительство застройщиками
2.7. Основные характеристики региональных программ
ЧАСТЬ II. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Глава 3. Законодательная база ипотечного кредитования
3.1. История ипотеки
3.2. Правовые принципы ипотеки
3.4. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Договор об ипотеке
Регистрация ипотеки
Обеспечение сохранности предмета ипотеки
Переход прав
Обращение взыскания и реализация заложенного имущества
Особенности ипотеки земельных участков
Особенности ипотеки жилья
Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства
Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья
Глава 4. Ипотека земельных участков
4.1. Основные определения
4.2. Земля как объект ипотеки
Понятие земельного участка и его основные характеристики
4.3. История залога земли в России
Какие земельные участки могут быть заложены
Ограничения на залог земельных участков
Особенности залога земли, на которой находятся здания
Обращение взыскания на земельные участки
4.5. Особенности ипотеки права земельной аренды
ЧАСТЬ III. РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ, ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
Глава 5. Анализ и оценка рисков ипотечного жилищного кредитования
5.1. Кредитный риск
5.2. Риск процентных ставок
5.3. Риск досрочного погашения
5.4. Ликвидность и платежеспособность банка
Глава 6. Основы ценообразования при ипотечном жилищном кредитовании
6.1. Факторы, определяющие цену ипотечного кредита
6.2. Структура цены ипотечного жилищного кредита
6.3. Учет и оценка рисков при определении процентной ставки при ипотечном кредитовании
6.4. Комплексный учет ценообразующих факторов
ЧАСТЬ IV. ИНСТРУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Глава 7. Традиционные инструменты ипотечного кредитования
7.1. Роль инструментов ипотечного кредитования
7.2. Стандартный ипотечный кредит
7.3. Ипотечные жилищные кредиты с переменными выплатами
Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора
Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей
Глава 8. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования
8.1. Основные причины разработки и внедрения альтернативных инструментов ипотечного кредитования
8.2. Основные характеристики альтернативных инструментов кредитования
Ипотечный кредит с учетом уровня цен (рrice level adjustable mortgage, PLAM)
Кредит с двойной индексацией (dual index mortgage, DIM)
Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа ? ИРОП (differed adjustable interest rate, DAIR)
8.3. Возможности использования различных кредитных инструментов
ЧАСТЬ V. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ
Глава 9. Предварительная квалификация заемщика и оформление заявления на ипотечный кредит
9.1. Предварительная квалификация заемщика ? первый этап в процессе предоставления ипотечного кредита
9.2. Задачи предварительной квалификации клиента
9.3. Основные требования банка к отбору клиентов
9.4. Информация, предоставляемая клиенту на этапе предварительной квалификации
9.5. Сбор и подтверждение полученной информации о клиенте
9.6. Заявление о предоставлении ипотечного жилищного кредита
Глава 10. Оценка вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга)
10.1. Процедура андеррайтинга — ключевой этап предоставления жилищного кредита
10.2. Методика проведения андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов
Основные подходы к анализу способности заемщика погасить кредит
Стабильность занятости
Проверка источников дохода заемщика
Проверка доходов заемщика, имеющего собственное дело
Анализ расходов заемщика
Анализ денежных и иных материальных активов заемщика
«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита
Анализ кредитной истории заемщика
Проверка, формирование и анализ кредитной истории заемщика
Анализ выполнения заемщиком имеющихся долговых обязательств
Анализ осуществления заемщиком обязательных платежей по жилью
Аренда (наем) жилья в частном секторе
Оценка достаточности обеспечения — предмета залога
Правоустанавливающие документы
Состояние предмета залога
Требования к оценке имущества
Анализ «факторов риска» и «компенсирующих» факторов по кредиту и принятие решения по результатам андеррайтинга
10.3. Методика и примеры расчета максимально доступной суммы кредита
Определение максимального размера ежемесячного платежа по кредиту
Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика исходя из стоимости предмета залога
10.4. Выводы эксперта по андеррайтингу
10.5. Отчет об андеррайтинге
Глава 11. Характеристика процесса предоставления кредита
11.1. Основные определения
11.2. Заключение ипотечной кредитной сделки
11.3. Кредитный договор
11.4. Договор купли-продажи жилья
11.6. Договор об ипотеке
11.7. Последовательность действий при оформлении кредитной сделки
Глава 12. Процесс обслуживания ипотечных кредитов в банке
12.1. Общие вопросы
12.2. Функции подразделения по обслуживанию ипотечных кредитов
12.3. Сбор платежей при обслуживании ипотечных кредитов
12.4. Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору
Работа с проблемными кредитами
Обращение взыскания на заложенную квартиру
12.5. Досрочное полное или частичное исполнение обязательств по инициативе заемщика
12.6. Требования к обслуживанию кредитов с переменной ставкой процента и индексируемых кредитов
12.7. Контроль за поддержанием страхового обеспечения кредита
12.8. Контроль за состоянием заложенного жилья
12.9. Сбор и обновление информации, связанной с обслуживаемым кредитом
12.10. Закрытие кредитного договора
12.11. Ведение и хранение кредитного дела
ЧАСТЬ VI. ПРОБЛЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ
Глава 13. Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
13.1. Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами
13.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки
Модель универсальных коммерческих банков
Модель целевых жилищных контрактных сбережений
Модель специализированных ипотечных банков
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов
13.3. Использование различных моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов
13.4. Сравнительный анализ «европейской» и «американской» моделей финансирования долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
13.5. Перспективы использования различных моделей привлечения средств для ипотечного кредитования в России
Глава 14. Ипотечные ценные бумаги как инструмент финансирования долгосрочных ипотечных кредитов (на примере США и Германии)
14.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг
14.2. Немецкие ипотечные облигации
Принцип специализации
Принцип обеспечения ипотечных облигаций
Принцип конгруэнтности
14.3. Американские ипотечные ценные бумаги
Сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS). Секьюритизация
Производные ценные бумаги
Ипотечные облигации в США
14.4. Деятельность институтов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в США
Программы «Джинни Мэй» (Ginnie Mae)
Программы «Фэнни Мэй» (Fannie Mae)
Программа «Фредди Мак» (Freddie Mac)
Сквозные ипотечные ценные бумаги других эмитентов
14.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
Глава 15. Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России
15.1. Закладная – неэмиссионная ипотечная ценная бумага
Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов
Проблемы обслуживания долгосрочного ипотечного жилищного кредита в процессе обращения закладной
Восстановление прав по утерянной закладной
Возможности использования закладной в качестве инструмента рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов
15.2. Российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах
Требования к ипотечному покрытию
Совершенствование законодательства по ипотечным ценным бумагам
Глава 16. Жилищные сберегательные программы
16.1. Жилищные сбережения и цели их формирования
16.2. Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе
16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс
Сроки контрактов
Сумма контракта
Процентные ставки
Время ожидания кредита
«Промежуточный» кредит
Оценочный показатель
Государственные субсидии
16.4. Жилищные сберегательные программы во Франции
16.5. Опыт стран Восточной Европы в области жилищных сбережений
16.6. Финансовые риски программ жилищных сбережений
Риск ликвидности
Риск процентной ставки
Кредитный риск
16.7. Проблемы развития системы жилищных сбережений в России
ЧАСТЬ VII. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Глава 17. Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования
17.1. Характеристика европейских жилищных финансовых систем
Депозитная система
Ипотечные облигации
Сквозные ипотечные ценные бумаги
Жилищные контрактные сбережения
17.2. Характеристика современного европейского рынка ипотечных кредитов
Основные характеристики типичных ипотечных кредитов
17.3. Характеристика систем ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Западной Европы
Дания
Великобритания
Германия
Франция
Глава 18. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ
18.1. Ипотека в Польше
18.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике
18.3. Ипотека в Словакии
18.4. Система ипотечного жилищного кредитования в Литве
18.5. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан
18.6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Украине
Глава 19. Подходы к ипотечному кредитованию граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран
19.1. Проблемы жилищного финансирования семей с невысоким уровнем доходов
19.2. Жилищное финансирование семей с невысокими доходами в США
Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act)
Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act)
Изменение стандартов андеррайтинга
Программа Федеральной жилищной администрации
Целевые доступные кредиты
Доступные кредитные продукты, предлагаемые кредиторами в рамках своих программ
Программы помощи при формировании первоначального взноса
Новые институты местного развития
Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями
19.3. Опыт Скандинавских стран
19.4. Опыт Чили
19.5. Мексика
19.6. Опыт Индии
19.7. Опыт Южной Африки
ЧАСТЬ VIII. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Глава 20. Основные подходы к оценке недвижимости при ипотечном кредитовании
20.1. Общие вопросы
20.2. Основные методы оценки недвижимости
20.3. Процедура проведения оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании
20.4. Общие требования к деятельности оценочных фирм
20.5. Критерии отбора оценщиков
20.6. Некоторые вопросы, связанные с проведением оценки земельных участков
20.7. Особенности определения залоговой стоимости в Германии
Глава 21. Система страхования при ипотечном кредитовании (недвижимости, жизни, титула)
21.1. Виды обязательного страхования при ипотечном кредитовании
Личное страхование заемщика
Имущественное страхование
21.2. Требования к страховой программе
21.3. Отбор страховых компаний для участия в ипотечной программе
Общие требования к процедуре отбора страховых компаний для участия в ипотечной программе
Требования к страховым компаниям при их отборе для участия в ипотечной программе
Документы, анализируемые при оценке страховой компании
Анализ финансового состояния страховой компании
Глава 22. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование)
22.1. К истории вопроса
22.2. Особенности страхования ипотечных кредитных рисков в зарубежных странах
Основные принципы ипотечного страхования
Особенности заключения договоров страхования ипотечных кредитных рисков
22.3. Затраты на страхование ипотечных кредитов и определение цены страхового полиса
22.4. Программа страхования Федеральной жилищной администрации (США)
Требования к сертифицированному кредитору
Мониторинг и лишение сертификации
Страхование
Страховой взнос
Порядок обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора
22.5. Перспективы развития системы страхования ипотечных рисков в России
Проблемы разработки системы страхования
Формирование нормативных правовых основ системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании в России
Глава 23. Кредитные бюро в системе ипотечного жилищного кредитования
23.1. Роль кредитных бюро в системе ипотечного жилищного кредитования
23.2. Кредитные бюро в США
23.3. Опыт создания кредитных бюро в Польше
23.4. Возможности создания системы кредитных бюро в России
ЧАСТЬ IX. КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Глава 24. Особенности предоставления кредитов для жилищного строительства
24.1. Кредитование строительства как особый вид кредитной деятельности
24.2. Общая характеристика кредитования жилищного строительства
Специфика строительных кредитов
Основные участники проектов кредитования жилищного строительства и их роль
24.3. Основные этапы кредитования жилищного строительства
Подготовительный этап, стратегические маркетинговые исследования
Прием и обработка заявлений на строительный кредит
Анализ рынка жилья
Оценка потенциального заемщика
Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту
Специфика управления кредитами на жилищное строительство
24.4. Общий обзор управления рисками кредитования жилищного строительства
Основные виды рисков при кредитовании жилищного строительства и способы управления ими
24.5. Особенности кредитования индивидуального жилищного строительства
Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России
25.1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве
Участники и организаторы проектов долевого строительства
Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья
25.2. Кредитование жилищного строительства
Незаинтересованность застройщиков в кредитах
Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья
Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти
Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок
изкая ликвидность объектов незавершенного строительства
Недостаточный уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков
25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Законодательные и нормативные правовые акты
Рекомендуемая основная литература
Дополнительная литература
Список основных законодательных актов, регулирующих ипотеку