16.2. Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе

Жилищные (строительные) контрактные сбережения являются одним из наиболее характерных элементов так называемой «европейской модели ипотечного кредитования». В наибольшей степени они получили распространение в Германии, Австрии, Франции, а в последнее десятилетие — в Чехии, Венгрии и Словакии.

История жилищных, или строительных, сберегательных касс берет свое начало со времени создания первых строительных обществ (Building Societies) в Англии и стройсберкасс (Bausparkasse) в Германии в конце XVIII — начале XIX века.

После Первой мировой войны в Германии эти институты получили дополнительный стимул к развитию — как попытка решить сложные жилищные проблемы. В начале 1950-х гг. система строительных сберегательных накоплений была возрождена в Германии и Австрии как один из механизмов привлечения финансовых средств граждан в жилищный сектор, и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Во Франции также стала развиваться система целевых жилищных сбережений населения (с 1965 г.), которая получила активную поддержку со стороны государства в форме различных программ, помогающих гражданам со средними и низкими доходами накапливать необходимые для приобретения жилья денежные средства и получать льготные кредиты.

В самом общем виде заключаемые жилищные сберегательные контракты содержат обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте период и обязательство кредитной организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку или реконструкцию жилья. Сумма, получаемая гражданином на основании контракта, состоит из двух основных частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии, в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого также устанавливаются в данном контракте.

В рамках строительно-сберегательных касс между гражданином и финансовым институтом заключается договор, согласно которому устанавливаются условия предоставления в будущем кредита — в зависимости от успешного выполнения сберегательной части контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму или вносить ежегодно определенную минимальную сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Как правило, жилищный сберегательный контракт предполагает накопление суммы в размере 40–60% от суммы кредита в течение определенного срока, преимущественно от 1,5 до 7 лет. Выполнение условий контракта по накоплению необходимой суммы в течение определенного периода дает гражданину право на получение целевого кредита на покупку жилья по более низким процентным ставкам, чем в других кредитных организациях.

За последние 20 лет жилищные контрактные сбережения были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных накопительных систем используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе экономических реформ проявили интерес к системе жилищных контрактных сбережений и в той или иной степени используют их либо планируют это сделать. К числу таких стран относятся, например, Чешская Республика, Словакия, Венгрия, Хорватия, Румыния.

В странах с переходной экономикой жилищные контрактные сбережения могут помочь решить следующие проблемы:

• привлечь долгосрочные кредитные средства для ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных и практически не зависящим от изменений на финансовом рынке;

• помочь гражданам с невысокими доходами накопить собственные средства и получить кредиты по относительно низким ставкам для приобретения жилья;

• восполнить недостаток кредитной информации о заемщиках, которая позволяет оценить кредитный риск и управлять им при предоставлении долгосрочных кредитов.

Существуют две главные модели системы жилищных контрактных сбережений: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем — EL) и германская (Bausparkasse, в дальнейшем — Баушпаркассе). Они имеют довольно существенные различия в организации системы накоплений, условий и роли в них государства . В общем виде немецкая система определяется как «закрытая», а французская — как «открытая».

Основу «закрытой» системы образуют целевые жилищные депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами. Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам стройсберкасс, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от финансового рынка. Первоначально предполагалось, что накопления стройсберкасс должны обеспечивать всю потребность в финансовых средствах со стороны покупателей жилья. Однако, в силу объективных причин (в особенности из-за инфляции), сделать это не удалось, и определенная часть стоимости приобретаемого жилья стала финансироваться за счет обычного ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или универсальным банком, — первого ипотечного кредита. Первые ипотечные кредиты предоставлялись ипотечными банками, самостоятельно формирующими кредитные ресурсы на рынках капитала с помощью ипотечных облигаций.

Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально она была закрытой, или замкнутой, системой, однако в 1970-х гг. постепенно модернизировалась в открытую систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в систему жилищных сбережений без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения ипотечных кредитов. Главная цель французской системы жилищных сбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций — как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

В истории развития французских систем жилищных сбережений было три периода, в рамках которых вводились различные механизмы сбережений, сосуществующие и сегодня.

1. 1952–1965 гг. Это был период эксперимента с частными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора. Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом сегменте специализированных жилищных кредиторов.

2. С 1965 г. до настоящего времени. Создается система жилищных сбережений, оформляемая так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт (продолжительность накопительного периода минимум 18 месяцев, низкие депозитные и кредитные ставки). Однако этот инструмент не был достаточно успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, которые должны предоставляться семьям, выполнившим условия накопительных программ.

3. С 1970 г. до настоящего времени. Развивается новый тип контракта — PEL-контракт (плановые сбережения), который характеризуется более длительным накопительным периодом, более высокими начисляемыми процентными ставками по сбережениям. Проценты по этим вкладам конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Так, в 1970 г. процент по депозиту составил 8% (инфляция в этот период была на уровне 6%) и состоял из двух частей: основной депозитной ставки, начисляемой депозитным банком, — 4% и процентной премии, предоставляемой правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа на уровне 1,7%).

Рациональное использование французскими финансовыми органами процентных премий продемонстрировало большую эффективность. В дальнейшем процентная премия стала составлять 2/7 начисляемого процента. Кроме того, увеличилось количество следующих за фазой сбережения лет, в течение которых вкладчик имеет право на получение кредита, ? это стимулирует его оставлять свои средства в системе и тем самым обеспечивать фондами другие кредиты.

Таким образом, французская и германская модели жилищных сбережений существенно различаются по своим специфическим характеристикам. Причем с точки зрения финансового управления главные различия заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (т.е. соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита

< Назад   Вперед >
Содержание