20.6. Некоторые вопросы, связанные с проведением оценки земельных участков

К земле как предмету залога предъявляются три обычных требования:

1) имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, т.е. кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и рыночной стоимостью;

2) необходимо, чтобы оценка залога была больше, чем обязательство, т.е. такой, чтобы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме;

3) заложенное имущество должно приносить доход, который может служить источником выполнения обязательств.

Описание участка должно давать полное и однозначное представление об объекте оценки и включать следующие разделы:

• правовой режим объекта;

• местоположение;

• физические характеристики объекта;

• экономическая характеристика объекта, текущее использование.

Проверка чистоты титула и анализ правовых рисков являются важным компонентом экспертизы земельного участка в целях кредитования. Для проведения такого исследования целесообразно привлечь квалифицированных юристов.

Наиболее распространенной в мировой практике базой оценки является рыночная стоимость. Согласно международным стандартам оценки, «рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения» .

Стоимость земельного участка является денежным выражением его полезности и зависит от потенциала использования участка. Теоретически конкуренция продавцов и покупателей на рынке земли приводит к максимальной рыночной стоимости участка, достигаемой при его наиболее эффективном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, физически возможное, юридически законное, финансово осуществимое использование, в результате которого стоимость имущества максимальна.

Для оценки земельных участков используются показатели рыночной стоимости и кадастровой стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанный закон под рыночной стоимостью понимает «наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Для целей налогообложения используется кадастровая стоимость земельных участков, для установления которой проводится государственная кадастровая оценка земель. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

При этом необходимо иметь в виду, что если кадастровая стоимость земли не определена, то применяется показатель, именуемый «нормативная цена земли». Он был введен ст. 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Оценка земельного участка отнесена к существенным условиям договора об ипотеке. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Кредитование под залог участка с уже существующим или строящимся зданием создает определенную уверенность в продуктивном использовании земельного участка. В 2004 г. было законодательно установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. До внесения такой нормы в часть 1 ст. 64 Закона об ипотеке подход был прямо противоположным – право залога на такие здания, сооружения не распространялось. Кроме того, согласно новой редакции ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отныне являются полноценными объектами недвижимого имущества.

Отдельного рассмотрения требует вопрос оценки стоимости права на заключение договора аренды земельного участка. Право на заключение договора аренды может оцениваться в случае, например, приобретения его на конкурсной основе.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — это сумма денег, которую согласится выплатить потенциальный арендатор за право на заключение конкретного договора аренды. Интерес арендатора к приобретению права аренды земельного участка проявляется в случае существования выгоды от данной сделки. Очевидно, что основное значение при этом имеют условия договора аренды, и в частности величина договорной арендной платы. С ее ростом выгода от аренды уменьшается. Если договор аренды заключается исключительно под действием факторов спроса и предложения на открытом рынке, за право его заключения дополнительно никто платить не станет. Иными словами, рыночная стоимость права аренды по рыночной ставке арендной платы равна нулю.

Ипотечное кредитование под залог незастроенных участков земли приводит к необходимости решить ряд проблем, связанных с оценкой стоимости таких участков в зависимости от режима их использования.

Многие незастроенные участки земли еще не имеют готовой инженерной инфраструктуры. Именно оценка возможности и стоимости подведения инфраструктуры к таким участкам является одним из основных элементов андеррайтинга при кредитовании под залог незастроенных участков земли. (Любые изменения в уже существующих градостроительных планах в отношении предлагаемой инфраструктуры — например, дорога или другие объекты общественного назначения — также могут существенно повлиять на стоимость участка.)

В связи с этим следует с особой осторожностью проводить оценку незастроенных участков земли, передаваемых в залог, и, более того, именно здесь следует применять консервативный подход. Особенно оправданно это в отечественной практике, где применяются специальные разрешения для использования земельных участков и законодательство по использованию земельных участков находится в процессе становления. В случае использования незастроенного земельного участка в качестве залога при его оценке должна применяться стоимость его использования на настоящий момент, а не будущая стоимость, рассчитываемая на основе прогнозов, тем более в ситуации, когда разрешения на строительство еще не выданы.

< Назад   Вперед >
Содержание