20.7. Особенности определения залоговой стоимости в Германии

Действующее в Германии законодательство детально регулирует деятельность ипотечных банков, обеспечивая тем самым надежность системы ипотечного кредитования и ликвидность ипотечных облигаций. Устанавливая основные требования к кредитному продукту, нормативные документы в том числе определяют подход к оценке стоимости залога по ипотечному кредиту.

Оценочная стоимость залога по кредиту называется залоговой стоимостью.

Залоговая стоимость должна обеспечивать кредитору (или инвестору) возврат средств кредита и процентов за его использование при невозможности заемщика возвратить кредит, а также при необходимости продажи предмета залога или обращения взыскания на него. Решающая роль при этом принадлежит правильной оценке предмета залога с точки зрения как изменения стоимости залога во времени, так и рыночной ликвидности предмета залога.

Для защиты интересов инвесторов, приобретающих ипотечные облигации, необходимы дополнительные гарантии надежности кредитов, обеспечивающих эти облигации. Надежность ипотечных облигаций обеспечивается также залогом недвижимости, лежащим в основе ипотечных кредитов. Таким образом, от правильности оценки залога зависит обеспеченность кредита и привлекательность ипотечных облигаций.

При оценке залога банки в Германии не ориентируются только на текущую рыночную стоимость недвижимости, считая, что она отражает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в зависимости от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. Принятый в Германии подход основан на положении, что текущая рыночная стоимость не учитывает возможные изменения стоимости залога в будущем. В результате может сложиться ситуация, при которой стоимость залога изменится таким образом, что не будет покрывать задолженности по кредиту и кредит станет необеспеченным.

В соответствии с законодательством Германии при оценке залоговой стоимости банк должен следовать принципу осторожности в оценке имущества, особенно если при этом выпускаются ипотечные облигации (Pfandbrief). Должен учитываться риск снижения стоимости недвижимости, чтобы исключить возможность неполного обеспечения кредита и, соответственно, ипотечных ценных бумаг. Поэтому в Германии используется оценка залоговой стоимости, которая требует экспертно-эмпирического подхода.

Залоговая стоимость является суждением банка относительно стоимости отдаваемого в залог объекта недвижимого имущества, служащего обеспечением кредитного требования в будущем. Это относительная величина, призванная отражать так называемую кредитную стоимость недвижимости. Этим залоговая стоимость отличается от рыночной, которая должна в наибольшей степени соответствовать текущей ситуации на рынке недвижимости, объективно определять цену недвижимости для конкретной сделки купли-продажи.

В соответствии с германским законодательством в основе определения залоговой стоимости лежит некое понижение рыночной стоимости, осуществляемое в соответствии со специальными методическими принципами. Предполагается, что при установлении залоговой стоимости во внимание прежде всего принимаются те предполагаемые изменения, которые могут привести к снижению стоимости недвижимости, в частности изменения макроэкономических показателей, условий развития местных рынков недвижимости. Положительные факторы рассматриваются только при их явно выраженном долговременном характере.

Для оценки залоговой стоимости используются результаты статистических наблюдений за конъюнктурой рынка недвижимости на протяжении продолжительного периода. Так, если цены на рынке недвижимости подвержены существенным колебаниям, то величина залоговой стоимости должна быть значительно ниже рыночной стоимости.

В Германии в соответствии с Законом об ипотечных банках каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта. Данный порядок должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора.

При оценке стоимости ипотечный банк должен использовать письменное заключение — экспертную оценку стоимости объекта залога, представленную независимым, официально назначенным экспертом.

При определении стоимости имущества, передаваемого в залог, оцениваются следующие основные параметры:

• стоимость земли;

• стоимость возведенных на земельном участке объектов (стоимость строительства);

• капитализируемая стоимость потенциальных (будущих) накопленных доходов.

Основу определения стоимости земли составляет сравнение стоимости 1 кв. м земли — объекта залога и похожих по положению, особенностям и возможностям дальнейшей застройки других земельных участков. В Германии экспертные комиссии при органах местного самоуправления фиксируют данные о ценах на проданные земельные участки. Эти сведения используются при проведении сравнительных оценок.

При оценке стоимости уже существующего или вновь возведенного объекта банки в основном используют два метода: метод индексации и метод понижения стоимости.

Метод индексации применяется для старых строений, срок жизни которых превышает 10 лет. При этом производится перерасчет стоимости в зависимости от изменения строительных издержек. Применяется индекс строительных издержек, т.е. надбавка к стоимости, учитывающая повышение цен, — надбавка на удорожание.

Метод понижения стоимости используется при оценке объектов нового строительства. При данном методе реальные затраты на строительство здания корректируются с учетом процента за риск. Этот процент вычитается из реальных затрат. Скидка за риск составляет, как правило, от 10 до 35%.

Суммирование стоимости земли и стоимости возведенного здания дает реальную стоимость объекта залога.

Если объект залога приносит доход (арендная плата за вычетом расходов на содержание здания и т.п.), т.е. является доходной недвижимостью, то оценивается капитализированная ежегодная чистая доходность объекта.

С учетом конкретной ситуации банк решает, что для него является наиболее важным при определении стоимости недвижимости: реальная стоимость или сумма капитализированной прибыли. Решение принимается в зависимости от характера использования объекта залога.

Если недвижимость полностью или преимущественно сдается внаем или в аренду, то ее стоимость составляет в первую очередь постоянно получаемый доход. Тогда в основе оценки, принимаемой банком, должна быть сумма капитализированной прибыли. Если жилье используется для проживания заемщика, то при его оценке во внимание принимается реальная стоимость объекта залога. Такой подход позволяет дифференцированно подойти к решению проблемы оценки предмета залога, в зависимости от его целевого использования, а также способствует более обоснованному определению суммы предоставляемого кредита

< Назад   Вперед >
Содержание