Основные участники проектов кредитования жилищного строительства и их роль

На любом рынке строительных кредитов взаимодействуют две основные группы лиц — кредиторы, интерес которых заключается в надежном и прибыльном размещении средств, естественно, на возвратной и платной основе, и их клиенты ? заемщики, ищущие способ использовать кредиты для пополнения собственных средств, которых обычно не хватает для реализации крупных строительных проектов. Кредитные средства привлекаются также для увеличения нормы прибыли путем использования особых методов финансового управления активами, прежде всего путем оптимизации используемых в проекте собственных и привлеченных денежных средств.

Кредиторы на рынке строительных проектов, как правило, представлены коммерческими банками. В мире практически отсутствуют банки, занимающиеся исключительно данным видом кредитования (в отличие от ипотечного жилищного кредитования граждан). Это объясняется очень высокими рисками, связанными с кредитованием строительных проектов, и стремлением кредиторов уравновесить свои высокорискованные активы более надежными, хотя и менее доходными вложениями.

Как часто говорят сами банкиры, кредитование строительства — это в большей степени искусство, нежели наука. И, естественно, овладение этим искусством требует значительных затрат, которые было бы неразумно не использовать в дальнейшем. Поэтому кредитованием строительства редко занимаются случайные банки, не имеющие среди своих сотрудников соответствующих профильных специалистов.

Заемщиками по строительным кредитам, в отличие от ипотечных жилищных кредитов, обычно являются не граждане, а юридические лица — девелоперские, строительные и другие компании-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими. Как правило, цепочка взаимоотношений строится таким образом, что кредит выдается компании-застройщику, которая организует процесс строительства в целом, при необходимости привлекает подрядные строительные организации, а затем реализует готовое жилье путем его продажи или сдачи в аренду. После этого строительный кредит погашается. Часто источником его погашения становятся долгосрочные ипотечные кредиты, выданные гражданам ? покупателям нового жилья, но это уже совсем другие кредиты, не имеющие никакого отношения к строительным.

Иногда строительный и долгосрочный ипотечный жилищный кредиты могут быть связаны намного теснее, вплоть до объединения в один кредит. Такая практика может использоваться, когда целью запрашиваемого кредита является строительство так называемого односемейного индивидуального дома, или коттеджа, а заемщиком выступает гражданин или несколько граждан — созаемщиков, строящих жилье для себя. В этом случае кредит на строительство и кредит на приобретение жилья объединяются в один, и погашение его происходит в существенно более длительные сроки (10?15 и более лет, аналогично срокам по ипотечным жилищным кредитам). Поскольку риски такого вида кредитования высоки (хотя и не столь высоки, как при кредитовании строительства многоквартирных жилых зданий), процентные ставки по ним на период строительства также превышают обычный уровень для стандартных ипотечных кредитов на приобретение жилья.

Ключевым моментом является разделение функций подготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, что исключительно важно для минимизации банковских рисков. С этой точки зрения целесообразно следующее функциональное разделение обязанностей различных банковских служб:

по предоставлению кредитов:

• маркетинг,

• рассмотрение заявок на кредитование,

• андеррайтинг,

• проверка обеспечения гарантий и поручительств,

• ведение и хранение документации,

• юридическая проверка,

• оформление и выдача кредита,

по управлению кредитами:

• контроль документации,

• инспектирование и проверки на местах,

• выдача кредитных средств,

• бухгалтерский учет,

• взимание платежей в счет погашения,

• налоги и страхование,

• обращение взысканий,

• отчеты по управлению.



Целесообразность подобного разделения объясняется в основном психологическими мотивами. Действительно, мониторинг и выявление возможных проблем с кредитом на стадии управления, т.е. после его фактической выдачи, значительно более эффективно будут осуществляться лицами, которые не имели отношения к подготовке кредитного дела и анализу всех составляющих проекта на предварительном этапе. В противном случае сотрудники, недобросовестно выполнившие свои обязанности на стадии подготовки кредита, в дальнейшем скорее всего будут заинтересованы в том, чтобы скрыть факт наличия проблем, и приложат максимум усилий для решения возникшей проблемы собственными силами (если она стала результатом их собственной ошибки). Практика же показывает, что многих серьезных осложнений можно избежать, если информация об их возможном возникновении будет своевременно доведена до соответствующего уровня руководства

< Назад   Вперед >
Содержание