изкая ликвидность объектов незавершенного строительства

В зарубежной практике финансирования жилищного строительства вновь возводимые объекты вместе с земельными участками (единый объект недвижимости) являются основным обеспечением для кредита на строительство. В России же, в условиях разорванности прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также в связи с трудностями с залогом земли, наряду с сохранением де-юре возможности оформления объекта строительства в качестве залога, де-факто реализация этой возможности сопряжена со значительными сложностями, что делает подобную практику практически невостребованной.

Для того чтобы застройщик мог заложить объект строительства, ему необходимо:

1) обеспечить объект техническим описанием и паспортами для последующей регистрации;

2) провести учет объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости;

3) зарегистрировать права собственности (или иные права) на объект незавершенного строительства;

4) провести независимую оценку объекта;

5) застраховать объект от возможных рисков.

Только после этого застройщик может обратиться в банк за кредитом. Но банки не всегда соглашаются кредитовать застройщиков с подобным обеспечением, поскольку ликвидность объекта незавершенного строительства существенно занижена в связи со сложностью и длительностью реализации залога и переоформления прав на него. При этом российская правовая система неоднозначно трактует право залога на постоянно изменяющийся в процессе строительства объект, и в этом отношении еще необходимо наработать правоприменительную практику.

Одна из принципиальных проблем, препятствующих кредитованию жилищного строительства под обеспечение незавершенного строительством объекта, обусловлена спецификой организации строительного процесса в современных условиях. Насколько может затянуться процедура получения разрешения на строительство в большинстве российских городов, предугадать практически невозможно. Субъективизм чиновников, отсутствие на отдельных этапах формализованных процедур – эти и другие подобные обстоятельства приводят к тому, что застройщик по времени ничего не может планировать. Длительность процедуры получения разрешения на строительство (даже если ни застройщик, ни администрация не сомневаются в том, что такое разрешение будет дано) спровоцировала повсеместную ныне практику, когда разрешительный документ появляется уже в процессе строительства или даже после его завершения. При этом привлекаются средства дольщиков, которые в таких условиях становятся особенно уязвимы для рисков невыполнения застройщиком своих обязательств.

Очевидно, что говорить о залоге незавершенного строительством объекта без официального разрешения на его строительство не приходится. Проблема непредсказуемости срока получения разрешения на строительство, равно как и ввода объекта в эксплуатацию, относится к рискам взаимоотношений с публичной властью, и ее решение, по мнению ряда застройщиков, является одним из очевидных резервов для уменьшения себестоимости строительства и повышения его доступности

< Назад   Вперед >
Содержание