19.7. Опыт Южной Африки

В странах Южной Африки жилищные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами предоставляют коммерческие банки, муниципальные финансовые институты, работающие на низкодоходном рынке, кредитные общества и негосударственные организации. Здесь существуют 4 крупные банковские группы, которые предоставляют около 85% ипотечных кредитов, в том числе и семьям с низкими доходами.

Прежде всего ипотечные кредиты на рыночных условиях предоставляются гражданам с высокими и умеренно высокими доходами. Они обеспечены залогом, LTV равен 80%, срок кредитования составляет от 20 до 30 лет, устанавливается переменная процентная ставка, допускается досрочное погашение, доля платежа по кредиту в доходе не должна превышать 35%.

Более доступные ипотечные кредиты предоставляются на сумму, включающую стоимость жилья и издержки, связанные с осуществлением сделки. При этом может быть применено различное дополнительное обеспечение: средства накопительных или пенсионных фондов, поручительства работодателя.

Существует кредитный продукт и для семей с низкими и умеренными доходами, правда, большинство банков не хотят работать с такими заемщиками в силу значительного риска и больших затрат (несопоставимых с объемом кредитов). Непривлекательность для банков кредитов гражданам с невысокими доходами объясняется следующими причинами:

• трудностью оценки платежеспособности таких заемщиков, существенной разницей между доходами заемщиков и необходимой им суммой кредита для приобретения предлагаемого на рынке традиционного жилья;

• слишком большими сроками кредитования (20 лет) в условиях нестабильной экономики;

• переменной процентной ставкой, высокорискованной для семей с невысоким уровнем доходов.

Опыт показал, что семьи с низкими доходами предпочитают брать кредиты небольших размеров на более короткое время и с фиксированной процентной ставкой. Банки в странах Южной Африки предлагают также микрокредиты.

Примерно для 40% домохозяйств доступны только небольшие кредиты на сумму 500—6000 рэндов ($ 50—600). Сроки таких кредитов — от 1 месяца до 3 лет. Они могут использоваться как дополнительные, покрывающие разницу между стоимостью жилья и государственной жилищной субсидией. Чтобы получить микрокредит, заемщик должен работать, и платеж по кредиту осуществляется путем вычета из его заработной платы. Банки не требуют обеспечения кредита имуществом, он может быть обеспечен пенсионными или другими накоплениями.

Кредиты в основном предназначены для финансирования строительства или реконструкции основного жилья и могут комбинироваться с государственной субсидией. Для приобретения жилья этих небольших кредитов недостаточно.

На получение государственной жилищной субсидии имеет право домохозяйство с доходом менее 3500 рэндов в месяц ($ 350). Размер субсидии (от 5000 до 16 000 рэндов) определяется в зависимости от дохода и позволяет домохозяйствам с меньшими доходами получить субсидию большего размера.

Национальная жилищная финансовая корпорация ввела субсидируемые кредиты, позволяющие домохозяйствам с низкими и умеренными доходами получать кредиты, достаточные для приобретения жилья, т.е. в больших, чем при микрокредитовании, размерах. Эти кредиты предоставляются гражданам с определенным уровнем дохода от 1000 до 6000 рэндов в месяц (примерно $ 100—600). По данному кредиту требуется финансовое обеспечение в форме гарантий пенсионного фонда на 50% суммы кредита. Платежи по кредиту осуществляются прямым вычетом из заработной платы.

Условия кредитования:

• срок 8 лет;

• фиксированная или переменная процентная ставка;

• сумма кредита 10 000—50 000 рэндов (примерно $ 1000—5000);

• при снижении процентных ставок на рынке заемщик имеет право на досрочное погашение кредита;

• кредиты могут быть обеспечены банковским счетом, пенсионными накоплениями, гарантиями работодателя, гарантиями страховых компаний или банков;

• месячный платеж по кредиту не может превышать 25—27,5% совокупного месячного дохода;

• заемщик должен быть членом определенного пенсионного фонда.

В Южной Африке существуют различные организации, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для семей с невысоким уровнем доходов. Это, например, Совет банков Южной Африки (Банковский совет), способствующий взаимодействию банков и правительства в области проведения жилищной политики для семей с низкими доходами. Он изучает и анализирует ситуацию, готовит соответствующие рекомендации.

Государственная Национальная жилищная финансовая корпорация была создана в 1996 г. в целях мобилизации финансовых ресурсов для помощи семьям с низкими доходами в улучшении жилищных условий. Корпорация предоставляет средства и другую помощь банкам и небанковским кредитным организациям, кредитующим семьи с низкими доходами. При этом корпорация не берет на себя кредитный риск, а переносит его на конкретных кредиторов.

В Южной Африке предпринята попытка сформировать вторичный рынок жилищных кредитов для семей с низкими доходами. Определенные типы кредитов формируются в пулы и далее секьюритизируются путем выпуска ценных бумаг и их продажи институциональным инвесторам, а специальная организация (Gateway) приобретает эти кредиты у отобранных кредиторов (банков и небанковских организаций). Однако этот процесс идет медленнее, чем ожидалось

< Назад   Вперед >
Содержание