7.1. Роль инструментов ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментом ипотечного жилищного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Таким образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту.

Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора и заемщика, т.е. сделать ипотечные кредиты привлекательными как для банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты ипотечного кредитования, которые:

• обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;

• снизят риски ипотечного кредитования;

• обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:

• ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и т.п.);

• источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;

• необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по кредитам.

Одни инструменты более пригодны в условиях стабильной низкоинфляционной экономики (кредит с фиксированной процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой платежей и т.п.).

Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя сложность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.

Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать с двух точек зрения: с точки зрения типа процентной ставки и с точки зрения характера платежей по кредиту. Типология ипотечных жилищных кредитов может быть представлена следующим образом:

1) по типу применяемой процентной ставки:

• кредиты с фиксированной процентной ставкой;

• кредиты с переменной процентной ставкой;

2) по характеру платежей по ипотечному кредиту:

• аннуитетные кредиты (кредиты с постоянными выплатами, осуществляемыми через равные периоды);

• кредиты с изменяющимися размерами платежей.

Различные сочетания всех этих типов кредитов и определяют многообразие инструментов ипотечного кредитования. Иными словами, кредитные инструменты предполагают разнообразные сочетания выплат как основной суммы долга, так и процентных платежей, различные подходы к определению структуры выплат по кредиту.

Все инструменты ипотечного кредитования, применяемые в различных странах, можно разделить на традиционные и альтернативные. К традиционным инструментам будем относить кредиты с фиксированной или переменной процентной ставкой, использующие различные способы определения платежей по ним. К альтернативным индексируемые инструменты ипотечного кредитования, разработанные для стран с высокой и волотильной инфляцией (кредит с индексацией непогашенной суммы долга, кредит с двойной индексацией и др.).

< Назад   Вперед >
Содержание