«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита

При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.

В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».

Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:

• отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);

• отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);

• отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З ).

Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.

Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога):

ежемесячные жилищные расходы

П/Д = -------------------------------------------------------------- ? 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика



где П/Д ? 30%.



Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита — с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.

Соотношение, определяющее удельный вес общей суммы долгосрочных обязательств заемщика в его доходах (коэффициент О/Д), как правило, не должно превышать 40% совокупного дохода заемщика. Расчет производится следующим образом:



общая сумма обязательных ежемесячных платежей

• О/Д = ---------------------------------------------------------------------------- ? 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика



где О/Д ? 40%.



Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, так и с другими имеющимися у заемщика долгосрочными (как правило, свыше одного года) обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с содержанием иждивенцев, медицинским страхованием здоровья или пенсионными накоплениями — дополнительно на основе контрактов и договоров, — со страхованием другого движимого и недвижимого имущества).

После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение размера предоставляемого кредита к стоимости залога (К/З, или LTV), определяемой как минимальная из двух величин: цены покупки (или продажи) недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Учитывая требования к минимизации банковских рисков и опыт российских и зарубежных банков, можно сделать вывод о том, что максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70—80% оценочной стоимости или продажной цены в зависимости от того, какая величина меньше. К/З рассчитывается следующим образом:



Размер кредита

К/З = --------------------------------------------------------------------------------- ? 100%,

Минимальная из двух величин (цена продажи или

оценочная стоимость заложенного жилого имущества)



где К/З ? 70—80%.

< Назад   Вперед >
Содержание