Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа ? ИРОП (differed adjustable interest rate, DAIR)

О дальнейшем развитии семейства альтернативных инструментов свидетельствует появление — инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Этот инструмент повышает доступность кредитов для заемщика и одновременно обеспечивает необходимую доходность по этим кредитам банку-кредитору, используя механизм двух процентных ставок (процентной ставки по кредиту и установленной процентной ставки для расчета платежей), а также механизм отсрочки части платежа по кредиту с его последующей капитализацией и допущением негативной амортизации суммы основного долга. В отличие от рассмотренного выше инструмента с двойной индексацией (DIM) при использовании ИРОП погашение кредита происходит в установленные сроки (т.е. сроки не меняются).

Первоначальная сумма платежей по кредиту относительно невысока и постепенно повышается к концу кредитного периода, позволяя заемщикам при прочих равных условиях (начальном уровне доходов, процентной ставке и сроке кредита) получить большую сумму кредита, чем при традиционной схеме (с фиксированной или переменной процентной ставкой).

Кредит с отсрочкой платежей позволяет увеличивать размеры платежей по кредиту при росте номинальных доходов заемщика. Чтобы кредитор мог получить планируемую прибыль, разница между начисленной суммой платежа в соответствии с процентной ставкой по кредиту и фактическим платежом по установленной процентной ставке для его расчета капитализируется, т.е. прибавляется к сумме основного долга с последующим начислением процентов за кредит. Номинальный размер основного долга по кредиту постепенно увеличивается (происходит негативная амортизация). Однако, с учетом роста номинальных доходов заемщиков (в силу инфляции), эти платежи должны оставаться доступными для него, хотя и могут превышать первоначально установленный уровень отношения платежа к доходу 30%. Основным фактором, влияющим при этом на погашение кредита, будет соотношение темпов роста стоимости кредитных ресурсов и темпов роста доходов заемщика. Лишь при существенном отклонении от первоначального сценария, выражающемся в значительном отставании роста доходов заемщика от роста стоимости кредитных ресурсов, может возникнуть ситуация, при которой платежи по кредиту станут существенным бременем в бюджете заемщика и для банка повысится кредитный риск.

Далее перечислим основные характеристики ИРОП.

1. Наличие двух процентных ставок: платежной и контрактной. Платежная процентная ставка — постоянная, фиксированная на весь срок кредита и используемая для расчета ежемесячных платежей заемщика по формуле аннуитетных платежей. Контрактная процентная ставка — переменная и устанавливаемая на основе финансового показателя, отражающего стоимость банковских кредитных ресурсов, увеличенного на надбавку (маржу банка), необходимую для покрытия административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, а также на прибыль банка и надбавку на риски.

В качестве финансового индекса, отражающего стоимость кредитных ресурсов, может быть выбрана ставка на рынке межбанковских кредитов, доходность по государственным ценным бумагам или другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов для осуществления кредитных операций.

2. Надбавка к стоимости ресурсов (маржа или спрэд банка) остается постоянной величиной для всего срока погашения кредита.

3. Срок кредита остается фиксированным.

4. Каждый регулярный платеж рассчитывается исходя из платежной ставки, остатка основного долга и количества оставшихся до конца срока платежных периодов.

5. Разница между суммой задолженности заемщика по процентам, определяемой на основе контрактной ставки, и величиной его фактических выплат, рассчитываемых на основе платежной ставки, регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу (капитализируется).

В результате происходит негативная амортизация суммы долга заемщика, когда в номинальном выражении сумма основного долга не уменьшается, а увеличивается. Негативная амортизация тем больше, чем выше инфляция и значительнее разрыв между контрактной и платежной процентными ставками.

Сумма платежей по кредиту рассчитывается ежемесячно либо с другой частотой в зависимости от заданного периода пересмотра платежей по формуле аннуитетных платежей исходя из платежной фиксированной процентной ставки и баланса основного долга.

Поскольку непогашенная сумма долга увеличивается, каждые три месяца размер платежей пересматривается таким образом, чтобы новые ежемесячные платежи позволили погасить за оставшийся кредитный период возросшую сумму основного долга с учетом уплаты платежной ставки процента.

Контрактная ставка, определяющая сумму начисленных процентов, определяет и уровень банковского дохода. Эта ставка всегда превышает на фиксированную величину ставку, например, межбанковского кредита, обеспечивая таким образом банку получение более высокого дохода по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита.

Примеры расчетов платежей по кредиту с использованием ИРОП приведены в табл. 8.6. Исходные условия: сумма кредита – $ 15 000; срок кредита – 15 лет; платежная ставка – 5%; исходная контрактная ставка – 16%, в том числе надбавка к стоимости фондов – 3 процентных пункта; частота изменения платежей – ежемесячная.

На представленной схеме платежей хорошо видно, как в результате капитализации части невыплаченной задолженности, рассчитанной исходя из контрактной процентной ставки, происходит негативная амортизация баланса основного долга. В дальнейшем постепенно увеличиваются суммы платежей по кредиту, рассчитываемые на основе фиксированной платежной процентной ставки исходя из нового баланса основного долга. В случае снижения инфляции и роста доходов заемщика сумма задолженности по основному долгу перестает расти и начинает постепенно снижаться. Поскольку каждый ежемесячный платеж рассчитывается по формуле аннуитетных платежей, все выплаты по кредиту заканчиваются точно в установленный срок.

Сравнение доступности кредита для заемщика с одним и тем же доходом при использовании различных моделей расчета платежей по кредиту: инструмента с регулируемой отсрочкой платежей, кредита с переменной процентной ставкой и стандартного ипотечного кредита представлено в табл. 8.7.

Из таблицы хорошо видно, что при равных стартовых условиях (годовой доход заемщика, годовая рыночная процентная ставка, исходная доля платежей заемщика в доходе) использование ИРОП позволяет заемщику взять кредит, практически в 1,6 раза превышающий по сумме кредит, который он мог бы получить на стандартных условиях при рыночной фиксированной процентной ставке, и почти в 1,5 раза – кредит с переменной процентной ставкой. Таким образом, заемщик получает возможность купить квартиру большей стоимости.

Аналогичный инструмент – кредит с отсрочкой платежа (Deferred payment mortgage) разработан в 1994 г. для Венгрии . Он был применен к значительной части кредитов, предоставленных государственным сберегательным банком (OTP). Однако при этом возникли серьезные проблемы, связанные с тем, что заемщики плохо понимали этот инструмент, а банковские специалисты испытывали трудности при его использовании и объяснении клиентам

< Назад   Вперед >
Содержание