8.3. Возможности использования различных кредитных инструментов

Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика.

Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

• процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;

• остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

• кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;

• в свою очередь, высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальных заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с зафиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.

В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной процентной ставкой выдаются:

• либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);

• либо на условиях компенсации банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;

• либо в твердой валюте (в долларах США).

Предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их только как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов. Если вся нагрузка, связанная с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных уровней, инвестиционная привлекательность программы в целом будет существенно снижена.

Применение кредитов в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет банкам в определенной мере гарантировать доходность кредитных операций. Но это относится только к тем периодам, когда курс иностранной валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочного погашения кредитов. В то же время при существенном росте курса иностранной валюты с серьезными трудностями могут столкнуться граждане, осуществляющие платежи по кредиту в валютном эквиваленте. Только заемщики, получающие доходы в иностранной валюте, смогут выполнять свои кредитные обязательства. Большинство заемщиков с доходами во внутренней валюте будут вынуждены платить в счет погашения кредита значительно большие суммы. В таких условиях повышается риск невозврата кредита.

Использование инструментов с переменной процентной ставкой, а также альтернативных инструментов позволяет:

• практически полностью снять риск досрочного погашения, за исключением отдельных случаев, когда определенная часть заемщиков имеет желание и возможность досрочно выплатить сумму долга; расходы, связанные с реинвестированием, не приведут к потере доходности и могут быть компенсированы за счет надбавки к процентной ставке на риск досрочного погашения либо сборов «повышенных процентов» за какой-то определенный кредитным договором промежуток времени;

• снять риск процентных ставок, которые изменяются по мере изменения показателей финансового рынка (при условии объективности и правильности выбора финансовых индексов); при этом возникает возможность согласовывать сроки изменения процентных ставок по активам и пассивам;

• увязать показатели стоимости финансовых ресурсов и рыночных индикаторов роста цен, что позволяет привлечь к ипотечному кредитованию банки и другие коммерческие структуры;

• обеспечить доходность кредитов для кредиторов и их доступность для заемщиков;

• минимизировать затраты бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок, поскольку доступность кредита повышается за счет установления специальных расчетных процентных ставок, использования механизма индексации баланса долга и капитализации невыплаченных процентов с последующим распределением задолженности на весь кредитный период;

• создать условия для более эффективного использования бюджетных средств — в форме предоставления гарантий по привлекаемым ресурсам, исключая прямые дотации при предоставлении льготных кредитов и субсидировании процентных ставок.

Негативный аспект использования этих инструментов заключается в том, что они более сложны для понимания и практического применения, подчас требуют специальных нормативных и методических инструкций для внедрения в практику работы банков, сопровождаются увеличением затрат на обслуживание кредитов. Кредитный риск возрастает для заемщиков в случае, если рост номинальных платежей опережает рост их доходов и размеры платежей не ограничены какими-то защищающими заемщика пределами. Однако опыт отдельных стран показывает, что свою положительную — с точки зрения развития ипотечного кредитования — роль эти инструменты играют именно на этапах нестабильности, как только инфляция достигает некоторого «нормального» и предсказуемого уровня, они могут быть конвертированы в традиционные инструменты ипотечного кредитования.

Правильный выбор альтернативного кредитного инструмента чрезвычайно важен, особенно при долгосрочном периоде кредитования, что является основной характеристикой ипотечных жилищных кредитов. Еще большее значение этот выбор приобретет при развитии в России вторичного рынка ипотечных кредитов, когда долгосрочные ипотечные кредиты будут финансироваться за счет эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Согласование этих двух финансовых потоков: платежей по кредитам и выплат по ценным бумагам – еще одна перспективная задача

< Назад   Вперед >
Содержание