19.4. Опыт Чили

Чилийская система помощи гражданам в улучшении жилищных условий базируется на трех китах: целевые субсидии, жилищные контрактные сбережения, ипотечные жилищные кредиты. Малодоходным группам населения предоставляются прямые целевые субсидии. Отбор получателей субсидий основывается на двух показателях ? на уровне доходов семьи и сумме контрактных сбережений семьи. Предложение нового жилья, в основном построенного частными подрядчиками, находится в соответствии со спросом покупателей. Велика роль государства в финансовой поддержке нуждающихся: в частности, беднейшим семьям предоставляются ипотечные кредиты и/или подрядные организации осуществляют строительство жилья, которое не предлагается непосредственно на рынке.

Начиная с 1970 г. чилийское правительство проводит политику оказания помощи в обеспечении граждан жильем путем предоставления целевых субсидий семьям с низкими и умеренными доходами для первоначального взноса при приобретении первого жилья. Беднейшие семьи получали прямые пособия от государства, покрывающие 75% стоимости жилья. Жилищные субсидии для семей с невысокими доходами предоставлялись в меньших размерах. При определении семей, которые могут получить государственные субсидии, решающим фактором обычно является наличие у домохозяйств жилищных сбережений. Кроме того, в системе жилищного финансирования присутствуют рыночные ипотечные кредиты, которые доступны для средне- и высокодоходных семей.

Жилищное финансирование осуществляется главным образом коммерческими банками, которые предоставляют долгосрочные кредиты на 10?20 лет, сроки некоторых кредитов достигают 30 лет. В Чили сложился конкурентный финансовый рынок, обеспечивающий жилищное финансирование путем предоставления кредитов в местной валюте по приемлемым процентным ставкам, индексируемым в зависимости от изменения уровня инфляции. Источниками ресурсов для этих кредитов выступают долгосрочные ресурсы местного рынка капитала, в основном таких институциональных инвесторов, как частные пенсионные фонды и страховые компании.

Таким образом, в Чили решение жилищной проблемы осуществляется за счет двух разных, но взаимосвязанных финансовых систем:

• правительственной программы субсидирования, нацеленной на семьи с низкими доходами;

• рыночной системы жилищного финансирования.



Государственная жилищная политика по отношению к семьям с низкими доходами

Важной частью государственной жилищной политики в Чили стало создание хорошо регулируемой системы контрактных сбережений для мало- и умереннодоходных семей, стремящихся получить государственную субсидию на приобретение первого жилья. Претенденты на получение субсидии подписывают сберегательный контракт с уполномоченными сберегательными организациями (банки, кооперативы и т.д.). На средства, вносимые на сберегательный счет, начисляются рыночные процентные ставки. Потом выбранные государством финансовые институты выпускают сберегательные сертификаты, которые дают право домохозяйству участвовать в программе предоставления субсидий. Объемы субсидий ограничены. При распределении субсидий принимается во внимание накопленная сумма и продолжительность (постоянство) процесса накопления. Таким образом, граждане имеют реальные стимулы накапливать средства для приобретения жилья.

Как правило, Министерство жилищного строительства избегает использовать прямое субсидирование процентной ставки для поддержки семей с низкими и средними доходами. Главное направление – целевые субсидии на оплату первоначального взноса.

В Чили также реализуется программа предоставления прямых правительственных ипотечных кредитов беднейшим слоям населения. Кредитование осуществляется региональными операционными агентствами Министерства жилищного строительства, которые распространены по всей стране. Они также имеют дело с частными подрядчиками, управляют схемами субсидирования и отбирают получателей субсидий. Министерство жилищного строительства приняло на себя эти функции потому, что частные ипотечные операторы были не заинтересованы в предоставлении небольших долгосрочных кредитов таким категориям граждан, не хотели брать на себя кредитный риск и нести затраты на выдачу и обслуживание кредитов. Условиями прямых правительственных ипотечных кредитов предусмотрено, что максимальный уровень LTV составляет 75%, срок кредита – до 20 лет, доля платежей по кредиту в доходе заемщика не должна превышать 20%, процентная ставка устанавливается на уровне ниже рыночных процентных ставок и регулируется в зависимости от уровня инфляции. Ипотека может быть дополнена государственной субсидией и накоплениями в рамках системы контрактных сбережений.

Главной проблемой прямого кредитования является обеспечение сбора платежей по ипотечным кредитам, поскольку для этого не выработан эффективный механизм, а кроме того, региональные операционные агентства Министерства жилищного строительства не слишком заинтересованы в решении данного вопроса. Такая ситуация, разумеется, отрицательно влияет на развитие ипотеки и других финансовых механизмов для бедных. В результате существенных потерь, связанных с неплатежами по кредитам, правительству неоднократно приходилось реструктурировать долги региональных операционных агентств Министерства жилищного строительства, однако это не улучшило кредитную дисциплину, поскольку на нарушение кредитных обязательств по-прежнему смотрели сквозь пальцы.

Сегодня платежи по кредитам, которые раньше региональные операционные агентства Министерства жилищного строительства собирали сами, собирают частные фирмы, работающие по контрактам и формирующие соответствующую базу данных.



Жилищная политика в отношении семей со средними доходами

Жилищная политика в отношении данной категории в большей степени соответствует принципам субсидирования, устанавливаемым правительством. Домохозяйства активно конкурируют за право получения субсидий (объемы государственных субсидий ограничены), которое определяется суммой контрактных сбережений и степенью нуждаемости. Они получают субсидию в форме ваучера, который может быть использован в виде первоначального взноса при покупке жилья на рынке (ваучер может получить только домохозяйство, не имеющее жилья).

Субсидия, которую можно получить только один раз, предоставляется домохозяйству, если оно вносит деньги на счет контрактных сбережений в течение не менее 12 месяцев и сумма накоплений составляет не менее $ 1950, а также если цена приобретаемого жилья не больше установленной стоимости.

Получив ваучер, семья может в течение 21 месяца искать жилье на рынке недвижимости, а также подбирать банк или ипотечную компанию для получения ипотечного кредита. Ипотечный кредит не может превышать $ 22 455 и 75% от стоимости жилья. Ваучеры ранжируются по суммам предоставляемых субсидий:

• от $ 2994 до 3593 для жилья стоимостью до $ 14 971;

• от $ 2395 до 2994 для жилья стоимостью до $ 29 994.

Данная программа для семей со средними доходами была успешно реализована. Она характеризуется значительной долей ипотечных кредитов в финансировании покупки жилья. Семьи, получающие субсидии, могут брать ипотечные кредиты у банков на общих условиях. Почти все ипотечные кредиты индексируются в зависимости от уровня инфляции.

Правительство стимулирует такие кредиты, предоставляя банкам частичные кредитные гарантии, покрывающие ипотеку на сумму не более $ 5990 тыс., при этом размер гарантии не должен быть более 75% стоимости заложенной недвижимости. Государственная гарантия также покрывает на сумму до $ 6000 потенциальные юридические или другие затраты кредитора, связанные с обращением взыскания при дефолте заемщика.

Значительные объемы аккумулированных частных сбережений в Чили, осуществляемых институциональными инвесторами, включая частные пенсионные фонды и страховые компании, позволяют обеспечивать ипотеку долгосрочными ресурсами.

В Чили есть два основных способа вовлечения долгосрочных ресурсов в ипотеку. Первый ? это выпуск и реализация на рынке ипотечных облигаций. Ипотечные облигации эмитируют банки, предоставляющие ипотечные кредиты, в частности работающие с субсидируемыми категориями семей. Ипотечные облигации обеспечены ипотечными кредитами с LTV на уровне не более 75%. Это традиционный для Чили путь финансирования ипотеки.

Другим инструментом финансирования ипотечных кредитов является секьюритизация, аналогичная системе ипотечного кредитования, сложившейся в США, т.е. привлечение ресурсов инвесторов путем продажи эмитируемых операторами вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Этот механизм только начал создаваться в Чили и еще не имеет широкого распространения.

Один из основных банков, специализирующихся на кредитовании среднедоходных домохозяйств, «Banco del Desarrollo», предоставил кредиты в соответствии с разработанными стандартными процедурами и продал их оператору вторичного рынка, который эмитировал ценные бумаги. Теоретически получатели субсидий могут обратиться за ипотечными кредитами в любой банк. Но на практике они в основном обращаются именно в «Banco del Desarrollo», поскольку этот государственный банк специализируется на кредитах субсидируемым семьям, которые рассматриваются им как платежеспособные заемщики, и обычно предлагает более привлекательные процентные ставки по кредитам, чем другие, в том числе частные, кредиторы. Специализация данного банка является результатом правительственной политики, которая поощряет «Banco del Desarrollo» поддерживать программу субсидирования.



Итоги чилийского опыта

Опыт реализации в Чили программ помощи семьям в приобретении жилья показал следующее: чтобы субсидируемое домохозяйство могло получить ипотечный кредит в частном коммерческом банке, необходимы государственные гарантии. Несмотря на это, частные банки по-прежнему проявляют незначительный интерес к финансированию малодоходных семей, а возможно, просто не могут конкурировать с государственным банком.

За редкими исключениями, частные коммерческие банки не заинтересованы в предоставлении небольших ипотечных кредитов, особенно если они не могут устанавливать собственную надбавку по кредитам (спрэд), поскольку государство допускает спрэд только в 3% по кредитам с государственной гарантией. Однако семьи, получившие ваучеры, могут взять кредиты у любых финансовых организаций. Кредиты также частично гарантированы правительством.

В Чили отсутствует механизм стимулирования ипотеки через льготы по подоходному налогу. Существуют только льготы по налогу на имущество, не связанные с источником финансирования его приобретения.

Кроме ипотечной программы, семьи со средними доходами могут быть включены в новую программу лизинга жилья. Лизинговая программа ориентирована на те домохозяйства, которые не могут внести первоначальный взнос или реализовать накопительные требования в соответствии с условиями государственной программы субсидий (например, молодые семьи). Но они могут соответствовать требованию платежеспособности (характеризоваться определенным соотношением затрат на уплату платежей по кредиту и дохода). Фактически такой подход к субсидированию аналогичен описанному ранее. Семья получатель субсидии заключает с лизинговой компанией договор, предусматривающий ежемесячный платеж за приобретаемую недвижимость, и продолжает вносить средства на контрактный сберегательный счет. В конечном счете она сможет полностью выкупить жилье. Ограничивает распространение данной схемы недостаток долгосрочных ресурсов у этого нового типа лизинговых компаний. Поэтому в целях их развития Агентство США по международному развитию (USAID) предоставило долгосрочную кредитную линию на $ 15 млн

< Назад   Вперед >
Содержание