Проблемы обслуживания долгосрочного ипотечного жилищного кредита в процессе обращения закладной

Обслуживание долгосрочного ипотечного жилищного кредита с ежемесячными платежами заемщика по нему требует от кредитора создания хорошо отлаженной системы бухгалтерского и аналитического учета, а также системы контроля за соблюдением всех зафиксированных в кредитном договоре и договоре об ипотеке требований к заемщику, включая вопросы страхования. Мировая практика показывает, что наличие эффективной системы обслуживания обеспечивает своевременное и правильное выполнение заемщиками своих обязательств. Так, при наличии каких-либо отклонений от графика платежей кредит переходит в разряд «проблемных» и подпадает под особый контроль кредитного сотрудника банка, что в большинстве случаев позволяет своевременно выявить и решить возникающие проблемы, не доводя их до таких нежелательных для заемщика последствий, как штрафные санкции и тем более обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

Кредитные подразделения банка с хорошо подготовленными специалистами способны успешно справляться с выполнением всех необходимых функций по обслуживанию кредита: расчетов, приема и учета платежей, контроля за их правильным и своевременным внесением, оперативной работы с просроченными кредитами, контроля за состоянием заложенного жилья и т.д. Может ли все эти функции осуществлять новый владелец закладной, если он не является кредитной организацией, не располагает необходимым профессионально подготовленным штатом сотрудников? Другими словами, может ли любой владелец закладной (по закону ? любое юридическое или физическое лицо) позволить себе приобретение закладных, удостоверяющих права по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам?

Особой проблемой для долгосрочных жилищных кредитов является учет ежемесячных промежуточных платежей. В соответствии со ст. 17 Закона «Об ипотеке» залогодержатель — владелец закладной обязан обеспечить должнику возможность сделать отметку на закладной об исполнении соответствующей части обязательства «или удостоверить ее исполнение иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной». Это еще одна проблема использования закладных при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения. При кредите на приобретение жилья сроком на 10 лет и ежемесячном погашении заемщиком части кредита и начисленных процентов на закладной будет как минимум 120 отметок. Если же условия кредита меняются и, соответственно, меняется содержание закладной или возникает необходимость отмечать какие-либо дополнительные платежи (связанные, например, с внесением просроченных платежей, пени и неустоек), то технология учета платежей и отметок на закладной еще более усложняется. Документ, в сущности, все меньше отвечает требованиям легко обращаемой ценной бумаги.

Задача внесения отметок о частичном исполнении кредита становится еще более сложной для исполнения при залоге закладных, когда закладная находится у кредитора. Нельзя забывать при этом, что обязанной стороной по закладной выступает заемщик, который взял в банке долгосрочный жилищный кредит, передал в залог приобретенную квартиру и теперь в результате перепродажи закладной новому владельцу, ставшему на место первоначального кредитора, может столкнуться с проблемами из-за недостаточно профессионального обслуживания кредита

< Назад   Вперед >
Содержание