20.3. Процедура проведения оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании

В программах ипотечного кредитования, реализуемых банками, в качестве обязательного требования к заемщикам предусматривается наличие независимой оценки жилой недвижимости, служащей обеспечением жилищного ипотечного кредита. В данном случае заемщик выступает заказчиком оценки.

Важным требованием при осуществлении оценки является независимость оценщика. Предполагается, что оценщик не может быть лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки или состоящим в близком родстве с заказчиком оценки. Причем размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с действующими законодательными нормами оценка признается недействительной, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается также вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объекта, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки данного объекта.

С учетом сказанного выше, банк, предоставляющий кредит под залог жилой недвижимости, не может выступать оценщиком этой недвижимости, так как он получает обязательственные права на объект оценки. Банк может иметь в своем штате оценщика для целей проверки правильности отчетов об оценке, составляемых независимыми оценщиками.

Целью оценки при ипотечном кредитовании является проведение андеррайтинга ипотечного кредита с точки зрения оценки его обеспеченности.

Оценочная фирма или оценщик (индивидуальный предприниматель) проводит оценку жилой недвижимости в следующем порядке:

• заключение с заемщиком договора об оценке;

• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

• анализ рынка, к которому относится объект оценки, т.е. рынка жилья;

• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

• составление и передача заказчику отчета об оценке.

В процессе оценки жилой недвижимости производятся:

• сбор и обработка правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

• сбор и обработка информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

• изучение рынка жилья с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже жилья;

• фильтрация информации с целью повышения ее достоверности, оценка соответствия сравниваемых сделок реальным рыночным условиям;

• корректировка цены оцениваемого объекта с учетом различных факторов, влияющих на возможное изменение стоимости жилья в перспективе;

• установление окончательной оценки объекта жилой недвижимости.

Для получения более объективного результата оценщики изучают как можно большее количество продаж сравнимых объектов. По крайней мере, должно быть проведено не менее трех сравнительных оценок.

Документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является отчет об оценке. Банки в числе обязательных документов требуют от заемщика предоставления документа об оценке жилой недвижимости в виде типового отчета об оценке, сделанного по установленной форме. Стандартизация методики и формы отчета об оценке жилья нацелена на снижение рисков при оценке стоимости предмета залога, повышение обоснованности предоставляемых ипотечных кредитов.

В соответствии с принятыми требованиями отчет об оценке должен содержать:

• дату составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки данного объекта;

• место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

• дату определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Типовой отчет об оценке квартиры должен также включать следующую основную информацию:

• основные параметры и характеристики оцениваемой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площадь, характеристика удобств, описание дома, местоположение и т.д.);

• описание внутренней отделки и инженерного оборудования квартиры (внутренняя планировка квартиры, общее состояние квартиры, дополнительные улучшения и т.п.);

• анализ сравнимых продаж и оценку факторов, корректирующих стоимость квартиры;

• итоговую оценку рыночной стоимости оцениваемой квартиры.

Отчет об оценке квартиры может быть представлен в следующем виде.

Нижеподписавшийся оценщик получил достоверную информацию о трех сделках купли-продажи квартир, состоявшихся не ранее 60 дней до дня настоящей оценки. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом.

Отрицательные поправки (— от цены продажи) вносятся в том случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемое имущество.

Положительные поправки (+ к цене продажи) вносятся в том случае, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому имуществу.

Относительные денежные поправки (в %) вносятся в том случае, когда стоимость имущества по сравниваемому параметру пропорциональна площади квартиры.

Абсолютные денежные поправки (в долл./руб.) вносятся в том случае, когда стоимость имущества по сравниваемому параметру не зависит от площади квартиры.

При работе банков с ипотечными жилищными кредитами, как правило, признается действительным тот отчет об оценке жилья, который был составлен не ранее чем за шесть месяцев до даты предоставления кредита. Это соответствует требованиям принятых Правительством Российской Федерации стандартов оценки

< Назад   Вперед >
Содержание