5.1. Кредитный риск

Кредитный риск — это риск возникновения убытка банка в силу неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

При ипотечном кредитовании обязательства заемщика по кредитному договору дополнительно обеспечиваются залогом недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств. В большинстве стран с хорошо развитой системой жилищного ипотечного кредитования залог жилого дома (квартиры) означает, что обязательства заемщика надежно и хорошо обеспечены. Основная задача кредитора состоит в том, чтобы предоставить заемщику кредит на условиях, при которых заемщик будет в состоянии его погасить в установленные сроки, а банк-кредитор ? получить приемлемую прибыль. Необходимо также убедиться, что жилая недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, правильно оценена и ликвидна, т.е. может быть реализована по достаточной цене и в обозримые для кредитора сроки в случае обращения взыскания на предмет залога.

Кредитный риск состоит в том, что заемщик может оказаться не в состоянии выплатить платежи по ипотечному кредиту и, чтобы компенсировать свои финансовые потери, банк будет вынужден обратить взыскание на предмет ипотеки. При этом убытки банка будет определяться невыплаченной частью основного долга, недополученными процентами и прочими расходами, с одной стороны, и суммой средств, полученных от продажи заложенного недвижимого имущества, – с другой. Требования банка, связанные с предоставленным кредитом и дефолтом заемщика, могут оказаться существенно выше, чем сумма невыплаченного основного долга, и вопрос о компенсации этих требований за счет выручки от продажи имущества будет зависеть в том числе от того, насколько быстро и успешно происходит этот процесс. В том случае, если обратить взыскание на предмет ипотеки сложно и обременительно с точки зрения законодательства, кредиторы будут оценивать кредитный риск как достаточно высокий и закладывать определенный резерв на его покрытие. Последнее обстоятельство напрямую связано с процентной ставкой по кредиту, т.е. с ценой кредита для каждого конкретного заемщика.

Анализируя и оценивая факторы, определяющие уровень кредитного риска в России, следует отметить как системные, так и несистемные факторы.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, необходимо отметить:

• уровень социально-экономической стабильности в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и устойчивых доходов заемщиков;

• уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы ипотечного жилищного кредитования населения, сложившаяся судебная практика обращения взыскания на предмет залога.

Задачей законодательства в сфере жилищной ипотеки является создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания и удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества после его реализации, создание эффективной системы быстрого рассмотрения дел, связанных с этим процессом, а также возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из занимаемых ими жилых помещений в случае обращения взыскания. Необходимо отметить, что в 2004 г. произошли существенные позитивные сдвиги в развитии нормативно-правовой базы ипотечного кредитования с точки зрения законодательного обеспечения условий для снижения кредитного риска.

Дальнейшая работа над правовой и нормативной базой будет способствовать созданию надежных гарантий для кредитора, позволяющих ему реализовать механизм ипотеки без каких-либо правовых барьеров. Практика развития ипотеки в зарубежных странах дает основание сделать вывод о том, что, чем более четко и понятно определены права кредитора, тем ниже кредитный риск и процентные ставки по кредиту. Это, в свою очередь, увеличивает доступность ипотечных кредитов для заемщиков.

Целый ряд проблем связан с общей экономической ситуацией в стране, с наличием высокой инфляции, с отставанием реальных доходов населения от роста цен на недвижимость. Все эти факторы крайне неблагоприятно сказываются на развитии долгосрочного ипотечного кредитования, когда и кредиторам, и заемщикам сложно прогнозировать как рост процентных ставок, так и рост реальных доходов. Наступление так называемого платежного шока в условиях нестабильного рынка занятости и непредсказуемого изменения доходов — достаточно сильный фактор, увеличивающий кредитный риск. Тем не менее по мере улучшения общеэкономической ситуации этот системный фактор снижает свое воздействие, и операции по жилищному кредитованию населения становятся надежным, стабильным и рентабельным бизнесом для банков.

Помимо перечисленных факторов системного порядка, существует целый ряд других факторов, влияющих на уровень кредитного риска в зависимости от деятельности кредитной организации. Профессионализм сотрудников банка, выдающих жилищные кредиты, во многом позволяет снизить уровень кредитного риска.

Управление кредитным риском, осуществляемое банком, предполагает постоянный контроль за состоянием и качеством как кредитного портфеля банка в целом, так и отдельных групп кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают:

• контроль за качеством предоставляемых кредитов;

• распределение и мониторинг кредитов по группам риска в соответствии с требованиями Банка России и внутренними инструкциями банка, предоставляющего кредит;

• создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

• своевременное выявление проблемных кредитов и реализацию разработанного плана мероприятий по работе с ними;

• разработку и реализацию программ по возврату кредитов в специальных случаях.

Важнейшим документом, определяющим правильность и надежность применяемых банком процедур и операций при предоставлении кредита, является внутренняя инструкция банка — регламент по выдаче жилищных ипотечных кредитов, устанавливающий порядок деятельности всех служб при осуществлении этих операций.

Практика ряда стран, например Индии, свидетельствует о том, что даже в несовершенной правовой среде банки могут успешно минимизировать кредитный риск путем применения эффективных отработанных процедур оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинга), его предоставления и обслуживания.

Регламент (порядок) предоставления и обслуживания кредитов должен включать:

• критерии формирования кредитного портфеля, требования к порядку оформления и предоставления кредита;

• структуру прав и ответственности должностных лиц на различных стадиях предоставления и обслуживания кредита, в том числе должностные обязанности и инструкции кредитных работников, их права и ответственность, регламент работы Кредитного комитета;

• обязанности по передаче и предоставлению информации в рамках Кредитного управления;

• правила проведения андеррайтинга, оформления кредитных дел, контроля за решениями Кредитного комитета;

• перечень необходимой документации, которая должна прилагаться к заявлению на кредит, а также перечень документов, которые хранятся в кредитном деле;

• правила хранения и проверки кредитных дел;

• требования к максимальному размеру кредита, срокам, условиям предоставления;

• методику установления процентных ставок, дополнительных сборов по кредитам.

Особое значение имеет разработка в банке программ, направленных на предотвращение судебной процедуры обращения взыскания на объект недвижимости. Эти программы включают целый ряд компонентов, среди которых можно выделить, например, следующие:

• модификация условий контракта, позволяющих заемщику погасить просроченную задолженность по кредиту (перерасчет платежей, отсрочка платежей, пролонгация кредита);

• продажа заложенного имущества с согласия залогодержателя.

Подобные программы позволяют более активно предотвращать негативные последствия, которые возникают при необходимости обращения взыскания на предмет залога. Своевременное выявление проблемных кредитов и умелая работа с ними зачастую позволяют избежать судебных разбирательств.

В случае, если возникает просроченная задолженность по кредиту, необходимо оперативно выявить ее причины. Если причины задержки регулярных платежей связаны с некоторыми временными финансовыми трудностями заемщика и могут быть устранены в ближайшем будущем, банк может предоставить заемщику возможность отсрочки платежей с выплатой их в последующие периоды.

Если же анализ выявленных причин показывает, что финансовые затруднения заемщика достаточно серьезны и их невозможно устранить в ближайшие месяцы, банк совместно с заемщиком вырабатывает план действий, согласно которому предмет залога может быть реализован в рамках внесудебной процедуры по взаимному согласию. В этом случае возможные потери сторон существенно снижаются, и в результате продажи квартиры (дома) заемщик может получить большую сумму денежных средств, которой хватит на приобретение или наем другой жилой площади.

< Назад   Вперед >
Содержание