Анализ рынка жилья
Общее содержание анализа рыночных условий реализации жилищного строительного проекта
Анализ рынка перед принятием решения о выдаче кредита на реализацию проекта строительства или реконструкции жилья — обязательный компонент первоначального анализа. Такой анализ представляет собой один из нескольких элементов, совокупность которых позволяет судить, принесет ли проект доход, который необходим, чтобы заемщик вовремя рассчитался с банком за кредит.
В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.
1. При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико-экономическое обоснование проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.
2. Тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта.
3. До окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости.
4. Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа — убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита.
Формально говоря, этот анализ может в значительной степени сводиться к проверке исходных предположений, количественных данных и конечных результатов, перечисленных в предыдущих трех пунктах, если они выполнены в полном объеме. Но даже в этом случае — случае только проверки — банку необходимо владеть адекватными методами сбора информации и анализа рынка.
На практике часто оказывается, что ТЭО проекта, предоставленное застройщиком, больше сфокусировано на характеристиках собственно проекта и не содержит достаточного обоснования ряда основных параметров, связанных с состоянием рынка жилья в целом. Например, может отсутствовать убедительный анализ такого важного показателя, как скорость распродажи построенного объекта. (Ситуация с российскими застройщиками, обращающимися за кредитами, очень часто именно такова.) В этом случае банк должен восполнить этот пробел сам, и тогда анализ рынка жилья, проводимый банком, явно выходит за пределы проверки предоставленных ему обоснований и отчетов.
Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка жилья в идеале должно быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты правильно проведенного анализа рынка могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. Авторы специальных исследований подчеркивают, что тщательный анализ рынка на разных стадиях процесса застройки является ключом к успеху проекта. При этом очень важно постоянно отслеживать текущее состояние и тенденции местного рынка жилья.
Необходимо подчеркнуть, что анализ рынка необходим банку и в тех случаях, когда речь идет не о жилищном строительном кредите, а о тех или иных формах прямого инвестирования в проект строительства или реконструкции жилья с целью дальнейшего получения дохода от этой недвижимости.
Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту. Другими словами, необходимо выяснить, каково количество специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (т.е. куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год — в зависимости от целей рассмотрения).
Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах.
Во-первых, относительно определенного класса недвижимости, вне зависимости от какого-либо конкретного проекта. Например, следует выяснить, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе при ценах в заданном интервале. Чтобы ответить на этот вопрос, следует проанализировать платежеспособный спрос на жилье и имеющееся на рынке предложение.
Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом. Например, выясняется, за сколько месяцев можно распродать при заданных ценах квартиры в готовом стандартном панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу. Для ответа на этот вопрос необходимо в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для покупателей зависит от этих различий, а также как идет распродажа жилья у конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скорости распродажи квартир в оцениваемом доме.
Таким образом, ключевой в оценке емкости рынка жилья, в каком бы варианте этот вопрос ни ставился, является оценка спроса и предложения. Областью для рассмотрения этих показателей является территория, покрываемая данным рынком.
Анализ территории данного рынка жилья
Очерчивание территорий, создающих потенциальный спрос на оцениваемую недвижимость, а также территорий, недвижимость на которых составляет конкуренцию данному проекту, должно быть первым этапом любого анализа рынка. Очевидно, что размер и конфигурация этих территорий зависят от типа и местоположения рассматриваемого проекта застройки, а также от общего состояния рынка недвижимости (жилья).
Анализ спроса на жилье
Основой анализа спроса на любой тип недвижимости является классификация потенциальных потребителей данной недвижимости. Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Ниже мы рассмотрим подходы к оценке спроса на жилую недвижимость.
Принципиально важно понимать, что механизмы формирования спроса на жилье, а следовательно и все подходы к его изучению теснейшим образом связаны с экономической и социальной структурами общества, с его системой ценностей и предпочтений. Поэтому перенос методов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, на российскую почву требует разумной критической селективности в деталях. В то же время представляется полезным освоение собственно логики анализа.
Группы населения, имеющие сходный спрос на жилье, могут характеризоваться несколькими факторами. В качестве примера можно привести следующие три типа таких факторов:
1) социально-демографические характеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи;
2) экономические характеристики, прежде всего уровень доходов (синтетическими социально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должность или уровень образования, иногда надо принимать во внимание религиозную, этническую и языковую принадлежность);
3) психологические характеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (например, собственного или арендуемого жилья).
Для оценки суммарного спроса на жилье на данной территории необходимо оценить количество вновь возникающих здесь семей, а также результирующую миграционных процессов. Считается, что ведущим фактором, детерминирующим спрос на жилье, является рост занятости.
Наряду с перечисленными выше факторами на спрос влияют также возможность и финансовые условия получения кредитов на покупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов (эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционные ожидания населения.
Когда оценка суммарного спроса на жилье, ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо выделить подгруппы (в соответствии с запросами на характеристики жилья). Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос на новые квартиры в данном городе составляет 800 единиц в год, то дальше надо сказать, что 600 из них нужны семьям с детьми (причем порядка 250 квартир из этих 600 должны быть квартирами повышенного уровня качества), остальные 200 будут раскуплены одиночками, причем около половины из этих квартир — тоже повышенного качества, и т.д.
Если оценивается спрос на жилье в конкретном проекте, то надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потеряна из-за конкуренции с другими проектами.
Анализ предложения жилья
Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие продуктов к некоторому обозримому количеству классов. Основой классификации является объединение отдельных объектов в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:
1) тип использования: сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории при застройке;
2) тип прав: обычно это собственность или аренда;
3) экономические характеристики: ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне- или высокодоходных групп населения или офисные здания классов А, В или С);
4) местоположение: классификация может быть пространственной (центр/окраины/пригороды) или основанной на других параметрах, таких как транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т.д.;
5) физические характеристики недвижимости (например, для жилья это число комнат, удобства и т.д.).
Предложение на жилищном рынке создается двумя источниками: вновь строящимся жильем (первичный рынок жилья) и уже бывшим в использовании (вторичный рынок жилья). Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих типов жилья, существенно различаются. Так, активность застройщиков нового жилья на продажу определяется следующими факторами:
1) ценами и доступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие «доступности» включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов, в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительные условия местных градостроительных требований и т.д.;
2) ценами и доступностью строительных материалов и механизмов;
3) ценами и наличием подрядчиков;
4) продуктивностью доступных строительных технологий;
5) уровнем конкуренции на данном рынке;
6) доступностью финансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;
7) ожиданиями застройщиков относительно будущего, прежде всего относительно уровня платежеспособного спроса населения.
Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими факторами:
1) характеристиками потенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальное положение);
2) экономическими факторами (характеристики состояния местной, региональной и национальной экономики, которые могут повлиять на стратегию населения в отношении продажи своего жилья);
3) изменением местных факторов (транспортная доступность, качество окружающей среды, локальная политическая ситуация);
4) объемом имеющегося предложения на вторичном рынке жилья (такой фактор, как отток населения из данной местности, также должен приниматься во внимание);
5) ожиданиями населения относительно будущего.
Для подготовки практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу следует:
1) выяснить количество существующих единиц жилья, заселенных и новых, еще не заселенных;
2) выяснить, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год);
3) оценить, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу;
4) оценить, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство;
5) сделать прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.
При необходимости оценить предложение в каком-либо конкретном подсекторе жилья на продажу этот подсектор должен рассматриваться с точки зрения только что описанной выше процедуры прогноза. В частности, это касается разбивки суммарного предложения на интервалы цен.
При анализе конкурентоспособности и ожидаемых темпов реализации любого проекта строительства или реконструкции считается очень полезным прямое обследование всех конкурирующих проектов (т.е. проектов, находящихся в стадии активной рекламы). Для этого рекомендуется собрать информацию по следующим вопросам:
1) местоположение проекта;
2) описание предлагаемого продукта;
3) структура цены (базовая цена плюс надбавки за те или иные дополнительные удобства);
4) тип покупателей или арендаторов;
5) удобства и услуги, предлагаемые в проекте;
6) финансовые программы, предлагаемые клиентам для их привлечения (условия покупки или арендных договоров, условие субсидий и т.д.);
7) темпы реализации, т.е. сколько единиц было продано или сдано в аренду (в расчете на месяц или на год) с момента начала распродажи до момента обследования.
Применение этого метода выгодно вдвойне, поскольку он позволяет оценить сильные и слабые стороны данного проекта по сравнению с конкурирующими и, следовательно, оценить возможное поглощение его рынком при условии неизменности спроса. Кроме того, тщательный анализ конкурирующих проектов позволяет иногда выработать правильную маркетинговую тактику.
Недостатками метода тотального обследования конкурирующих проектов являются одномоментность даваемой им картины и невозможность сделать какие-либо заключения о динамических тенденциях.
Анализ емкости рынка жилья
Центральная идея анализа емкости рынка какого-то типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такое наложение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен с выделением одних и тех же однородных групп.
Для иллюстрации продолжим рассмотрение условного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, что анализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800 новых квартир (600 — для семей с детьми, в том числе 250 — повышенного качества; 200 — для одиночек, в том числе 100 — повышенного качество), предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартир на вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могут рассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, повышенное качество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартир повышенное качество имеют 150. В результате наложения классификаций спроса и предложения можно сделать следующие выводы:
1) суммарное предложение новых квартир на 100 единиц меньше ожидаемого спроса;
2) структуры спроса и предложения не соответствуют друг другу:
• имеется нехватка больших квартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;
• при этом наблюдается недостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в 250 единиц вводится только 150;
• ожидается перепроизводство стандартных больших квартир, так как при потребности 350 единиц вводится 400;
• останется неудовлетворенным также спрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 единиц вводится только 150, причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится к высококачественным квартирам;
3) таким образом, можно ожидать неудовлетворенного спроса на высококачественные квартиры — 100 больших и 50 небольших; при этом только малая часть этого спроса, не превышающая 10–20%, может оказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья на вторичном рынке;
4) следует ожидать проблем с продажей новых стандартных квартир — из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым по качеству огромным предложением на вторичном рынке.
Данный пример крайне упрощен по сравнению с реальностью, но он иллюстрирует основную идею так называемого абсорбционного анализа, т.е. определения количества единиц товара, которое данный рынок в состоянии поглотить в единицу времени. Если необходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить друг на друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и прогноза спроса на данный конкретный вид недвижимости. В реальности подобный прогноз сопряжен с таким количеством неопределенностей, дополнительных соображений, а также с отсутствием информации, что часто его просто невозможно осуществить, не призвав на помощь интуицию и неформализуемый опыт
< Назад
Вперед >
Содержание