14.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг
Одним из основных направлений развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Расширение объемов ресурсов, привлекаемых с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости в развитых странах позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате рынок ипотечных ценных бумаг стал основным механизмом перетока средств с рынка капиталов в жилищный и строительный сектора. Несмотря на ряд страновых различий, систему ипотечного кредитования в целом можно определить как механизм перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику — покупателю недвижимости .
Основные участники такой модели организации ипотечного жилищного кредитования:
• заемщик, получающий ипотечный кредит на покупку жилья;
• кредитор – банк или другое кредитное учреждение, предоставляющие заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости;
• посредник – специализированная организация, задача которой состоит в привлечении свободного капитала для его последующего инвестирования в ипотечные кредиты (для Германии характерно объединение кредитора и посредника в одном лице – ипотечном банке);
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ипотечные ценные бумаги.
Первичный рынок ипотечных кредитов определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструменты ? это собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк — посредник — инвестор» является основой вторичного ипотечного рынка, его инструментами ? это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (ипотечные ценные бумаги).
Экономические механизмы финансирования или рефинансирования при помощи выпуска ипотечных ценных бумаг при ипотечном кредитовании имеют одинаковую природу, однако их правовые основы и финансовые схемы различны.
В методических целях целесообразно сосредоточиться на более детальном изучении немецких ипотечных облигаций (Pfandbrief) и обеспеченных ипотечными кредитами американских ценных бумаг (MBS — mortgage backed pass-through securities), под которыми понимают особый вид ценных бумаг — сквозные ипотечные ценные бумаги . В дальнейшем изложении такие термины, как MBS, mortgage backed pass-through securities и сквозные ипотечные ценные бумаги, будут использоваться в качестве синонимов.
В первом приближении основные особенности этих двух видов ипотечных ценных бумаг заключаются в следующем:
• немецкие ипотечные облигации имеют традиционную структуру денежных потоков с выплатой основного долга в конце срока действия облигации;
• MBS представляют собой долю от потока платежей, источником которых является пул (набор) ипотечных кредитов.
На рис. 14.1 приведена схема выпуска ипотечных облигаций ипотечными банками Германии. Последовательность действий в данном случае такова:
1) ипотечные кредиты, обособленные в пул, остаются на балансе ипотечного банка, однако учитываются в обособленном реестре;
2) ипотечный банк выпускает ипотечные облигации и берет обязательства по выплате основного долга и процентов по ним; облигации обеспечены залогом прав требований по ипотечным кредитам, принадлежащих данному банку (обеспечение ипотечных облигаций );
3) инвесторы приобретают ипотечные облигации и получают платежи в счет погашения основного долга и выплаты процентов от ипотечного банка:
4) орган по регулированию банковской деятельности назначает независимый орган, контролирующий соблюдение требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций;
5) контролирующий орган регулярно проводит проверку обеспечения ипотечных облигаций;
6) держатели ипотечных облигаций имеют прямой преимущественный доступ к пулу обеспечения в случае банкротства банка-эмитента, обеспечение выделяется из конкурсной массы и может быть передано другому банку для обслуживания кредитов и обязательств по ипотечным облигациям.
Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:
• обеспечивающие ипотечные облигации ипотечные кредиты выделяются из других активов и операций эмитента путем ведения специализированного реестра обеспечения ;
• вводится специальный независимый контроль;
• вопросы банкротства при выпуске ипотечных облигаций регулируются Законом об ипотечной банковской деятельности , предусматриваются исключения из общих положений законодательства о банкротстве;
• вводится абсолютное преимущественное право держателей ипотечных облигаций на обеспечение, автоматическое исключение обеспечения из конкурсной массы в случае банкротства банка-эмитента (отметим современные тенденции, которые состоят в сохранении пула обеспечения и продолжении обслуживания ипотечных облигаций даже после банкротства ипотечного банка), возможность замены управляющего обеспечением и/или обслуживающего банка.
С правовой точки зрения немецкие ипотечные облигации — это обеспеченные облигации, удостоверяющие следующие права их владельцев:
• право на получение от эмитента их номинальной стоимости в предусмотренные сроки;
• право на получение от эмитента установленных процентов;
• право на получение удовлетворения (в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств) из стоимости активов, включенных в состав обеспечения ипотечных облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.
Обеспечением ипотечных облигаций могут выступать:
• пул ипотечных кредитов (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров);
• денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства, но в небольшом, ограниченном законом объеме.
Немецкие облигации обладают достаточно простой структурой финансовых потоков. График денежных потоков по Pfandbrief приведен на рис. 14.2. Обратим внимание на то обстоятельство, что это облигации традиционного «шарового типа» с выплатой основного долга в конце платежного периода.
Благодаря механизмам рефинансирования институты вторичного рынка объединяют первичные ипотечные рынки кредитования с рынками долгосрочного капитала, выступая в роли посредников .
На рис. 14.3 приведена схема выпуска американских сквозных ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed pass-through securities), выпускаемых специализированными агентствами вторичного рынка.
Последовательность действий в общем случае при этом такова:
1) банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты;
2) банк продает кредиты агентству вторичного рынка.
3) Агентство продает кредиты специализированному юридическому лицу (special purpose vehicle — SPV) без обязательства обратного выкупа; в подавляющем большинстве случаев в качестве специализированного юридического лица используется траст;
4) специализированный траст продает инвесторам сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS);
5) инвесторы сквозных ипотечных ценных бумаг получают платежи в счет основного долга и процентов за счет денежных потоков по ипотечным кредитам;
6) управление осуществляет попечитель траста (trustee).
Специализированный траст, хотя и является «бумажной организацией», формально подлежит процедуре банкротства. В этой связи предпринимаются специальные меры для того, чтобы избежать маловероятной, но все же формально возможной процедуры банкротства.
Сквозными ипотечными ценными бумагами (MBS) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:
• участниками общей собственности на имущество, составляющее пул ипотечных кредитов;
• учредителями траста для управления имуществом, составляющим пул ипотечных кредитов;
• выгодоприобретателями по трасту.
В состав пула ипотечных кредитов входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров).
С финансовой точки зрения сквозные ипотечные ценные бумаги имеют весьма непростую и заранее не определенную структуру из-за возможности досрочного погашения части или всего ипотечного кредита, входящего в состав пула, что «транслируется» в выплаты по ценным бумагам, отсюда и название этих ценных бумаг: «pass-through» ? сквозные.
< Назад
Вперед >
Содержание