1.9. Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты — универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов — модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, — ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу — инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.

Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть — продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств

< Назад   Вперед >
Содержание