11.4. Договор купли-продажи жилья

Договор купли-продажи недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор купли-продажи недвижимости может быть определен следующим образом: в соответствии с ним продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором купли-продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате .

Договор купли-продажи жилья, являясь разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества, имеет свои особенности. Для такого договора существенными установлены условия:

• о том, какое помещение продается (необходимо указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, если договор заключается в отношении здания или сооружения, либо в составе другого недвижимого имущества, если договор заключается в отношении квартиры, т.е. необходимо указать точный адрес жилого помещения, его кадастровый номер, размер общей и жилой площади, этажность);

• о цене продаваемого жилого помещения;

• о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым помещением .

11.5. Государственная регистрация перехода права собственности на жилье

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданского кодекса о государственной регистрации сделок и договоров, а именно положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164), и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц) .

Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы :

1) заявление на регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;

2) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;

3) заявление на регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

4) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

5) договор купли-продажи жилого помещения (не менее трех экземпляров);

6) правоустанавливающие документы на жилое помещение продавца (оригинал);

7) экспликацию и поэтажный план продаваемого жилья;

8) выписку из домовой книги отчуждаемого жилого помещения;

9) выписку из финансово-лицевого счета с указанием об отсутствии задолженности по квартире;

10) документы, удостоверяющие личность продавца (если продавец — физическое лицо);

11) документы, удостоверяющие правоспособность юридического лица, участвующего в сделке (если продавцом является юридическое лицо);

12) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если продавцом является юридическое лицо);

13) документы, удостоверяющие личность покупателя

< Назад   Вперед >
Содержание