Дания

На рынке ипотечного жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80?85% всех кредитов). Функционируют 8 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, ? это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъекты ипотечного кредитования:

• специализированные ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);

• сберегательные банки;

• коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право эмитировать которые принадлежит только специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

• обращаются на Копенгагенской фондовой бирже (датский рынок ипотечных облигаций — один из самых больших и наиболее ликвидных в мире);

• основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды (80% активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг); в последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями — повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам;

• облигации обеспечены первыми ипотечными кредитами;

• заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;

• существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие), серийные облигации (периодически понижающиеся платежи);

• сроки облигаций — 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании сотрудничают с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

• ипотечные облигации;

• депозиты;

• межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5?10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр — в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3?4 процентных пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20?30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50?60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот спрэд (разница между стоимостью привлечения ресурсов и процентной ставкой по кредиту) включает две части: административный сбор — 30–35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты на сумму свыше 1 млн датских крон получают льготы: для них данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы — 15–20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж — 1% от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита: главный критерий — соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика

< Назад   Вперед >
Содержание