Особенности заключения договоров страхования ипотечных кредитных рисков

Поскольку ипотечные кредиты на цели приобретения жилья носят долгосрочный характер, период возможного возникновения риска по каждому отдельному кредиту также растянут на длительный срок. Условия страхования, с одной стороны, должны предусматривать невозможность прекращения договора страхователем без согласия банка, с другой – предоставлять право банку самостоятельно определять целесообразность дальнейшего страхования отдельных кредитов и не возобновлять договор страхования. Для банка данная мера становится особенно актуальной, когда соотношение кредита к залогу снижается за счет выплат заемщика в счет основного долга (например, остаток задолженности будет ниже 70% суммы долга) и страховать кредитные риски становится невыгодно.

Учитывая значительный объем требований по выплате страховой суммы, которые могут быть предъявлены ипотечному страховщику, в договоре страхования ипотечного кредита обычно предусматриваются следующие основные условия:

• кредит должен быть выдан и находиться на обслуживании организации, одобренной страховщиком;

• страхователь не вправе расторгнуть договор страхования до окончания срока кредитования;

• страховое покрытие, как правило, включает расходы банка, связанные с проведением процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацией; возможные расходы банка, связанные с поддержанием надлежащего технического состояния залогового жилого помещения до момента его реализации (внесение необходимых коммунальных и других платежей, необходимых для эксплуатации и содержания в надлежащем состоянии заложенного жилого помещения); оплату юридических услуг; другие возможные расходы банка, возникшие у него в результате дефолта заемщика и проведения процедур, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога, предусмотренные в договоре страхования; сумму платежей в соответствии со ставкой процента за пользование кредитом, включая пени и штрафы; остаток невыплаченной суммы основного долга.

Кредитный риск, как правило, страхует заемщик, являющейся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома (квартиры). Договор страхования заключается в пользу кредитора-залогодержателя.

Может применяться также схема, при которой кредитор страхует свой риск по кредиту, заключая договор страхования. Кредиторы требуют оформлять страховку по наиболее рискованным с точки зрения андеррайтинга кредитам и не требуют застраховывать те кредиты, которые, по их оценке, менее рискованны. Важным элементом системы страхования ипотечных кредитных рисков является установление стандартов предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Другие вопросы ипотечного страхования, обычно подпадающие под нормативно-правовое регулирование, включают: 1) максимально допустимое значение показателя LTV, превышение которого требует ипотечного страхования; 2) прямое регулирование деятельности ипотечных страховщиков соответствующим регулирующим органом; 3) ограничения видов жилья, кредиты на приобретение которого могут быть застрахованы, только завершенными строительством объектами.

Например, в США жилищное законодательство требует страхования жилищных кредитов с показателем LTV свыше 80% при их продаже на вторичном рынке уполномоченными организациями, пользующимися правительственной поддержкой, — «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». В Канаде стандартным требованием является наличие страховки от государственной или частной компании по жилищным кредитам с показателем LTV свыше 75%.

В США банкам разрешается снижать объем резервируемых средств до 50% по жилищным кредитам с LTV меньше или равным 80%. По кредитам с LTV выше 80% требуется резервирование в объеме 100% ввиду явно более высокого уровня риска. Однако при наличии страховки от уполномоченной страховой компании объем резервных требований снижается до 50% норматива. (Отметим, что по ипотечным кредитам, связанным со строительством, и кредитам под залог доходной коммерческой недвижимости это требование остается на уровне 100% норматива.)

< Назад   Вперед >
Содержание