11.7. Последовательность действий при оформлении кредитной сделки

Рассмотрим одну из возможных последовательностей действий при оформлении кредитной сделки на примере приобретения квартиры. Хотя основные действия взаимосвязаны — например, заключение договора об ипотеке, естественно, предшествует его регистрации, — отдельные действия могут совершаться в различной последовательности.

На первом этапе производится согласование кредитного договора, включая согласование графика ежемесячных платежей заемщика. В банках имеются стандартные договоры ипотечного кредитования, однако возможна, а иногда и необходима индивидуализация деталей стандартного договора. Договор подписывается обеими сторонами.

Следующий этап – заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация подписанного договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт регистрации договора купли-продажи еще не означает перехода права собственности от продавца к покупателю — для этого надо зарегистрировать право собственности как таковое. Продавец предпочитает получить причитающиеся ему средства до регистрации права собственности, покупатель – после, а банк заинтересован в том, чтобы на приобретенную за кредитные средства квартиру была зарегистрирована ипотека. Ипотечный договор может быть зарегистрирован только после регистрации права собственности на нее залогодателя, в нашем случае — на покупателя.

Таким образом, сначала надо зарегистрировать право собственности на квартиру, для чего покупатель и продавец должны подписать акт приема-передачи квартиры, а продавец — получить документ, подтверждающий передачу денег продавцу.

После этого надо заключить договор ипотеки квартиры (в присутствии нотариуса), провести нотариальное удостоверение договора ипотеки квартиры, если такое требование установлено банком, и, наконец, провести регистрацию договора об ипотеке квартиры в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Может быть подписано и нотариально удостоверено обязательство заемщика и совершеннолетних членов его семьи об освобождении квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

Необходимо также провести сделки по страхованию:

• заключение договора страхования заложенного имущества;

• заключение по соглашению сторон договора страхования жизни заемщика.

Рассмотрим вариант, когда ипотека возникает по договору. В этом случае сначала заключаются кредитный договор, договор купли-продажи жилья, затем принимаются специальные меры по взаимному гарантированию интересов продавца, заемщика-покупателя и банка в процессе перечисления денег, регистрации права собственности на квартиру и заключения и регистрации договора ипотеки. В упрощенном виде ситуация выглядит следующим образом:

• если сначала перечисляются средства, то существует риск того, что договор ипотеки не будет заключен;

• аналогично, если сначала регистрируются право собственности и договор ипотеки, существует риск того, что деньги не будут перечислены.

Ситуация разрешается, например, путем зачисления средств на специальный счет банка-посредника, и они становятся доступными продавцу после заключения договора и регистрации ипотеки, а банк-посредник, в свою очередь, берет обязательство передать средства продавцу после регистрации договора ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке». В этом случае заключается договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств. Правда, ипотека будет иметь силу только после регистрации права собственности покупателя на жилье.

На практике используется вариант с заключением ипотечного договора. Это объясняется тем, что при заключении договора могут быть учтены детали процессов страхования и ряд других моментов. Ипотека в силу закона является гарантией для кредитора в случае, если по каким-либо причинам ипотечный договор не был заключен.

Суть всех рассматриваемых последовательностей и вариантов заключения сделок сводится к попытке уменьшить риски. Еще одним подходом к решению этой задачи является заключение смешанного договора, который совмещает в себе договор купли-продажи, кредитный договор и договор об ипотеке. При этом предполагается, что регистрация права собственности и ипотеки по договору ипотеки будет произведена одновременно. Однако позиция органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении смешанного договора окончательно не сформировалась

< Назад   Вперед >
Содержание