2.2. Основные изменения в области жилищного финансирования в 1994?2002 гг.

Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования в 1992–1993 гг., накануне принятия правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, характеризовалась следующими основными признаками:

• снижающимися объемами бюджетных средств, направляемых в жилищный сектор, их крайне неэффективным использованием;

• высокими и нестабильными темпами инфляции, ростом процентных ставок по кредитам;

• высоким кредитным риском при долгосрочном жилищном кредитовании в связи с несовершенством законодательства (невозможностью обращения взыскания и выселения заемщика из заложенного жилья);

• неготовностью банков предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог жилья; наличием различных «квазиипотечных» форм обеспечения жильем (аренды с правом последующего выкупа); низкой доступностью жилья, а также отрицательными ставками процентов по депозитам, что делало невозможным для групп населения со средними доходами как приобретение жилья за наличные средства, так и накопление необходимых средств.

Эти факторы и определили направления новой политики Правительства Российской Федерации в сфере жилищного финансирования: 1) разработку новой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, 2) развитие рыночной системы финансирования строительства, 3) привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу.

Развитие государственной жилищной политики в 1996?2000 гг. определялось Государственной целевой программой «Жилище» (одобренной Постановлением Совета министров Российской Федерации ? Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). За этот период были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены приоритетные направления и отработаны механизмы ее реализации, а также создана нормативная правовая база, связанная с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищным финансированием, ипотечным кредитованием. Изменились формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Основные направления развития жилищной политики в 2002?2010 гг. определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, утвердившим федеральную целевую программу «Жилище» на 2002?2010 гг. Эта программа отличается комплексным подходом к решению проблем жилищной сферы, в частности, в ней содержатся меры по развитию системы обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, переселенцев и т.д.) с использованием механизма бюджетного субсидирования (государственных жилищных сертификатов).

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на инфляции и падении реальных доходов значительной части населения. Ряд крупнейших банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам. Ко всему прочему, кризис подорвал доверие инвесторов — как зарубежных, так и внутри страны — к возможности размещения денежных средств в долгосрочные долговые инструменты, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов. Лишь к началу 2000 г. наметился ряд предпосылок для развития системы ипотечного кредитования.

В законодательной сфере происходил активный процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка жилищных ипотечных кредитов. Задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в различных законодательных актах и программных правительственных документах (Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в России от 11 января 2000 г. № 28, Федеральный закон «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, существенно расширивший возможности кредиторов предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог приобретаемого жилья и др.).

Различные субъекты жилищного рынка, включая банки, застройщиков, риэлторов, страховые компании, начали рассматривать ипотечное жилищное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса. Образовался новый, пока еще небольшой, но быстро расширяющийся круг банков, последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию населения. Все больше банков применяют классическую схему долгосрочного жилищного кредитования, используя механизм ипотеки в качестве обеспечения кредитов населению. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Несмотря на пока еще небольшие масштабы ипотечного рынка, созданы и апробированы определенные организационно-финансовые механизмы для рефинансирования банков, предоставляющих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты.

Значимую роль в развитии жилищной ипотеки стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного кредитования населения. В условиях отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые в форме льготных жилищных кредитов предоставляются населению на приобретение или строительство жилья.

В условиях острого финансового голода, когда бюджетное финансирование жилищного строительства сократилось до минимума, застройщики стали активно развивать различные формы привлечения денежных средств непосредственно от населения как в форме договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и в форме создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. Они начали успешно конкурировать с банками, привлекая денежные средства населения и осуществляя продажу квартир в рассрочку без соблюдения обязательных для кредитных организаций требований по резервированию и экономическим нормативам.

В целом, несмотря на достаточно широкий спектр подходов к организации системы жилищного кредитования, в обществе растет осознание ключевой роли жилищной ипотеки как рыночного инструмента решения жилищных проблем населения и привлечения средств для финансирования жилищного строительства

< Назад   Вперед >
Содержание