24.5. Особенности кредитования индивидуального жилищного строительства
Специфическая особенность кредитования индивидуального жилищного строительства состоит в том, что заемщиками выступают индивидуальные застройщики, которые строят дом для собственного проживания. В связи с этим кредитование индивидуального жилищного строительства в большинстве случаев, по сути, является совокупностью двух видов кредитования, сочетающей в себе особенности кредитования строительства и особенности долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В большинстве случаев кредит на индивидуальное жилищное строительство представляет собой краткосрочный кредит на строительство (обычно сроком от 6 до 18 месяцев, обеспечением чаще всего выступает земельный участок), который по завершении строительства индивидуального дома, как правило, заменяется долгосрочным ипотечным кредитом, залогом по которому выступает земельный участок и построенный на нем индивидуальный жилой дом. В зависимости от типа связи между краткосрочным строительным и долгосрочным ипотечным кредитами выделяют два типа кредитных продуктов для индивидуального строительства.
1. Комплексный строительно-ипотечный кредит (construction-to-permanent loan/single-close loan). В рамках этого кредитного продукта заемщик в течение строительного периода платит лишь проценты по кредиту и не выплачивает основную сумму долга, а по завершении возведения дома кредитор самостоятельно трансформирует строительный кредит в ипотечный на заранее определенных условиях. Рассматриваемый продукт привлекателен тем, что заемщику требуется лишь один раз подготовить документы, заявку и проходить проверку в кредитном институте (процедура может быть достаточно длительной и дорогостоящей и включает оценку будущего дома, оценку земельного участка, подтверждения прав на земельный участок, проверку иных необходимых документов, уплату административных сборов и т.д.) для того, чтобы построить и начать эксплуатировать собственный жилой дом. Кроме того, комплексные кредитные продукты, как правило, предусматривают минимальный авансовый платеж или вовсе его отсутствие. Отрицательной стороной продукта следует признать отсутствие у заемщика права выбора наиболее привлекательных условий ипотечного кредитования на рынке после завершения строительства дома.
2. Специализированный строительный кредит (construction-only loan/double-close loan). Кредитный продукт предусматривает схему, при которой заемщик берет отдельный краткосрочный кредит на строительство индивидуального дома, а по завершении строительства подает заявку на получение долгосрочного ипотечного кредита под залог построенного объекта. Краткосрочный строительный кредит представляет собой кредитный продукт шарового типа с выплатой процентов за пользование кредитом в течение всего кредитного срока и оплатой основной суммы долга по его завершении. Часто в такой схеме кредитный институт требует уплаты заемщиком авансового платежа за обслуживание кредита в размере от 0,5 до 3% суммы кредита. Кроме того, заемщику по окончании строительства необходимо искать кредитора для предоставления ипотечного кредита, правда, по сравнению со схемой комплексного кредитования заемщик обладает большей гибкостью при выборе наиболее привлекательных для него условий на рынке. Краткосрочный строительный и долгосрочный ипотечный кредит могут быть предоставлены как разными кредитными институтами, так и одной организацией.
Одной из разновидностей кредита на индивидуальное жилищное строительство является так называемый связанный кредит (bridge loan), при котором залогом на период строительства индивидуального дома выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Данный вид кредитования подходит достаточно узкому кругу лиц, поэтому не нашел достаточно широкого распространения в практике кредитования индивидуальных застройщиков.
Одной из последних тенденций в международной практике кредитования индивидуального жилищного строительства следует признать то, что наличие прав на земельный участок все чаще не является обязательным условием в программах кредитования индивидуальных застройщиков, а средства кредита могут быть использованы на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Кредитные институты заинтересованы в ликвидности кредитуемого объекта строительства, поэтому стараются принимать самое активное участие в выборе земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, для которого запрашивается финансирование.
В международной практике размер кредита для строительства индивидуального дома рассчитывается на основе четырех составляющих:
1) общая стоимость строительства, куда в обязательном порядке входят затраты на непосредственное строительство индивидуального дома, а также, по согласованию с кредитором, косвенные затраты (плата за получение разрешения на строительство, плата за подключение объекта к сетям инженерной инфраструктуры, вознаграждение архитектору и другие расходы, связанные со строительством, но не включаемые в себестоимость возведения дома); в противном случае косвенные расходы оплачиваются заемщиком из собственных средств;
2) затраты заемщика на получение кредита (плата за рассмотрение кредитной заявки, страхование и т.д.);
3) резерв для оплаты процентов по кредиту на период строительства. Для того, чтобы заемщик не отвлекал собственные средства в период строительства, и для гарантированности процентных выплат из общей массы кредита на индивидуальное жилищное строительство выделяется резерв для выплаты процентов за пользование кредитом (как правило, строительный кредит предполагает в период строительства выплату только процентов за пользование кредитом, выплата основного долга производится по завершении строительства, а сам строительный кредит очень часто трансформируется в долгосрочный ипотечный) на предусмотренный кредитным договором период строительства;
4) резерв на покрытие непредвиденных расходов, который обеспечивает покрытие непредвиденных расходов в процессе строительства и, как правило, устанавливается на уровне 5% фактической себестоимости строительства дома (объем резерва может быть увеличен для нестандартных и особо сложных проектов).
Размер кредита определяется на основе допустимого отношения размера кредита к общему объему затрат. В большинстве стран Западной Европы и в США этот показатель может достигать 95%, среднее значение – 70%.
Пример расчета кредита на строительство индивидуального жилого дома приведен ниже:
Стоимость земельного участка $ 40 000
Общая стоимость строительства $ 180 000
Затраты заемщика на получение кредита $ 10 000
Резерв для выплаты процентов $ 4 600
Резерв на покрытие чрезвычайных потерь $ 9 000
Общий объем затрат $ 243 600
Коэффициент отношения кредита к объему затрат 70%
Размер кредита $ 170 520
Размер резерва для выплаты процентов определяется по следующей формуле:
,
где
Vi r ? объем резерва для выплаты процентов;
LA ? общий объем кредита;
IR – процент за пользование кредитом (годовая ставка);
СТ – продолжительность строительства.
В представленном примере LA = $ 171 700, IR = 6%, СТ = 9 месяцев.
Одно из основных отличий кредита на индивидуальное строительство от традиционного ипотечного кредита заключается в механизме его предоставления. Ипотечный кредит, как правило, предоставляется единовременно для приобретения жилья. Кредит на индивидуальное строительство предоставляется отдельными траншами (от 5 до 10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства (например: завершение работ с фундаментом, сбор основной конструкции дома, обеспечение дома разводящими сетями коммунальной инфраструктуры и т.д.) или процентом готовности здания (например: 10, 30, 50%). При этом деньги поступают по итогам реализации работ, а не авансом. Основанием для оплаты является либо результат инспекции дома экспертом кредитного института, либо предоставление документированного объема затрат за определенное время (например, за месяц).
От ипотечного кредита кредит на индивидуальное строительство также отличается тем, что, помимо проверки характеристики заемщика по требованиям, принятым в ипотечном кредитовании (размер доходов, кредитная история, соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, размер сбережений, оценка объекта залога и т.д.), выдача кредита на индивидуальное строительство предполагает анализ дополнительных характеристик, связанных со строительством:
• квалификации застройщика (вне зависимости от того, будет ли заемщик сам строить дом или привлекать строительную организацию);
• проектной документации и эскизов будущего объекта;
• сметы расходов на строительство объекта;
• структуры кредита с выделением необходимых резервов;
• схемы последовательности строительных и монтажных работ;
• необходимых разрешений, согласований и результатов экспертиз (если требуется) и т.д.
Для получения кредита на строительство индивидуального дома заемщику, помимо документов, требующихся для оформления стандартного ипотечного кредита, также необходимо иметь:
• проектную документацию и эскизные проекты предлагаемого к строительству здания;
• документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок, если он уже приобретен или арендован (с учетом всех имеющихся ограничений по использованию, выпиской из градостроительного регламента и иных ограничений, если они имеют место);
• отчет независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка, на котором предполагается строить объект, или стоимости права его аренды;
• копии разрешения на строительство и результатов необходимых для строительства дома согласований и экспертиз (в том числе технические условия подключения к коммунальной инфраструктуре, обременения со стороны городских властей, градостроительный регламент и т.д.);
• копия контракта между заемщиком и строительной организацией-подрядчиком, где указана стоимость работ, даты начала и окончания строительства индивидуального жилого дома;
• подробная смета по всем материалам и работам, необходимым для возведения индивидуального дома;
• данные о подрядчике, который будет осуществлять строительство, включающие:
? сведения о размере компании;
? сведения об опыте работы;
? лицензию (если требуется);
? сведения о страховании гражданско-правовой ответственности (если предусмотрены).
Помимо перечисленных документов, в зависимости от сложности и специфики объекта для рассмотрения кредитной заявки могут потребоваться дополнительные материалы
< Назад
Вперед >
Содержание