Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России

В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.

Выбор источника для финансирования строительства основывается на оценке стоимости привлекаемых денег и их доступности. В российских условиях таких потенциальных источников, как правило, четыре: средства граждан, желающих приобрести жилье, ? долевых участников строительства («дольщиков»), средства крупных инвесторов и/или партнеров, финансирование за счет фондового рынка (для российских застройщиков в настоящий момент основным инструментом становится выпуск облигаций) и кредитные средства. Учитывая изложенные в табл. 25.1 основные свойства указанных источников, застройщик ? организатор строительного проекта выбирает оптимальную структуру финансирования.

Стандартная ситуация при реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта (застройщик) обычно из собственных средств финансирует в лучшем случае только разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование же непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов (финансирование доли города, если предусмотрены иные, чем доля построенных площадей, формы оплаты, прочие расходы) осуществляется за счет привлеченного финансирования. Очень часто средства инвесторов и участников долевого строительства привлекаются и на первой стадии получения прав на земельный участок и согласования проекта, до получения разрешения на строительство.

Застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Отсутствие права собственности на земельный участок, трудности залога строящихся объектов являются препятствием для использования их в качестве залога. Стоимость оборудования, которое может стать обеспечением по кредиту, по оценке экспертов рынка, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики, которые позиционируют себя как девелоперы, обычно привлекают для работы подрядные строительные организации, т.е. не имеют собственных основных средств. В этих условиях главным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также средства граждан, желающих приобрести жилье

< Назад   Вперед >
Содержание