15.1. Закладная – неэмиссионная ипотечная ценная бумага

Закладная — документ, удостоверяющий право его владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке. Особенность закладной в том, что это именная, неэмиссионная ценная бумага, которая составляется залогодателем и должником (если это не одно и то же лицо).

Сразу после регистрации ипотеки в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество закладная выдается первоначальному залогодержателю. После этого права по закладной могут быть переданы другому владельцу.

В принципе, закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка — заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями — операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:

а) через покупку закладных напрямую инвестором;

б) через кредитование под залог закладных;

в) через выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, созданных на основе пулов закладных.

Закладные, являясь, как уже отмечалось, по своей сути неэмиссионными ценными бумагами, содержат основные положения каждого конкретного обязательства, обеспеченного ипотекой. Лицу, приобретающему закладную, необходимо тщательно изучить все существенные условия как по основному, так и по обеспечивающему обязательству, зафиксированным в закладной. Поэтому приобретение инвестором прав по закладным требует от него проведения тщательной аналитической работы, включая проверку всех первичных документов, подтверждающих правильность и надежность заключения сделки, удостоверенной закладной.

В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором будут обращаться ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными стандартными характеристиками: целями и сроками кредита, процентными ставками, условиями предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые таким образом эмиссионные ипотечные ценные бумаги будут носить обезличенный характер, т.е. не будут обладать конкретными особенностями каждой из ипотечных кредитных сделок и смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.

С учетом особенностей закладных, их введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования для кредиторов, выдающих долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Именно в этом качестве закладные используются Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Однако активная практика использования закладных только началась, и анализ этого пока еще небольшого опыта показывает, что массовое использование закладных может привести к возникновению ряда проблем, связанных как с правовыми взаимоотношениями участников, так и с процедурными действиями.

Некоторые проблемы, связанные с использованием закладных в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования населения, рассматриваются далее.

< Назад   Вперед >
Содержание