Классификация зданий

Любые помещения под офис пользуются большим спросом, но на сегодня требования и ожидания большинства арендаторов изменились.

Появление на рынке современных бизнес-центров высокого уровня, предлагаемые ими высокие стандарты изменили представления об офисном помещении и повысили требовательность арендаторов к арендодателям. Это связано также и с укрупнением бизнеса и повышением уровня потребностей и самооценки предпринимателей и сотрудников. При найме на работу сотрудник обращает большое внимание на офис компании.

Сейчас в качестве деловых или бизнес-центров предлагаются новые здания, полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) или уже устаревшие административные здания (бывших госучреждений).

Вопрос об отнесении здания к тому или иному классу и право классификации новых зданий находится в ведении его владельцев. Бывает, что разные агентства дают разный класс одного и того же здания.

Единых утвержденных государственных стандартов и утвержденной классификации зданий офисных деловых центров На сегодня в России не существует. Есть две основные классификации, широко используемые риелторами и консалтинговыми компаниями. Одна классификация создана на Московском исследовательском форуме в апреле 2003 г. (в рабочую группу входила "большая четверка" компаний – Jones Lang LaSalle; I'olliers, Noble Gibbons; Cushman & Wakefield / Stiles & Hijdbokobylko – консалтинговые компании в области рынка офисных площадей).

Согласно данной классификации зданий, офисное здание высшего класса – класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования – не ниже двухтрубной либо соответствующий ей аналог.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м.

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкции с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность е установки).

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение.

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) -1 не менее 1 места на 100 м2 арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) – не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 м2 полезной площади и 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения.

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия -400-450 кг на 1 м2.

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий (столовая для сотрудников) и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м.

21. На рынке предлагаются:

Бизнес-центры класса А. Это наиболее совершенные, престижные и дорогостоящие здания по месторасположению, по паническому оснащению здания, по статусу арендаторов, по уровню спроса и, что очень важно, управляемые высокопрофессиональной управляющей компанией. В них учитываются все последние достижения в технологиях и комфорте.

Как правило, это новостройки в престижных районах с использованием новейших технологий в оснащении. Офисное здание класса А должно соответствовать не менее чем 16 из 20 стандартных критериев.

В зданиях высшего уровня класса А обязательно наличие :

- центрального кондиционирования;

- принудительной вентиляции с предварительным обогревом или охлаждением;

- охраняемой автостоянки из расчета минимум 1 место на 100 кв. м полезной площади;

- оптико-волоконной связи; общей охраны;

- окон из упроченного алюминия, ПВХ или композиционных деревянных окон с двойным стеклопакетом;

- профессионального управления;

- импортных лифтов (или лифтов, произведенных по лицензии фирмы ОТИС);

- гибко перестраиваемых этажей с несущими стенами только по периметру и лестничным колодцам;

- систем пожарной и охранной сигнализации по СНиП;

- строительство должно быть осуществлено по высочайшим стандартам качества с преимущественным использованием импортных отделочных материалов.

Такие здания не должны иметь: деревянных перекрытий; нарушений СНиП.

Нижеследующие показатели не являются обязательным для зданий класса А, но их наличие рассматривается как признак стандарта самого высокого качества:

- фальшполы в офисных помещениях;

- отдельная система питания для компьютеров для защиты от скачков напряжения и высокочастотных наводок;

- дублирующие генераторы электроэнергии;

- четырехтрубная система фанкойлов;

- компьютеризированная система контроля в здании – "смартбилдинг";

- 3,5 или более парковочных мест на 100 м2 полезной офис ной площади;

- подземная или крытая автостоянка;

- спринклерная система пожаротушения.

Объекты, отвечающие трем и более вышеуказанным показателям, в дополнение к стандартным критериям офисных зданий класса А, классифицируются как офисные здания класса А+.

Класс А – это обеспечение стабильности в качестве услуг. В повышении престижа объекта важную роль играет известность управляющей зданием компании, и решающим фактором при заключении договора с компанией является ее имя, несмотря на более высокие расценки на услуги и жесткое отношение к клиенту. Рынок компаний, управляющих чужой недвижимостью, достаточно узкий. 80-90% недвижимости класса А управляется пятью известными компаниями.

Бизнес-центры класса В. Здания, находящиеся в менее престижных районах, которые не могут предлагать набор (пакет) услуг и удобств класса А как в количественном, так и в качественном измерении и претендующие на менее высокую арендную плату. Офисное здание класса В должно соответствовать не менее чем 10 из 20 стандартных критериев.

Отсутствие одного или более показателей, характерных для офисных зданий класса А, – признак офисных помещен класса В. К ним относятся объекты высокого качества, толь что построенные или после капитального ремонта, с замен окон, систем электрики и отопления.

Офисные помещения класса В должны иметь:

- лифты;

- принудительную вентиляцию по СНиП;

- воздушное кондиционирование по центральной или сплит-системе;

- окна уплотненные, хорошего качества с двойным остеклением;

- умеренно перестраиваемые этажи с минимальным количеством несущих перегородок и правильно выбранной глубиной офисных помещений с точки зрения использования их для офисных нужд;

- современную заземленную электрическую систему адекватной мощности;

- пожарную и охранную сигнализацию по СНиП.

Такие здания не должны иметь: неуплотненные, с одинарным стеклопакетом и двойными рамами окна российского производства; не отремонтированные электрические системы и системы отопления; "советские" отделочные материалы образца до 1991 года.

Такими типичными объектами являются: здания новой постройки более низкого качества, чем класса А, или полностью отремонтированные помещения послевоенного периода с бетонными этажными перекрытиями. Иногда старые здания с деревянными этажными перекрытиями могут быть настолько хорошо отреставрированы и отремонтированы, что подпадают под стандарт офисных зданий класса В.

Если зданиям класса В не хватает одного или двух показателей, чтобы быть отнесенными к классу А, они могут быть классифицированы как офисные здания класса В+.

Управление объектами класса В – сегмент рынка, наиболее освоенный отечественными управляющими компаниями: обеспечение технического состояния "почти как в классе А", гибкая ценовая политика, готовность к прозрачности отношений с собственниками при "серых" финансовых схемах и умение ладить с контролирующими и надзорными органами.

Бизнес-центры класса С. Здания старой постройки, не соответствующие в должной мере современным технологическим требованиям, не реконструированные и достаточно неудобные по месторасположению, имеющие невысокую арендную плату, Соответствуют не менее 8 из 20 стандартных критериев. Отсутствие одного и более показателей, характерных для офисных зданий класса В, – признак офисных помещений класса С. Такие здания должны быть в хорошем рабочем состоянии, после косметического ремонта.

Офисные здания класса С должны иметь:

- лифты, если здание насчитывает более трех этажей;

- адекватную электрическую мощность. Типичным для таких зданий является:

- состояние после косметического ремонта;

- обычные деревянные неуплотненные окна российского производства с одинарным стеклом и двойной рамой;

- разнесенные или укрепленные на окне кондиционеры в определенных помещениях;

- пассивная вентиляция;

- не перестраиваемые этажи с множеством несущих стен и коридоров.

Если зданиям класса С не хватает одного или двух показателей, чтобы быть отнесенными к классу В, они могут быть классифицированы как офисные здания класса С+.

Отсутствие одного или более показателей, характерных для офисных зданий класса С, – признак офисных помещений, не отнесенных к определенной категории.

Надо иметь в виду, что ни одна из ныне существующих классификаций не учитывает физический износ зданий и другие недостатки, создаваемые временем. Более того, в процессе эксплуатации класс здания может понизиться, но арендодатели вряд ли захочет согласиться с этим. Поэтому, а также на случай, если собственник, не проводя ремонта и не улучшив качество сервиса в здании, захочет повысить стоимость аренды офис-менеджер должен быть в курсе ситуации на рынке, периодически вести мониторинг цен на офисные помещения, знать цены на помещения, чуть лучшие по всем характеристикам

< Назад   Вперед >
Содержание