БАТЯEВ А А ЖИЛИЩНЫE ВОПРОСЫ 2009 3

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при получении согласия в письменной форме всех членов семьи.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должен быть выдан обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случае возникновения условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в законодательстве документов.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения нарушений. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования об освобождении жилого помещения временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю, по согласованию с ним, другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК РФ (если дом подлежит сносу, помещение подлежит переводу в нежилое, будет проводиться его капитальный ремонт или реконструкция), другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

4.2. Коммерческий найм жилья

Стороны вправе сами предусматривать условия договора коммерческого найма. Они не обязательно должны быть теми же, что и при социальном найме жилых помещений. К отношениям по коммерческому найму, как уже говорилось, можно применять правила гражданского законодательства. Здесь можно говорить как об общих правилах гражданского законодательства, касающихся заключения, изменения и расторжения договоров, так и о последствиях, которые могут наступить ввиду ненадлежащего исполнения договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В коммерческом найме данный договор будет считаться заключенным, если в нем содержаться все существенные условия договора, и он заключен в простой письменной форме.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям договора коммерческого найма можно отнести: предмет договора (конкретно то жилое помещение, которое сдается в найм), порядок и способы платежей за коммерческий найм. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В правоотношениях по коммерческому найму это выглядит путем совместного подписания договора наймодателем и нанимателем.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим предложение заключить договор (проект договора), подтверждения о заключении договора (т.е., например, возвращения с подписью проекта договора, без протокола разногласий и прочих исправлений, замечаний к договору). Кроме того, данный вид обязательственных отношений возникнет с момента передачи жилого помещения в пользование нанимателя.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Например, помимо заключения договора найма в простой письменной форме, стороны могут договориться о его нотариальном удостоверении. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Существует один интересный момент в ГК РФ. Пункт 3 ст. 434 ГК РФ указывает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Там содержится указание на то, что если лицо для совершения подтверждения (согласия) заключения договора в срок определенный в направленном предложении заключить договор совершит определенные действия вместо подписания договора и направления его другой стороне, то эти действия (но только такие, из которых явно видно, что сторона начала исполнять свои обязанности по договору) и будут считаться соблюдением простой письменной формы договора. Например, довольно часто бывает так, что сторона еще не подписала договор, но уже сделала предоплату за несколько месяцев, если наймодатель принял ее он уже не может отказаться от исполнения своих обязательств по еще незаключенному договору.
В законе предложение заключить договор, содержащее все его существенные условия, называется офертой. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается неполученной. Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.
Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
Подтверждение о согласии на заключение договора на предложенных условиях законом называют акцептом. Такое согласие должно быть полным и безоговорочным. Если сторона не согласна с какими-либо из условий договора коммерческого найма, то даже при его подписании в редакции лица, предложившего заключить договор, но с замечаниями, это не будет считаться принятием договора и подтверждением его заключения.
Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.
Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен - в течение необходимого для этого времени.
В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон по коммерческому найму прекращаются. В случае изменения или расторжения договора найма обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора найма, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. Например, наниматель не может потребовать обратно свои денежные средства, которые он оплатил в исполнение своих обязанностей по договору.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Приведем простой пример договора коммерческого найма жилого помещения:

Договор найма жилья

г. _________________ " ___"___________200__г.

гражданин ____________________________________________________________
(ф.и.о. полностью)
далее Наймодатель и гр._______________________________________________
(ф.и.о. полностью)
далее Наниматель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Наймодатель сдает в наем, принадлежащую ему квартиру из ____комнат,
находящуюся по адресу:_____________, далее Квартира, с установленным
в ней "отдельным/спаренным" телефоном N_____________ с находящимися в
Квартире имуществом.
2. Наймодатель гарантирует отсутствие претензий третьих лиц, которые
могут быть к нему предъявлены, чем воспрепятствуют Нанимателю в
пользовании Квартирой, имуществом и телефоном.
3. В момент подписания настоящего договора Наймодатель передал
Нанимателю Квартиру, ключи и имущество, согласно описи. С этого же дня
исчисляется срок начала найма.
4. Срок найма ____месяца(ев). С "___"_____200__г. по "__"_______200__г
5. Условия оплаты:
5.1 Плата за наем Квартиры за один месяц составляет____________рублей.
5.2 Коммунальные услуги оплачивает __________________________.
5.3 Электроэнергию оплачивает_______________________________.
5.4 При подписании Договора Наниматель выплатил плату за первые _______
месяц (а)(ев) найма, что в сумме составляет_____________________рублей.
5.5 Плата за последующий, после оплаченного период найма должна
вноситься за каждый месяц не позднее чем за 5 (пять) дней до окончания
оплаченного периода найма.
6. Совместно с Нанимателем в Квартире могут проживать постоянно_______.
7. Наниматель обязуется:
7.1 Вносить плату за наем Квартиры в оговоренные в п. 5 настоящего
Договора сроки.
7.2 Не передавать Квартиру или ее часть лицам не указанным в п. 6
Договора.
7.3 Не производить в Квартире переделки без письменного на то
разрешения Наймодателя.
7.4 Своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные
переговоры, а также другие платные услуги, предоставляемые по телефону
и в кредит.
7.5 Обеспечить доступ Наймодателю в Квартиру в течение суток с момента
оповещения им Нанимателя.
7.6 Полностью возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный Квартире и
имуществу, неправильным их использованием и запущением в течение 20
(двадцати) календарных дней со дня оповещения.
7.7 По истечении срока найма возвратить Наймодателю Квартиру, все
экземпляры ключей и имущество.
8. Наймодатель обязуется:
8.1 Возвратить Нанимателю плату за наем Квартиры, за оплаченный, но не
прожитый период, в случае расторжения договора Наймодателем.
9. Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в
случае:
а) нарушения Нанимателем своих обязательств по п. 7 настоящего
Договора;
б) нанесении существенного ущерба Квартире и Имуществу при неправильном
их использовании;
в) систематических (неоднократных) жалоб со стороны соседей.
Наниматель в течение 20 (двадцати) календарных дней обязан освободить
Квартиру, что не снимает с Нанимателя обязательств по возмещению
Наймодателю ущерба в соответствии с п. 7.6 Договора за вычетом
удержанной Наймодателем платы за непрожитый период.

10. Другие условия_____________________________________________________

11. Опись имущества____________________________________________________

12. Показания эл. счетчика_____________________________________________

Наймодатель Наниматель
Паспорт_______________________ паспорт________________________
Выдан_________________________ выдан__________________________
______________________________ _______________________________
зарегистрирован по адресу:____ зарегистрирован по адресу:_____
______________________________ _______________________________
телефон_______________________ телефон________________________
подпись_______________________ подпись________________________
дата__________________________ дата___________________________

4.3. Специализированные жилые помещения

Необходимо отметить, что жилищное законодательство впервые собрало отдельные категории жилых помещений в зависимости от специфики их использования (целевого назначения). И ранее в отечественном жилищном законодательстве были такие виды жилых помещений, как общежития, служебные жилые помещения, впервые введено особое назначение некоторой части государственного и муниципального жилищного фонда - жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Ранее ЖК РСФСР предусматривалось, что в случае выселения граждан ввиду капитального ремонта дома или его сноса, им предоставляются другие жилые помещения временно или на постоянной основе. В ЖК РФ для подобных и других случаев предусмотрели такую категорию, как жилые помещения маневренного фонда.
Основания предоставления указанных помещений (ст. 99 ЖК РФ), правила о договоре найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ), его расторжении (ст. 101 ЖК РФ) и прекращении (ст. 102 ЖК РФ), о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) являются едиными для всех жилых помещений специализированного жилищного фонда независимо от их вида и целевого назначения. При этом особенности предоставления служебных жилых помещений (ст. 104 ЖК РФ), жилых помещений в общежитиях (ст. 105 ЖК РФ), домах маневренного фонда (ст. 106 ЖК РФ), системы социального обслуживания (ст. 107 ЖК РФ), а также предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев (ст. 108 ЖК РФ) и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК РФ) установлены в специальных нормах.
Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.
По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно - по договорам безвозмездного пользования. Напомним, что безвозмездное пользование имуществом регулируется гл. 36 ГК РФ.
Для всех видов специализированных жилых помещений предусмотрено, что они предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям не любым гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде ЖК РФ предусматривает только письменную форму. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ст. 100 ЖК РФ. В таких договорах обязательно определяется предмет договора, права и обязанности сторон. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ. Однако, как отмечалось ранее, пока типовые договоры не разработаны, как и не построен жилищный фонд специализированного назначения. Фактически это не работающая глава в ЖК РФ, поскольку государству, при учете того, что в некоторых субъектах РФ около 80% жилищного фонда находится в ветхом состоянии, просто неоткуда взять жилые помещения специализированного назначения, кроме как перевести на эти нужды определенную часть старого жилого фонда.
При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления - не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления - такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (ст. 104 ЖК РФ). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (ст. 107-109 ЖК РФ).
При этом для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Кроме того, такие жилые помещения не могут быть предметом договора аренды.
ЖК РФ различает расторжение (ст. 101 ЖК РФ) и прекращение (ст. 102 ЖК РФ) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
1) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя;
2) по инициативе нанимателя;
3) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ст. 101 ЖК РФ).
Прекращение указанного договора происходит в связи с разрушением (уничтожением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 102 ЖК РФ). Например, такими иными основаниями могут быть:
1) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора.
Выселение из специализированных жилых помещений регулирует ст. 103 ЖК РФ. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений независимо от их вида.
Если договор найма специализированного жилого помещения расторгается с нанимателем, то, соответственно, он обязан освободить данное жилое помещение в добровольном порядке. Если бывшие наниматели не желают добровольно освободить жилое помещение, то для их фактического выселения необходимо получать решение суда об их выселении без предоставления другого жилого помещения. ЖК РФ обязательно предусматривает возможность только судебного порядка выселения граждан в подобных случаях.
Совсем иначе можно решить вопрос с выселением из жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма. Для выселения нанимателей в этом случае вовсе не нужно получать решение суда о выселении, можно обратиться в органы милиции для того, чтобы они оказали содействие в выселении бывших нанимателей. В принципе такие нарушения довольно часто происходят в отношении жилых помещений любого из видов жилищного фонда. Собственник жилого помещения вправе самостоятельно решать вопрос о том, кто будет проживать в жилом помещении.
Ранее действовавшее жилищное законодательство не достаточно защищало интересы собственника. Было немало случаев, когда, например, граждане покупали квартиры, а в результате узнавали, что им продали жилое помещение с зарегистрированными в нем членами семьи (бывшими членами семьи) прежнего собственника. В этих случаях договор купли-продажи признавали недействительным.
Однако довольно часто сотрудники милиции при обращении к ним с подобными заявлениями дают ответ о том, что это не их компетенция и здесь необходимо получить решение суда. В этом случае можно пойти двумя путями. Первый состоит в том, чтобы действительно получить такое решение суда и уже вместе с приставами - исполнителями выселить бывших нанимателей из жилого помещения. Второй состоит в том, чтобы обжаловать бездействия сотрудников милиции. Есть и третий, более эффективный и действенный способ - гражданское законодательство разрешает самозащиту права, а потому можно и собственными силами выселить неугодных жильцов из жилого помещения. Однако здесь важно соблюдать одно правило - способ самозащиты права должен быть соразмерен его нарушению. Иными словами, если в течение длительного времени бывшие наниматели не освобождают квартиру, то при их можно силой заставить покинуть жилое помещение, но при этом нельзя причинять вред их жизни и здоровью.
Выселения граждан из специализированных жилых помещений возможно:
1) без предоставления другого жилого помещения;
2) с предоставлением другого жилого помещения.
Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
Согласно ст. 103 ЖК РФ, только с предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков. Обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому содержание понятия "благоустроенное жилое помещение" зависит от степени благоустроенности жилищного фонда социального использования, имеющегося в конкретном населенном пункте. Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, действует правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или более одной комнаты, то наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат.
Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения: быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Напомним, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд.
ЖК РФ установил, что размер другого (т.е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90 ЖК РФ, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Вводного закона: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях, в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
Предоставление служебных жилых помещений осуществляется по правилам ст. 105 ЖК РФ. Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 ЖК РФ.
Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину, служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 ЖК РФ, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.
Определять такие категории граждан, согласно ст. 104 ЖК РФ, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда РФ, жилищного фонда субъекта РФ, муниципального жилищного фонда. Например, постановлением Правительства РФ от 23 ноября 2001 г. N 811 был утвержден Порядок предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием. Типового положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. N 897.
Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений, или уполномоченные им лица, перечисленные в ст. 100 ЖК РФ. Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что, в отличие от договора социального найма, в договоре служебного найма нанимателями могут быть не только граждане РФ, но и иностранные граждане и лица без гражданства.
Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. Служебное жилое помещение предоставляется гражданину на тот срок, на который он принят на работу. Распространенной ошибкой является мнение о том, что если трудовой договор у гражданина (государственного, муниципального служащего) бессрочный, то и жилое помещение предоставляется ему на неопределенный срок. Это не так, сроки могут исчисляться не только календарными днями, датами, но и событиями, в отношении которых очевидно, что они неизбежно наступят. Поэтому факт перезаключения трудового договора с сотрудником (служащим), его увольнение, перевод на другую работу будет являться основанием для перезаключения или прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ.
Предоставление жилых помещений в общежитиях подчиняется правилам ст. 105 ЖК РФ. Юридическим основанием предоставления жилого помещения в общежитиях и заключения соответствующего договора найма является решение, указанное в ст. 99 ЖК РФ, принятое субъектом, за которым общежитие закреплено на соответствующем вещном праве.
Сделки от имени унитарного предприятия, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", совершает его руководитель, который является единоличным исполнительным органом такого предприятия. Поэтому решение унитарного предприятия о предоставлении конкретному работнику жилого помещения в общежитии оформляется приказом руководителя предприятия.
Сделки от имени учреждения совершает его исполнительный орган, который, согласно ст. 30 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", может быть коллегиальным или единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен ее высшему органу управления. Как и другие виды некоммерческих организаций, учреждения действуют в соответствии с ГК РФ, Федеральным законом "О некоммерческих организациях", другими законами, подзаконными правовыми актами и своими учредительными документами.
Жилые помещения в общежитиях часто предоставляются образовательными учреждениями, родовая специфика управления которыми определяется Законом РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании", а видовая - типовыми положениями о соответствующих видах образовательных учреждений. Так, в последние годы постановлениями Правительства РФ были утверждены типовые положения:
1) постановление Правительства РФ от 14 февраля 2008 г. N 71 "Об утверждении типового положения об образовательном учреждении высшего профессионального образования (высшем учебном заведении)";
2) постановление Правительства РФ от 18 июля 2008 г. N 543 "Об утверждении типового положения об образовательном учреждении среднего профессионального образования (среднем специальном учебном заведении)";
3) постановление Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. N 1204 "Об утверждении Типового положения об образовательном учреждении для детей дошкольного и младшего школьного возраста";
4) постановление Правительства РФ от 31 января 2009 г. N 82 "Об утверждении Типового положения о военном образовательном учреждении высшего профессионального образования";
5) постановление Правительства РФ от 26 июня 1995 г. N 610 "Об утверждении Типового положения об образовательном учреждении дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов" и ряд других.
Кроме того, имеется индивидуальная специфика управления конкретными образовательными учреждениями, определяемая их учредительными документами. Поэтому решение учреждения о предоставлении учащемуся жилого помещения в общежитии оформляется приказом или другим локальным актом исполнительного органа соответствующего учреждения.
Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила ЖК РФ об участниках жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо - гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин.
Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 65, ч. 3-4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ. Эти статьи определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя.
Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.
Так, прекращение трудового договора по любому основанию, предусмотренному Трудовым кодексом РФ (далее - ТК РФ) или иными федеральными законами, происходит после увольнения работника. Поскольку днем увольнения считается последний день работы, прекращение трудового договора происходит в момент окончания последнего рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о прекращении действия трудового договора в качестве даты увольнения указывается последний день работы. Соответствующая запись делается в трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об увольнении может иметь доказательственное значение, например, в случае предъявления иска о выселении из общежития.
При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на практике целесообразно руководствоваться соответствующим Типовым договором, который должен быть утвержден Правительством РФ. Определенным правовым ориентиром может служить также Примерное положение об общежитиях, которое было утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст. 106 ЖК РФ в предусмотренных законом случаях во временное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении соответствующего жилого помещения.
Нанимателями по указанному договору могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда будет российский гражданин.
Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. 1-4 ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) осуществления капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального найма);
2) осуществления расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);
3) осуществления расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных ЖК РФ;
4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в случаях, прямо не указанных в ст. 95 ЖК РФ, но предусмотренных иными законодательными актами).
По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания ст. 107 ЖК РФ не регламентирует, но содержит отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются специальным федеральным и региональным законодательством. При этом режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам ЖК РФ, посвященным специализированному жилищному фонду, а также определяющим назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания.
Следует полагать, что содержание условий договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания в значительной степени зависит от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и пользования ими, в том числе порядок и размер оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, сам ЖК РФ не регламентирует, но устанавливает отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).
В настоящее время жилищные отношения с участием вынужденных переселенцев и беженцев регламентированы подзаконными правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 было утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ. Оно определяет порядок формирования и использования фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, в частности, порядок предоставления жилых помещений из указанного фонда, порядок заключения и расторжения договора найма, права и обязанности лиц, которым предоставлены соответствующие жилые помещения. Действуют также:
1) типовое положение о центре временного размещения вынужденных переселенцев, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 января 1997 г N 53;
2) порядок ведения территориальными органами Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ сводных списков вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в постоянном жилье), и предоставления им указанного жилья, утвержденный приказом Минфедерации РФ от 10 апреля 2001 г. N 31;
3) порядок учета вынужденных переселенцев, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, предоставления им указанного жилья, утвержденный приказом Миннац РФ от 6 апреля 2001 г. N 29.
Жилищные отношения с участием беженцев урегулированы постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275 "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании". Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях, из фонда жилья для временного поселения и предоставления им указанного жилья утвержден приказом Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001 г. N 83.
Изданные до введения в действие ЖК РФ подзаконные правовые акты, регулирующие отношения, которые, согласно ЖК РФ, могут регламентироваться только федеральными законами, продолжают применяться в части, не противоречащей ЖК РФ, впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

4.4. Помещения жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Согласно ст. 110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, или юридические лица.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Согласно ст. 113 ЖК РФ, в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о:
1) наименовании кооператива;
2) месте его нахождения;
3) предмете и целях деятельности;
4) порядке вступления в члены кооператива;
5) порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
6) размере вступительных и паевых взносов;
7) составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;
8) ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
9) составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;
10) порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
11) порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
12) порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Поэтому применяются положения Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", согласно которому регистрация будет осуществляться в том налоговом органе, на территории работы (участка, т.е. района) которого будет находиться данный жилищный строительный кооператив. Данная государственная регистрация облагается госпошлиной - 2000 рублей. Для осуществления регистрации необходимо подать заявление с подписью заявителя, его подпись должна быть нотариально удостоверена, сведения о лице, имеющем право действовать от имени ЖСК без доверенности, два экземпляра устава, документ (в подлиннике) об оплате госпошлины.
Регистрация проходит в течение 5 рабочих дней, после чего заявителю в налоговой будет выдано на руки:
1) свидетельство о государственной регистрации (в нем будет присвоен номер ОГРН);
2) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (там укажут ИНН, КПП ЖСК);
3) один экземпляр устава с отметкой налогового органа о его государственной регистрации.
После регистрации в налоговом органе можно получать справку в отделе статистики, где будут указаны ОКВЭД - основные виды деятельности ЖСК, изготовить печать, штамп для документов. В уставе ЖСК будут предусмотрены цели создания ЖСК - это обеспечение жилищных потребностей членов кооператива.
Жилищный кооператив - организация некоммерческая, но это вовсе не означает, что ЖСК не может заниматься деятельностью, приносящей прибыль. Например, дом ЖСК расположен на определенном земельном участке и на его свободной части члены кооператива могут организовать платную автостоянку. Прибыль, которую получит ЖСК в этом случае, нельзя делить между членами жилищного кооператива, ее можно направлять только на цели обслуживания технического состояния дома.
Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти, и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем 3 года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Интересно, что если члены правления ЖСК уклоняются от решения вопроса о принятии нового члена кооператива, то в отношении них можно подать иск в суд о признании права, в некоторых случаях возможно обращение с заявлением в прокуратуру по поводу совершения преступления, предусмотренного ст. 201 Уголовного кодекса РФ (далее - УК РФ) "Злоупотребление полномочиями", когда должностное лицо кооператива действует с превышением полномочий и наносит вред третьим лицам, можно обратиться в милицию с заявлением о привлечении правления ЖСК к административной ответственности по ст. 5.39 КоАП РФ "Отказ в предоставлении гражданину информации".
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение, или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие правил общего имущества собственников в многоквартирном доме, установленных гл. 6 ЖК РФ.
Статья 130 ЖК РФ указывает случаи, в которых прекращается членство в жилищном кооперативе. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

<< Пред. стр. 3 (из 5) След. >>

Список литературы по разделу