<< Пред.           стр. 20 (из 36)           След. >>

Список литературы по разделу

  Локальные сметы (локальные сметные расчеты) составляют по рабочим чертежам на каждый вид работ. В них определяется сметная стоимость конструктивных элементов и видов работ. Объемы строительных и монтажных работ берут из ведомостей объемов работ или определяют по рабочим чертежам. Объем работ вычисляют по схемам, позволяющим легко проследить ход расчетов.
  В объектных и локальных сметах выделяются нормативная трудоемкость и сметная заработная плата. Нормативная трудоемкость отражает объем труда рабочих в человеко-часах, который по сметным нормам должен затрачиваться на выполнение строительных и монтажных работ. Она включает трудоемкость работ, просмотренных в прямых затратах, накладных расходах, а также трудоемкость возведения временных зданий и сооружений для выполнения работ в зимнее время.
  Сметная заработная плата включает: основную заработную плату рабочих, занятых непосредственно на строительных и монтажных работах; заработную плату рабочих, занятых на управлении строительными машинами и их обслуживании; заработную плату рабочих, отраженную в накладных расходах, в стоимости временных зданий и сооружений, в составе зимних удорожаний и других начислений.
  При определении сметной стоимости ресурсным методом осуществляют локальный ресурсный сметный расчет (локальную смету).
  В таком расчете выделяются следующие ресурсные показатели:
 * трудоемкость работ (в человеко-часах) для определения заработной платы рабочих, выполняющих строительные работы и обслуживающих строительные машины;
 * время использования строительных машин (в машино-часах);
 * расход материалов, изделий и конструкций и затраты на транспортировку материалов, изделий и конструкций (в принятых физических единицах измерения).
  Стоимость ресурсов при этом определят по текущим и прогнозируемым ценам.
  Сметная стоимость строительства представляет собой единовременные затраты, включающие
 
 
 где С — сметная стоимость строительства; Сстр — затраты на строительные работы; Cмонт — затраты на работы по монтажу оборудования; Соб — затраты на приобретение оборудования, инструмента и инвентаря; Спроч — прочие капитальные затраты; Снепр — резерв на непредвиденные работы и затраты.
  Сметная стоимость строительных и монтажных работ представляет собой сумму прямых затрат, накладных расходов и плановой прибыли.
  Прямые затраты непосредственно связаны с производством строительно-монтажных работ и включают: основную заработную плату рабочих; стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов; расходы на эксплуатацию машин и механизмов.
  К основной заработной плате относятся сдельная и повременная оплата труда рабочих, занятых на строительных и монтажных работах, а также на доставке материалов от приобъектного склада до места укладки. Часть заработной платы входит в другие статьи сметной стоимости строительно-монтажных работ: заработная плата рабочих, занятых на погрузке, транспортировке и выгрузке строительных материалов, включена в стоимость материалов; заработная плата работающих на машинах отнесена к расходам по эксплуатации машин; заработная плата инженерно-технических работников и служащих включена в накладные расходы.
  Сметная стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов включает расходы на приобретение материалов по отпускным ценам промышленности, расходы по упаковке, реквизиту, доставке до приобъектного склада стройки, а также заготовительно-складские расходы.
  Расходы на эксплуатацию машин и механизмов включают в себя:
 * затраты на доставку машин на строительную площадку, перемещение с объекта на объект, монтаж и демонтаж;
 * амортизационные отчисления;
 * затраты, связанные с капитальным и текущим ремонтом и техническим обслуживанием машин;
 * заработную плату машинистов, мотористов и другого обслуживающего персонала;
 * стоимость горюче-смазочных и обтирочных материалов, сменных приспособлений и проч.
  Накладные расходы, предназначенные для организации, управления и обслуживания строительного производства, в отличие от затрат не связаны непосредственно с выполнением строительно-монтажных работ и отражают затраты на создание необходимых условий для нормального функционирования строительного производства.
  В накладные расходы входят следующие статьи затрат:
 * административно-хозяйственные расходы (оплата труда административно-хозяйственного персонала;
 * отчисления на социальные нужды; содержание и эксплуатация вычислительной техники, зданий, служебного легкового транспорта;
 * ремонт основных фондов, используемых административно-хозяйственным персоналом; амортизационные отчисления (арендная плата) по основным фондам, предназначенным для обслуживания административного персонала; оплата консультаций, информационных и аудиторских услуг;
 * почтово-телеграфные, канцелярские, типографские и другие административно-хозяйственные расходы;
 * расходы на обслуживание работников строительства (подготовку и переподготовку кадров, отчисления на социальные нужды, обеспечение санитарно-гигиенических и бытовых условий, охрану труда и технику безопасности);
 * расходы на организацию работ на строительных площадках (износ и ремонт малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и производственного инвентаря; изобретения и рационализаторство; расходы на геодезические работы, проектирование производства работ; содержание производственных лабораторий; благоустройство и содержание строительных площадок; подготовку строительных подразделений в пределах стройки);
 * прочие расходы (платежи по обязательному страхованию, по кредитам банков; реклама, участие в выставках и ярмарках; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, набор и командировки рабочих, представительные и другие расходы, возмещаемые заказчиками).
  Сметная прибыль — это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительной организации и относимых на себестоимость работ. Сметная прибыль включает расходы на уплату налога на прибыль, затраты на развитие производства, материальное стимулирование работников и развитие социальной сферы.
  В состав затрат на приобретение оборудования, приспособлений, инструмента и производственного инвентаря входят:
 * расходы на оплату, тару, упаковку и доставку на строительную площадку предусмотренного проектом технологического, подъемно-транспортного, энергетического и другого оборудования, включая транспортные средства, автомашины, тракторы, электровозы, вагоны и т. п.;
 * расходы на приобретение или изготовление приспособлений, инструмента и инвентаря, без которых невозможна эксплуатация строящегося объекта.
  Прочие капитальные затраты, входящие в сметную стоимость строительства, включают: затраты на выполнение проектно-изыскательских работ; расходы на освоение площадки (плата за отвод земельных участков, возмещение стоимости отчуждаемых под строительство земель, переселение в связи со строительством и др.); затраты на подготовку эксплуатационных кадров для строительства предприятия; различные компенсации и доплаты работникам.
  Учитываемый в сметной стоимости резерв на непредвиденные работы и затраты в процентах от общей стоимости строительства предназначен для компенсации стоимости работ и затрат, которые не всегда можно предусмотреть в процессе проектирования, но которые могут возникнуть при детальной проработке проектных решений, а также в ходе выполнения строительно-монтажных работ.
  Доля указанных видов затрат в общей стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений зависит от назначения строящихся объектов и от характера работ (новое строительство, реконструкция, техническое перевооружение действующих или временно остановленных предприятий).
  Так, при строительстве промышленных предприятий, на которых устанавливают дорогостоящие машины и агрегаты, значительную часть составляют сметные затраты на приобретение оборудования и его монтаж. При техническом перевооружении основные затраты приходятся на стоимость оборудования и его монтажа. При возведении объектов социально-культурной сферы — на выполнение строительно-монтажных работ.
  Для определения сметной стоимости используют три метода: базисно-компенсационный, ресурсный и ресурсно-индексный.
  Базисно-компенсационный метод представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм. Стоимость объекта при этом формируется, исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.
  С помощью этого метода стоимость определяют в два этапа:
 * на первом этапе (стадии проектирования) — в базисном уровне с ориентировочным прогнозом удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми инфляционными процессами;
 * на втором этапе (в процессе строительства) — при оплате работ, услуг, оборудования и др. рассчитывают дополнительные затраты, вызванные реальными изменениями цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.
  Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на используемые ресурсы.
  Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведут, исходя из выраженных в натуральных измерителях потребностей в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах доставки на площадку строительства, расходов энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин, затрат труда рабочих.
  Чтобы определить потребность в ресурсах, используют:
 * ведомости потребности материалов, составляемые при проектировании объектов;
 * данные о затратах труда рабочих и времени использования строительных машин, приводимые в проектной документации в разделе «Организация строительства»;
 * производственные нормы расхода материалов;
 * сборники ресурсных сметных норм.
  Ресурсы, на основе которых определяют стоимость соответствующих работ, исчисляются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом или его части. Оценке подлежат итоговые (суммарные) ресурсные показатели. Чтобы рассчитать итоговые показатели расхода ресурсов, рекомендуется предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой выделяется объем ресурсов по каждому виду работ, выполняемых на объекте.
  Для инвестора стоимость ресурсов целесообразно определять как в базисном, так и в текущем (прогнозируемом) уровне цен. Допускается применять только текущий уровень цен.
  Итоговые данные по трудовым ресурсам оценивают:
 * в базисном уровне — на основе средней сметной заработной платы, учтенной в нормативах;
 * в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе фактически сложившейся средней заработной платы работников, занятых на строительно-монтажных работах и в подсобных производствах, но не выше установленного нормируемого размера средней оплаты труда, относимого на себестоимость продукции (работ и услуг).
  Итоговые данные по строительным машинам оценивают:
 * в базисном уровне — по сметным нормам и расценкам на эксплуатацию строительных машин;
 * в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе информации о текущих ценах на эксплуатацию строительных машин.
  Материальные ресурсы оценивают:
 * в базисном уровне — по сметным ценам на материалы, изделия и конструкции;
 * в текущем уровне — по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов.
  Накладные расходы определяют на основе:
 * индивидуальной нормы накладных расходов для конкретной строительной организации путем калькулирования по статьям затрат;
 * системы показателей накладных расходов по видам строительных и монтажных работ;
 * действующих норм накладных расходов.
  Вариант исчисления накладных расходов принимают заказчик (инвестор) и подрядная организация. Базой для определения накладных расходов служит сметная стоимость прямых затрат или фактический размер средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.
  Фактический размер средств на оплату труда можно определить одним из двух способов:
 * умножением сметной заработной платы рабочих, включая дополнительную, на статистический индекс ее изменения;
 * на основании данных статистической отчетности или бухгалтерского учета о фактической оплате труда.
  Сметную прибыль в локальном ресурсном сметном расчете определяют:
 * по индивидуальной норме для конкретной организации, полученной путем калькулирования по статьям затрат, учитываемых в сметной прибыли;
 * по общеотраслевому нормативу.
  Окончательное решение о выборе варианта исчисления величины сметной прибыли принимают заказчик и подрядная организация. Базой для определения сметной прибыли служит фактический размер средств на оплату труда рабочих-строителей и организаторов или себестоимость подрядных работ.
  Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного механизма с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, эстетические, трудовые, оборудование, услуги и пр.).
  Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, цен или ресурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. Они выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.
  Чтобы определить стоимость строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов. Информационной основой для определения текущих индексов служат данные статистической отчетности, первичного бухгалтерского учета, а также результаты специальных статистических наблюдений, организованных региональными центрами по ценообразованию.
  Прогнозные индексы разрабатывают на основе:
 * статистической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы;
 * количественной оценки влияния на уровень цен факторов инфляции и прежде всего роста регулируемых цен на энергоносители;
 * количественной оценки воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулированию цен, осуществляемых федеральными органами, местными органами самоуправления, инвесторами и подрядными организациями.
  Сметную стоимость, определенную в базисном периоде, приводят к уровню текущих (прогнозных) цен, умножая сумму по каждой строке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете.
  Ресурсный и ресурсно-индексный методы могут использовать все участники инвестиционного процесса — заказчики (инвесторы), проектные и подрядные организации, независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности. Применение этих методов допускается на всех стадиях разработки технической документации, включая технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций.
 
  Краткие выводы
 
 1. Годовая производственная программа предприятия формируется на основе результатов маркетинговых исследований по номенклатуре, объему выпуска и срокам изготовления продукции в определенном отрезке времени (месяце, квартале). При этом оптимальный годовой производственной программой предприятия считается программа выпуска продукции, при которой достигается максимальный экономический эффект за счет рациональной технологической подготовки и загрузки технологического оборудования во времени и пространстве.
 2. Каждое подразделение предприятия в зависимости от своего места в процессе изготовления продукции формирует оптимальную производственную программу, увязанную по срокам и объемам изделий, выпускаемых предприятием в целом. В качестве критерия оптимальности выступает прибыль, достигаемая за счет рационального использования технологического оборудования основных цехов и участков при полном соблюдении сроков поставки продукции заказчикам.
 3. Основой составления производственной программы предприятия является производственная мощность предприятия, под которой понимается наибольший объем продукции соответствующего качества и ассортимента, который может быть произведен им в единицу времени при полном использовании основных производственных фондов в оптимальных условиях их эксплуатации.
 4. Существуют понятия проектной и фактической производственной мощности предприятия. Проектная мощность — это производственная мощность, рассчитанная, исходя из производительности установленного технологического оборудования и полной его загрузки. Фактическая мощность определяется, исходя из применяемой технологии производства при выпуске заданной (запрашиваемой) номенклатуры и ассортимента продукции.
 5. На производственную мощность предприятия влияет множество факторов, относящихся как непосредственно к техническому обеспечению производства, так и к формирующим условия эффективного использования установленного технологического оборудования.
 6. В ТЭО, как правило, рассматриваются варианты использования производственной мощности с учетом возможно неполной загрузки технологического оборудования.
 7. Выбор эффективных решений использования производственной мощности — одна из главных задач, решаемых как при формировании производственной программы, так и при монтаже технологического оборудования.
 8. Эффективность реализации идеи инвестиционного проекта во многом зависит от принятой на вооружение технологии и организации производства. Передовая технология производства, базирующаяся на новейших достижениях науки и техники, создается в процессе проведения НИОКР, а также импортируется с оборудованием.
 9. Организация производства способствует эффективному использованию технологического оборудования. Существующие и успешно развиваемые принципы специализации, пропорциональности, параллельности, прямоточности и другие позволяют уменьшить сроки изготовления продукции и повысить ее качество благодаря сокращению непроизводительного расхода времени и брака.
 10. В ТЭО должны быть приведены результаты анализа выбора технологий, обеспечивающих при всех равных условиях реализацию идеи проекта.
 11. Особое внимание следует уделять выбору лицензионной технологии, стоимость приобретения и дальнейшее использование которой во многом зависит от фактической ее эффективности и от достоверности полученной информации о спросе на продукцию, которая будет изготавливаться с помощью новой технологии.
 12. Наукой и практикой в настоящее время разработаны основные положения по проектированию предприятий, зданий и сооружений, обеспечивающих решение комплекса задач в соответствии с требованиями Государственного Комитета РФ (Госстроя РФ), а также различных министерств и ведомств.
 13. Практически каждый проект включает в себя отдельные разделы, содержание которых определяется архитектурно-строительными, технологическими, организационными и экономическими принципами его осуществления. Чертежи, спецификации и пояснительные записки к ним служат исполнительной и контрольной документацией.
 14. Объекты социально-культурной сферы (образования, культуры, здравоохранения, физкультуры и спорта, торговли, общественного питания и др.) рассматриваются на основе эскизного проекта.
 15. В основу объемно-планировочных решений объектов социально-культурной сферы положены требования социальных нормативов и норм. Одним из основных показателей, характеризующих пропускную способность учреждений этой сферы услуг, служит емкость (вместительность).
 16. Чтобы определить требуемую вместительность объектов социально-культурной сферы, используют данные маркетинговых исследований и социологических опросов.
 17. Проектная документация, необходимая для строительства, реконструкции, расширения и технического перевооружения предприятий и объектов социально-культурной сферы вне зависимости от ведомственной принадлежности, форм собственности и участия в ее разработке государственных или коммерческих организаций, подлежит экспертизе в Главгосэкспертизе России и ее региональных подразделениях.
 18. Для оценки эффективности проектных решений и определения целесообразности осуществления проекта используют проектно-сметную документацию.
 19. На стадии технико-экономического обоснования проекта производственного назначения или социально-культурной сферы используются укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС), в основе которых лежат апробированные на практике технологические модули предприятий и учреждений.
 20. Для конкретизации затрат на отдельные объекты или участки, на виды работ, входящих в инвестиционный проект, могут быть составлены объектные и локальные сметы.
 21. Для определения сметной стоимости применяют три метода: базисно-компенсационный, ресурсный и ресурсно-индексный. Каждый из них обладает определенными преимуществами и недостатками. Вместе с тем каждый из них в зависимости от сложившихся условий может использоваться при обосновании выбранного варианта реализации инвестиционного проекта.
 
  Использованная и рекомендуемая литература
 
 1. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований. - М.: АОЗТ «Интерэксперт»,1995.
 2. Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации. Утв. постановлением Правительства РФ от 21 марта 1994 г. № 220 //Сборник постановлений Правительства РФ. — М., 1994.
 3. Инструкция о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений (СНиП 10-01-94). — М.: Минстрой России, 1995.
 4. Порядок определения сметной прибыли. — М.: ЦНИИЭУС, 1992.
 5. Серов В. М., Ивановский В. С., Козловский А. В. Инвестиционный менеджмент. - М.:ЗАО «Финстатинформ», 2000.
 6. Экономика предприятия: Учебник /Под ред. проф. О.И. Волкова — М.: Инфра-М,2001.
 7. Экономика и бизнес /Под ред. В. В. Кашаева. — М.: МГГУ им. Баумана, 1993.
 
 Глава 17. Месторасположение объектов промышленности и социально-культурной сферы
 
 17.1. Анализ месторасположения промышленного предприятия
 
  Понятия месторасположение и размещение, рассматриваемые в технико-экономическом обосновании, употребляют в разных значениях. Так, месторасположение предприятия выбирают под воздействием большого числа влияющих факторов и в пределах условно достаточно большой территории, на которой оно может функционировать при наименьших затратах. При этом на выбранной территории могут находиться участки земли, где по соображениям экономической нецелесообразности или экологической безопасности размещать промышленные предприятия нельзя. Поэтому любой альтернативный проект необходимо анализировать с позиций его осуществления на конкретном участке и возможных социально-экономических и экологических последствий.
  Оптимальным месторасположением считается такое, которое обеспечивает компромисс между преимуществами и недостатками при максимизации прибыли. При этом следует учитывать перспективу развития производства.
  К числу принципиально важных факторов, влияющих на принятие решений, являются:
 * возможность приобретения или аренды земельного участка;
 * доступность обеспечения производства сырьем, материалами и комплектующими изделиями;
 * возможность обеспечения рабочей силой и служащими;
 * транспортные возможности;
 * инженерная освоенность территории;
 * социальная инфраструктура (наличие объектов социально-культурного назначения);
 * инвестиционная привлекательность региона с точки зрения налоговой политики государственных или местных органов управления;
 * воздействие производства на окружающую среду.
  При использовании земельных участков для предпринимательской цели или строительства в первую очередь учитываются месторасположение, размер, форма, освоенность, инженерные коммуникации и др. При этом если физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, являются решающими для сельскохозяйственного производства, то для промышленности важным фактором остается близость к сырью, потребителю продукции.
  Принципиальное значение имеет классификация земель, обеспечивающая дифференцированный подход к осуществлению оценки участков.
  В соответствии с законом «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:
 * земли сельскохозяйственного назначения;
 * земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сел и др.;
 * земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
 * земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
 * земли лесного фонда;
 * земли водного фонда;
 * земли запаса.
  Рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии становления и развития, а поэтому фактически процесс оценки и купли-продажи земельных участков еще не совершенен.
  Установленная правительством РФ нормативная цена земли в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения может быть превышена местными органами самоуправления не более чем на 50 %.
  Существует также возможность оценки земли по рыночной стоимости, которую принимают как наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца.
  Чтобы оценить рыночную стоимость земельного участка, необходимо владеть информацией, которая содержит:
 * титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
 * физические характеристики участка;
 * данные об окружении участка;
 * экономические факторы, характеризующие участок.
  Получить указанные данные можно в городских, районных и поселковых земельных комитетах и комиссиях, где регистрируют сделки с земельными участками, а также в специальных фирмах, занимающихся куплей-продажей участков, и других организациях.
  Наиболее распространенным способом оценки земли является способ прямого сравнительного анализа продаж по сведениям о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения. Предполагается, что расчетливый покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подобными полезными свойствами.
  Этот способ оценки земли позволяет выявить фактические цены на соответствующем рынке или его сегментах, а также внести поправки с учетом различий между оцениваемыми и сопоставимыми участками.
  В качестве элементов сравнения принимают все факторы, которые могут существенно повлиять на затраты, необходимые для освоения участка. Они зависят от:
 * месторасположения участка;
 * прав собственности на участок земли;
 * структуры почвы, наличия подземных вод, болот и вероятности их затопления;
 * объема мелиоративных работ;
 * наличия построек и размера затрат, связанных с их удалением при подготовке под новую застройку;
 * инженерных сетей и их эксплуатационного состояния;
 * экологического состояния участка;
 * окружающей среды;
 * наличия памятников, находящихся под защитой государства;
 * наличия объектов социально-культурного назначения и др.
  За единицу сравнения принимают:
 * цену за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для объектов социально-культурной сферы;
 * цену за 1 м2 — в деловых центрах городов для офисов, магазинов и т. д.;
 * цену за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине, на которую приходится небольшая часть стоимости);
 * цену за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой дачной застройки и др.;
 * цену за единицу плотности (коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка).
  Способ прямого сравнительного анализа продаж можно также использовать при наличии достоверной и постоянно обновляемой информации о возведенных на участках объектах промышленного назначения, где в качестве стоимостных показателей может выступать цена 1 м2 производственной площади или 1 м3 здания.
  С развитием рыночных отношений все большее значение приобретает аренда земель как способ договорного, срочного и возмездного владения землей и использования ее.
  По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания и сооружения, транспортные средства и др.
  Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором. Если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Вместе с тем законом может быть установлен предельный (максимальный) срок аренды.
  Арендная плата также определяется договором (по согласованию сторон) и может устанавливаться раздельно: за земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения.
  Согласно существующему законодательству убытки, причиненные землепользователям, должны быть возмещены. Кроме того, предприятия, организации и учреждения, которым для строительства отводятся земельные участки, занятые сельскохозяйственными угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков.
  На стадии предварительного согласования отвода земельного участка местные органы самоуправления по просьбе заказчика (инвестора) формируют специальную комиссию, которая на основе материалов почвенного обследования и оценки земель, схемы районной планировки, требований градостроительства и охраны окружающей среды:
 * изучает возможность предоставления (продажи, аренды) участка за счет земель государственного запаса, земель, непригодных для сельскохозяйственных целей, или малопродуктивных сельскохозяйственных угодий;
 * учитывает необходимость сохранения ценных продуктивных угодьев и существующую организацию территории, прекращения эрозийных процессов и заболачивания земель, исключения недостатков в землепользовании хозяйств, у которых изымаются земли, а также наиболее целесообразного использования капитальных вложений, возможно ранее израсходованных на улучшение земель, на строительство оросительных или осушительных сооружений;
 * учитывает необходимость предотвращения загрязнения окружающих водоемов и воздушного бассейна, а также соблюдения требования гражданской обороны и т. д.
  Для размещения предприятия, здания, сооружения земельные участки выбирают в нескольких вариантах.
  Результаты работы комиссии оформляются актом о выборе земельного участка в натуре, в котором указываются:
 * характеристики земельных участков по материалам почвенного обследования, определения продуктивности земель за последние три года;
 * наличие строений, сооружений, оросительных и осушительных каналов и других объектов, многолетних насаждений, их балансовая стоимость (с учетом износа), а также ориентировочные суммы убытков хозяйств, связанных с изъятием земель;
 * необходимые расчеты для сравнения и выбора оптимального варианта размещения предприятия, здания, сооружения, для которого требуется земельный участок.
  Выбор решений, связанных с приобретением земельных участков или их арендой, зависит от перспективы развития предпринимательской идеи, лежащей в основе инвестиционного проекта, экономических возможностей инвесторов, сроков окупаемости капитальных вложений, а также доходности земли.
  Не менее важной задачей при размещении предприятия является возможность его обеспечения необходимым сырьем, материалами, комплектующими изделиями. Выбранная технология производства во многих отраслях зависит в значительной мере от количественного и качественного состава материальных ресурсов. При этом количество потребляемых предприятием сырья, материалов и комплектующих изделий по определенным их группам определяют по нормам, исходя из годовой программы реализации продукции, которая формируется под воздействием спроса. В свою очередь нормы расхода сырья и основных материалов устанавливают на единицу продукции с учетом технологических отходов и потерь.
  В ТЭО должны быть приведены специфицированные нормы расхода каждого типа материала на изготовление изделия и объем поставки по предприятию в целом. Для вновь вводимой продукции, особенно в опытном производстве, если нет необходимой конструкторско-технологической документации, расход сырья и материалов нормируют по аналогии с уже освоенной продукцией, возможно, на другом предприятии.
  Не менее важная задача — определить минимально необходимый уровень производственных запасов сырья, материалов и комплектующих изделий, которые требуются для бесперебойной работы предприятия при наименьших затратах.
  Производственный запас, состоящий из текущей, подготовительной и страховой частей, формируется по каждой номенклатурной группе материалов в отдельности. При этом анализируется принятая форма поставки и согласованный между поставщиком и потребителем порядок их осуществления. При этом надо отметить, что объем производственного запаса, наряду с другими факторами, определяющими стоимость сырья, материалов, комплектующих изделий, может серьезно повлиять на выбор того или иного поставщика.
  Возможности обеспечения рабочей силой — один из основных факторов размещения предприятия. Как правило, в большинстве регионов страны предложение неквалифицированного труда в значительной мере превышает спрос, поэтому часто возникает задача переквалификации рабочих и переподготовки специалистов управления.
  Транспортные возможности определяются развитостью автомобильных дорог различного класса, наличием железнодорожных путей, вокзалов, водных путей с пристанями, аэроп??тов. Каждый из указанных видов транспорта может использоваться для доставки грузов как самостоятельно, так и в различных сочетаниях. Для предприятий, производящих на экспорт крупнотоннажные изделия, близость к докам может быть особенно необходима, в то время как при выпуске или рассылке экспортных товаров небольшого веса предпочтительна близость к аэропорту.
  Выбор того или иного вида транспорта зависит от стоимости транспортировки, удобства и надежности круглогодичной доставки груза без потерь.
  На размещение промышленного предприятия влияет также инженерная освоенность выбранной территории: наличие подъездных путей (сетей), воды и канализации, электричества, коммуникаций и т.д. Отсутствие, к примеру, очистных сооружений, необходимых для переработки промышленных стоков, может повлечь за собой дополнительные затраты на их строительство и эксплуатацию. Поэтому, возможно, реализовать проект в намечаемом месте станет невыгодно.
  Чтобы своевременно ввести в действие производственные мощности и начать их осваивать, необходимо позаботиться об опережающем проектировании и строительстве объектов жилищно-гражданского назначения. Объем строительства жилья и объектов социально-культурного назначения (детских садов и школ, поликлиник, больниц, библиотек и др.) зависит от численности привлекаемых работников и состава их семей, а также экономической и социальной обстановки в предполагаемом месте размещения предприятий.
  Местные органы самоуправления в свою очередь должны при согласовании задания на проектирование предприятия проверить и при необходимости дополнить указанные требования.
  При поиске месторасположения предприятия важное значение имеет политика местных органов самоуправления по привлечению инвестиций на подведомственную им территорию. В настоящее время их администрации готовы предоставлять беспроцентные кредиты или кредиты, возвратить которые можно после получения предприятием прибыли. Не менее перспективное направление и средство привлечения инвесторов — передача им в аренду по пониженной ставке земельных участков, зданий и сооружений, а также снижение налогов на прибыль или полный отказ от них до получения предприятием стабильных положительных результатов.
  Особое место при принятии решения о месторасположении предприятия уделяется оценке факторов воздействия на окружающую среду. Достаточно напомнить, что климатические условия района строительства предприятия определяют толщину стен зданий и сооружений, срок отопительного сезона, расходы на обогрев помещений и другие издержки производства.
  В ТЭО, наряду с архитектурно-строительными характеристиками основных производственных зданий и сооружений, должна содержаться информация о воздействии технологических процессов производства на окружающую среду, в том числе на население, флору и фауну.
  Так, российским законодательством в связи с охраной окружающей среды запрещено:
 * строительство промышленных предприятий, производств, электростанций, котельных и объектов непроизводственного назначения, выбрасывающих в атмосферу вредные газы, без устройства надежных фильтрующих установок и без выполнения мероприятий, снижающих содержание токсичных элементов и пыли в атмосфере до пределов, установленных санитарными нормами;
 * сброс сточных промышленных и бытовых вод без устройства очистных сооружений и выполнения мероприятий, обеспечивающих очистку и обезвреживание этих вод;
 * строительство новых, расширение и реконструкция действующих промышленных и производственных объектов, для которых требуется забирать свежую и сбрасывать сточные воды в водоемы заповедной зоны морей и озер;
 * строительство двух или нескольких предприятий по производству нерудных строительных материалов на одном и том же месторождении;
 * строительство новых, расширение и реконструкция действующих предприятий, сооружений и объектов, ввод в действие или эксплуатация которых будет отрицательно влиять на состояние и воспроизводство лесов без осуществления мероприятий, обеспечивающих охрану лесов от воздействия на них сточных вод, химических веществ, промышленных и коммунально-бытовых выбросов, отходов и отбросов.
  Надо отметить, что указанный перечень запрещенных видов строительства постоянно пополняется, поэтому в инвестиционных проектах предусматриваются мероприятия, цель реализации которых — существенно снизить отрицательное воздействия промышленного производства на окружающую среду.
  При поиске месторасположения предприятия с помощью экономико-математических методов возникает необходимость уточнить конкретное расположение, а именно: город, пригород, сельская местность.
  В городе, к примеру, стоимость земли высокая, достаточно квалифицированных кадров, на которые в стабильной экономике, как правило, высок спрос и соответственно большой уровень заработной платы. Однако чтобы разместить предприятие, требуется разрешение, сопровождаемое рядом условий, удовлетворение которых в конечном счете ведет к росту капитальных вложений.
  Промышленные предприятия в городе могут размещаться двумя способами. Первый — концентрация предприятий в промышленных районах (промышленный район — обособленное планировочное образование в промышленной зоне города, которое формируется на базе группы промышленных предприятий и сопутствующих им объектов вспомогательного и обслуживающего производства), второй — рассредоточение предприятий в жилой застройке и образование на их базе комплексных промышленно-селитебных районов.
  Первый способ по сравнению со вторым имеет существенные достоинства: городские территории экономятся на 8-10 %; протяженность транспортных и инженерных коммуникаций сокращается на 15-20 %; улучшаются санитарно-гигиенические условия; строительные и эксплуатационные расходы на общерайонные объекты снижаются на 15-20 % благодаря их объединению. Однако при концентрации промышленных объектов в промышленных районах как правило увеличивается время, которое рабочие затрачивают на транспорт.
  Второй способ размещения промышленных предприятий позволяет преодолеть указанный недостаток, но одновременно все достоинства первого способа превращаются в недостатки второго. Чтобы предотвратить отрицательные последствия совместного размещения жилья и промышленных объектов, это должны быть предприятия, не выделяющие вредных веществ, с небольшим грузооборотом и размерами промышленных площадок. Перечень таких объектов постоянно расширяется, охватывая все большее число предприятий электро- и радиотехнических, приборостроительных, легкой и пищевой промышленности и др.
  Предпочтение отдается первому способу размещения.
  Пригород по сравнению с городом имеет ряд преимуществ. Во-первых, стоимость земли здесь гораздо меньше. Во-вторых, возникает меньше дополнительных условий при выборе конкретной площадки. В-третьих, транспортные коммуникации меньше загружены. Возможно также привлечение рабочей силы из города.
  В сельской местности стоимость земли может оказаться низкой. Местные органы самоуправления заинтересованы в размещении промышленных предприятий на подведомственной им территории, поэтому осуществление инвестиционного проекта будет сопровождаться финансовой и другой поддержкой. Однако размещение предприятия потребует дополнительных расходов на инженерную подготовку участка земли, развитие транспортных коммуникаций, строительство жилья и других объектов социально-культурной сферы.
  После рассмотрения всех положительных и отрицательных сторон размещения предприятия принимают окончательное решение, в основе которого лежит минимизация затрат на производство и реализацию продукции.
 
 17.2. Размещение объектов социально-культурной сферы
 
  Строительные нормы и правила (СНиП 2.07.01-89) устанавливают следующий радиус обслуживания населения (в метрах) учреждениями социально-культурной сферы, размещаемыми в жилой застройке:
 
 
 
  Общую потребность в учреждениях социально-культурной сферы в конкретном территориальном образовании по отдельному виду обслуживания (О) можно определить по формуле:
 
 где Нм, Нс и Нв — нормативная емкость учреждении соответствующего вида для населения города, сопряженного населения и временного населения, единиц емкости на 1000 чел.; Чм — численность населения города, тыс. чел.; Чс — численность сопряженного населения, тыс. чел.; Чв — численность временного населения, тыс. чел.
  Потребность в учреждениях обслуживания для временного населения рассчитывают лишь для тех городов, где контингент его довольно значителен: для Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и др. Как правило, социально-культурные объекты размещают по принципу ступенчатости. Ступени определяются частотой пользования населением различными видами услуг или частотой спроса. Различают учреждения повседневного пользования (иногда в их составе особо выделяют учреждения первичного обслуживания), периодического (два-три раза в неделю) и эпизодического (два-три раза в месяц) пользования.
  Учреждения повседневного пользования размещают в микрорайонах из расчета 5-7 мин ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500 м.
  Учреждения периодического пользования располагают на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 мин, что отвечает радиусу доступности примерно 1500 м.
  Учреждения эпизодического пользования размещают на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них наличном или общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при их размещении стремятся исходить из 20-30-минутной доступности.
  Некоторые виды обслуживающих объектов располагаются на всех ступенях, другие лишь на одной-двух. Разница заключается в составе объектов и характере оказываемых ими услуг. Например, к учреждениям культуры и искусства повседневного обслуживания относятся клубные помещения в составе жилого микрорайона, т.е. читальные уголки, библиотеки-передвижки, детские комнаты и т. п.
  К учреждениям периодического обслуживания относятся: клубы, библиотеки, казино, кинотеатры, дома молодежи, школьников. К учреждениям эпизодического обслуживания — дома культуры, специализированные и публичные библиотеки, театры, концертные залы, цирки, универсальные зрелищно-спортивные залы, специализированные объекты культуры для детей.
  Достоинства ступенчатой системы обслуживания состоят: в возможности системного подхода к организации культурного обслуживания, что обусловливает простоту и четкость расчетов; в наличии предпосылок для индивидуального и планового проектирования, что до недавнего времени снижало затраты на культурно-бытовое строительство.
  Вместе с тем в процессе функционирования этой системы выявились и ее недостатки.
  Во-первых, это излишняя «жесткость» модели поведения человека, предусматриваемая данной системой. На самом деле жители могут удовлетворять свои потребности в зависимости от местонахождения и платежеспособности вблизи жилья, в местах труда и отдыха, в коммуникационной системе, связывающей эти элементы. Главное условие выбора того или иного объекта — доступность от любой точки местонахождения человека и возможность получить требуемую услугу.
  Во-вторых, предусматриваемая ступенчатой системой идея «коллективного микрорайона» не соответствует складывающемуся образу городской жизни. Рост культурных интересов, повышение мобильности человека ослабляют соседские связи и повышают роль объектов, предоставляющих наиболее широкий и качественный набор услуг, удовлетворять которые целесообразно через систему объектов городского значения, зачастую финансируемых за счет потребителя услуг.
  В зависимости от функций социально-культурных объектов и допустимых радиусов обслуживания возможна организация различных видов общественных центров (табл. 17.1).
 
  Таблица 17.1
  Типология общественных центров города
 
 
 
  Надо отметить, что в условиях проводимой рыночной реформы находит распространение трехуровневая система размещения объектов социально-культурного назначения: территориальная, коммуникативная и уникальная.
  Территориальная система охватывает объекты повседневного пользования, размещаемые в радиусе пешеходной доступности до 500 м, и учреждения периодического и эпизодического пользования, размещаемые с доступностью, не превышающей 7-10 мин при использовании транспорта. К последней группе объектов отнесены спортивные и музыкальные школы, поликлиники, библиотеки, казино, дискотеки, клубы, бани и др.
  Коммуникативная система включает специализированные поликлиники, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, учреждения культуры (кинотеатры, библиотеки, концертные залы, дворцы культуры), гостиницы. Данная система формируется в виде центров обслуживания, сосредоточенных у транспортных узлов и входящих в общегородскую систему обслуживания. Каждый центр обслуживания рассчитывают по удельному весу пассажирооборота соответствующего транспортного узла в общем пассажирообороте планировочного района.
  Уникальная система предполагает размещение учреждений обслуживания в уникальных зонах — мемориальных, музейно-выставочных, спортивно-зрелищных и др. Такая система была реализована при разработке проекта детальной планировки района озера Долгое в Санкт-Петербурге.
  Кроме указанных систем имеются и другие предложения. Однако все они основываются на достоинствах «классической» трехступенчатой системы обслуживания и предусматривают ее развитие и совершенствование в конкретных градостроительных условиях и с учетом платежеспособного спроса отдельных групп населения, которые могут пользоваться услугами учреждений коммерческого и некоммерческого типа.
 
 17.4. Анализ проектных решений
 
  В условиях конкурентности инвестиционных проектов, реализующих один замысел или идею проекта, особое значение придается проектному анализу. От его результататов зависит надежность принятых проектных решений и возможности их реализации в заданные сроки и с заданной стоимостью, а в целом - ценность проекта. В свою очередь ценность, или доходность, проекта целиком зависит от изменений в проекте. Что собственно и является задачей при исследовании объемно-планировочных и конструктивных решений зданий.
  При расчете объемов продукции и ее стоимости практический интерес представляет изменение проектных решений и их влияние на результаты и затраты.
  В настоящее время наукой и практикой принято различать следующие виды проектного анализа:
 * технический;
 * финансовый;
 * экологический;
 * организационный (институциональный);
 * социальный;
 * экономический.
  Каждый из указанных видов анализа определяет совокупное потребительское свойство проекта.
  В рамках технического анализа инвестиционных проектов рассматриваются:
 * технико-технологические альтернативы (проектная документация, включающая в себя объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений, технику и технологию производства, инфраструктуру предприятия и др.;
 * варианты местоположения объектов проекта;
 * размер (масштаб, объем) проекта;
 * сроки реализации проекта в целом и его фаз;
 * доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов;
 * емкость рынка для продукции проекта;
 * затраты на проект с учетом непредвиденных факторов.
  Выбор указанных экономических показателей для анализа обусловлен их взаимосвязью с ожидаемыми результатами от реализации инвестиционного проекта. При этом каждый из технических показателей может быть определен на стадии подготовки проектной документации.
  Задачей технического анализа является оценка проектной документации с позиций получения максимального результата с минимальными затратами.
  Проектная документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается на основе задания на проектирование. Задание на проектирование устанавливает основные требования и ограничения к проекту с учетом его отраслевой принадлежности и вида строительства.
  Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы, необходимые для выбора архитектурно-планировочных и конструктивных решений, присоединения проектируемых объектов к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям и др.
  При условной безальтернативности задания на проектирование существует определенная свобода в нахождении оптимальных проектных решений, удовлетворяющих инвесторов и архитектурную общественность. Поэтому при одинаковых заданиях на проектирование проектная документация может отличаться техническими, технологическими и соответственно объемно-планировочными решениями зданий и сооружений. Выбор же оптимального решения осуществляется на стадии прединвестиционных исследований по формулам, приведенным в главе 18.
  В России накоплен значительный опыт анализа проектных решений, который основывается на сравнительной оценке отдельных показателей, характеризующих привлекательность как отдельных частей проекта, так и проекта в целом. Для этого ведущими в отраслях головными проектными организациями разработаны типовые проектные решения отдельных зданий и блоков, которые в каждом конкретном случае позволяют осуществлять их привязку применительно к местам застройки. Из типовых решений отдельных зданий или блоков могут формироваться не типовые, можно сказать, индивидуальные проектные решения.
  Надо отметить, что проектная документация разрабатывается в соответствии с государственными стандартами СПДС (систем проектной документации для строительства) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование. Каждый проект, вне зависимости от форм финансирования и назначения, должен содержать перечень технико-экономических показателей (табл. 17.2 и 17.3).
 
  Таблица 17.2
  Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов производственного назначения
 
 
 
 
  Таблица 17.3
  Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий
 
 Наименование показателей Ед. измерения 1. Число квартир, вместительность, мощность в соотв. единицах 2. Общая площадь земельного участка га 3. Общая площадь зданий и сооружений кв.м. 4. Строительный объем куб.м. 5. Коэффициент отношения жилой площади к общей коэффициент 6. Общая сметная стоимость строительства, в том числе сметная стоимость СМР млн. руб. млн. руб. 7. Средняя стоимость 1 кв.м площади (общей, жилой, полезной). руб. 8. Показатели эффективности проекта см. главу 19 9. Продолжительность строительства мес.
  Задачей коммерческого анализа является оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. При всей архитектурной привлекательности проекта он может быть отклонен из-за ряда факторов, которым проект не удовлетворяет. К ним можно отнести: отсутствие рынка сбыта продукции или надежных транспортных коммуникаций, находящихся в районе строительства, дополнительные затраты на освоение и реализацию продукции и др.
  Финансовый анализ проектных решений осуществляется с целью выявления непроизводительных затрат на реализацию проекта. Анализ может проводиться поэтапно. На первом этапе показатели проектного решения сравниваются с показателями удельных капитальных вложений на аналогичные проекты. При превышении последних анализируется причина превышения затрат по отдельным статьям расхода.
  На втором этапе анализа выявляются резервы снижения себестоимости продукции за счет сокращения расходов на приобретение материальных ресурсов, организацию производства и труда, решение экологических задач и др.
  До недавнего времени проблемам защиты окружающей среды уделялось недостаточное внимание. В результате многим регионам страны нанесен экологический ущерб: превышены предельно допустимые выбросы (ПДВ), загрязняющие различными веществами атмосферу, возрасла их концентрация. Поэтому в 90-х гг. прошлого столетия было принято решение о необходимости при разработке проектной документации на новое строительство, реконструкцию и расширение промышленных предприятий, отдельных производств предусматривать природоохранные мероприятия. Отсутствие их или неполное соответствие выдвигаемым требованиям приводит к ущербу окружающей среды. Основы для формирования природоохранных требований изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах».
  Задачей экологического анализа является определение соответствия мероприятий, заложенных в проект, тем нормам, выполнение которых упреждают попадание в окружающую среду вредных веществ. Иначе говоря, речь идет о нахождении минимальных средств, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.
  При всех дополнительных расходах на защиту окружающей среды затраты, по данным Всемирного банка, составляют не более 3% от общих затрат на проект.
  Между тем проведение экологического анализа весьма затруднено, поскольку затраты на сохранение окружающей среды и результаты, получаемые после реализации природоохранных мероприятий, трудно рассчитать. Поэтому разработчики проекта прибегают к качественному анализу (оценка влияния, к примеру, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее, качественный и количественный анализы должны показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта».
  Основными задачами организационного анализа являются:
 * определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);
 * оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;
 * оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта в части объемов производства, цен, заработной платы и окружающей среды;
 * разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа;

<< Пред.           стр. 20 (из 36)           След. >>

Список литературы по разделу