<< Пред. стр. 5 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу
5.5.1. Когда проводится такая комплексная оценка, для ее подкрепления используются рыночные данные, и там, где это возможно, Рыночная стоимость распределяется между составными частями. Такая оценка включает учет цен, уплаченных за аналогичные комбинации активов, потоков операционной прибыли, свободных денежных потоков, рентных доходов и расходов, ставок капитализации и других показателей, основанных на рыночных данных.
5.5.2. Оценка объектов имущества с торговым потенциалом как комплекта, объединяющего движимые и недвижимые компоненты, является общепринятой практикой. Для оценки большинства объектов имущества можно найти соответствующие рыночные данные. Когда есть рыночные данные о стоимости земли и зданий отдельно от цены "комплекта", Оценщик должен привести эти данные и там, где это возможно, показать распределение общей Рыночной стоимости между землей, зданиями и другими активами.
6.0. Замечания
6.1. Во всем мире учетная политика признает принцип действующего предприятия в качестве основополагающего допущения, на которое опирается составление финансовых отчетов. Однако понятие действующего предприятия не должно отождествляться с типом стоимости, который предполагается применить в том или ином задании по оценке. Например, при оценках для целей финансовой отчетности не будет применяться Стоимость действующего предприятия, однако при отражении Рыночной стоимости для существующего использования или стоимости, определенной методом ЗЗУИ, будет признаваться принцип действующего предприятия.
6.2. Концепция Стоимости в использовании не предполагает, что актив продается на открытом рынке отдельно. Стоимость в использовании - это отражение стоимости вклада актива в постоянно функционирующий бизнес предприятия; иными словами, - его стоимости в использовании как части действующего предприятия.
6.3. Когда отдельные активы рассматриваются на основе их вклада в действующее предприятие, то концепции альтернативного использования или наиболее эффективного использования исключаются из рассмотрения.
6.4. Если требуется отдельная оценка земли в рамках концепции Стоимости действующего предприятия, то ее стоимость является отражением стоимости вклада земли в предприятие, частью которого она является. Эта же концепция применима к любому другому имуществу, для которого можно определить приходящуюся на него долю стоимости в соответствии с концепциями Стоимости действующего предприятия и Стоимости в использовании.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Оценки, проведенные с целью определения и представления отчета о Стоимости действующего предприятия или Стоимости в использовании, должны содержать конкретную ссылку на приведенную в Стандарте 1 МКСО формулировку определения. При этом следует явно указать, что представляемая (представляемые) в отчете стоимость (стоимости) нельзя рассматривать в качестве величины (величин) Рыночной стоимости.
7.2. При проведении подобных оценок следует также указывать даты, к которым применима оценка, цели и функции оценки и другие уместные и подобающие критерии для того, чтобы гарантировать разумную интерпретацию полученных Оценщиком данных, заключений и выводов.
7.3. В случае, если оценка проводится "внутренним Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или в отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления
8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Стоимости в использовании и/или Стоимости действующего Предприятия для соблюдения определенных юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой оказываются оценочные услуги. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик должен также привести определение, содержащееся в настоящем Руководстве, и объяснить все возможные различия в оценке, которые могут быть вызваны расхождениями между разными определениями.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению вступило в силу 19 апреля 1996г.
Международные стандарты оценки
Руководство по применению и исполнению №2
Оценка при наличии опасных и токсичных веществ
1.0. Введение
1.1. Настоящее Руководство по применению и исполнению (Руководство) призвано помочь Оценщикам в подготовке оценок в случае, когда на стоимость имущества могут влиять какие-либо опасные или токсичные вещества.
1.2. Опасные и токсичные вещества - один из возможных факторов окружающей среды, которые в надлежащих случаях являются для Оценщиков предметом специального рассмотрения. Настоящее Руководство ограничивается рассмотрением опасных и токсичных веществ потому, что другие факторы окружающей среды, с которыми сталкиваются при оценке, обычно в меньшей степени связаны с научными и сопутствующими им техническими, а также другими проблемами, включая соответствующее законодательство.
1.3. Настоящее Руководство касается общих концепций, принципов и соображений, которым должны следовать Оценщики при подготовке оценок в случаях, когда на стоимость имущества может оказать влияние присутствие опасных и токсичных веществ. В нем также рассматриваются концепции, которые должны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей оценочных услуг.
1.4. Оценщики редко обладают специальными знаниями в юридических, научных или технических областях, которых часто требует оценка риска, связанного с опасными или токсичными веществами. При рассмотрении рыночных эффектов от таких рисков Оценщики обычно опираются на мнение других экспертов. Как указано в Стандарте 1 МКСО, существенное использование мнения специалистов со стороны относительно рассматриваемого имущества должно быть раскрыто и пояснено в отчете об оценке или в сертификате оценки.
1.5. Основополагающими принципами применения настоящего Руководства является приверженность Оценщика оценкам на рыночной основе, объективность и полное раскрытие соответствующих обстоятельств. Подобным же образом Оценщик обязан составлять отчет об оценке, который в достаточной мере будет понятен клиентам и другим лицам. Ясное и полное раскрытие особенно важны, когда вопрос связан с научными, техническими и юридическими проблемами.
1.6. Настоящее Руководство также предусматривает надлежащую трактовку и раскрытие проблем, связанных с опасными и токсичными веществами при оценке специализированного имущества и в других ситуациях, не допускающих применение концепций Рыночной Стоимости.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящее Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая установки, машины и оборудование. Специальные требования Руководства следует соблюдать в случаях, когда известно или имеются достаточные основания для предположения о наличии опасных или токсичных веществ, которые могут повлиять на Рыночную Стоимость или иным образом определенную стоимость имущества.
2.2 В некоторых странах или при определенных условиях правовые, нормативные и бухгалтерские требования или требования общей юрисдикции могут потребовать модификации настоящего Руководства.
3.0. Определения
3.1. С точки зрения настоящего Руководства, к опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Такие материалы могут быть составной частью улучшений земельного участка или улучшений на земельном участке либо находиться на поверхности земли или под землей. Они также могут находиться за пределами земельного участка, но вблизи его. Иногда они могут содержаться в качестве примесей в воздушном пространстве.
3.1.1. В более широком смысле, выходящем за рамки настоящего Руководства, факторы окружающей среды могут быть охарактеризованы как внешние (по отношению к оцениваемому имуществу) воздействия, которые могут сказываться положительно или отрицательно либо никак не сказываться на стоимости имущества.
3.2. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом:
Любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на Рыночную Стоимость имущества.
3.3. Понятие токсичный определяется как:
Состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Токсичность относится к степени или масштабам такой способности.
4.0. Руководство по применению и исполнению
4.1. При обсуждении с настоящим или предполагаемым клиентом вопросов, относящихся к оценке имущества, когда известно или есть веские основания предполагать наличие условий окружающей среды, которые могут отрицательно повлиять на результаты оценки, Оценщик должен представить клиенту сведения, характеризующие уровень своих знаний, опыта и компетенции в отношении действий в данной ситуации.
4.1.1. Если на момент обсуждения Оценщиком и будущим клиентом потенциального задания факторы окружающей среды известны или их существование предполагается, то Оценщик должен убедиться, что клиент имеет достаточное представление относительно обязательств Оценщика в плане его компетенции и раскрытия данных, и что согласие на выполнение задания ни в коей мере не приведет к риску невыполнения этих обязательств.
4.1.2. Если факторы окружающей среды обнаружатся после начала выполнения задания, Оценщик должен раскрыть клиенту сведения относительно своей компетенции, опыта и знаний - так, как это предусмотрено настоящим Руководством, а затем уже выполнить требования всех прочих Стандартов по раскрытию данных.
4.2. Учитывая то, что во многих ситуациях, связанных с окружающей средой, может потребоваться консультация по вопросам, относящимся к области права, физики и другим областям науки и техники, в случае, когда и для Оценщика, и для клиента во всех прочих отношениях задание приемлемо, Оценщик должен предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения задания. Эти шаги могут включать надлежащие собственные исследования, совместную работу с другим Оценщиком, обладающим требуемыми знаниями, опытом и компетенцией, а также получение профессиональной помощи от других специалистов, обладающих необходимыми знаниями, опытом и компетенцией.
4.3. Раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы Оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания. Если в задании указано, что оценка имущества осуществляется с исключением фактора окружающей среды, это лимитирующее допущение должно быть полностью раскрыто, а отчет - соответствовать положениям вышеуказанных стандартов.
4.4. Если имущество оценивается как не подвергающееся воздействию опасных веществ, в то время как такие вещества или подозрение на их наличие имеются, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать оговорку, которая четко ограничивает сферу, охватываемую оценкой, надлежащее раскрытие цели оценки и выводы с соответствующими оговорками. Должно также содержаться ограничение на использование заключений об оценке без сопутствующего раскрытия оговорки и ее разъяснения.
4.5. В отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть указаны имена и характер профессиональной помощи других лиц, которые предоставили специальную информацию о воздействии факторов окружающей среды на оцениваемое имущество.
4.6. При отсутствии известных факторов окружающей среды, могущих отрицательно сказаться на стоимости имущества, Оценщик, в рамках обычной практики, должен включить в отчет об оценке или в сертификат оценки ограничительное условие относительно непредсказуемости или иное положение об отказе от ответственности, гласящие, что оценка проводилась исходя из того, что на дату оценки о существовании каких-либо подобных факторов не было известно, однако если бы они существовали, то могли бы отрицательно повлиять на стоимость.
5.0. Замечания
5.1. В мире растет озабоченность воздействием опасных и токсичных веществ на жизнь и имущество. В последнее время выявлено множество потенциальных опасностей, и весьма вероятно, что в будущем к ним добавятся новые, по мере того как делаются новые открытия и правительства вводят соответствующие меры контроля или эти меры требует рынок.
5.2. Некоторые опасные или токсичные вещества могут оказывать существенное влияние на стоимость имущества. Однако так как Оценщики обычно имеют дело с Рыночными стоимостями, то именно реакция рынка на наличие этих веществ является нерешенной проблемой в заданиях по оценке Рыночной стоимости. С течением времени может обнаружиться, что вещества, не оказывавшие отрицательного влияния на стоимость имущества на дату оценки, перестали быть таковыми. И наоборот, материалы, которые когда-то считались сильно влияющими на стоимость имущества, могут быть признаны вовсе не влияющими или незначительно влияющими на стоимость имущества, или влияющими на нее только при определенных рыночных условиях.
5.3. Рассмотрение физических, юридических, научных и технических проблем, связанных с наличием опасных или токсичных веществ, часто выходит за рамки профессиональных возможностей Оценщика. Однако роль Оценщика при рассмотрении этих факторов может быть облегчена, если:
5.3.1.Ситуации чувствительного воздействия веществ на окружающую среду признаются и трактуются в соответствии с настоящим Руководством, независимо от того, возникли ли они до принятия задания или после начала его выполнения.
5.3.2. В случаях, когда требуются специальные навыки, знания, подготовка и опыт, надлежащая опора делается на профессиональные консультации и помощь других лиц. При этом необходимо дать соответствующую ссылку и объяснение такой помощи в отчете об оценке или в сертификате оценки.
5.3.3. (а) Надлежащим образом исследуется влияние на процесс оценки опасных или токсичных веществ или, в противном случае, (б) если процесс оценки должен исключать рассмотрение таких вопросов, то адекватно раскрываются сделанные допущения, цели анализа и возможное влияние допущений на стоимость, получаемую в соответствии с выбранным определением.
5.3.4. Прилагаются разумные усилия для того, чтобы отчеты и содержащиеся в них расчетные величины стоимости, не вводили в заблуждение, и могли обоснованно применяться только для той цели, для которой они предназначены.
5.4. Предполагается, что Оценщики будут корректно применять те признанные методы и способы, которые необходимы для соблюдения настоящего Руководства. В случае оценки имущества при наличии какого-либо опасного или токсичного вещества, отрицательно влияющего на его стоимость, Оценщик должен применять те процедуры, которые необходимы для адекватного отражения подобных потерь стоимости, тщательно заботясь о том, чтобы не занизить и не завысить стоимостные эффекты. При выполнении задания по определению Рыночной Стоимости, Оценщик несет ответственность за отражение рыночного эффекта, вызываемого конкретными условиями или обстоятельствами.
5.5. Следует предупредить Оценщиков о том, что могут возникнуть значительные противоречия между юридическими, научными и техническими экспертами, на советы которых Оценщик, возможно, будет вынужден полагаться. Особые разногласия могут возникнуть в методах и масштабах очистки, технического обслуживания и текущих ремонтов, мониторинга, которые могут быть связаны с наличием опасных или токсичных веществ, а также по поводу связанных с этим затрат.
5.5.1. Задания могут потребовать оценки имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ при допущении, что любое влияние этих веществ на стоимость исключается из стоимости, которая будет приведена в отчете. Такие задания приемлемы при условии, что проводимая в итоге оценка не вводит в заблуждение, что клиент проинформирован и согласен на это ограничительное условие и что в отчете об оценке или в сертификате оценки четко изложено это ограничение и вызвавшие его причины.
5.5.2. В силу того, что проблемы окружающей среды часто связаны с вопросами технического характера, обычной практикой Оценщика является непосредственный, или через клиента, поиск и опора на мнение тех кто, обладает соответствующей квалификацией в отношении работы с опасными или токсичными веществами. Оценщики должны раскрывать уровень и характер ссылок на подобные мнения.
5.6. Оценщики и пользователи оценочных услуг должны признавать, что эффект от действия конкретного опасного или токсичного вещества может сильно меняться в зависимости от различий между объектами имущества, их местоположением и рынками. Отрицательное воздействие на стоимость может находиться в пределах от нуля до значений, которые превышают затраты на санирование и восстановление. Последний случай, например, может иметь место, если наиболее эффективное использование имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ, меняется из-за его состояния или же если меняются возможности продажи имущества либо степень его пригодности для других целей. В любом случае роль Оценщика состоит в том, чтобы исследовать и отразить влияние фактора окружающей среды на конкретное имущество на соответствующих рынках.
5.7. Применительно к типичному заданию по оценке Оценщик не обладает навыками по сбору юридических, научных или технических данных, касающихся опасных или токсичных веществ или других факторов окружающей среды, отрицательно влияющих на стоимость. Для обеспечения надежности и пригодности приводимой в отчете стоимости важно, чтобы при существовании какого-либо из таких условий, они были надлежащим образом рассмотрены и отражены в отчете.
5.7.1. Когда Оценщику известно, что в задании по оценке фигурирует опасное или токсичное вещество, Оценщик должен следовать всем требованиям настоящего Руководства. Обычно любые технические специалисты, на мнение которых может опираться Оценщик, нанимаются клиентом или другими лицами.
5.7.2. Когда у Оценщика имеются основания предполагать наличие опасного или токсичного вещества, Оценщик обязан незамедлительно проинформировать об этом клиента и попросить его предпринять шаги для решения соответствующих вопросов. Обсуждая эту проблему в условиях конфиденциальности, Оценщик избегает действий, которые сами по себе могут отразиться на репутации рассматриваемого имущества.
5.8. Стандарты, определяющие обязанности Оценщика по отслеживанию, установлению местонахождения и идентификации опасных или токсичных веществ или обстоятельств, время от времени могут различаться как в рамках одного законодательства, так и для разных законодательств. В целом определение характера, размеров и физического воздействия условий окружающей среды не входит в круг услуг, оказываемых Оценщиками.
5.9. Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.
5.10.Часто лица, не знакомые с проблемами опасных или токсичных веществ, полагают, что если существует физический эффект от присутствия таких веществ, то экономическая реакция на это должна быть отрицательной. Рыночный опыт показывает, что могут существовать (и часто существуют) значительные различия между общим восприятием публики и фактическими реакциями рынка на наличие таких веществ. Роль Оценщика заключается в том, чтобы избежать подобных допущений и тщательно рассмотреть все важные факторы, провести надлежащее исследование рынка и отразить в отчетах об оценке соответствующие позиции рынка в отношении данной ситуации.
6.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
6.1. Выражения Рыночная стоимость и Справедливая стоимость не являются синонимичными (см. Стандарт 1, Стандарт 2 и Стандарт 3 МКСО). Однако каждый тип стоимости отражает рыночное поведение при условиях, содержащихся в соответствующих определениях. В той степени, в которой опасные и токсичные вещества могут повлиять на величины стоимости любого из этих типов, при оценке и составлении отчета необходимо надлежащим образом раскрыть данные обстоятельства и дать их трактовку.
6.2. Настоящее Руководство применимо ко всем обстоятельствам, влекущим за собой публичное раскрытие стоимостей имущества - как в целом, так и по отдельным частям, когда на эти стоимости негативно влияет наличие опасных или токсичных веществ. В дополнение к вероятному влиянию этих соображений на оцениваемое имущество, возможно, существуют и другие сопутствующие проблемы, такие как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт или на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т.п. Так, надлежащие процедуры и раскрытия данных важны в оценках, используемых для подготовки финансовых отчетов и соответствующих счетов.
6.3. В ходе обычной процедуры оценки актива Оценщик получает указания от Дирекции предприятия - как это предусмотрено в Стандарте 3 МКСО. Любые специальные указания Оценщику, касающиеся трактовки проблем опасных и токсичных веществ, которые могут оказать отрицательное влияние на стоимость имущества, являются важными раскрываемыми данными. В соответствии со Стандартом3 МКСО, Оценщик должен прокомментировать эти данные в отчете об оценке или в сертификате оценки. Это должно сопровождаться разъяснением Оценщика относительно того, как он трактовал эти проблемы в ходе оценки, какие допущения были приняты и какое влияние (если таковое имеется) такие соображения оказали на приведенную в отчете величину стоимости.
6.4. Хотя стоимостные эффекты от опасных или токсичных веществ определяются по данным рынка (при выполнении задания по установлению Рыночной стоимости), такие эффекты могут и не обнаруживаться столь же легко при оценке имущества, для которого подходящим является метод Затрат на замещение с учетом износа. Придерживаясь при использовании метода ЗЗУИ Стандарта 3 МКСО, Оценщики в максимальной степени должны применять принципы настоящего Руководства и полностью раскрывать пределы своего анализа и базу для своих выводов.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Оценщик должен четко указать цель, для которой проводится оценка объектов имущества при наличии сведений или подозрений о наличии на них опасных или токсичных веществ, а также предполагаемое использование этой оценки.
7.2. Оценщик должен четко указать все допущения, на которых основана оценка. Они, например, могут включать допущение о том, что имущество чисто и свободно от опасного или токсичного вещества, которое, как предполагается, присутствует в нем.
7.3. Оценщик должен признать вклад других лиц, на поддержке которых основывалась оценка, особенно специалистов в областях, отличных от оценочной деятельности.
7.4. Если оценщик обладает какой-либо специальной подготовкой или знаниями в отношении опасных и токсичных веществ, имеющих отношение к оценке, следует раскрыть сведения о наличии такое специальной подготовки или знаний.
8.0. Дата вступления в силу
8.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению вступило в силу 19 Апреля 1996 года.
Международные стандарты оценки
Руководство по применению и исполнению №3
Оценка Установок, Машин и Оборудования
1.0. Введение
1.1. Цель настоящего Руководства по применению и исполнению (Руководства) - дать разъяснения и методические указания Оценщикам при подготовке оценки Установок, Машин и Оборудования. Как указывается ниже, Установки, Машины и Оборудование вместе составляют общий класс имущества, отличный от недвижимости, который в бухгалтерском учете относится к осязаемым активам. Стандарт 3 МКСО устанавливает стандарты оценки для целей бухгалтерского учета. Настоящее Руководство призвано дать разъяснения в отношении применения этих Стандартов к осязаемым активам, отличным от недвижимости, а также показать отличия оценок для финансовых отчетов от других баз оценки, которые могут применяться в ситуациях, не связанных с финансовой отчетностью.
1.2. Установки, Машины и Оборудование могут оцениваться по различным мотивам. При оценке для целей финансовой отчетности Установки, Машины и Оборудование оцениваются таким же образом, как и другие активы с применением концепций Рыночной стоимости и концепций ЗЗУИ в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Когда цель оценки не связана с финансовой отчетностью, Установки, Машины и Оборудование оцениваются с применением соответствующих баз оценки, и в случае применения какой-либо Нерыночной базы, - с четким указанием отличия результатов от Рыночной стоимости.
1.3. Установки, Машины и Оборудование в сочетании создают широкое разнообразие ситуаций, требующих квалифицированной оценки полезности рассматриваемого имущества и тщательного анализа его физических, функциональных и экономических характеристик. Как осязаемое движимое имущество Установки, Машины и Оборудование могут продаваться вместе с рядом других осязаемых и неосязаемых активов, могут быть сведены в группы и продаваться по отдельности или разбиты на отдельные составляющие и затем продаваться. Существующие методы оценки включают:
1.3.1. Подход на основе рыночных сравнений (сравнений продаж).
1.3.2. Подход на основе затрат на замещение с учетом износа.
1.3.3. Доходный подход.
1.4. МКСО стремится избегать возможности возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных толкований внутри стран, касающихся оценки Установок, Машин и Оборудования. Оценщики, применяющие Стандарты МКСО и настоящее Руководство, несут ответственность за выбор правильных методов оценки. Они обязаны сделать процесс оценки более доступным для понимания пользователей, исключить ситуации, которые могли бы ввести в заблуждение публику и представить в отчете оценки, подкрепленные объективными данными.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящее Руководство содержит определения, принципы и важные соображения, касающиеся оценки и составления соответствующего отчета для Установок, Машин и Оборудования.
2.2. Настоящее Руководство следует применять в сочетании с подробными ссылками на Стандарт 1, Стандарт 2 и Стандарт 3 МКСО и Руководство 1 МКСО. Важнее всего то, что эти Стандарты проводят различие между оценками на базе Рыночной стоимости и оценками, отличными от Рыночной стоимости, а также между оценками для целей финансовой отчетности и для других целей.
3.0. Определения
3.1. К Установкам, Машинам и Оборудованию относятся осязаемые активы, отличные от недвижимости, которые, предположительно, должны приносить доход их собственнику. Порознь они определяются следующим образом:
3.1.1. К Установкам относятся совокупности активов, которые могут включать специализированные непостоянные сооружения, а также машины и оборудование.
3.1.2. К Машинам относятся отдельные машины или наборы машин. Машина представляет собой аппарат, использующий или применяющий механическую энергию, состоящий из нескольких частей со своими определенными функциями, которые вместе выполняют некоторые виды работ.
3.1.3. К Оборудованию относятся вспомогательные активы, используемые для поддержания деятельности предприятия.
3.2.В Стандарте 1 МКСО дается следующее определение Рыночной стоимости:
Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
3.3. Стоимость в использовании определена в Стандарте 2 МКСО. Она может быть использована при оценке Установок, Машин и Оборудования, когда активы должны оцениваться как часть действующего предприятия в соответствии с концепцией Стоимости действующего предприятия (см. Руководство по применению и исполнению № 3 МКСО). Как отмечается в Руководстве по применению и исполнению № 1 МКСО, такие оценки не дают величины Рыночной стоимости, и Оценщик должен подробно указать на их отличие и привести соответствующие разъяснения.
3.4. В Стандарте 3 МКСО Рыночная стоимость как база оценки рассматривается применительно к финансовой отчетности. Стандарт 3 МКСО содержит понятие Рыночной стоимости для существующего использования - специальное приложение концепции Рыночной стоимости, применяемой при рассмотрении основных активов, которые предполагается использовать на предприятии на постоянной основе. Хотя такое приложение расходится с общей концепцией наиболее эффективного использования в рыночных оценках, его следует рассматривать как специальный случай концепции Рыночной стоимости, а не отход от нее.
3.5. Рыночная стоимость для существующего использования определяется как Рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования в предположении, что этот актив может быть продан на открытом рынке для его текущего использования при сохранении всех прочих условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли его существующее использование наиболее эффективным или нет.
3.6. К числу прочих определений - касающихся Нерыночной стоимости, - которые можно применять к оценкам различных видов Установок, Машин и Оборудования, относятся:
3.6.1. Ликвидационная стоимость или Стоимость при вынужденной продаже, которая определена в Стандарте 2 МКСО. В некоторых странах она может называться Стоимостью вынужденной продажи. Оба термина обозначают сумму, которую, по разумным соображениям, можно получить от продажи имущества за период, гораздо более короткий, чем маркетинговый период, предусмотренный в определении Рыночной стоимости. В некоторых странах продажа при ликвидации или вынужденная продажа могут также подразумевать вынужденно действующего продавца, а также - покупателя или покупателей, которые осведомлены о неблагоприятном положении продавца. В таких стоимостях не принимаются во внимание затраты на приведение активов в состояние готовности для использования, так как поток доходов, связанный с этими активами не обеспечивает покрытия таких затрат. Сделки могут различаться в отношении времени, за которое должна быть проведена продажа, а также места их совершения.
3.6.2. Стоимость лома определяется в Стандарте 2 МКСО. Стоимость лома - это стоимость актива, исключая землю, в случае, если бы он продавался для утилизации содержащихся в нем материалов, а не для продолжения использования без специального ремонта или модификации. Эта стоимость может быть выражена как валовая, или за вычетом затрат на ликвидацию. В последнем случае она может быть равна Чистой стоимости реализации. Допускается, что определенные компоненты актива можно использовать повторно. Стоимость лома можно также называть Утилизационной стоимостью.
3.6.3. Затраты на страховое возмещение или Страховая Стоимость в соответствии с определением, даваемым Стандартом 2 МКСО, - это затраты на замещение имущества с учетом износа в соответствии с определением, даваемым в страховом полисе, за вычетом затрат на замещение без учета износа тех объектов, которые конкретно исключаются из полиса (если таковые имеются).
3.6.4. Аукционная стоимость является расчетной суммой, которую можно получить при продаже с аукциона при надлежащей рекламе, собравшего достаточное количество посетителей. Обычно предполагается, что продажа проводится по месту нахождения данных активов, и их подавляющая часть включена в перечень и выставляется на продажу одновременно.
3.6.5. Восстановительная стоимость представляет собой затраты, которые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его).
3.6.6. Стоимость возмещения ущерба представляет собой затраты, которые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился на момент нанесения ущерба (не расширяя его). При этом принимается во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок полезного использования.
4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Установки, Машины и Оборудование являются осязаемыми активами, которые, будучи в наличии, отражаются в оценках для финансовой отчетности. Подобно другим осязаемым активам, Установки, Машины и Оборудование оцениваются по Рыночной стоимости. Там, где это применимо, в качестве базы используется ЗЗУИ. (см. Стандарт 3 МКСО).
4.2. Если в отчете речь идет о другой базе оценки - например, в случае страхования, ликвидации или других специальных применений, в нем указывается любая из соответствующих примененных баз стоимости и указывается ее отличие от Стандартов Рыночной стоимости. (См., в частности, Руководство № 1 МКСО).
5.0. Руководство по применению и исполнению
5.1. Ситуации, связанные с оценкой Установок, Машин и Оборудования, сильно разнятся, и обстоятельства могут даже потребовать применения в одном задании не одного, а нескольких типов стоимости. Соответственно Установки, Машины и Оборудование будут оценены на базе, которая пригодна в данных обстоятельствах, и в отчете обо оценке будет приведено надлежащее ее определение.
5.2. Для целей финансовой отчетности объекты имущества, включающие в себя Установки, Машины и Оборудование, должны быть разбиты по категориям "имущество для существующего использования", "излишнее имущество" и "инвестиционное имущество" - в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Хотя эта процедура может быть громоздкой и часто сложной из-за наличия длинных инвентарных перечней оцениваемых объектов, правильная и детальная идентификация и классификация по категориям активов, относящихся к Установкам. Машинам и Оборудованию, является принципиально важным условием для проведения оценки. В начале выполнения задания по оценке следует получить инструкции клиента, касающиеся такой классификации.
5.3. Если Оценщик примет задание, не содержащее никаких специальных инструкций относительно того, какое определение стоимости следует использовать, Оценщик должен самостоятельно провести необходимый анализ и исследования, с тем чтобы правильно установить соответствующее определение стоимости.
5.4. При изложении результатов оценки Установок, Машин и Оборудования Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть соответствующие данные. В их число должны входить данные, указанные в Стандарте 1, Стандарте 2 и Стандарте 3 МКСО.
5.5. Для того, чтобы сделать отчет заведомо понятным для клиента и других лиц, которые будут им пользоваться, а также избежать возможностей его неправильного использования, Оценщики должны предпринять разумные шаги для гарантии того, что выполнение задания, не приведет к заключению, которое является дезориентирующим или несоответствующим обстоятельствам.
5.6. Проводя оценку Установок, Машин и Оборудования, Оценщик должен знать, понимать и корректно применять методы и способы оценки, которые необходимы для получения результатов, не вводящих в заблуждение.
5.7. Хотя при определенных обстоятельствах могут оказаться пригодными концепция и применение нерыночных баз стоимости, Оценщик обязан гарантировать, что если речь идет о нахождении и составлении отчета о такой стоимости, результат не будет с достаточным основанием истолкован как представляющий Рыночную стоимость.
5.8. Оценщики обязаны ясно указать, проводилась ли оценка Установок, Машин и Оборудования на месте или вне места их нахождения.
6.0. Замечания
6.1. Рыночная стоимость Установок, Машин и Оборудования основывается на предположении, что расчетливый покупатель заплатит за актив или группу активов сумму, не большую, чем затраты на приобретение равноценного заменителя (заменителей) на рынке. При оценке Установок, Машин и Оборудования в стоимость заменителя (заменителей) часто включаются затраты на приведение актива (активов) в рабочее состояние. Эти затраты часто называют "затратами на подготовку". В их состав часто включают необходимые сопутствующие расходы - на выполнение проектно-конструкторских работ, транспортировку, установку и монтаж, подсоединение к коммуникационным сетям, проведение пуско-наладочных работ.
6.2. В состав Установок, Машин и Оборудования входят сооружения и вспомогательные устройства для поддержания процессов производства, которые предназначены для выполнения заданной конкретной функции. К ним относятся отличные от недвижимости приспособления - жестко зафиксированные или съемные, - устанавливаемые при обработке или сборке продукции - от сырья до готовых товаров. Не включаются в состав отдельно выделяемые в отчетности статьи, такие, как материальные запасы, конечная продукция, патенты и т.п. Поэтому важно, чтобы в процессе оценки и при составлении соответствующего отчета ни одна из позиций, подлежащих включению, не была ни пропущена, ни учтена повторно.
6.3. В общих чертах Установки, Машины и Оборудование могут быть разделены на четыре категории:
6.3.1. Машины и оборудование, которые могут быть установлены полностью в связи с промышленными или торговыми процессами, осуществляемыми лицом, занимающим данный объект.
6.3.2. Оборудование, которое среди прочего включает принадлежащие лицу, занимающему данный объект мебель, арматуру и приспособления, средства транспорта, инвентарь, формы и свободно прикрепленную оснастку.
6.3.3. Заводские и промышленные строения, которые в высокой степени интегрированы с осуществляемым в них процессом или с оборудованием, возможность работы которого они обеспечивают, а также сооружения специализированного характера.
6.3.4. Связанные со зданием услуги, которые обычно включаются в оценку земли и зданий. Связанные со зданием услуги, относящиеся к категории Установки, Машины и Оборудование, включают среди прочего подачу электроэнергии, газа, воды, отопление, подачу горячей воды, кондиционирование воздуха и вентиляцию, пожарную охрану и обеспечение безопасности, дренаж, транспортировку лифтами и портальными кранами, когда эти услуги оказываются как часть промышленных процессов, осуществляемых лицом, занимающим данный объект.
6.4. Для оценок с целью определения ликвидационной стоимости или стоимости при вынужденной продаже, временные рамки требуемой продажи обычно указываются клиентом, и они могут простираться от сравнительно длительного периода (но все же менее продолжительного, чем период, требуемый при определении Рыночной стоимости) до более короткого, обусловленного чрезвычайными обстоятельствами. В некоторых случаях продажа может осуществляться с аукциона. В других - путем уговоров потенциальных покупателей либо "в пакете" с другими активами. Способ предложения к продаже, соответствующие временные рамки и место нахождения активов на момент продажи должны быть надлежащим образом раскрыты в отчете об оценке.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Стандарты, касающиеся раскрытия сведений в отчете, могут меняться в зависимости от страны, однако Оценщик обязан включить в их число по крайней мере пункты, перечисленные в Стандарте 1, Стандарте 2 и Стандарте 3 МКСО.
7.2. Поскольку во многих случаях оценки Установок, Машин и Оборудования требуют охвата обширных перечней единиц, включаемых в оценку, особенно важно, чтобы Оценщик распределил по статьям или категориям все единицы, охватываемые оценкой. Некоторые единицы могут оцениваться в связи с их существующим использованием, в то время как другие либо являются излишними для деятельности предприятия, либо сохраняются им в качестве инвестиций. Отсюда вытекает требование, чтобы Оценщик, выполняющий задание по оценке для финансовой отчетности, проводил различие между этими категориями активов. Если речь идет о расчетах Нерыночной стоимости, в отчете следует привести соответствующие данные и обоснования.
8.0. Условия отступления
8.1. Если Оценщик привлекается для выполнения задания, связанного с отступлениями от настоящего Руководства, Оценщику следует принять его и оказать соответствующие услуги только в том случае, когда:
8.1.1. Оценщик установит, что данное задание не несет в себе возможность ввести в заблуждение клиента, пользователей отчета или публику;
8.1.2. Оценщик уведомит клиента о том, что задание влечет за собой особое допущение или отступление от Стандартов, которые должны быть полностью раскрыты в любом отчете и/или представлениях третьим сторонам, составленных Оценщиком в результате выполнения данного задания, и
8.1.3. В качестве условия своего найма Оценщик потребует, чтобы любое особое допущение или отступление были раскрыты в любом публикуемом документе, в котором будет иметься ссылка на мнение Оценщика.
8.2. При любых обстоятельствах, влекущих за собой отступление от данного Стандарта, Оценщик в устных и письменных отчетах ясно укажет, что представляемые в отчете оценки отличны от Рыночной стоимости, и что они не отвечают стандартным требованиям для целей финансовой отчетности.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению вступило в силу 1 июля 1996 года.
ПЕРЕЧЕНЬ ССЫЛОК
НА ПРАВОВЫЕ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 от 30.11.94 и ч. II от 21.01.96г.
3. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 05.04.95.
5. Таможенный кодекс Российской Федерации (утв. Верховным Советом РФ 18.06.93).
6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.96.
7. Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
8. Федеральный закон от 25 сентября 1998 № 158 "О лицензировании отдельных видов деятельности".
9. Федеральный закон от 8 января 1998 № 6 "О несостоятельности (банкротстве)".
10. Федеральный закон РФ от 22.04.96 №39 "О рынке ценных бумаг".
11. Федеральный закон РФ от 26.12.95 № 208 "Об акционерных обществах".
12. Федеральный закон от 8.02.98 "Об обществах с ограниченной ответственностью".
<< Пред. стр. 5 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу