<< Пред. стр. 4 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу
6.3.1. База оценки актива зависит от того, каким образом он используется, и/или от того, как он продается на рынке. Некоторые активы обладают оптимальной полезностью, когда используются в индивидуальном порядке. Другие имеют большую полезность, если используются как составная часть некоторой группы активов.
6.3.2. В нормальных условиях отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, продаются в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная или специальная стоимость может определяться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с полученными указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитанную стоимость не следует считать Рыночной стоимостью без надлежащего обоснования.
6.3.3. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или Специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, благодаря своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему другим объектом имущества либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего особые интересы. В отчете, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением, данным настоящими Стандартами, необходимо указать пределы или величину такой дополнительной или Специальной стоимости.
6.3.4. С особой тщательностью следует подходить к определению полезности актива в случае, когда он составляет часть производственного предприятия или предприятия, располагающего множеством активов либо в одном месте, либо в разных местах. В таких ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокупной полезности активов, благодаря которой предприятие является действующим.
6.3.5. Если цель оценки связана с подготовкой финансовых отчетов предприятия как функционирующей экономической единицы и требуемая в отчете стоимость является Стоимостью действующего предприятия, то полезность активов рассматривается совокупно, как часть постоянно функционирующего бизнеса (за исключением активов, отнесенных собственниками или директорами к излишним или бездействующим). При оценке активов в соответствии с концепцией Действующего предприятия их стоимость отражает общую стоимость в использовании, т.е. их суммарный вклад в производство товаров и услуг, в отличие от их индивидуальной полезности при альтернативном использовании.
6.4. Нынешняя полезность и будущая полезность.
6.4.1. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, за весь нормативный срок службы актива. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они "консервируются" или каким-либо другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто простаивают в течение заранее определенного срока. В других ситуациях внешние по отношению к рынку условия - экономические или политические - могут вынудить на неопределенное время сократить производство.
6.4.2. Похожая ситуация имеет место и в случае, если активы находятся в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика подвергается существенным изменениям. Установить отчетливо степень их полезности на дату оценки крайне трудно. В таких обстоятельствах Оценщику необходимо путем консультаций с собственниками или директорами предприятия определить наиболее вероятный вариант будущего использования активов и категорию, к которой они относятся.
6.4.3. В тех случаях, когда активы "консервируются" для использования в будущем, для их оценки может быть применен метод, использующий Затраты на замещение с учетом износа, с учетом адекватной потенциальной прибыльности. В любом случае Оценщик должен изучить вопрос относительно цены, которую был бы готов заплатить хорошо информированный покупатель. В некоторых ситуациях опытный Оценщик до того, как станет возможным окончательное установление рыночной стоимости, может провести оценку (или интерполировать исходные данные) путем сравнения с Рыночной стоимостью аналогичных активов, обладающих аналогичной полезностью, расположенных в активных зонах свободного рынка, с учетом времени, риска, издержек хранения (при их наличии) и других факторов.
6.4.4. Распространенным результатом неопределенности политической или экономической ситуации является изменение полезности, выражаемой показателями производительности или эффективности. В таких случаях Оценщик, проведя консультации с директорами предприятия и/или другими компетентными лицами обязан представить факты, касающиеся рыночных ожиданий в отношении продолжительности подобных явлений. Временные закрытия предприятий могут оказывать незначительное (или нулевое) влияние на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их функционирования.
6.5. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации.
6.5.1. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса, неотъемлемой частью которого они являются (его иногда называют бизнес во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процесс оценки их стоимости не является рыночным и может потребовать оценки стоимости всего предприятия с последующим разнесением этой стоимости по его составным частям. Некоторые активы могут иметь специальную стоимость только как часть действующего предприятия. При проведении оценки подобного рода в сертификате оценки или в отчете об оценке следует отдельно указать данный тип стоимости и его отличие от Рыночной стоимости (см. Стандарт 2 МКСО).
6.5.2. Для активов с ограниченными возможностями реализации наиболее подходящей процедурой оценки часто является метод Затрат на замещение с учетом износа с учетом адекватной потенциальной прибыльности или функционального потенциала. Применение этого метода требует от Оценщика соответствующего разъяснения в сертификате оценки или в отчете об оценке, в особенности, - уточнения, основана ли она на рыночных данных или же на какой-либо другой информации.
6.5.3. Активы местных или центральных государственных органов могут подпадать под описанную выше категорию в той мере, в какой они не имеют или не могут иметь вмененные свободные денежные потоки. В качестве таковых они, как правило, оцениваются на базе Затрат на замещение с учетом износа в зависимости от перспектив и возможностей продолжения их использования.
6.6. Межфирменная аренда.
6.6.1. Объект имущества, занимаемое компанией по межфирменному соглашению об аренде внутри некоторой группы фирм - формального или неформального - оценивается как имущество, занимаемое собственником.
6.7. Объекты недвижимости, занимаемые собственниками.
6.7.1. Если от Оценщика, в силу юридических или иных обоснованных причин, требуется принятие допущения, что данный объект имущества покинут собственником, то отчет об оценке или сертификат оценки должны касаться стоимости, установленной на основе данных рынка о продажах сопоставимых объектов. В ином случае объекты имущества, занимаемые собственниками, оцениваются исходя из их существующего использования.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Обычно отчеты об оценке, составленные в соответствии со Стандартом 3 МКСО, должны удовлетворять требованиям в отношении отчетов, которые изложены в Разделе 5 Стандарта 1 МКСО. В частности, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать точное указание цели оценки, сферы применения и даты оценки, а также полученные Оценщиком инструкции и имевшуюся в его распоряжении информацию. При наличии противоречий между этими инструкциями и настоящим Стандартом МКСО оценщик обязан обратить внимание пользователя отчета на имеющиеся расхождения и отметить случаи отступления от Стандарта. Аналогично, в отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть оговорены случаи отсутствия полной информации или наличия специальных допущений, обусловленных особыми обстоятельствами, связанными с проведением оценки.
7.2. Сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.
7.3. Сертификат оценки или отчет об оценке также должны содержать утверждение, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими признанными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным сторонам, а также другую информацию, раскрытия которой требует настоящий Стандарт.
7.4. В качестве условия своего найма Оценщик должен потребовать, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение Оценщика содержал изложение всех специальных ограничений, допущений и отступлений от Стандартов.
7.5. В случае, если оценка проводится "внутренним Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, о наличии и характере подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления
8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой проводится оценка. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик также должен ссылаться на определение, приведенное в настоящем Стандарте.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.
Международные стандарты оценки
Стандарт 4
Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств
1.0. Введение
1.1. Назначение Стандарта 4 - определить отличия оценок для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств от оценок для финансовой отчетности, проводимых в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Стандарт 4 устанавливает рамки, в которых Оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными фиксированными активами, в отличие от кредитования физических лиц и предприятий, основанного на доверии. Консультации Оценщика, могут распространяться на другие области, однако настоящий Стандарт относится исключительно к оценке имущества для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств.
1.2. Многие соглашения о финансировании обеспечиваются конкретными активами. Понятие обеспечения, принимаемого по ссуде, закладной или иному долговому обязательству, может быть определено более широко. В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать залог собственного капитала предприятия без рассмотрения конкретных активов. Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования Оценщик имеет дело с Рыночной стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, Оценщик может рассматривать Стоимость действующего предприятия, Ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует Рыночная стоимость.
1.3. Хотя объекты имущества различаются по их местоположению, полезности, возрасту, степени пригодности и другим факторам, основные принципы оценки остаются неизменными. Важно, чтобы Оценщики последовательно применяли принципы оценки в рамках сферы действия настоящих Стандартов, проводя объективную оценку, понятную и отвечающую потребностям пользователей.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщиков требуется дать консультации или представить отчет кредитному учреждению или иным поставщикам заемного капитала когда цели оценки связаны с ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Настоящий Стандарт следует рассматривать как расширение Стандарта 1 МКСО.
3.0. Определения
3.1. Рыночная стоимость, определенная в Стандарте 1 МКСО, остается тем фундаментом, на котором Оценщик строит свою работу. Она определяется следующим образом:
Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
3.2. При оценке имущества, отличной от оценки активов для финансовой отчетности, термин "активы" в приведенном выше, в параграфе 3.1, определении Рыночной стоимости обычно заменяется Оценщиками на термин "имущество". Эта замена помогает отличать оценки, проводимые для финансовой отчетности и относящиеся к активам, отражаемым в документах бухгалтерского учета предприятия, от других типов заданий по оценке.
3.3. Все методы, способы и процедуры измерения Рыночной стоимости, если они применимы и используются корректно и уместно, приводят к общепризнанному выражению Рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Метод сравнения продаж и другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе рыночных данных по затратам и данных о накопленной амортизации. Метод Капитализации доходов или Метод Дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций и ставках доходности, основанных на данных рынка. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого актива определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен для того, чтобы вышеуказанные процедуры обеспечили получение Рыночной стоимости, любой из этих методов должен быть основан на рыночных данных.
3.4. Способ, которым обычно осуществляется продажа имущества на открытом рынке, определяет приемлемость различных методов и процедур оценки Рыночной стоимости. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждой ситуации, связанной с оценкой, какой-то один или несколько методов оценки дают наибольшее представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по установлению Рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и выбрать наиболее пригодные из них.
3.5. Те, кто стремятся получить обеспечение под финансирование или пытаются оценить состояние этого обеспечения, иногда могут потребовать проведения оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен располагать применимыми нормативно-правовыми положениями, и приступить к проведению любой оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам или инструкциям и в ином случае не будет вводить в заблуждение. При этих обстоятельствах Оценщик обычно должен включить в отчет оценочную величину Рыночной стоимости или иную надлежащую информацию, касающуюся возможного расхождения между оценочными величинами Нерыночной стоимости и Рыночной стоимости.
3.6. Следует обратиться к определениям стоимости, отличающимся от Рыночной стоимости, которые приведены в Стандарте 2 МКСО. Оценщик должен проявлять особую осторожность, чтобы избежать ситуаций, в которых оценочную величину Нерыночной стоимости можно было бы спутать с Рыночной стоимостью. Хотя при определенных обстоятельствах оценочные величины Нерыночной стоимости могут быть адекватными ситуации, те, кто будет ими пользоваться, должны знать, что эти величины стоимости можно и не получить (и так это обычно и происходит) при реализации на рынке.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета
4.1. Оценки, проводимые в связи с обеспечением ссуд, закладных или долговых обязательств, необязательно отвечают тем же условиям, что и оценки, проводимые для целей публичного раскрытия финансовой отчетности. Например, концепция Рыночной стоимости для существующего использования, как правило, не подходит для оценки активов для целей обеспечения. Тем не менее Оценщик должен установить, применимы ли требования Стандарта 3 МКСО, и если это так, то он должен гарантировать их корректное применение и дать надлежащее объяснение.
5.0. Требования Стандартов
5.1. При оценке активов, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, Оценщик, как правило, должен установить Рыночную стоимость этих активов в соответствии с настоящими Международными стандартами.
5.2. В тех и только в тех случаях, когда обстоятельства, нормативные положения и законодательство предусматривают или требуют отступления от использования в качестве базы оценки Рыночной стоимости, Оценщик должен применять подходящие определения стоимости и процедуры оценки. Это отступление должно быть ясно отражено и разъяснено в сертификате оценки или в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, а также с объяснением причин отступления. При наличии существенной разницы между Рыночной стоимостью активов и стоимостью альтернативного типа этот факт должен быть отмечен в сертификате оценки или в отчете об оценке, и его следует обсудить с клиентом.
5.3. Как правило, в обязанности Оценщика входит обеспечение гарантии того, чтобы при проведении оценки активов, предоставляемых в обеспечение, соблюдались законы, положения и процедуры, которыми регулируется оценка активов. Возможны такие необычные или смягчающие обстоятельства, когда это соблюдение нельзя гарантировать в связи с правовыми коллизиями или разногласиями, существующими среди бухгалтеров или других специалистов. Хотя при таких обстоятельствах Оценщики не в состоянии гарантировать соблюдение требований, они не должны приступать к выполнению задания, если полагают, что требуемая оценка не согласуется с соответствующими законами, положениями и процедурами либо если они считают, что результаты оценки могут неверно истолковываться или применяться. Условия найма Оценщика должны быть ясно изложены в любых сертификатах оценки или в отчетах об оценке, предназначенных для использования третьими сторонами, а все их отчеты должны быть составлены таким образом, чтобы разумные читатели не рассматривали их как вводящие в заблуждение.
5.4. В некоторых странах стандарты профессиональной оценочной деятельности предъявляют особые требования к оценке имущества, связанной со ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Обычно выполнение этих требований приводит к результатам, совместимым с настоящим Международным стандартом, хотя сам по себе вопрос о совместимости требует отдельного рассмотрения. Любые отклонения должны быть четко разъяснены.
5.5. Значительная доля ссуд, предоставляемых банками и другими финансовыми учреждениями, обеспечивается гарантией долевого участия в конкретных активах кредитуемых компаний и физических лиц. Для проведения оценки в таких условиях Оценщики должны всесторонне понимать требования, этих учреждений, а также структуру условий и соглашений в рамках кредитного договора.
5.6. Во всех случаях оценки активов, предоставляемых в обеспечение, важное значение имеют ясный, объективный, отражающий существо дела и понятный для читателя отчет, а также оценочные значения стоимости. Оценка долговых обязательств, котируемых на открытом рынке, может подпадать под действие специальных правил, касающихся финансовых отчетов и Стандарта 3 МКСО. Оценщики должны выяснить, понять и выполнить все специальные требования в отношении таких оценок.
5.7. Оценщик должен раскрыть в отчете все существенные моменты, касающиеся данного задания, и придерживаться Стандартов по составлению отчета, рассмотренных ниже, в Разделе 7.
6.0. Замечания
6.1. В общих чертах требования Стандартов МКСО для оценки активов, предоставляемых в качестве обеспечения, аналогичны тем, которые установлены для других заданий по оценке Рыночной стоимости. В частности, необходимо установить и привести в отчете основание для любого отступления от стандартов. Как следует из изложенных ниже замечаний, различные виды имущества требуют специальных подходов.
6.2. Объекты инвестиционного имущества.
6.2.1. Доходные объекты имущества, обычно оцениваются по отдельности, хотя кредитные учреждения могут выразить пожелание установить стоимость объекта имущества как части портфеля объектов. В таких случаях следует ясно указать на разницу между такими потенциально различающимися подходами.
6.2.2. В случае объектов инвестиционного имущества Оценщику рекомендуется проводить различие между общим доходом, приносимым имуществом, с учетом привлеченных заемных средств и без таковых. Аналогичным образом, при ссылках на Внутренние ставки рентабельности (ВСР) следует указывать, учитываются ли в них заемные средства или нет. Кроме этого, следует дать пояснения в случае особого подхода к налогообложению.
6.3. Объекты имущества, занимаемые собственниками.
6.3.1. Объекты имущества, занимаемые собственниками, следует оценивать как объекты, покинутые собственником, и исходя из их наиболее эффективного использования. Это не исключает рассмотрения собственника как участника рынка, но вместе с тем требует, чтобы любое особое преимущество, связанное с занятием объекта собственником, которое может быть отражено в оценке бизнеса, было отделено от стоимости имущества. В случае невыполнения обязательств по погашению долга имущество, выступающее как обеспечение кредитования, может быть реализовано только с изменением в занятости этого имущества. Если от Оценщика требуется разработать иную базу оценки, то сертификат оценки или отчет об оценке должны также содержать ссылку на стоимость, полученную на основе рыночных данных по продажам схожих объектов, покинутых собственником.
6.4. Специализированные объекты имущества.
6.4.1. Специализированные объекты имущества, возможности реализации которых по определению ограничены и которые имеют стоимость как составная часть бизнеса (см. "Общие понятия и принципы оценки", параграф 8.2 и Стандарт 3 МКСО, параграф 6.5 и его пункты), взятые по отдельности, могут оказаться непригодными в качестве обеспечения ссуд. Если они выступают как залог - порознь или в совокупности, - их следует оценивать на базе наиболее эффективного использования как объекты имущества, покинутые собственником, а всем сделанным допущениям должно быть дано исчерпывающее объяснение. При отсутствии рыночных данных для оценки специализированных объектов имущества обычно применяется метод Затрат на замещение с учетом износа, однако его не следует путать с рыночными методами оценки для обеспечения ссуд (в том числе и с основанным на рыночных данных Затратным методом).
6.5. Объекты имущества, обычно оцениваемые как торговые организации.
6.5.1. Некоторые категории имущества, в том числе (но не только) гостиницы и другие предприятия рекреационной сферы, обычно оцениваются в соответствии с тщательным анализом стабильного уровня дохода, полученного из данных бухгалтерского учета или прогнозов с исключением специальной величины гудвилла, полученной за счет уровня управления, превышающего средний по данным наблюдений. В таких случаях следует обратить внимание кредитора на существенную разницу в стоимости, которая может существовать между действующим предприятием и предприятием, на котором либо:
6.5.1.1. Бизнес закрыт;
6.5.1.2. Запасы вывезены;
6.5.1.3. Лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском;
6.5.1.4. Имущество пострадало от нецивилизованного обращения; или
6.5.1.5. Существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования.
6.5.2. Круг проблем, охватываемых консультацией Оценщика, может быть расширен до включения в них вопроса о потенциальных изменениях в состоянии имущества, принимаемого в качестве обеспечения ссуды. Например, если обеспечиваемые имуществом свободные денежные потоки в значительной степени зависят от конкретного собственника или собственников - представителей монопольной отрасли, а также других условий, могущих вызвать нестабильность в будущем, Оценщик должен отметить эти факты в отчете об оценке или в сертификате оценки. В некоторых случаях может оказаться подходящей оценка объекта имущества, как покинутого собственником - для альтернативного использования.
6.6. Объекты недвижимости в стадии развития
6.6.1. Не приносящие доход объекты недвижимости, сохраняемые для развития или как площадки для застройки неспециализированными зданиями, должны оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на осуществление развития и контроля за ними. Любые допущения относительно планирования и прочих существенных факторов должны быть разумными и явно указываться в сертификате оценки или в отчете об оценке.
6.6.2. Следует обсудить с кредитором график поэтапного финансирования, являющийся частью кредитного соглашения. На протяжении цикла развития необходимо периодическое проведение рыночных оценок.
6.6.3. Выбор подходящего метода для оценки объектов развития зависит от состояния работ на дату оценки, указанную в отчете, и от той меры, в какой данный объект может быть заранее продан или сдан в аренду до его завершения. Метод оценки следует предварительно обсудить и согласовать с кредитором. Оценщик с особой тщательностью должен:
6.6.3.1. Учесть разницу во времени между датой завершения развития и датой оценки. В этом анализе должно быть отражено влияние потребностей дополнительного развития на затраты и доходы, с использованием, если нужно, расчетов дисконтированной стоимости;
6.6.3.2. Адекватным образом указать изменения в рыночной ситуации, ожидаемые в течение периода, оставшегося до завершения развития.
6.6.3.3. Надлежащим образом рассмотреть и указать пределы риска, связанного с развитием, и
6.6.3.4. Рассмотреть и раскрыть любые известные взаимоотношения сторон, вовлеченных в развитие.
6.7. Невозобновляемые активы.
6.7.1. Особые проблемы связаны с оценкой невозобновляемых активов. Необходимо, в частности, обратить внимание на срок и график погашения ссуды, в том числе на даты выплаты процентов и основной суммы долга в их связи с размерами невозобновляемого актива и планируемой программой его извлечения и использования.
6.7.2. Аренда, плата за которую превышает рыночную ставку, и которая тем самым создает арендодателю преимущество, может представлять собой собственный капитал, связанный с соответствующим объектом недвижимости. В подобных случаях аренду можно рассматривать как невозобновлямый актив, в силу того что любая приписываемая ему стоимость будет уменьшаться по мере внесения арендных платежей и уменьшения преимущества арендодателя в отношении размера получаемой им платы из-за роста рыночных ставок аренды.
6.8. Оценщик.
6.8.1. Характер и рамки задания имеют особенно важное значение как для Оценщика, так и для того, кто пользуется его услугами.
6.8.2. В некоторых законодательствах нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в сфере финансовых услуг, требуют специального лицензирования или регистрации в случаях, когда предоставляемые консультативные услуги касаются не только стоимости имущества, но и выпусков ценных бумаг, таких, как акции, доли промежуточного участия и другие доли участия, коллективные инвестиционные схемы или синдицированные ссуды.
6.8.3. В силу того, что большинство соглашений об обеспечении ссуд, закладных и долговых обязательств основываются на особых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы Оценщик был независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или предполагающих вступить в финансовые взаимоотношения. Важно также, чтобы Оценщик имел, или был бы в состоянии приобрести, надлежащий опыт работы с конкретным видом имущества в местности, где находится имущество, подлежащее оценке.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. В целом такие отчеты, подготовленные для оценок, проведенных в соответствии со Стандартом 4 МКСО, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к отчету, которые изложены в Разделе 5 Стандарта 1 МКСО. В частности, они должны содержать конкретную ссылку на определение Рыночной стоимости, даваемое в настоящих Стандартах, а также ссылку на то, как имущество рассматривалось с точки зрения его полезности или наиболее эффективного использования.
7.2. Такие оценки также должны быть отнесены к конкретной дате оценки (дате, к которой применимо установленное значение стоимости). Следует также указать цели и функции оценки, а также другие критерии, которые имеют отношение к делу и пригодны для того, чтобы гарантировать адекватную и разумную интерпретацию полученных Оценщиком результатов, суждений и выводов.
7.3. Хотя при некоторых обстоятельствах могут оказаться подходящими концепция, использование и применение альтернативных выражений стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если такие альтернативные значения стоимости будут найдены и отражены в отчете, они законны и адекватны и не могут интерпретироваться как представление о Рыночной стоимости.
7.4. При составлении отчета об оценке Рыночной стоимости для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств Оценщик обязан:
7.4.1. Представить полный и понятный отчет об оценке таким образом, чтобы он не вводил в заблуждение.
7.4.2. Представить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и полагаться на него, полностью понять исходные данные, рассуждения и анализ, лежащие в основе суждений и выводов Оценщика.
7.4.3. Сформулировать все допущения или ограничивающие условия, на которых основана оценка.
7.4.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество.
7.4.5. Идентифицировать оцениваемые долю или доли в собственности.
7.4.6. Дать определение оцениваемого имущества, указать цель оценки, дату оценки и дату выпуска отчета.
7.4.7. Дать полное и исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости, а также обоснование их применения и выводов.
7.4.8. Предоставить подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность и беспристрастность оценки, профессиональный вклад Оценщика, применимость Стандартов, а также раскрыть другую, имеющую отношение к делу информацию.
8.0. Условия отступления
8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой проводится оценка. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик также должен ссылаться на определение, приведенное в настоящем Стандарте.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.
Международные стандарты оценки
Руководство по применению и исполнению №1
Оценка на основе концепции Действующего предприятия
1.0. Введение
1.1. Настоящее Руководство по применению и исполнению (Руководство) преследует три основные цели в отношении концепций действующего предприятия:
1.1.1. Разъяснить общие критерии, относящиеся к оценке на основе концепции действующего предприятия, а также рассмотреть вопросы, относящиеся к концепции Стоимости в использовании активов как части действующего предприятия.
1.1.2. Показать отличие Стоимости действующего предприятия от других типов стоимости, особенно тех, которые применимы при оценке для финансовой отчетности, рассмотренных в Стандарте 3 МКСО.
1.1.3. Уточнить язык и понятия, которые часто приводят к возникновению недоразумений среди оценщиков или между оценщиками и бухгалтерами и представителями других профессий.
1.2. Термины Действующее предприятие и Стоимость действующего предприятия имеют множество отличных друг от друга значений как внутри одной страны, так и в различных странах, а также для разных профессий. Путаница в их истолковании может привести к неверным оценкам или к их неправильному использованию. Поэтому настоящее Руководство является важным дополнением к стандартам оценки МКСО.
1.3. В соответствии с определением, установленным для целей оценки, Стоимость действующего предприятия является стоимостью, создаваемой деятельностью бизнеса, для которого учреждено данное предприятие. Она выражает стоимость некоторого сложившегося бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли. Полученная таким образом стоимость включает вклад земли, зданий, машин и оборудования, а также гудвилла и других неосязаемых активов. Общая сумма Стоимостей в использовании по всем активам составляет Стоимость действующего предприятия.
1.4. Существует три концептуальные схемы в рамках которых понятия Стоимости действующего предприятия могут применяться к оценкам имущества:
1.4.1. Общий контекст - когда речь не идет о конкретном предприятии или имуществе. Такой подход применяется в широких дискуссиях относительно понятия действующего предприятия, в которых обсуждаются принципы, а не применение этого понятия к функционированию данного бизнеса.
1.4.2. Специфический контекст - когда речь идет об определенном предприятии. Если не имеется в виду общий контекст действующего предприятия, то необходимо, чтобы Оценщик ясно определил и указал в отчете об оценке конкретное предприятие, к которому относятся выводы и комментарии Оценщика, а также предполагаемое использование полученных значений стоимости.
1.4.3. Специфический контекст - когда специальное понятие действующего предприятия применяется к отдельному имуществу. Как поясняется в Разделе 5.5 настоящего Руководства, такое применение является единственным из этих трех возможных понятий оценки, при котором делается попытка рассматривать только выделенное имущество, а не оценивать бизнес или входящие в его состав активы.
1.5. Для оценщиков Стоимость действующего предприятия является концепцией оценки бизнеса, а не отдельных объектов имущества. Однако Оценщиков иногда привлекают для оказания помощи в оценке конкретных осязаемых активов как части оценки действующего предприятия. Когда проводится такой тип оценки, оценка отдельных активов представляет их Стоимость в использовании для предприятия, частью которого они являются.
1.5.1. Стоимость в использовании является мерой стоимости вклада конкретных активов в Стоимость действующего предприятия для предприятия, частью которого они являются.
1.5.2 Хотя не исключено, что Стоимость действующего предприятия может численно совпадать с Рыночной стоимостью некоторого актива, важно понять, что эти концепции различаются между собой, и что Стоимость в использовании имущества явно применяется в рамках бизнеса, в собственности которого находится данный актив, а не к рынку отдельного актива.
1.6. Концепция Стоимости действующего предприятия может применяться независимо от того, владеет ли данное предприятие одним или несколькими действующими объектами имущества. При оценке стоимости действующего предприятия в случае большого предприятия со многими объектами имущества в состав последнего, помимо осязаемых активов, могут входить такие компоненты, как специальные права, экстраординарные контракты, уникальные патенты и лицензии, определенные знания и гудвилл. В некоторых отраслях промышленности могут также включаться специальные резервы.
1.7. Согласно концепции, изложенной в параграфе 1.4.3, оценка специализированного имущества, такого, как гостиница, бензозаправочная станция, ресторан и т.п. может проводиться по Рыночной стоимости с признанием того, что в его состав включаются не только земля и здания, но и другие активы. Такое имущество, называемое в некоторых странах Имуществом с торговым потенциалом, обычно продается в пакете как действующее предприятие, что затрудняет или делает невозможным отдельное выделение стоимостей земли и здания. Оценщик не оценивает данное предприятие - вместо этого оцениваются все осязаемые активы. В отчете об оценке приводятся надлежащие пояснения и раскрывается соответствующая информация.
1.8. Стоимость в использовании измеряется с помощью субъективных тестов. Они обычно проводятся собственниками предприятия, или их проведение поручается Оценщикам, обладающим знанием отрасли. С этой точки зрения Стоимость в использовании практически является синонимом понятий Стоимость для организации, Стоимость для бизнеса или Стоимость для собственника, при условии, что рассматриваемый сектор промышленности или торговли является экономически жизнеспособным в рамках соответствующего более широкого сектора промышленности/ торговли. Предварительным условием для таких оценок является признание существующего использования данных активов конкретным пользователем на дату оценки в противоположность некоторому альтернативному использованию, к которому их можно обоснованно применять, или же использованию точно не определенным собственником.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящее Руководство относится к базе измерения стоимости в случае, когда имущество должно оцениваться как часть постоянно действующего бизнеса, в рамках которого следует рассмотреть Стоимость в использовании для этого имущества. и дать соответствующее заключение в отчете.
2.2. Настоящее Руководство также проводит различие между концепциями постоянно действующего предприятия, связанными с оценкой бизнеса в целом или с оценкой активов как части бизнеса, и другими оценками специализированных объектов имущества со смешанными активами, которые оцениваются в отношении их торгового потенциала.
2.3. Вопрос об уместности подходов с позиций Стоимости действующего предприятия и Стоимости в использовании рассматривается в свете их отличий от других концепций, в особенности концепций Рыночной стоимости, необходимых для финансовой отчетности, и общих требований к отчетности.
3.0. Определения
3.1 К числу определений, имеющих непосредственное отношение к настоящему Руководству, относятся следующие:
3.1.1. Стоимость действующего предприятия. Стоимость предприятия в целом. Это понятие подразумевает оценку продолжающего действовать предприятия, исходя из которой можно распределить общую Стоимость действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в целое, однако ни одна из полученных компонент сама по себе не будет Рыночной стоимостью (см. Стандарт 2 МКСО). Не будет ничего сверхъестественного, если численная величина оценки Действующего предприятия будет равной или близкой к величине Рыночной стоимости данного имущества. Однако эти понятия различаются и их нельзя путать между собой.
3.1.1. Стоимость в использовании. Стоимость, которую имеет конкретное имущество для конкретного использования и конкретного пользователя; поэтому она не имеет отношения к рынку (см. Стандарт 2 МКСО). Этот тип стоимости ставит во главу угла стоимостной вклад конкретного имущества в предприятие, частью которого оно является. При этом не учитывается наиболее эффективное использование имущества или денежная выручка от его возможной продажи.
4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Согласно Международным стандартам оценки, суммой, подлежащей установлению при оценке или переоценке активов, отражаемых в финансовой отчетности, должна являться Рыночная стоимость, если обстоятельства не требуют иной признаваемой базы и не раскрыта соответствующая информация в обоснование такого отступления.
4.2. Модель оценки, за применение которой для финансовой отчетности выступают бухгалтеры, делает специальный упор на использовании понятия постоянно действующего предприятия или "стоимости для бизнеса". Стоимость для бизнеса какого-либо актива измеряется меньшей из двух величин - Чистых текущих затрат на замещение и его Возмещаемой суммы. При таком подходе актив рассматривается с точки зрения имеющихся у собственника возможностей в отношении этого актива - например, заменить, сохранить, или продать его. К числу важных определений относятся:
4.2.1. Чистые текущие затраты на замещение - это наименьшие затраты на приобретение потенциала оставшейся службы актива на дату баланса. Они представляют собой - входную стоимость.
4.2.2. Стоимость в использовании - это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения использования и окончательной ликвидации актива, и
4.3.3. Чистая стоимость реализации - это расчетная сумма выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже. Это - выходная стоимость.
4.2.4. Возмещаемая сумма - это большая из двух величин - Стоимости в использовании и Чистой стоимости реализации.
4.3. Оказывая услуги по установлению стоимости активов для финансовой отчетности, оценщики применяют концепцию Чистых текущих затрат на замещение, которая является рыночной. Как разъясняется в Стандарте 3 МКСО, объекты имущества, сохраняемые в качестве инвестиций или излишние для деятельности предприятия, оцениваются на основе данных рынка. Объекты имущества, занимаемые для целей бизнеса, оцениваются на основе рынка, но с позиции их существующего использования. ЗЗУИ при условии потенциальной прибыльности, применяются там, где невозможно оценить сравнительные достоинства каждого из этих подходов к определению стоимости.
4.4. Некоторые специализированные объекты имущества, особенно относящиеся к сфере коммунального хозяйства, могут не поддаваться оценке на открытом рынке. Специализированный характер имущества, условия рынка или другие факторы могут быть причиной отсутствия или недостаточности сопоставимых рыночных данных, на основании которых определяется Рыночная стоимость. В подобных условиях могут быть пригодными способы расчета Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ). При этом делается допущение, что эти расчеты будут заменять Рыночную стоимость при условии экономической жизнеспособности секторов промышленности или торговли. Для отображения стоимостей в финансовой отчетности такие расчетные величины стоимости должны определяться безотносительно к конкретному собственнику или пользователю и подкрепляться данными о рыночном поведении, репрезентативными в той мере, в какой Оценщик способен их разработать.
5.0. Руководство по применению и исполнению
5.1. При подготовке рекомендаций и составлении отчета о результатах оценки, основывающейся на Стоимости действующего предприятия, Оценщики должны ясно обозначить такой подход, обосновать его применение в конкретном задании, провести различия между его результатами и результатами оценки на базе Рыночной стоимости и описать свои аналитические процедуры и данные.
5.2. Если от Оценщиков требуется выделить стоимости отдельных объектов имущества как составных частей Действующего предприятия, необходимо применить концепцию Стоимости в использовании.
5.3. В дополнение к обычным требованиям к отчетам, предусмотренным настоящим Руководством, Оценщики при любом подобном задании должны дать ясные и недвусмысленные пояснения, раскрыть определение и сущность Стоимости в использовании и/или Стоимости действующего предприятия и гарантировать, что эти концепции четко объяснены, с тем чтобы избежать недоразумений, неправильного применения или смешения с Рыночной стоимостью.
5.4. Оценщикам следует избегать принятия заданий, требующих таких типов оценки, которые, как Оценщику известно, неприменимы в случае предполагаемого использования оценки. Например, если Оценщик привлечен к определению стоимости имущества для финансовой отчетности, обеспечения ссуд, закладных или долговых обязательств, нельзя представлять в качестве результата Стоимость действующего предприятия. Если Оценщику предлагается определить несколько типов стоимости в одном и том же задании, то в отчете об оценке должна быть четко установлена база для каждого из этих типов и разграничены сферы их применимости в свете предполагаемого использования отчета об оценке.
5.5. Определенные категории имущества иногда продаются как сочетание объектов движимости и недвижимости. Рассматриваемые в своей совокупности как категории имущества, они отличны от земли и зданий, которые могут быть оценены по их Рыночной стоимости как вместе, так и порознь. Например, торговые предприятия, такие, как гостиницы или рестораны, могут быть проданы на открытом рынке как единый комплект. При этом кухонное оборудование, посуда, столовые приборы, мебель, постельные принадлежности и прочее включаются в состав предмета продажи наряду с землей и зданиями (см. параграф 1.7 выше).
<< Пред. стр. 4 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу