<< Пред. стр. 3 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу
1.0. Введение
1.1. Настоящий Стандарт имеет двойное назначение: во-первых, - определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, - провести различие между ними и Рыночной стоимостью.
1.2. Несмотря на то, что в большинстве профессиональных оценок, - особенно когда речь идет об оценке активов, рассмотренной в Стандарте 3, - используется Рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от Рыночной стоимости. Важно, чтобы как Оценщики, так и пользователи ясно понимали отличие оценок, основанных на Рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных исходных данных, и то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими концепциями могут оказать на возможность использования данной оценки.
1.3. МКСО стремится не допускать возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных истолкований в тех или иных странах в отношении использования нерыночных баз оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих Стандартов, должны гарантировать выбор подходящих баз оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящий Стандарт относится к базам оценки, отличным от Рыночной стоимости.
2.2. В Стандарте 3 МКСО Рыночная стоимость рассматривается в качестве базы применительно к финансовой отчетности. Стандарт 3 МКСО включает в себя Рыночную стоимость для существующего использовании - специальный случай применения Рыночной стоимости, когда речь идет об основных активах, использование которых на предприятии предполагается продолжать. Хотя это применение противоречит общему принципу наиболее эффективного использования, его следует рассматривать как специальный случай, а не как отход от концепции Рыночной стоимости.
2.3. Руководство по применению и исполнению 1 (РПИ 1) относится к базе оценки для активов, являющихся частью действующего предприятия. Концепции Стоимости действующего предприятия и связанной с ней Стоимости утрачиваемого актива, которые являются нерыночными базами стоимости, определены в Стандарте 2.
3.0. Определения
3.1. Стоимость в использовании. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Таким образом, речь идет о стоимости конкретного имущества для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, а потому - не связанной с рынком.
3.2. Имущество с ограниченным рынком. Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом.
3.3. Специализированные объекты имущества, объекты имущества специального назначения или специальной конструкции. Данное понятие относится к имуществу, которое в силу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей, и которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса во владении. Несмотря на то, что многие сооружения, включая дома на одну семью, могут быть охарактеризованы как объекты "специального назначения", это определение в первую очередь применимо к объектам имущества, имеющим крайне ограниченный рынок, либо вообще не имеющим рынка. Типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты, местоположение которых обусловлено спецификой соответствующего производства или бизнеса.
3.3.1. Согласно Стандарту 3 МКСО, при проведении оценки активов в связи с подготовкой финансовой отчетности объекты, занятые собственниками, могут рассматриваться как специализированные или неспециализированные.
3.3.2. Неспециализированные объекты имущества оцениваются в соответствии с понятиями рыночной стоимости. Объекты, использование которых на предприятии предполагается продолжать, оцениваются на базе Рыночной стоимости для существующего использования. Соответствующие пояснения содержатся в Стандарте 3 МКСО.
3.3.3. Специализированные объекты имущества, по определению, редко (если вообще когда-либо) продаются на открытом рынке. В силу этого, при их оценке для целей финансовой отчетности часто используется метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), с надлежащим раскрытием соответствующей информации.
3.4. Инвестиционная стоимость. Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Термин Инвестиционная стоимость не следует путать с понятием Рыночной стоимости инвестиционного имущества1.
3.5. Стоимость действующего предприятия. Стоимость бизнеса целиком. Эта концепция подразумевает оценку непрерывно функционирующего предприятия, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей Стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не составляет Рыночной стоимости. (См. также Стоимость утрачиваемого актива, параграф 3.13.6 - ниже).
3.6. Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.
3.7. Стоимость для целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на Рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения.
3.8. Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ). Метод ЗЗУИ состоит в установлении текущей Рыночной стоимости земельного участка для его существующего использовании в сумме с текущими валовыми затратами на замещение (воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации2. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют Затратами на замещение с учетом износа. Этот результат должен согласовываться с адекватной потенциальной прибыльностью или производственным потенциалом предприятия.
3.9. Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации.
3.10. Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной стоимости. В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.
3.11. Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества - например, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом; то есть речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить понятия такого типа от Рыночной стоимости и ясно оговорить все сделанные им особые допущения.
3.12. Другие выражения стоимости, более специфичные для основных активов и/или особых ситуаций, определяются в Стандартах МКСО, касающихся таких активов.
3.13. Термины бухгалтерского учета
3.13.1. Справедливая стоимость. Денежная сумма, за которую мог бы состояться обмен актива или было бы погашено обязательство в результате коммерческой сделки между заинтересованными сторонами, обладающими достаточной информацией3.
3.13.2. Амортизируемая сумма. "Исторические" затраты на приобретение актива либо другая величина, заменяющая эти затраты, например, переоцененная стоимость за вычетом расчетной остаточной стоимости актива.
3.13.3. Переоцененная сумма. Стоимость основных активов, установленная в результате оценки, проведенной, как правило, профессионально компетентными Оценщиками..
3.13.4. Возмещаемая Сумма. Сумма, которую предприятие рассчитывает возместить в результате последующего использования актива, включая остаточную стоимость при его реализации.
3.13.5. Чистая стоимость реализации. Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат на продажу и затрат на оформление сделки. Величина чистой стоимости при реализации близка к Рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию лишь в случае соблюдения всех условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Подразумевается, в частности, наличие достаточного количества времени для совершения сделки по Рыночной стоимости. Рыночная стоимость, как правило, представляет собой валовую величину - "номинальную стоимость" до вычета затрат по реализации.
3.13.6. Стоимость утрачиваемого актива. При рыночном подходе - затраты для собственника, занимающего объект, в случае, если ему придется искать на рынке объект - заменитель; также называется Чистыми текущими затратами на замещение. При нерыночном толковании- стоимость актива для его нынешнего собственника, равная большей из двух величин -стоимости его полезности для этого собственника или стоимости актива при его выбытии или реализации. В последнем толковании Стоимость утрачиваемого актива является примером базы оценки, отражающей нерыночный характер концепции Стоимости в использовании активов как части действующего предприятия, и ее иногда называют "Оптимальной" стоимостью утрачиваемого актива.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета
4.1. На практике имеет место путаница относительно применения терминов и методов оценки для целей бухгалтерского учета. Для того чтобы избежать подобных проблем, МКСО разработал Стандарт 1 МКСО, касающийся Рыночной стоимости как базы оценки, Стандарт 2 МКСО, касающийся баз оценки, отличных от Рыночной стоимости, и Стандарт 3 МКСО, касающийся оценок для финансовой отчетности. Наряду с другими разделами международных Стандартов оценки они построены таким образом, чтобы снабдить Оценщиков, бухгалтеров и общественность указаниями в отношении стандартов оценки, затрагивающих бухгалтерский учет.
4.2. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, целью финансовой отчетности является объективное отражение результатов деятельности и финансового состояния предприятия, по которому составляются отчеты. Таким образом, стандарты бухгалтерского учета не содержат указаний относительно оценки стоимости самого предприятия. Дальнейшее рассмотрение этого вопроса см. в тексте Стандарта 3 МКСО.
4.3. Стандарты бухгалтерского учета предусматривают требуемые способы возможного отражения в документах финансовой отчетности предприятия результатов оценки фиксированных (и других) активов. Они относятся к текущим рыночным оценкам или к другим базам, которые опираются на соглашения об "исторических" затратах.
4.4. Стандарты применимые к оценкам для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов, рассмотрены в Стандарте 3 МКСО. (Стандарт 2 МКСО определяет нерыночные концепции стоимости, обычно неприменимые для целей финансовой отчетности). В частности, следует выделять такие нерыночные базы оценки, которые связаны с распределением стоимости между активами, и не смешивать их с оценками Рыночной стоимости.
4.5. Метод ЗЗУИ является нерыночным методом оценки специализированных объектов имущества и в подходящих случаях может использоваться при оценках для финансовой отчетности.
5.0. Требования Стандартов
5.1. Прежде чем приступить к выполнению задания, основанного на предпосылке, отличной от Рыночной стоимости, Оценщик должен:
5.1.1. Должным образом идентифицировать подлежащую решению проблему и обеспечить гарантию того, что выполнение задания не приведет к результату, вводящему в заблуждение или несоответствующему данным обстоятельствам.
5.1.2. Убедиться в том, что он обладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки, либо, в противном случае:
(1) до принятия задания сообщить клиенту обо всех имеющихся несоответствиях;
(2) предпринять все соответствующие шаги, необходимые для компетентного выполнения задания, а также
(3) раскрыть ситуацию и шаги, предпринятые в этой ситуации в отчете, представляемом по завершении работы.
5.2. При проведении нерыночной оценки Оценщик должен знать, понимать и корректно применять те методы и способы, которые необходимы для получения оценки, заслуживающей доверия.
5.3. Чтобы предотвратить возможность возникновения путаницы между Рыночной стоимостью и Нерыночной стоимостью, Оценщик должен выполнить следующие указания:
5.3.1. Идентифицировать имущество, подлежащее оценке.
5.3.2. Идентифицировать права, связанные с имуществом, подлежащим оценке.
5.3.3. Определить цель и предполагаемое использование оценки.
5.3.4. Определить тип рассчитываемой стоимости.
5.3.5. Обследовать имущество, подлежащее оценке, или раскрыть соответствующие данные.
5.3.6. Раскрыть любые особые ограничивающие условия и обстоятельства.
5.3.7. Установить дату оценки.
5.3.8. Разработать и проанализировать исходные данные, а также рассмотреть обстоятельства, соответствующие данному заданию.
5.3.9. Подчеркнуть, что оценка, представленная в отчете, не является расчетной величиной Рыночной стоимости, если задание относится к базе оценки, отличной от Рыночной стоимости.
5.4. Хотя при некоторых обстоятельствах могут быть уместными концепция, использование и применение нерыночных баз стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если речь идет о нахождении величины такой стоимости и составлении отчета о ней, то не будет разумных оснований считать ее отражением Рыночной стоимости.
6.0. Замечания
6.1. Полезность имущества для конкретного предприятия может отличаться от его полезности с точки зрения рынка или данной отрасли. Поэтому в финансовой отчетности и связанной с нею оценке активов необходимо проводить различия между стоимостями, признаваемыми на рынке, которые должны отражаться в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не следует использовать в качестве баз оценки для финансовой отчетности (см., однако, параграф 4.5 - выше).
6.2. Стоимость в использовании (см. параграф 3.1), или некоторые варианты использования Стоимости утрачиваемого актива (см. параграф 3.13.6), являются нерыночной базой стоимости, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Иногда ее называют "стоимостью для определенного пользователя или собственника". Стоимость в обмене (см. Стандарт 1 МКСО, параграф 1.2 и сл. пункты) является стоимостью, признанной рынком, на котором теоретически происходит обмен прав собственности на актив. Даваемое МКСО определение Рыночной стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе Стоимости в обмене, а не Стоимости в использовании.
6.3. Употребление выражений Стоимость в использовании и Стоимость в обмене без соответствующих пояснений может привести к недоразумению. В тех случаях, когда может возникнуть путаница, их следует избегать.
6.4. Имущество может быть оценено на базах, отличных от Рыночной стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей Рыночную стоимость в соответствии с определением. Такие альтернативные базы стоимости могут выражать либо нерыночный взгляд на полезность объекта, либо необычные и нерыночные условия продаж. Примерами могут служить Стоимость действующего предприятия, Специальная стоимость, Стоимость при вынужденной продаже, Утилизационная стоимость и Чистая стоимость реализации (см. выше параграф 3.0 и его пункты).
6.5. Стоимость действующего предприятия выражает стоимость, приписываемую существующему бизнесу, а не каким-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в стоимость бизнеса в целом и обычно считается их Стоимостью в использовании, когда ее рассматривают в связи с конкретным бизнесом и его собственником. Она не имеет отношения к рынку (см. параграф 3.5), и ее не следует путать с Рыночной стоимостью для существующего использования (см. Стандарт 2 МКСО, параграф 4.3 и Стандарт 3 МКСО).
6.6. Стоимость в использовании может совпасть с Рыночной стоимостью имущества лишь случайным образом. Стоимость в использовании была бы выше, чем Рыночная стоимость имущества, если бы предприятие смогло использовать его с большей пользой и выгодой, нежели типичный производитель аналогичного товара или услуги. С другой стороны, Стоимость в использовании может быть ниже Рыночной стоимости в том случае, если предприятие не использует объект имущества на полную мощность и с максимальной эффективностью. Стоимость в использовании также может быть выше Рыночной стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, большим опытом в определенной сфере, особым гудвиллом и другими нематериальными активами, которые при продаже предприятия не могут быть переданы новому собственнику.
6.7. Специальная стоимость может приписываться объекту имущества в связи с его уникальным местоположением, временной ситуацией при исключительных рыночных условиях или с надбавкой, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. параграф 3.11). Подобный элемент Специальной стоимости должен быть указан в отчете отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением Рыночной стоимости, данным в настоящих Стандартах. Специальная стоимость имущества не должна включаться в расчет его Рыночной стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и при умолчании будет означать, что некий добавочный элемент стоимости не является специальным.
6.8. Используемый в бухгалтерском учете термин Справедливая стоимость существенно отличается от Рыночной стоимости. Хотя численные значения Справедливой стоимости и Рыночной стоимости при некоторых обстоятельствах могут совпадать, их определения не совпадают. Например, установление Справедливой стоимости может не соответствовать содержащимся в определении Рыночной стоимости требованиям относительно адекватного времени для проведения продажи в организованном порядке и отсутствия какой-либо формы принуждения.
6.9. Вынужденная продажа предполагает цену, устанавливаемую в связи с реализацией имущества в экстраординарных или нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, отсутствие должной гласности, а иногда - недобровольность продавца и/или реализацию по принуждению. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей или с продажей за долги, называемая Стоимостью при вынужденной продаже, не представляет собой Рыночную стоимость. Цена, уплаченная при вынужденной продаже или продаже за долги, - это факт реальной действительности. В общем случае Оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных предположений и догадок, требующихся для формулировки заключения такого рода. Стоимость (или цена) при вынужденной продаже может также встречаться под названием Ликвидационной цены.
6.10. Утилизационная стоимость (см. параграф 3.9) обычно является выражением ожидаемой текущей цены имущества (за исключением земельных участков) в конце предполагаемого срока его полезного использования с точки зрения его первоначального назначения и функции. Понятие Утилизационной стоимости предполагает, что актив оценивается не в плане его первоначально предполагавшегося использования, а с точки зрения его продажи в порядке ликвидации. В этом контексте Утилизационная стоимость в терминологии бухгалтерского учета известна также как чистая сумма реализации для актива, более не используемого предприятием.
6.11. Утилизационная стоимость не подразумевает, что имущество не может полезно использоваться в дальнейшем. Проданные для утилизации объекты имущества могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования либо могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В крайнем случае Утилизационная стоимость может представлять собой стоимость утиля или стоимость сырья для переработки.
7.0. Требования в отношении раскрытия информации
7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Конкретные стандарты для отчетов в разных странах могут различаться, однако Оценщик обязан включить в отчет по крайней мере те пункты, которые перечислены выше, в параграфе 6.3. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, особенно важно ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базы расчета оценки, ее применимость и ее ограничения.
7.2. Каждый отчет об оценке на базе, отличной от Рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением Нестандартных или Ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем Оценщик не должен использовать раздел Нестандартных или Ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих Стандартов.
7.3. При проведении оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости, Оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся достоверными на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения.
7.4. В каждый отчет об оценке на базе, отличной от Рыночной стоимости, должен включаться Сертификат Оценщика, который должен соответствовать указаниям, изложенным в Стандарте 1 МКСО. В частности, следует провести различия между Рыночной стоимостью и любой другой применяемой формой оценки.
7.4. В случае, если оценка проводится "внутренним Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.
7.6. Другая отчетная документация не должна противоречить настоящим Стандартам.
8.0. Условия отступления
8.1. Если от Оценщика требуется выполнить задание, не согласующееся с настоящими Стандартами, он должен принять и выполнить его только в том случае, если:
8.1.1. Оценщик установит, что задание не содержит в себе элементы, способные ввести в заблуждение клиента, пользователей отчета или услуг Оценщика и общественность.
8.1.2. Оценщик поставит клиента в известность о том, что задание связано со специальными допущениями или отступлениями от Стандартов, что должно быть полностью раскрыто в отчете и/или материалах, представляемых Оценщиком третьей стороне, в качестве результата выполнения задания.
8.1.3. В качестве условия договора о найме Оценщик выдвинет требование о том, чтобы любой публикуемый документ со ссылкой на заключение Оценщика раскрывал все специальные допущения или отступления от Стандартов.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.
Международные стандарты оценки
Стандарт 3
Оценка для финансовой отчетности и соответствующих
бухгалтерских счетов
Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе "Общие понятия и принципы оценки".
1.0. Введение
1.1. Настоящий Стандарт предназначен служить руководством для Оценщиков при подготовке оценки активов для использования в финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетах.
1.2. В настоящем Стандарте излагаются общие понятия и принципы, которым Оценщик должен следовать при подготовке оценки активов для финансовой отчетности и соответствующих счетов, с тем чтобы отразить влияние изменения цен на текущие величины стоимости. В нем также рассматриваются концепции, которые должны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей услуг по оценке имущества.
1.3. Среди критериев, применимых при оценке фиксированных (или долгосрочных) активов, например, основных активов, есть такие, которые исходят из полезности или пригодности рассматриваемого актива, его вклада в производство товаров и услуг, для которого он был сконструирован и установлен, и других подобных аспектов, важных для расчета Рыночной стоимости. Оценщики активов должны также сознавать, что активы, которые обычно считаются "фиксированными", при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к категории "текущих активов". Примером могут служить земельные участки и строения, которые держат в качестве запасов для продажи. Поэтому Оценщики могут иметь дело либо с фиксированными активами, либо с определенными видами текущих активов.
1.4. При применении настоящего Стандарта фундаментальное значение имеют строгое соблюдение Оценщиком рыночных принципов оценки, объективность и полное раскрытие связанных с данной оценкой обстоятельств в подходящем и удобном для пользователя формате. В случаях, когда специализированный характер имущества не допускает использования концепций Рыночной стоимости, настоящий Стандарт предписывает надлежащую трактовку и раскрытие данных при оценке.
2.0. Сфера применения
2.1. Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам основных активов, включаемым в любой общедоступный или публикуемый документ. Международные стандарты бухгалтерского учета признают переоценки стоимости в качестве альтернативы "историческим" затратам, и, в случае принятия учетной политики, предусматривающей проведение регулярных переоценок, предприятия должны раскрыть базу оценки, частоту переоценок и указать, привлекался ли для их проведения внешний Оценщик.
2.2. В некоторых странах или при определенных условиях законодательство, нормативные акты или правила бухгалтерского учета могут потребовать модификации настоящего Стандарта. Любое отступление, обусловленное такими обстоятельствами, должно быть зафиксировано и подробно и ясно обосновано в отчете об оценке.
2.3. Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой для частных или внутренних целей клиента, таких, как заключение сделки, получение ссуды, или для иных целей, лежащих вне сферы общественных интересов.
3.0. Определения
3.1. Рыночная стоимость определяется следующим образом:
Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
3.2. Наиболее эффективное использование определяется как
наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово оправдано, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости.
3.3. Рыночная стоимость для существующего использования определяется как
Рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования, в предположении, что данный актив может быть продан на открытом рынке для существующего использования при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли существующее использование актива наиболее эффективным или нет.
3.4. Затраты на замещение с учетом износа и Стоимость действующего предприятия.
3.4.1. Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ) применяется в случае оценки специализированного имущества, которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе действующего бизнеса и, следовательно, не может быть оценено в соответствии с определением понятия рыночной стоимости. ЗЗУИ основаны на оценке текущей рыночной стоимости земельного участка для его существующего использования плюс валовые затраты на замещение (или воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации.
3.4.2. Стоимость действующего предприятия (которая определена и рассмотрена в Стандарте 2 МКСО) включает в себя чистую стоимость всех осязаемых и неосязаемых активов предприятия после учета всех обязательств. В силу того, что эта величина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не может быть распределена по отдельным активам предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают Стоимостью действующего предприятия, и поэтому она не может служить базой оценки активов для финансовой отчетности.
3.4.3. Метод ЗЗУИ всегда должен рассматриваться с учетом с адекватной потенциальной прибыльности либо, в случае государственных активов или активов, лишенных свободных денежных потоков, - с адекватным функциональным потенциалом, т.е. характеристиками, которые связаны со стоимостью предприятия как целого, о чем было сказано в параграфе 3.4.1. Поэтому он сочетает в себе черты как рыночного, так и нерыночного характера. Однако в силу того, что метод ЗЗУИ относится к оценке отдельных активов, а не к самому бизнесу, он существенно отличается от методов и концепций Стоимости действующего предприятия, и при соответствующих обстоятельствах использование ЗЗУИ в оценке активов для финансовых отчетов вполне уместно.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета
4.1. Хотя в процессе неформального поиска общей точки зрения бухгалтеры и Оценщики используют термины Рыночная стоимость и Справедливая стоимость как взаимозаменяемые, эти понятия не являются синонимами (см. Стандарт 1 МКСО). Стандарты оценки определяют и используют Рыночную стоимость, вполне допуская, что активы могут продаваться при самых различных обстоятельствах и условиях. Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение Рыночной стоимости и описание ее применения к оцениваемому активу, объяснение условий, при которых применяется данная оценка Рыночной стоимости, и указание на то, каким образом актив обычно переходит из рук в руки на рынке (например, как отдельный актив или как часть группы активов).
4.2. Стоимость фиксированных или долгосрочных активов, указываемая в финансовой отчетности и соответствующих счетах обычно называется Чистой учетной суммой этих активов. По условиям соглашения об "исторических" затратах Чистая учетная сумма представляет собой Валовую учетную сумму за вычетом накопленной амортизации. В рамках соглашения об учете изменения цен, Чистая учетная сумма обычно отождествляется с Чистой переоцененной суммой, определяемой либо путем индексации "исторических" затрат, либо путем оценки или периодической переоценки активов. Стандарт 3 МКСО относится к базе измерения стоимости для ситуаций, когда стоимость активов должна основываться на оценке или периодической переоценке, отражающих изменения цен. В этом отношении Чистые текущие затраты на замещение актива будут формировать базу для его оценки там, где можно провести оценку Рыночной стоимости.
4.3. Обычно оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой финансовых отчетов и соответствующих счетов, по определению требует, чтобы активы, находящиеся в распоряжении собственника, оценивались исходя из их существующего использования и с учетом того, что предприятие продолжает функционировать. Однако некоторые находящиеся в распоряжении собственника активы могут в дальнейшем оказаться ненужными предприятию. Если такие активы будут объявлены директорами предприятия излишними, их следует оценивать исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования. Аналогично, активы предприятия, обычно относимые к инвестициям, оцениваются исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования.
4.4. Логическим основанием для выделения среди всех активов тех, которые используются, является то, что бизнес по практическим соображениям не может продавать активы, необходимые для его деятельности, и при этом оставаться производительным. Продажа таких активов была бы несовместима с продолжением этого бизнеса. Вместе с тем оценка Рыночной стоимости используемых активов правильно отражает вклад этих активов с точки зрения рынка и согласуется с методами Рыночной стоимости, применяемыми при оценке других активов.
4.5. Обычно в процессе оценки Оценщик получает от директоров предприятия или от их профессиональных консультантов указания относительно того, сохраняются ли данные активы для существующего использования, являются ли они излишними в сравнении с потребностями предприятия или же относятся к категории инвестиций. При отсутствии конкретных указаний Оценщик, основываясь на своем опыте, знаниях и квалификации, обязан установить, к какой категории относится тот или иной актив, изучив имеющиеся факты. В этом случае такая классификация и ее основания должны быть полностью раскрыты.
4.6. Продолжение бизнеса имеет фундаментальное значение для бухгалтерского учета и принятия при оценке предположения о том, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в поддающемся предвидению будущем (при условии надлежащих консультаций с бухгалтерами о планируемых изменениях масштаба или стиля работы). Эта концепция совершенно отлична от концепции Стоимости действующего предприятия, которая применима только к стоимости бизнеса как такового и включает в себя все активы и обязательства. Такой тип стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов. Напротив, Рыночная стоимость и, при определенных обстоятельствах, Затраты на замещение с учетом износа являются допустимыми базами оценки отдельных активов предприятия для финансовой отчетности.
5.0. Требования Стандартов
5.1. Оценка активов для финансовой отчетности - если подробности и круг раскрываемой информации не дают гарантированных величин - проводится следующим образом:
5.1.1. Все инвестиционное имущество и активы, излишние в сопоставлении с потребностями предприятия, должны оцениваться на основе Рыночной стоимости при их наиболее эффективном использовании.
5.1.2. Все неспециализированное имущество, находящееся в пользовании собственника и не являющееся инвестиционным или излишним, оценивается на основе Рыночной стоимости для существующего использования.
5.1.3. Все специализированное имущество, находящееся в пользовании собственника, оценивается на основе Затрат на замещение с учетом износа. Этот метод оценки не используется в случае, когда можно применить методы Рыночной стоимости.
5.1.4. Имущество, обычно оцениваемое на основе торгового или производственного потенциала, должно быть отделено от прочего имущества, находящегося в пользовании собственника.
5.1.5. Когда оценка включает имущество, отличное от земельных участков и строений, Рыночная Стоимость такого имущества должна показываться отдельно от оценки земельных участков и строений. Если же этот вид имущества обычно продается вместе с земельными участками и строениями, то его Рыночная Стоимость должна быть четко определена как составляющая Рыночной стоимости земельного участка, строения и другого имущества вместе взятых.
5.2. Оценщики должны получить от директоров предприятия-собственника перечень активов, подлежащих оценке, с указанием их принадлежности к одной из следующих категорий: используемые активы, излишние активы или инвестиционные активы - для выбора надлежащей базы оценки в соответствии с параграфом 5.1 (и его пунктами).
5.3. Если, в виде исключения, Оценщик принимает задание, которое не содержит конкретных указаний по категории активов, он должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т.е. должен определить, являются ли они используемыми, излишними или инвестиционными, и привести в отчете соответствующие данные. Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или при "недружественном" поглощении одной компанией другой, а также в других случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации или она недостоверна. Соответствующие действия Оценщика должны быть ясно описаны в отчете об оценке.
5.4. При изложении результатов оценки, проведенной для финансовой отчетности, Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть следующие данные:
5.4.1. Характер полученных указаний и цели оценки;
5.4.2. Базу оценки, включая тип и определение стоимости;
5.4.3. Срок владения активами и классификацию оцениваемых прав;
5.4.4. Дату оценки;
5.4.5. Наименования активов и их местоположение, а также дату и степень их обследования;
5.4.6. Пределы, установленные нормативными актами;
5.4.7. Все особые допущения и / или ограничивающие условия;
5.4.8. Установки и машины;
5.4.9. Прочие обстоятельства, имеющие отношение к проведению оценки.
5.5. Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т.п., может проводиться по Рыночной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества, называемые в некоторых странах "имуществом с торговым потенциалом", обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку Рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае, четко указать, что оценка проведена для всего комплекса в целом.
5.6. Другие обязанности Оценщика.
5.6.1. Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки активов в той местности, где активы находятся. Профессиональные Оценщики могут предпринимать соответствующие шаги, с тем чтобы надлежащим образом оценивать активы в местностях, которые являются для их практики новыми.
5.6.2. В некоторых ситуациях может потребоваться профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете об оценке или в сертификате оценки следует указать фамилии приглашенных специалистов, их квалификацию и вклад в проделанную работу.
5.6.3. Оценщик может нормально выполнять свою работу только в том случае, если в связи с оценкой не возникает конфликта интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, явные или неявные, обсуждать с директорами предприятия. Неявные конфликты могут быть преодолены при раскрытии фактического материала, однако оценщик, возможно, будет вынужден отказаться от контракта, если его репутация как независимого оценщика может быть скомпрометирована (см. ниже параграф 7.4).
6.0. Замечания
6.1. Общие вопросы.
6.1.1. Хотя имеются расхождения в формулировках определения рыночной стоимости, среди Оценщиков разных стран существует общее согласие относительно концепции и принципов Рыночной стоимости. (см. положения Предисловия и Стандарт 1 МКСО). Эти характерные черты позволяют оценщикам (1) отличать цену от стоимости в условиях, когда в силу специфических обстоятельств или действия краткосрочных факторов, рынок деформирован, и (2) применять определение и концепцию Рыночной Стоимости к специализированным объектам имущества в условиях ограниченности или полного отсутствия рынка и/или в других уникальных ситуациях.
6.1.2. Стоимость в обмене представляет собой стоимость актива с точки зрения рынка, на котором умозрительно предполагается обмен права собственности на этот актив. Концепция Стоимости в обмене лежит в основе расчета Рыночной стоимости в соответствии с описанием, даваемым Стандартом 1. Стоимость в обмене является чисто рыночной концепцией, и ее значение может быть рассчитано с помощью объективных методов и процедур, основанных на данных рынка.
6.1.3. С термином "наиболее вероятное использование" ассоциируется выражение "наиболее эффективное использование". Если рассматривать последнее выражение в связи с оценкой используемых активов работающего предприятия, то наиболее вероятное использование и наиболее эффективное использование этих активов могут различаться. С другой стороны, для активов, которые являются излишними в сравнении с потребностями бизнеса и которые можно будет выставить на открытый рынок для продажи, смысл этих двух выражений обычно близок к совпадению.
6.1.4. Наиболее эффективное использование обычно определяется как тот из реальных, юридически допустимых альтернативных вариантов использования, который является физически возможным, разумно оправданным, финансово осуществимым и при котором Рыночная стоимость оцениваемого актива будет максимальной. Существующее использование предполагает такое же использование актива, что и на дату оценки, с учетом способности актива продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия, но без учета альтернативных или более вероятных вариантов использования в случае его продажи.
6.1.5. Определение Рыночной стоимость для существующего использования или Стоимости существующего использования применяется при оценке активов для финансовой отчетности, но оно не применимо к оценке излишнего имущества, инвестиционного имущества или, говоря шире, к оценке вне рамок требований финансовой отчетности.
6.1.6. Рыночная стоимость излишних активов основана на предпосылке, заключающейся в том, что предприятие в них больше не нуждается, однако возможна некоторая форма их альтернативного использования - от нового функционального использования до утилизации в качестве лома.
6.1.7. Рыночная стоимость инвестиционного имущества основана на стоимости актива на открытом рынке в предположении, что сделка по его продаже совершается в соответствии с требованиями и условиями, указанными в определении рыночной стоимости, приведенном в тексте Стандартов.
6.2. Инвестиционное имущество
6.2.1. Имущество, приносящее доход, которое относится к долгосрочным инвестициям инвестиционных компаний, пенсионных (накопительных) фондов, трастовых компаний или компаний с аналогичными формами имущественных прав, обычно оценивается на основе реализации отдельных активов в соответствии с установленным планом продаж. Рыночная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей активов, взятых по отдельности. Если эта ситуация имеет место, о ней следует сообщить отдельно директорам или попечителям.
6.2.2. Специальные требования в отношении институциональных инвестиций, могут привести к необходимости особого подхода к различным категориям активов, таким, как объекты имущества в стадии развития. Аналогично, помимо обычных требований в отношении раскрытия данных, предъявляемых в рамках общепринятых бухгалтерских соглашений, могут возникнуть и другие дополнительные требования.
6.3. Индивидуальная полезность в сравнении с совокупной полезностью.
<< Пред. стр. 3 (из 6) След. >>
Список литературы по разделу