<< Пред.           стр. 2 (из 6)           След. >>

Список литературы по разделу

 
 1.1. Опыт разных стран и профессиональный диалог между ними в рамках Международного комитета по стандартам оценки продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки (определения стоимости) как самостоятельной дисциплины. Местное законодательство1 и экономическая обстановка могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основы методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы.
 
 1.2. На этих основах построены Стандарты и руководства МКСО, однако Комитет считает нецелесообразным давать формулировки всех соответствующих положений в тексте каждого Стандарта. Поэтому настоящий раздел дополняет каждый Стандарт и дает общее представление об основах, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов.
 
 2.0. Понятия земли и имущества
 
 2.1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности, она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир.
 
 2.2. Оценка земельного участка как пустующего или участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок - пустующий или с улучшениями - называется также недвижимостью. Стоимость создается благодаря полезности недвижимости - способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также специфическая полезность данного земельного участка.
 
 2.3. Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле "имущество" представляет собой совокупность частных прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, обозначаются юридическим термином движимость, а собственность на них называют движимым
 
 имуществом2. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации (см. ниже раздел 3).
 
 2.4. Оценщики, Оценщики активов или Эксперты по оценке- это те, кто занимаются специальной экономической дисциплиной, связанной с проведением оценки (определением стоимости) активов и составлением соответствующих отчетов (см. раздел 3.5 ниже). Как профессионалы оценщики должны соответствовать жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно придерживаться принципов высокой морали (Этики) и профессиональной практики (Стандартов).
 
 2.5. Колебания цен во времени являются результатом действия общих и специфических экономических и социальных факторов. Общие факторы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Независимое изменение специфических факторов например, технологии, может приводить к сдвигам в спросе и предложении и к значительным изменениям цен.
 
 2.6. К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие3. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное чистое воздействие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
 
 3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов
 
 3.1. Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в Стандартах они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.
 
 3.2. Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое свидетельство о праве собственности - отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество - не является физическим понятием.
 
 3.3. Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые предметы4, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не "прикреплены" к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.
 
 3.4. В терминологии бухгалтерского учета активы представляет собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.
 
 3.5. В международных стандартах бухгалтерского учета, на которые ссылается Стандарт 3 МКСО, проводится различие между осязаемыми, неосязаемыми и инвестиционными активами. Особое значение имеют следующие термины и понятия5:
 
 3.5.1. Текущие активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе - например, запасы, счета дебиторов, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как фиксированные активы (определение которых дается ниже), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.
 
 3.5.2. Фиксированные активы. Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории:
 
 3.5.2.1 Основные активы (основные средства). Это активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе - в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории.
 
 3.5.2.2. Прочие долгосрочные активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности в течение длительного срока - в том числе долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы.
 
 3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики имеют дело преимущественно с фиксированными активами. С методической точки зрения предметом оценки является именно право собственности на данный актив, а не сам по себе актив - осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между экономической концепцией оценки актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой-либо субъективной концепцией, предполагающей некую "внутреннюю" или иную базу, отличную от Рыночной стоимости. Вместе с тем в Стандарте 2 МКСО отмечается, что объективная рыночная концепция имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки имущества.
 
 3.7. Как в оценке, так и в бухгалтерском учете используется термин "амортизация" и это может приводить к путанице. Во избежание недоразумений Оценщики, в случае применения методов Затрат на воспроизводство и Затрат на замещение, могут использовать термин "амортизация" или "накопленная амортизация" для обозначения любой потери стоимости в сравнении с ее величиной, определяемой как суммарные затраты на соответствующий новый объект. Такие потери могут быть обусловлены физическим износом, функциональным или техническим, либо внешним устареванием6. Термин "начисления амортизации" обозначает начисления, производимые бухгалтерами для погашения исторических затрат на приобретение/создание активов в соответствии с соглашением об исторических затратах7 независимо от того, на какой основе производились эти начисления. Важно то, что для Оценщика накопленная амортизация зависит от рынка. Начисления амортизации, в свою очередь, определяются неким бухгалтерским соглашением и не обязательно отражают ситуацию на рынке.8
 
 3.8. С учетом того, что имущество является юридическим понятием, которое вместе с тем широко используется и для обозначения недвижимости и/или движимости, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В данном контексте оно может относиться как к праву собственности, так и к самому физическому объекту, находящемуся в собственности. Принимая это соглашение, мы можем проводить различие между имуществом в общем контексте процесса оценки и имуществом, понимаемым как активы - в рамках бухгалтерских соглашений.
 
 4.0. Цена, затраты , рынок и стоимость
 
 4.1. Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить (и на самом деле приводит) к ошибочным толкованиям понятий и недоразумениям. Это особенно является проблемой, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины. Именно так обстоит дело с употреблением в сфере оценочной деятельности терминов цена, затраты, рынок и стоимость.
 
 4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или осталась в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца - уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы приписать этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.
 
 4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Будучи осуществленными, затраты становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.
 
 4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через посредство механизма цен (иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Понятие рынка подразумевает возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.
 
 4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, - с другой. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату действия оценки стоимости.
 
 4.6. Существует много идентифицируемых типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, Стандарт 2 МКСО). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми при оценке активов. Другие же используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения оценок крайне важны ясное указание типа и толкования стоимости и обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным активам.
 
 4.7. Профессиональные оценщики избегают качественно не определенного употребления термина "стоимость" и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой активов ассоциируется Рыночная стоимость (или, в некоторых странах - Стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в Стандарте 1 МКСО. Хотя практика обычно может подсказать, что, если не оговорено противное, то речь предположительно идет о Рыночной стоимости, особенно важно, чтобы каждое подобное задание содержало явное указание на Рыночную стоимость, а также ее толкование.
 
 4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой9. Тем не менее продажа оцениваемого имущества не является предварительным условием для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости.
 
 4.9. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для данного предприятия может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли. Поэтому необходимо, чтобы при оценке активов для бухгалтерской отчетности в рамках соглашения, отражающей эффект изменения цен, проводилось различие между стоимостью, признанной на рынке, которая должна отражаться в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны использоваться как основа для финансовой отчетности. Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), определяемые в Стандарте 2 МКСО и применяемые к специализированному имуществу, хотя и являются нерыночной базой оценки, однако в подходящих случаях могут быть приемлемыми для финансовой отчетности.
 
 4.10. Соображения, аналогичные приведенным выше, в параграфе 4.9, применяются при оценке имущества, отличного от недвижимости. За исключением случаев, когда оправдано применение ЗЗУИ, финансовая отчетность требует использования методов, основанных на Рыночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с нерыночными типами стоимости.
 
 4.11. Общие затраты, относимые на актив, являющийся недвижимостью, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его создание. Если покупатель после приобретения недвижимости осуществил дополнительные капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат, они могут найти или не найти своего полного отражения в Рыночной стоимости этого актива.
 
 4.12. В некоторых странах термин "затраты на замещение" может использоваться в нескольких контекстах. На рынке он понимается как затраты на замещение отдельного актива столь же приемлемым активом (или имуществом) - заменителем в предположении отсутствия неоправданных задержек при замене. Этот термин применяется также при расчете сметы затрат. Смета затрат на приобретение актива может основываться на смете Затрат на воспроизводство либо Затрат на замещение. Затраты на воспроизводство представляет собой затраты на создание практически точной копии существующего сооружения по такому же проекту и с использованием аналогичных строительных материалов. Затраты на замещение предполагают создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент.
 
 5.0. Рыночная стоимость
 
 5.1. Концепция Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действия участников рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, концепция Рыночной стоимости находит общее понимание и применение.
 
 5.2. По Стандартам МКСО Рыночная стоимость определяется следующим образом:
 
 Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
 
 
 5.3. Концепция и определение Рыночной стоимости подробно разъясняются в Стандарте 1 МКСО. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное значение Рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество на конкретную дату. Рыночная стоимость является расчетной величиной, подкрепленной рыночными данными и выведенной в соответствии с настоящими Стандартами. Отчет о ней составляется с учетом требований этих Стандартов и/или соглашений, применимых к данному заданию по оценке. В Стандарте 3 МКСО устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовых отчетов и соответствующих бухгалтерских счетов. В Стандарте 4 МКСО изложены Стандарты оценки для обеспечения ссуд, закладных и иных долговых обязательств.
 
 5.4. Фиксированные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что для их маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей их Рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Этот элемент времени, а также отсутствие рынка "спот" (рынка наличного товара), характер и большое разнообразие рынков и объектов имущества наряду с другими факторами обуславливают необходимость услуг профессиональных Оценщиков и настоящих Стандартов.
 
 6.0. Наиболее эффективное использование
 
 6.1. Земля лежит в основе всего сущего и, за редким исключением, сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования, а также сроки существования улучшений, произведенных на ней людьми.
 
 6.2. В силу уникальности особенностей земли, при оценке земли отдельно от осуществленных в ней или на ней улучшений, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом в общую стоимость данного имущества. Таким образом, Рыночная стоимость земли, основанная на принципе "наиболее эффективного использования", отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, когда улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей Рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.
 
 6.3. Вопреки параграфу 6.2 (выше), многие объекты имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях Оценщик, как правило, оценивает Рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.
 
 6.4. Наиболее эффективное использование определяется как
 
 наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости.
 
 6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от Оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение, что, по разумным соображениям, подобное использование является вероятным. После того, как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.
 
 6.6. Применение этого определения позволяет Оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, оценивать осуществимость реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.
 
 6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью определения Рыночной стоимости. Однако некоторые стандарты предусматривают специальное приложение принципа наиболее эффективного использования при оценке имущества, связанной с подготовкой финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов. Это приложение, относящееся к случаям установления так называемой Рыночной стоимости для существующего использования, рассматривается в Стандарте 3 МКСО.
 
 7.0. Полезность
 
 7.1. Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имуществ является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. Этот процесс вызывает необходимость в ряде интерпретаций этого понятия.
 
 7.2. Полезность - понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства, его стоимость является функцией количества и качества урожая, который он приносит. Если же участок допускает застройку, то его стоимость - это функция количества и качества строений или степени продуктивности, которую он способен обеспечить при его использовании для создания промышленных объектов или объектов коммерческой либо жилой недвижимости. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.
 
 7.3. Оценка имущества коренным образом зависит от способа его использования и/или от того, как оно обычно продается на рынке. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если рассматриваемые объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторой группы. Поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы.
 
 7.4. Отдельно расположенные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами, то такая дополнительная или специальная стоимость может рассматриваться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений Оценщика, либо в соответствии с раскрываемыми указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитанную стоимость не следует называть Рыночной стоимостью без надлежащего объяснения и обоснования.
 
 7.5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе за счет своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом имущества, находящимся во владении других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, указать величину такой дополнительной или специальной стоимости.
 
 7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо "консервируются" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. В других ситуациях внешние условия рынка - экономические или политические - могут вынудить на неопределенное время сократить производство.
 
 7.7. Похожая ситуация имеет место и в случае, если имущество, находится в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности такого имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению. В подобных ситуациях оценка требует специальных знаний и подготовки, а отчет об оценке должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСО. Особенно важным для Оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки, данных, лежащих в ее основе, и тех специальных допущений или ограничений, которые были приняты при ее проведении (если таковые имеются).
 
 7.8. Обычным следствием политической или экономической неопределенности является изменение полезности в терминах продуктивности или эффективности. На Оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ожидаемой с точки зрения рынка продолжительности таких событий. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное или нулевое воздействие на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации.
 
 8.0. Другие важные понятия
 
 8.1. Выражение Рыночная стоимость не является синонимом термина Справедливая стоимость, широко используемого в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от Рыночной стоимости, Справедливая стоимость в бухгалтерском учете предполагает продажу, которая может состояться при обстоятельствах и условиях, отличных от тех, которые преобладают на открытом рынке для нормально организованной реализации активов. Сюда включаются возможность продажи в условиях кратковременных затруднений и при других обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Термин Справедливая стоимость используется также в случаях судебных разбирательств по урегулированию претензий спорящих сторон, которые не относятся к ситуациям, предусмотренным определением Рыночной стоимости. Во избежание путаницы и недоразумений величина Рыночной стоимости, приводимая Оценщиком в отчете, должна быть дополнена надлежащим разъяснением принятого Оценщиком определения Рыночной стоимости и раскрытием допущений, условий и обстоятельств, при которых была проведена оценка.
 
 8.2. Специализированные активы - это активы которые редко (если вообще) продаются иначе как составная часть какого-либо бизнеса. Такие активы также могут называться активами с ограниченным рынком или не имеющими рынка - в зависимости от степени специализации конструкции, конфигурации или назначения. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую Оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки может оказаться более сложным. Тем не менее на Оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и/или объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Хотя возможно применение каждого из методов оценки, и следует рассмотреть все допустимые методы, обычно для оценки специализированных активов используется метод Затрат на замещение с учетом износа. Там, где это возможно, Оценщик определяет стоимость земельного участка, расчетные величины затрат и накопленной суммы амортизации (износа) на основе рыночной информации и дает пояснения относительно базы оценки стоимости.
 
 8.3. Термин Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ) не следует путать с терминами Затраты на замещение или Чистые текущие затраты на замещение. Последние относятся к затратам на приобретение на рынке в равной мере удовлетворительного актива - заменителя. (Следует упомянуть об исключении, отмеченном выше, в параграфе 4.12, когда термин Затраты на замещение может использоваться для обозначения некоторого вида сметы затрат). Хотя актив-заменитель может быть создан путем строительства или иным способом, более обычным измерителем затрат на замещение являются затраты на приобретение такого актива на рынке. В отличие от этого, понятие ЗЗУИ относится к процессу оценки, сочетающему расчет Рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании и затрат на строительство на этом участке зданий, сооружений и на осуществление иных улучшений с учетом износа и других сопутствующих затрат для получения значения стоимости с учетом адекватной потенциальной прибыльности или адекватного функционального потенциала предприятия от использования данных активов в целом.
 
 8.4. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной стоимости, Оценщик может столкнуться с трудной проблемой. Применяя концепцию и определение понятия Рыночной стоимости и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки, Оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отчетах. По мере того, как возможности и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня суждений Оценщика и большей осмотрительности в применении настоящих Стандартов.
 
 8.5. В некоторых странах (или при особых обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований от Оценщика может потребоваться применение особого определения Рыночной стоимости. Тем не менее, если Оценщик конкретно не заявит об обратном, фундаментальные элементы и концепции оценки остаются теми же самыми, что и содержащиеся в настоящих Стандартах МКСО. Значение Рыночной стоимости актива не меняется из-за простых изменений в терминологии или в формулировке самого определения, которая в некоторых странах может быть иной в силу особенностей их законодательства.
 
 8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное указание целей и предполагаемого использования результатов оценки. Помимо других требований в отношении отчетов, в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен класс активов, к которому относится тот или иной актив, а также обоснование для такого отнесения. По поводу каждого из классов активов должны быть даны точные пояснения.
 
 8.7. Принятый в бухгалтерском учете принцип учета по "историческим" затратам отражает только "исторические" затраты на приобретение и амортизационные начисления, производимые в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета. Однако актив может обладать рыночной стоимостью, меньшей или, большей, чем "исторические" затраты, вне зависимости от поправок на накопленную амортизацию. С точки зрения конкретного предприятия, эти затраты могут быть равными или не равными вкладу, который вносит данный актив в общую стоимость предприятия. С точки зрения рынка, если актив создан для продажи, его создатель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей понесенные им затраты, иначе его деятельность окажется убыточной.. Если актив продан с прибылью, то цена, уплаченная покупателем, будет являться для него затратами, а разница между этими затратами и затратами продавца (включая затраты по реализации и издержки хранения) будет составлять прибыль продавца, также называемую выигрышем от продажи актива. При некоторых обстоятельствах продажа может состояться по цене, равной затратам продавца, или даже ниже их, но такие особые случаи требуют специального применения настоящих принципов.
 
 8.8. Расчет стоимости активов, составление отчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действие настоящих международных Стандартов и связанных с ними руководств. Они не определяются и не обусловлены задачами, стоящими перед другими дисциплинами. Тем не менее для Оценщиков имеет важнейшее значение то, каким образом результаты оценок должны компилироваться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для Оценщиков и тех, кто изучает их отчеты, существенно правильное понимание терминологии. Также важны аргументированное использование опыта и знаний и корректное применение методологии. Настоящие Стандарты призваны служить общим целям тех, кто готовит оценку активов и тех, кто должен полагаться на ее результаты.
 
 9.0. Резюме
 
 9.1. Настоящие Стандарты предназначены для использования прежде всего Оценщиками, которым поручается оценить активы для финансовой отчетности и бухгалтерских счетов. Акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой можно вынести профессиональное суждение относительно оценки имущества. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, для того чтобы провести различия между этими типами и оценкой активов, установить международные правила, призванные уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию.
 
 
 
 Международные стандарты оценки
 
 Стандарт 1
 
 Рыночная стоимость как база оценки
 
 Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе "Общие понятия и принципы оценки".
 
 1.0. Введение
 
 1.1. Назначение настоящего Стандарта - представить общепринятое определение Рыночной стоимости. Этот Стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете Рыночной стоимости.
 
 1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении Рыночной стоимости. Чтобы установить Рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. "Общие понятия и принципы оценки МКСО", параграф. 6.3). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторой альтернативой ему. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка.
 
 1.3. Рыночная стоимость устанавливается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество с наибольшей вероятностью можно продать на открытом рынке. К наиболее распространенным методам установления Рыночной стоимости относятся Метод сравнения продаж, Метод капитализации доходов или Метод дисконтированного денежного потока, а также Затратный метод1.
 
 1.4. Возможны два варианта применения Затратного метода, один из которых может быть использован для установления Рыночной стоимости, а другой - нет. Когда Затратный метод применяется для установления Рыночной стоимости, все элементы метода строятся на данных открытого рынка. Если же Затратный метод применяется к случаям нерыночных типов стоимости, то берутся нерыночные элементы. Особое место занимает Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), в котором сочетаются рыночные и нерыночные элементы, и который не может рассматриваться как метод оценки Рыночной стоимости. Эти различные случаи затратных подходов нельзя смешивать, и существует опасность их ошибочной трактовки при определении, представлении или применении значений Рыночной стоимости.
 
 1.5. Все методы, способы и процедуры измерения Рыночной стоимости, если они применимы, используются корректно и основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение, приводят к общему выражению Рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе анализа рыночных данных по затратам и сумме износа. Метод капитализации доходов или Метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций, и ставках дохода, основанных на данных рынка. Хотя возможности получения информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого объекта имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению Рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.
 
 1.6. Применимость тех или иных методов и процедур установления Рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на открытом рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по определению Рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.
 
 2.0. Сфера применения
 
 2.1. Настоящий Стандарт применяется к Рыночной стоимости имущества - обычно недвижимого - и связанных с ним элементов. Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на открытом рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.
 
 3.0. Определения
 
 3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих Стандартов определяется следующим образом:
 Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.
 
 3.2. Термин "актив" использован в связи с тем, что именно активы находятся в центре внимания настоящих Стандартов. Однако для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином "имущество". Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:
 
 3.2.1. "Расчетная денежная сумма..." относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Мерой Рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент Специальной стоимости (определение которой дается в Стандарте 2 МКСО).
 
 3.2.2. "...за которую состоялся бы обмен актива..." указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок, ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение Рыночной стоимости.
 
 3.2.3. "...на дату оценки..." выражает требование, чтобы предполагаемая величина Рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по Рыночной стоимости.
 
 3.2.4. "... заинтересованному покупателю..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям. В некоторых странах, специально, чтобы подчеркнуть эту ответственность, в определении Рыночной стоимости опускают явную ссылку на заинтересованного покупателя.
 
 3.2.5. "... заинтересованным продавцом..." - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как "заинтересованный продавец" - это гипотетический собственник.
 
 3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
 
 3.2.7. "...после проведения надлежащего маркетинга..." означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением Рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.
 
 3.2.8. "...при которой каждая сторона обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо..." означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату. Не обязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.
 
 3.2.9. "...и без принуждения..." означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одна из них не подвергается принуждению или давлению с целью совершить сделку.
 
 3.3. Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определенная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов.
 
 4.0. Связь со Стандартами бухгалтерского учета
 
 4.1. Существует множество примеров, когда и Оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины.. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения Стандартов. Стандарт 1 МКСО определяет Рыночную стоимость и рассматривает общие концепции стандартов Рыночной стоимости. Другие важные термины, используемые в формулировках более специфичных требований Стандарта 3 МКСО, определяются в Стандарте 1 и Стандарте 2 МКСО.
 
 4.2. Как установлено Стандартом 3 МКСО, Рыночная стоимость активов для их существующего использования основывается на предположении о том, что такое использование будет продолжаться. Рыночная стоимость для существующего использования - это особый случай применения определения Рыночной стоимости. Рыночная стоимость излишних или инвестиционных активов основывается на их наиболее эффективном использовании, вне зависимости от того, является ли таковым существующее или какое-либо альтернативное использование.
 
 4.3. Как сказано в Стандарте 3 МКСО, Рыночная стоимость является базой оценки для неспециализированного имущества, оцениваемого в связи с подготовкой финансовой отчетности, и отличается от других баз, которые применять не следует. В Стандарте 3 МКСО рассматривается также вопрос об оценке специализированных активов для финансовой отчетности и проводится различие между этими методами и другими, которые, согласно настоящим Стандартам, не следует применять для финансовой отчетности.
 
 4.4. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации из-за их местоположения редко (если вообще когда-либо) переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как составная часть бизнеса или предприятия (последние иногда называют бизнесом во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процессы установления их стоимости не зависят от рынка и могут потребовать установления стоимости всего предприятия с последующим ее распределением между составными частями предприятия. Эти процессы отличаются от определения Затрат на замещение с учетом износа, рассматриваемых в Стандарте 3 МКСО, и считаются нерыночными и не соответствующими Стандартам МКСО для обычной финансовой отчетности.
 
 4.5. В случае временного нарушения или приостановления деятельности рынка, обусловленных экономическими, политическими, социальными и другими внешними причинами, осмысленное измерение Рыночной стоимости активов на дату оценки может стать невозможным, особенно, если рынок воспринимает это временное нарушение или приостановку с большим беспокойством. В таких случаях Оценщик обязан в пояснениях к отчету об оценке сослаться на эти обстоятельства. В этой же связи может оказаться целесообразным, чтобы Оценщик изложил свое мнение относительно Рыночной стоимости, основанное на известном прежнем уровне или на условиях после возобновления деятельности рынка. При этом он должен надлежащим образом оценить и объяснить любые потери стоимости, связанные с задержкой с возвращением рынка к нормальной деятельности. Особенно важно соответственно раскрыть все принятые во внимание обстоятельства, критерии, использованные в процессе оценки, и основания для важных допущений, на которых строилась оценка.
 
 4.6. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность сослаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости, соответствующее некоторым юридическим или нормативным критериям той юрисдикции, под которую подпадает оценочная деятельность.
 
 5.0. Требования Стандартов
 
 5.1. До принятия обязательств по проведению оценки Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки, либо:
 
 (1) до принятия задания сообщить клиенту обо всех подобных несоответствиях;
 
 (2) предпринять все соответствующие шаги, необходимые для компетентного выполнения задания, а также:
 
 (3) раскрыть ситуацию и шаги, предпринятые для ее разрешения в отчете, представляемом по завершении работы.
 
 5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен знать, понимать и корректно применять те признанные методы и способы, которые необходимы для получения оценки, заслуживающей доверия.
 
 5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемое имущество, права на него, определить цель и предполагаемое использование результатов оценки, круг операций по сбору данных, все ограничивающие условия и фактическую дату оценки.
 
 5.4. При проведении оценки Оценщик должен установить тип и дать определение рассматриваемой стоимости. С особой тщательностью следует провести ясное и недвусмысленное различие между любым другим примененным типом стоимости и тем, который понимается или интерпретируется как Рыночная стоимость.
 
  5.5. При составлении отчета об оценке Рыночной стоимости Оценщик должен:
 
 5.5.1. дать полное и понятное объяснение оценки - так, чтобы исключить возможность заблуждений;
 
 5.5.2. предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;
 
 5.5.3. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;
 
 5.5.4. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также пределы, в каких оно было обследовано;
 
 5.5.5. идентифицировать оцениваемые право или права собственности;
 
 5.5.6. указать тип устанавливаемой стоимости, цель оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета;
 
 5.5.7. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и привести обоснования для их применения и выводов;
 
 5.5.8. включить в качестве приложения к отчету подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость Стандартов и другую раскрываемую информацию.
 
 6.0. Замечания
 
 6.1. Понятие и определение Рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В разделе "Общие понятия и принципы оценки", на которые опираются настоящие Стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.
 
 6.2. Понятие Рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже в дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения Рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.
 
 6.3. Концепция Рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина "Рыночная стоимость" термином "Стоимость на открытом рынке". Слова "открытый" и "конкурентный" не имеют абсолютного значения. Для одного актива рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором актив выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова "открытый" не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.
 
 6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы Оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), Оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение Оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли Оценщик при установлении Рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.
 
 6.5. Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые скачки в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, Оценщику следует приписывать им меньший вес либо вообще исключать их из рассмотрения. Оценщик все же может оказаться в состоянии на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном уровне рынка. Цены отдельных сделок могут быть или не быть показателем Рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.
 
 6.6. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка большого числа "заинтересованных продавцов" может как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников продавать. В таких рыночных условиях Оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения Рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.
 
 6.7. В периоды рыночного перехода, характеризующиеся быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах Оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.
 
 6.8. Концепция Рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет адекватно выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки фиксированных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и других текущих активов. Фиксированные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны, и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что фиксированные активы обычно не продаются на публичной бирже, их Рыночная стоимость должна признавать адекватную длительность периода выставления на рынке с учетом времени, необходимого для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.
 
 6.9. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с установленным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма Рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.
 
 6.10. При всех оценках следует указывать их цели и функции. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке, Оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.
 
 6.11. В исключительных ситуациях Рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и другие. В некоторых странах включение в финансовые отчеты отрицательных величин стоимости не допускается.
 
 7.0. Требования в отношении раскрытия информации
 
 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о Рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям Раздела 5 (выше). Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение Рыночной стоимости, данное в настоящем Стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности либо наиболее эффективного (или наиболее вероятного) использования, а также изложение всех основных допущений.
 
 7.2. Устанавливая Рыночную стоимость Оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии, с тем чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов Оценщика.
 
 7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными понятия и использование альтернативных выражений стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой Рыночную стоимость.
 
 7.4. В случае, если оценка проводится "внутренним Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.
 
 8.0. Условия отступления
 
 8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев той юрисдикции, под которую подпадает оценочная деятельность. Если результаты оценки должны быть представлены там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано. Оценщик также должен сослаться на определение, данное в настоящем Стандарте, и указать, приводит ли принятие иного определения к существенному изменению стоимости, указываемой в отчете.
 
 9.0. Дата вступления в силу
 
 9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.
 
 
 
 
 
 Международные стандарты оценки
 
 Стандарт 2
 
 Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости
 
 Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе "Общие понятия и принципы оценки".

<< Пред.           стр. 2 (из 6)           След. >>

Список литературы по разделу