ОБ ОЦEНКE РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ АРEНДЫ М 2004 22 С

<< Пред. стр. 1 (из 3) След. >>

ОТЧЕТ № ХХХХХХХ
ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ПРАВ АРЕНДЫ.

Наименование объекта: право на заключение договора долгосрочной
аренды на встроенное нежилые помещение №1
здания.

Адрес объекта: ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.

Дата оценки: по состоянию на 25 апреля 2004г.

Подготовлено для: ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.

===============================================================================
г. ХХХХХХХХХХХХХ 2004 г.

Председателю комитета по управлению имуществом
Администрации г. ХХХХХХ
ХХХХХХХХ.

Уважаемый Иван Иванович!

На основании договора №ХХХХХ от ХХ апреля 2005 года была произведена оценка рыночной стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды встроенного нежилого помещений №1 здания, расположенных по адресу: г. ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартами оценки, утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года, Стандартами и Кодексом профессиональной этики Российского общества оценщиков.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.
На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, я пришел к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на ХХ апреля 2005 года составляет: 788 400 рублей.

(Семьсот восемьдесят восемь тысяч четыреста) рублей.

Всю информацию и анализ, использованные для определения оценки рыночной стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной мной, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

С уважением,
оценщик
Илюша.

СОДЕРЖАНИЕ.

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ 4
ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 5
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ, В РАМКАХ КОТОРЫХ ПРОИЗВЕДЕНА ОЦЕНКА И СОСТАВЛЕН ОТЧЕТ 5
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ 6
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 6
2. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 7
3. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА. 7
4 . АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА 9
5.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 10
6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО 12
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 12
7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ 12
8. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ 13
9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 21
СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ 22

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

Основание для проведения оценки Договор № ххххх от хх апреля 2005г. Оценщик Документы о профессиональном образовании Сведения о регистрации Почтовый адрес Расчетный счет, реквизиты банка Заказчик Юридический адрес заказчика Расчетный счет, реквизиты банка заказчика: Адрес объекта: Оцениваемый объект: Право на заключение договора долгосрочной аренды встроенных нежилых помещений №1 здания. Цель проведения оценки: Определение рыночной стоимости для продажи права аренды. Оцениваемые права: Право аренды. Правообладатель Комитет по управлению имуществом Администрации г. ХХХХХХХХХХХХХа. Документ, подтверждающий право собственности-улучшения Свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый № Документ, подтверждающий право собственности -земельный участок Кадастровый план земельного участка № Балансовая стоимость Не предоставлена. Наилучшее и наиболее эффективное использование Торговое. Текущее использование объекта: Не используется. Наиболее вероятные покупатели: Коммерческие структуры. Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлены Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлено Дата осмотра объекта оценщиком: Дата оценки: Дата составления отчета: Маркетинговые исследования, маркетинговый анализ: Не менее шести месяцев Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта, руб. 788 400

ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Использование отдельных положений и выводов отчета, а также всего отчета для других целей является некорректным.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Содержание отчета является конфиденциальным для оценщика и заказчика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

4. Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

5. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

6. Оценщик не несет ответственности за оценку технического состояния объекта, которую невозможно обнаружить иным путем, кроме обычного визуального осмотра и изучения планов и спецификаций.

7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

8. Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

9. Заказчик принимает на себя обязательства заранее освободить и обезопасить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщику, вследствие легального использования, результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий оценщика в процессе выполнения работ по оценке.

10. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения социальных, экономических, юридических и иных факторов, изменения местного и федерального законодательства, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

12. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей сторон.

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ, В РАМКАХ КОТОРЫХ ПРОИЗВЕДЕНА ОЦЕНКА И СОСТАВЛЕН ОТЧЕТ

1. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519
Положения стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.
Термины и определения, установленные настоящими стандартами, обязательны для применения во всех видах документации и литературы по оценке имущества.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ
Документы, устанавливающие параметры объекта оценки

1. Технический паспорт помещения. БТИ г. ХХХХХХХХХХХХХа.
2. Свидетельство о государственной регистрации №34-01/04-9/2004-2 от 12 марта 2004г.
3. Кадастровый план земельного участка.
Источники исходных данных, используемых для оценки

1. "Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости".
ГОССТРОЙ СССР, Москва
2. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости". Республиканское Управление технической инвентаризации, Москва 1995 г.
3. Индексы изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г. Приложение № 1 к Постановлению Госстроя
СССР № 94 от 11 мая 1984 г.
4. "Индексы изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1991 г."\ Приложение к письму Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 г.
5. Индексы цен в строительстве на дату оценки. РЦСС. Волгоград.
6. С. Е. Фомин. "Методическое руководство по технической экспертизе зданий и сооружений".
Санкт-Петербург, 1994.
7. С. Л. Парфенов. "Техническое освидетельствование зданий и сооружений для целей оценки их рыночной стоимости". Санкт-Петербург, 1994.
8. Д. Д. Кузнецов. "Здания, сооружения и конструктивные элементы. Методическое пособие". Санкт-Петербург 1997.
9. Ведомственные строительные нормы "Правила оценки физического износа" ВСН Гражданстрой

Нормативно-методическая литература

1. Е. И. Тарасович. "Оценка недвижимости". Санкт-Петербург, 1997.
2. В. М. Рутгайзер "Оценка рыночной стоимости недвижимости". Москва. "ДЕЛО". 1998
3. А. Г. Грязнова, М. А. Федотова "Оценка недвижимости".
Москва. "ФИНАНСЫ И СТАТИСТИКА". 2002
4. Г. С. Харрисон "Оценка недвижимости". Учебное пособие. Москва. 1994
5. В. В. Григорьев "Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты".
Учебное пособие. Москва. "ИНФРА-М". 1997

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается "...наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
* платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г.
№ 519 "Об утверждении стандартов оценки", рыночная стоимость объекта оценки - "это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, соответствия, ожидания. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность субъектов рынка, дефицитность (или избыточность) предложения и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. Для учета всех возможных точек зрения на цену недвижимости используются различные подходы к оценке.
Рыночная стоимость права аренды недвижимости определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права аренды недвижимости зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на недвижимость, целевого назначения и разрешенного использования.
Рыночная стоимость права аренды недвижимости зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором недвижимости (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором недвижимости, то есть наиболее вероятного использования недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Когда имущество сдается в аренду, то Комплекс прав разделяется между владельцем сданного в аренду имущества (арендодателем) и арендатором, который пользуется арендованным имуществом. Когда контрактная арендная плата меньше, чем рыночная арендная плата, то арендатор получает дополнительные преимущества, выражающие в стоимости права аренды.
Стоимость прав арендатора равна текущей стоимости разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой.
Стоимость права аренды обычно рассчитывается доходным и сравнительным подходом. В связи с отсутствием достоверной информации о сделках продаж права аренды недвижимости, сравнительный подход не применялся.

2. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости, рассматриваемого объекта, включала в себя следующие этапы:

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданными или сданными в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены два подхода (сравнительный и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.

3. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА.

Географическое положение

Природные и климатические условия.

Климат Континентальный, Зима начинается с 7-13 ноября с среднесуточной
температурой ниже 0. Максимальная зимняя температура -300 -250 С, в
отдельные зимы температура понижается до -370 С. Лето начинается
8-14 мая с переходом среднесуточных температур через +150 С.

Осадки. Годовое количество осадков 290 - 390 мм.
Преобладающие направления ветров в зимнее время преимущественно
восточного направления, в летнее время суховеи различного
направления.

Зоны затопляемости. Нет.

Подземные воды.

Природные ресурсы. Нет.

Экологическое состояние.

Атмосфера. Основным источником загрязнения являются выбросы выхлопных газов
автотранспорта.
.

Водные ресурсы.

Почвы. Наиболее распространенными являются солонцеватые и супесчаные почвы.
Их общей характерной особенностью является малое содержание гумуса
(2%), Значительно уменьшается содержание гумуса в супесчаных и
песчаных почвах, где оно равно 0,8-1,5%.

Рынок недвижимости.

В современном отечественном рынке наибольшими темпами растет спрос на коммерческую недвижимость. Для рынка таких помещений существуют четкие критерии, которым должно удовлетворять местоположение недвижимости, (обычно требуется, по меньшей мере, расположение на первой и второй линии домов вблизи от главных улиц и магистралей).
Вторичный рынок помещений различного функционального назначения (торговые, офисные и складские площади, сервис, общепит, бытовой и медицинский и др.) структурно разделяется на два крупных сектора - рынок аренды и рынок продаж, причем, если в прошлых годах объемы сделок по аренде помещений намного превышали объемы сделок купли-продажи, то в настоящее время они практически сравнялись. Это объясняется ростом политической и экономической стабильности (и увеличением доходов предпринимателей).
ВЫВОДЫ.

По мнению профессиональных риэлторов, в ближайшем будущем следует ожидать роста цен на коммерческую недвижимость в местах с хорошей транспортной и общей доступностью; при этом в периферийных районах роста цен не ожидается.

<< Пред. стр. 1 (из 3) След. >>

Список литературы по разделу