<< Пред. стр. 2 (из 3) След. >>
Список литературы по разделу
КАРТА РЕГИОНА
Рис. 1
4 . АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
Район
Административный.
Локальное местоположение
1-ый оценочный район. Объект расположен на первой линии домов по отношению к центральной улице.
Застроенность окружения.
Жилые кирпичные дома небольшой этажности, рядом находятся: стадион "----", кинотеатр "-------", расчетно -кассовый центр сберегательного банка, нотариальная контора, много торговых объектов, занимающих как отдельно стоящие здания, так и являющихся встроенными на первых этажах жилых домов.
Перспектива развития района
Продолжение дальнейшей эксплуатации зданий.
Состояние окружающей среды (локальное)
Так как в данном районе нет крупных предприятий, специфические источники загрязнения, за исключением автотранспорта, отсутствуют.
Транспортная доступность объекта
Общественный транспорт.
Инфраструктура
Достаточно развитая.
Подъездные пути
Состояние подъездных путей - хорошее, есть место для парковки автомобилей .
ВЫВОД: Благоприятное окружение объекта оценки - жилая застройка, социально-культурные и торговые объекты, оживленная магистраль в непосредственной близости от объекта - позволяет сделать вывод о коммерческой привлекательности объекта оценки.
Карта (план застройки) района расположения объекта.
5.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
Объект оценки представляет собой, непригодное к эксплуатации здание, назначение: прочее. В результате взрыва газового баллона разрушилась часть стены. Деревянная конструкция перекрытия, деревянная конструкция стропил, полы, внутренняя и наружная отделка, сантехническое оборудование, электротехнические устройства, оконные и дверные проемы, отопление находятся в аварийном состоянии
Для целей получения дохода от оцениваемого здания необходимо произвести капительный ремонт здания.
Наружные сети водоснабжения, канализации и электроснабжения находятся в удовлетворительном состоянии.
ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ
Местоположение
г. ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.
Градостроительная зона и соответствие зонированию
1 оценочный район
Зонирование
3 зона ХХХХХХХХХХХХХХ области
Площадь участка, м.кв.
110
Форма участка
Многоугольная.
Наличие коммунальных услуг
Отопление от котельной, электроосвещение.
Подъезд
Дорога с твердым покрытием.
Рельеф и почвы
Рельеф ровный. Почва - супесчаная
Затопляемость
Нет
Целевое назначение
Торговое.
Сервитуты
Нет
Дифференцированная ставка земельного налога
27,599
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ.
Нежилая пристройка лит. А2.
Общая характеристика
Объект оценки выполнен из типовых конструктивных элементов
Год постройки
до 1917
Площадь общая, м2
86,1
Объем, м3
382
Количество этажей
1
Класс капитальности
III
Фактический возраст здания, лет
87
Нормативный срок службы, лет
60
Экспертный возраст
50
Характеристика основных конструктивных элементов
Материал
Характеристика
Фундаменты
Ленточный, бутовый.
Трещины, осадка.
Стены и перегородки
Кирпичные.
Трещины, отклонения от вертикали, часть наружной стены разрушена.
Перекрытия
1/2 часть - ж/б плиты, 1/2 часть деревянные.
Трещины в плитах, поражение древесины гнилью, прогибы балок.
Кровля, крыша
Шифер.
Протечки, отсутствие некоторых листов.
Полы
Бетонные, плитка.
Неудовлетворительное.
Проемы
Двойные глухие, двери простые.
Требуется замена.
Отделочные работы
Штукатурка, плитка.
Неудовлетворительное.
Инженерное обеспечение
Отопление от котельной, водопровод, канализация, электроосвещение.
Неудовлетворительное
Анализ и комментарии.
Все технические и количественные характеристики были получены на основании технического паспорта (плана границ), предоставленного заказчиком и собственных измерений. Качественные характеристики объекта оценки были получены на основании визуального осмотра.
Фотографии объектов оценки.
6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.
В основу выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были положены следующие посылки:
1. Оцениваемый объект согласно свидетельству о регистрации права от ххх июля 2004 года имеет назначение - прочее.
2. В течение ряда лет объект эксплуатировался как прачечная, в настоящее время не используется ни в каком качестве.
3. Анализ рынка объектов, подобных оцениваемому, показывает, что в принципе использование аналогичных объектов - многовариантно в том смысле, что местоположение и конструктивные характеристики объекта позволяют разместить торговое или развлекательное предприятие любого профиля и уровня, сервисное предприятие (парикмахерскую и пр.), а также любой офис, и т.д.
4. Сравнение ценовых показателей торговых помещений с встроенными офисными помещениями дает следующие результаты: цены предложений к аренде торговых помещений выше, чем цены аренды офисов примерно в 1,5 раза (исключение составляют помещения, переделанные под банки и полностью готовые к работе).
Это говорит о том, что в конкурентной борьбе за дефицитное местоположение в центральных районах города магазины как вид использования имеют значительное преимущество. При этом требования, предъявляемые рынком к торговым помещениям, значительно выше, чем к офисным. В частности, не котируются в качестве торговых объектов помещения, расположенные в глубине дворов, в "глухих" местах. Поэтому, как правило, происходит естественное распределение площадей: на первых этажах, в цокольных и подвальных частях, отдельно стоящих зданий людных улиц располагаются магазины , а офисы - "где придется", в местах с более низкой интенсивностью пешеходного и транспортного потока.
5. Рынок показывает рост спроса и тенденцию к увеличению арендных ставок на торговую недвижимость в подходящих для торгового бизнеса местах.
6. Несмотря на то, что местоположение объекта оценки нельзя определить как сверхпроходное место, тем не менее здесь сосредоточено некоторое число торговых объектов, т.е. аналогичные объекты используются именно в качестве торговых. Таким образом, местоположение объекта обладает всеми необходимыми характеристиками для размещения торговых предприятий.
7. На дату оценки требуются дополнительные затраты на ремонт капитального характера и значительную модернизацию объекта. Тем не менее, после проведения реконструкции оцениваемого помещения, максимальную эффективность для собственника обеспечивает торговая функция оцениваемого объекта недвижимости.
8. Таким образом, на основании вышеизложенного, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве торгового.
7. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ
Известно, что стоимость права аренды объекта недвижимости в классическом понимании этого термина возникает тогда, и только тогда, когда рыночная ставка аренды объекта выше контрактной арендной платы, зафиксированной в контракте (договоре аренды) между арендодателем (в нашем случае - Администрацией...) и арендатором.
Право арендовать объект по ставке меньшей, чем рыночная, дает возможность арендатору либо сдавать объект в субаренду, либо продать это право на свободном рынке.
Рыночную стоимость такого права можно определить как текущую стоимость разности рыночных и контрактных арендных платежей на уровне чистых операционных доходов, т.е.
, где:
?I - разность между величинами чистых операционных доходов при рыночной и контрактной арендных ставках;
Y - ставка дисконтирования;
K - период владения правом аренды (может быть либо равен сроку аренды, либо быть меньше этого срока). При сроке меньшем чем срок аренды, учитывается реверсия.
Если период владения совпадает со сроком аренды, то возврат инвестиций в права аренды осуществляется только за счет доходов.
8. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Основные этапы процедуры оценки при данном методе при контрактной и рыночной арендной ставки:
1. Расчет типичного периода владения правом аренды.
2. Оценка потенциального валового дохода для первого года.
3. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца предполагаемого срока аренды.
4. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей.
5. Расчет издержек по эксплуатации арендуемого объекта.
6. Расчет затрат на капитальный ремонт здания
7. Расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии.
8. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость.
9. Расчет разности между величинами чистых операционных доходов при рыночной и контрактной арендных ставках.
10. Расчет настоящей стоимости реверсии.
11. Расчет предварительной стоимости права аренды оцениваемого объекта.
8.1. В данной работе выбирается период владения в 4 года, т.е с учетом реверсии права аренды.
Предполагаемый период владения - 4 года. Период владения выбирается из инвестиционных соображений: во-первых, в настоящей экономико-политической ситуации не представляется возможным делать более долгосрочные прогнозы, поскольку на рынке инвестиций практически отсутствуют более длинные инструменты инвестирования, которые могли бы рассматриваться в качестве альтернативы; во-вторых, все официальные прогнозы (Минэкономразвития, Банк России, авторитетные аналитические агентства) выполняют прогнозные расчеты именно на среднесрочную - не более чем на 5 лет - перспективу). В соответствии с этим, абсолютное большинство типичных инвесторов и покупателей бизнеса и недвижимости ориентируются на сравнительно короткие сроки окупаемости своих вложений (для небольших объектов недвижимости этот срок не больше 5-6 лет). Это означает, что потенциальный покупатель объекта захочет вернуть вложенный капитал и получить на него соответствующую отдачу, ориентируясь на указанный срок.
8.2. По условиям торгов устанавливается контрактная рентная ставка в 40626, 22 руб. в год.
Расчет рыночного рентного дохода.
Рыночный рентный доход был рассчитан на основании рыночных данных о типичных арендных ставках, информация о которых была получена у различных операторов, функционирующих на рынке коммерческой недвижимости: риэлтеров, оценщиков, собственников. Анализ рынка аренды складских помещений г. ХХХХХХ показывает, что существует большой разброс ставок аренды на торговые помещения. Из анализа ясно, что ставки аренды на рынке складских помещений определяются рядом ценообразующих факторов, главные из которых следующие:
* местоположение
* транспортная доступность и наличие парковки
* уровень отделки и состояние предлагаемых к аренде площадей, характеристики входа, планировочные характеристики, т.е. соотношение между складской и вспомогательной площадью и т.д.
* площадь арендных единиц
В зависимости от указанных факторов, арендные ставки имеют достаточно широкий диапазон разброса цен.
Нами изучены ставки предлагаемых к аренде складских площадей, находящихся в старой и новой части города. Мы выбирали такие аналоги, которые по качеству местоположения наиболее близки к объекту оценки, т.е. из анализа мы исключили данные по помещениям, находящимся в центрах самой высокой и самой низкой торговой активности. Для расчетов мы получили выборку из 4-х аналогов. Источником информации по аренде всех объектов служили периодическое издание - газета "Тяжелый день". Основные характеристики выбранных аналогов представлены в таблице.
№№
Местоположение
Уровень отделки и состояние, внешний вид
Площадь арендной единицы, м2
Ставка аренды, руб./мес./м2
Условия
Источник информации или агентство недвижимости
1
ул. Ленина
состояние нормальное, пригодно к эксплуатации, телефонная линия
>150
260
коммунальные платежи и эксплуатационные расходы оплачивает арендатор
Газета "Тяжелый день"
2
ул. Сталина в некотором удалении от основных людских потоков
состояние нормальное, пригодно к эксплуатации
240
200
коммунальные платежи и эксплуатационные расходы оплачивает арендатор
Личное ознокомление с объектом
3
ул. Сталина, непосредственно примыкающее к улице.
состояние нормальное, пригодно к эксплуатации, телефонная линия
>150
180
коммунальные платежи и эксплуатационные расходы оплачивает арендатор
Личное ознокомление с объектом
4
ул. Рыночная
состояние нормальное, пригодно к эксплуатации.
20
125
коммунальные платежи и эксплуатационные расходы оплачивает арендатор
Газета "Тяжелый день"
Объект оценки
ул Сталина, 18
состояние нормальное, пригодно к эксплуатации.
86,1
?
Расчет будет производиться без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов
Необходимо ввести поправку, учитывающую "уторговывание", так как, во-первых, арендные ставки содержат в себе определенную прибыль риэлтерских фирм и в любом случае являются предметом торга. Скидка "на торг" принята нами в размере 5 %.
После корректировок получены нами следующие результаты по каждому из аналогов.
№№
Адрес
Общая площадь, м2
Скорректированная ставка на уторгование и условия аренды ставка
1
ул. Ленина
>150
247
2
ул. Сталина в некотором удалении от основных людских потоков
240
190
3
ул. Сталина, непосредственно примыкающее к улице.
>150
171
4
ул. Рыночная
20
118,75
ул. Сталина, 18
86,1
?
Полученную базовую арендную ставку необходимо теперь скорректировать с учетом различий в прочих ценнообразующих характеристиках. Эти характеристики (местоположение, состояние) носят не количественный, а качественный характер.
Для дальнейших расчетов в целях определения арендной ставки оцениваемого объекта, которая является базой для выполнения расчетов доходного подхода, мы воспользовались процедурой относительного анализа характеристик аналогов, суть которой сводится к получению некоторой суммарной характеристики качества объекта. Последовательность действий по определению арендной ставки приводится ниже.
1. Производится кодировка ценообразующих параметров. После выбора ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения (по принципу "чем лучше характеристика, тем выше код").
2. Производится относительная кодировка ценообразующих факторов, т.е. приведение к относительным величинам. Для этого выполняется деление абсолютных значений кодов по каждому из ценообразующих факторов на максимальное значение. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
3. По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента качества (сумма всех кодов) для каждого из аналогов. Данный коэффициент можно рассматривать в качестве стоимостного показателя, учитывающего суммарное качество объектов сравнения и объекта оценки.
4. Для дальнейшего расчета предприняты следующие вычисления. Арендная ставка каждого из аналогов делится на суммарный коэффициент качества. Далее находится среднее значение полученных величин. Полученный таким образом коэффициент можно рассматривать в качестве общей характеристики рассматриваемого сектора недвижимости. Правомочность такого предположения объясняется тем, что качество аналогов должно быть пропорционально арендной ставке, т.е. чем выше коэффициент качества, тем больше ставка аренды для того или иного объекта. Тогда для определения арендной ставки для оцениваемого объекта необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки. Порядок и результаты расчетов приведены ниже. Нами предложена следующая система кодировок.
Ценообразующий фактор
Значение
Код
Местоположение
ул. Рыночная
1
ул. Сталина в некотором удалении от основных людских потоков
2
ул. Сталина, непосредственно примыкающее к улице.
3
ул. Ленина
4
Площадь, кв.м
200 - 300
1
100 - 200
2
менее 100
3
Отношение арендопри-
годной площади к общей
менее 75%
1
более 75%
2
Расположение входа
во двор
1
на улицу
2
Транспортная
доступность
плохая
1
средняя
2
хорошая
3
Парковка
есть
2
нет
1
Физическое состояние
требуется ремонт
1
удовлетворительное
2
хорошее
3
Составим таблицу абсолютных кодов.
Аналоги
Район
Общая
площадь
Арендо-
пригодная
площадь
Характе-
ристика
входа
Транспорт-
ная доступ-
ность
Парковка
Физическое состояние
Аналог 1
4
2
1
2
3
2
3
Аналог 2
2
1
1
1
1
1
3
Аналог 3
3
2
1
2
3
1
2
Аналог 4
1
3
1
2
3
2
2
Объект
оценки
2
3
2
1
2
1
2
Относительные коды также представлены в виде таблицы.
Аналоги
Район
Общая
площадь
Арендо-
пригодная
площадь
Характе-
ристика
входа
Транспорт-
ная доступ-
ность
Парковка
Физическое состояние
Сумма
коэффи-
циентов
качества
Аналог 1
1,000
0,667
0,500
1,000
1,000
1,000
1,000
6,167
Аналог 2
0,500
0,333
0,500
0,500
0,333
0,500
1,000
3,667
Аналог 3
0,750
0,667
0,500
1,000
1,000
0,500
0,667
5,083
Аналог 4
0,250
1,000
0,500
1,000
1,000
1,000
0,667
5,417
Объект
оценки
0,500
1,000
1,000
0,500
0,667
0,500
0,667
4,833
Далее вычислим интегральную характеристику качества путем деления ставок аренды аналогов на соответствующую сумму кодов.
Сумма кодов
Скорректированная по аналогам ставка аренды за 1 кв.м. общей площади руб./мес
Отношение ставки аренды к сумме кодов
1
6,167
247,00
40,05
2
3,667
190,00
51,82
3
5,083
171,00
33,64
4
5,417
118,75
21,92
Среднее значение
36,86
Среднее значение - интегральное значение
178,15
Потенциальный валовый доход был получен в результате умножения среднего значения - инегрального значения арендной платы на площадь арендуемого помещения. Предполагается произвести капитальный ремонт пристройки за два месяца.
8.3. Далее в таблицу сведены прогнозные данные по изменению денежных потоков за период. В настоящей оценке принято допущение, что для компенсации инфляционных потерь арендатор будет ежегодно повышать арендную ставку субарендаторам в соответствии со средним для периода владения инфляционным индексом. Издержки по эксплуатации арендуемого объекта так же будут подниматься на 10 %. Также принято на основании долгосрочных прогнозов, выполняемых различными аналитиками и экономистами (см., например, "Эксперт", "Профиль", "Русский фокус"), что в течение ближайших лет инфляция в среднем будет составлять 10 % - 11 % в год. В случае с собственником помещения, оценщик предполагает повышение арендных ставок на 15 %, стремясь приблизить ее к рыночным ставкам.
8.4. Анализируя потери от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей при данных арендных ставках, учитывая небольшую площадь арендуемого помещения можно предположить, что при контрактной арендной ставке потери составят не более 3%, а при рыночной арендной ставке - 10%.
8.5. Расчет издержек по эксплуатации арендуемого объекта.
Расчет налога на собственность
Для расчета налога на собственность необходимо произвести переоценку арендуемого здания.
.
Расчет затрат на создание улучшений, аналогичных оцениваемому объекту.
При проведении настоящей оценки расчет стоимости нового строительства выполнен на базе стоимости строительства аналогичного по потребительским характеристикам аналога. Этот способ оценки стоимости нового строительства может считаться вполне обоснованным в том смысле, что потенциальному покупателю вряд ли потребуется абсолютно идентичная копия.
Для расчета суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки используется сборник УПВС №28, табл. 124 с применением Информационного бюллетеня "Индексы цен в строительстве" Волгоградского регионального центра по ценообразованию в строительстве.
Для определения суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки выбран метод сравнительной единицы, суть которого состоит в использовании стоимостных значений строительной единицы - квадратный метр площади, кубический метр объема - типовых зданий и сооружений.
В данной работе в соответствии со сборником УПВС №28 выбрано здание прачечной.
Расчет текущей стоимости улучшений осуществляется с применением коэффициентов пересчета - индексов удорожания - сметной стоимости строительно-монтажных работ, определенной в ценах 1969 года.
Для перехода от цен 1969 к ценам 1984 г. использовался индекс 1,17 х 1,03, от цен 1984 к ценам 1991 года - 1,58 х 1,06. Для перехода к текущим ценам использовался индекс удорожания, учитывающий:
* изменение заработной платы рабочих;
* изменение стоимости эксплуатации строительных машин исходя из единых цен машино-часа за работу машин в строительстве;
* изменение стоимости материалов, конструкций и изделий, исчисленное на основе отпускных цен;
* изменение массы накладных расходов;
* изменение в размере плановых накоплений, сумма налога на добавленную стоимость, уплаченная подрядчиком поставщикам материалов, изделий, конструкций, услуг и др.
Усредненный индекс удорожания на дату оценки составляет 26 ,38 .
Поправочный коэффициент по климатическому району - 0,95
Поправочный коэффициент по группе капитальности - 0,86
Для расчета строительного объема нежилых помещений №1 здания городской бани использована формула:
где,
Остр. - строительный объем нежилых помещений №1 здания городской бани;
Опр. - объем нежилых помещений №1;
Усф - удельный вес стен и фундаментов для нежилых помещений №1;
Lст - длина примыкающей стены;
Пст - полный периметр стен нежилых помещений №1.
Экспертный возраст здания мною определен в 50 лет.
Нормативный срок жизни здания прачечной составляет 60 лет.
Таблица расчета остаточной стоимости пристройки в целях налогообложения.
Элемент сравнения
Объект
оценки
Объект
аналог
Коррект.
коэф.
Стоимость единицы объема, руб./куб.м
19,48
20,50
0,95
Объем, куб.м
320,69
1 000,00
1,00
Стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 г., руб.
6 245,41
Коэффициент перехода к базисным цена 1984 г.
1,17
1,03
1,2051
Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г.
1,58
1,06
1,6748
Индекс цен в строительстве на дату оценки
26,38
Коэффициент группы капитальности
0,86
Косвенные затраты не вошедшие в ст-ть сборников УПВС,%
25
Общий коэффициент пересчета
57,24
Прибыль предпринимателя, %
11
Стоимость нового строительства объекта, руб.
396 782,92
Экспертный возраст здания, лет
50
Нормативный износ здания в год, %
1,66
Остаточная стоимость объекта, руб.
67453,10
Комментарии: применяется поправочный коэффициент на климатический район равный 0,95
Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:
* Москва - не ниже 15...18%.
* Санкт - Петербург - не ниже 15%;
* ХХХХХХХХХ - не ниже 10...12%;
* Тверь - не ниже 15%;
* Екатеринбург - не ниже 12%.
Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8...12%. В среднем - 11%.
Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.
Исходя из практики оценщиков, расходы на управление принимаются не более 1%.
Приведенные выше арендные ставки не включают в себя расходы на коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию и ремонт помещения. Другими словами: арендная ставка является чистой арендой.
8.6. Расчет затрат на капитальный ремонт здания.
Стоимость строительных работ для проведения капитального ремонта пристройки взят из сборников ПВР 1991 года с соответствующими коэффициентами приведения стоимости к дате оценки. Объем и состав строительных работ был выполнен на основе визуального осмотра и соответствующих замеров.
Наименование конструктивных элементов
Ед.изм.
Кол-во
Прямые затраты
Основная з/п
Материалы
Эмм
Зп. машиниста в Эмм
Междуэтажные перекрытия, покрытия.
Сборка деревянных констр. перекрытий
100м2
1,0941
43642,03
2666,42
40142,8
832,8086
250,2
Стены наружные.
Кладка стен из один. силик..кирпича
м3
3,4
4181,92
516,49
3515,5
155,50
44,4
Заполнение оконных проемов
Тоже в жилых и общест.зданиях
100м2
0,0945
13923,87
431,28
13239,9
252,84
46,6
Остекление стеклом оконным
100м2
0,0945
1686,84
106,51
1392,3
4,63
1,4
Заполнение дверных проемов и ворот
Установка дер.блоков
100м2
0,0756
7313,57
192,15
6786,1
335,27
57,9
КРОВЛИ
Устройство дер.констр.стропил
м3
6,15
22321,40
3505,93
18484,0
331,51
100,5
Устройство теплоизоляции засыпным утеплителем
м3
27,35
13805,68
1742,46
10946,3
1072,29
312,8
Устройство покрытий а/ц листами
100м2
1,1
10004,47
1308,06
8549,1
147,34
46,7
Устойство полов
Устройство бетонных подготовок и стяжек
100м2
0,861
3511,75
759,45
2565,3
187,05
56,3
Устройство полов из керамич.плиток
100м2
0,861
26015,38
2478,06
23375,6
163,14
49,2
Подвесные и подшивные потолки
0,0
монтаж металлоконструкций подвесных и подшивных потолков
т
0,35
7191,45
702,05
6145,8
343,02
12,0
подшивка потолков гипсовыми и гипсоволокнистыми плитами
100м2
0,861
13224,27
1538,59
11622,4
61,88
18,3
Внутренняя отделка
Штукатурка поверхностей
100м2
0,4273
1959,89
971,57
870,4
117,96
48,9
Подготовка пов-ей под окраску
100м2
0,4273
405,52
372,02
30,7
2,79
0,7
Окраска пов-ей водными красками
100м2
0,4273
98,41
66,31
30,7
1,40
0,7
Наружняя отделка
Окраска фасадов
100м2
0,9938
4936,68
561,69
4337,7
37,34
11,4
Отопление
Прокладка труб из ст. безшовных и сварных труб
100м
0,286
4462,34
481,18
3916,2
64,94
19,6
Установка умывальников
компл
1
449,20
58,80
387,1
3,27
1,6
Сантехника
Прокладка пластмассовых труб
100м
0,26
3654,49
1098,26
2528,2
28,03
8,5
Установка унитазов и т.д.
компл
1
3010,42
65,34
2809,5
6,53
1,6
Установка смесителей
компл
1
1228,34
21,23
1207,1
0,00
0,0
Электроосвещение
Прокладка труб стальных электроосвещения
100м
0,5088
1392,91
464,58
291,7
637,45
138,8
Прокладка проводов
100м
0,5088
413,88
212,76
76,5
124,66
28,3
Затягивание провода в пролож.трубы
100м
0,5088
97,24
75,63
20,8
0,83
0,0
Прочие работы
Уборка и вывоз мусора
час
8
2800,00
Итого
191731,97
Сметная прибыль,%
11
21090,52
НДС,%
18
38308,05
Всего, руб.:
251130,53
Определение сметной прибыли описано выше.
8.6.1 Возврат материалов
При осмотре, оценщиком установлено, что процент износа шиферных листов позволяет повторное его использование. Возврат материалов оценщиком определен в 11197,59 рублей
Затраты на капитальный ремонт пристройки составит: 251130, 53 - 11197,59 = 239 932,9
Предполагается произвести капитальный ремонт пристройки за два месяца. В этом случае потенциальный валовый доход в первом году составит 150 752,6 рублей.
8.7. Норма дисконтирования определялась методом суммирования или построения.
Принцип этого метода определен в следующем выражении:
Норма дисконтирования= безрисковая ставка + компенсация за риск +
+ компенсация за низкую ликвидность
В качестве номинальной безрисковой ставки выбрана средняя доходность к погашению, рассчитанная на дату оценки, для самых длинных долговых инструментов ОФЗ-ФД, выпускаемых Минфином. Срок обращения указанных облигаций - 3 ? 5 лет, что соответствует выбранному прогнозному периоду, купон фиксированный на весь срок обращения. На дату оценки средняя доходность к погашению ОФЗ составляет 9% (выпуск 45002 с погашением в 2006 году). Учитывая установившуюся тенденцию к снижению доходности по всем финансовым инструментам, корректно предположить размер доходности по выбранным облигациям не более 8%.
Поправка на риск составляет 5 % - средний уровень риска капиталовложений в недвижимость. Риск определяется степенью стабильности арендаторов объекта недвижимости, а также колебаниями спроса и предложения на рынке в секторе недвижимости. Этот риск учитывает случайные вероятностные флуктуации, имеющие место в цикле экономической активности.
Поправка на ликвидность составляет 5 %, что соответствует 6 месяцам экспонирования объекта при перепродаже прав аренды. Для индивидуального инвестора (покупателя) этот риск имеет большое значение, так как учитывает возможность продажи актива в случае возникновения неотложных финансовых обязательств.
Таблица расчета текущей стоимости денежных потоков при контрактной арендной ставке
Год владения
1
2
3
4
реверсия
Потенциальный валовый доход (PGI), руб.
40 626,2
46 720,2
53 728,2
61 787,4
71 055,5
Плановая рента, руб.
40 626,2
46 720,2
53 728,2
61 787,4
71 055,5
Убытки от вакансий и неплатежей, % от PGI
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Действительный валовый доход (EGI), руб.
39 407,4
45 318,5
52 116,3
59 933,8
68 923,8
Операционные расходы (OE), руб.
9 251,1
10 038,7
10 910,5
11 875,5
12 943,4
Постоянные расходы , руб.
3 857,1
4 085,5
4 339,3
4 621,1
4 933,7
Налог на собственность, руб.
1 349
1 327
1 305
1 283
1 262
Налог на землю, руб.
2508
2758,8
3034,68
3338,148
3671,9628
Переменные расходы, руб.
5 394,1
5 953,2
6 571,2
7 254,3
8 009,7
Расходы на управление, % от EGI
1
1
1
1
1
Заработная плата с налогами, руб.
5 000
5 500
6 050
6 655
7 321
Чистый операционный доход ( NOI ) руб.
30 156,3
35 279,9
41 205,8
48 058,3
55 980,5
Денежный поток до уплаты налогов (PTCF), руб.
30 156,3
35 279,9
41 205,8
48 058,3
55 980,5
Затраты на модернизацию или кап. ремонт, руб.
Норма дисконтирования, %
18,0
18,0
18,0
18,0
18,0
Текущая стоимость денежных потоков , руб.
30 156
29 898
29 593
29 250
Таблица расчета текущей стоимости денежных потоков при рыночной арендной ставке
Год владения
1
2
3
4
реверсия
Потенциальный валовый доход (PGI), руб.
153 387,3
202 471,3
222 718,4
244 990,2
269 489,3
Рыночная рента, руб.
153 387,3
202 471,3
222 718,4
244 990,2
269 489,3
Убытки от вакансий и неплатежей, % от PGI
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
Действительный валовый доход (EGI), руб.
138 048,6
182 224,1
200 446,6
220 491,2
242 540,3
Операционные расходы (OE), руб.
6 380,5
7 322,2
8 054,5
8 859,9
9 745,9
Переменные расходы, руб.
6 380,5
7 322,2
8 054,5
8 859,9
9 745,9
Расходы на управление, % от EGI
1
1
1
1
1
Заработная плата с налогами, руб.
5 000
5 500
6 050
6 655
7 321
Чистый операционный доход ( NOI ) руб.
131 668,1
174 901,9
192 392,1
211 631,3
232 794,4
Денежный поток до уплаты налогов (PTCF), руб.
131 668,1
174 901,9
192 392,1
211 631,3
232 794,4
Затраты на модернизацию или кап. ремонт, руб.
239 933
Норма дисконтирования, %
18,0
18,0
18,0
18,0
18,0
Текущая стоимость денежных потоков , руб.
-108 265
148 222
138 173
128 805
Тип использования
аренда
Период владения в годах
4
Количество платежей за год
1
Разница настоящей стоимости периодич. потоков, руб.
188 038
Возврат капитала ( реверсия )
Доход от продажи, руб.
или
1 293 302
Чистый операционный доход за 5 год
232 794,4
Коэфф. капитализации, %
18,0
Расходы по продаже, % дохода от продажи
10
Чистый доход от продажи, руб.
1 163 972
Норма дисконта для реверсии, %
18,0
Настоящая стоимость реверсии, руб.
600 364
Стоимость права аренды, руб.
788 402
<< Пред. стр. 2 (из 3) След. >>
Список литературы по разделу