<< Пред. стр. 3 (из 4) След. >>
Список литературы по разделу
Затратный подход
№ п/п
Наименование
Кол-во
Полная стоимость воспроизводства/замещения 1 ед., р.
Полная стоимость воспроизводства/замещения, всего, р.
Износ, %
Стоимость, определенная затратным подходом,
р.
физический
функциональный
внешний
накопленный
1
Принтер Deskjet 656с
1
6000
6000,00
30,00
50,00
0,00
65,00
2100,00
2
Принтер Epson LX-1050
1
9000
9000,00
30,00
50,00
0,00
65,00
3150,00
3
Принтер Epson LX300+
1
8000
8000,00
30,00
50,00
0,00
65,00
2800,00
4
Компьютер Pentium III
1
12000
12000,00
25,00
50,00
0,00
62,50
4500,00
5
Компьютер Intel Pentium 166MMX
1
9700
9700,00
30,00
50,00
0,00
65,00
3395,00
6
Компьютер Intel Celeron 800 MHz
1
15000
15000,00
30,00
50,00
0,00
65,00
5250,00
7
Компьютер Intel Celeron 450 MHz
1
10000
10000,00
25,00
50,00
0,00
62,50
3750,00
8
Стол письменный однотумбовый
6
1500
9000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
5400,00
9
Стол офисный
3
2500
7500,00
30,00
0,00
0,00
30,00
5250,00
10
Стол разделочный (нерж. сталь)
4
4000
16000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
12800,00
11
Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м
5
6000
30000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
24000,00
12
Контейнер (нержав. сталь)
9
45000
405000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
324000,00
13
Стеллажи (металлические)
5
5000
25000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
20000,00
14
Стеллажи (деревянные)
5
3000
15000,00
25,00
0,00
0,00
25,00
11250,00
15
Тележки стеллажные
8
1700
13600,00
20,00
0,00
0,00
20,00
10880,00
16
Весы настольные РН-ЮЦ13У
4
1200
4800,00
35,00
0,00
0,00
35,00
3120,00
17
Весы напольные
1
3500
3500,00
30,00
0,00
0,00
30,00
2450,00
18
Телефон
3
700
2100,00
30,00
0,00
0,00
30,00
1470,00
19
Офисное кресло
1
1200
1200,00
25,00
0,00
0,00
25,00
900,00
20
Стул
10
200
2000,00
35,00
0,00
0,00
35,00
1300,00
21
Холодильник "ЗиЛ"
1
7000
7000,00
40,00
30,00
0,00
58,00
2940,00
22
Холодильник производственный
2
5000
10000,00
30,00
0,00
0,00
30,00
7000,00
23
Мойка (нержав. сталь) V=20 л
2
1000
2000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
1600,00
24
Кассовый аппарат "Меркурий 115 F"
3
5000
15000,00
30,00
0,00
0,00
30,00
10500,00
25
Кассовый аппарат "Samsung-64615КА
1
4800
4800,00
35,00
0,00
0,00
35,00
3120,00
26
Эл. плита "Лысьва"
1
2200
2200,00
30,00
0,00
0,00
30,00
1540,00
27
Взбивальная машина МС 12-15
1
70000
70000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
42000,00
28
Машина тестораскаточная МРТ-601
1
95000
95000,00
30,00
0,00
0,00
30,00
66500,00
29
Мукопросеиватель П-2П "Пионер"
2
28000
56000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
33600,00
30
Машина тестомесильная МТМ-60M
1
28000
28000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
16800,00
31
Машина тестомесильная А2-ХТБ
1
34000
34000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
20400,00
32
Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
1
78000
78000,00
35,00
0,00
0,00
35,00
50700,00
33
Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
4
24000
96000,00
40,00
0,00
0,00
40,00
57600,00
34
Холодильник STINOL-222
1
7000
7000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
5600,00
35
ДежаМТ-100 V=30 л
7
5000
35000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
28000,00
36
Котел КНЭ-10М
1
54000
54000,00
25,00
0,00
0,00
25,00
40500,00
37
Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
2
52000
104000,00
30,00
0,00
0,00
30,00
72800,00
38
Формы пекарские
1000
35
35000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
28000,00
39
Листы для выпечки
50
70
3500,00
20,00
0,00
0,00
20,00
2800,00
40
Формы для выпекания пасхи и кексов
300
20
6000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
4800,00
41
Формы под хлеб
200
50
10000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
8000,00
42
Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2
1
60000
60000,00
30,00
0,00
0,00
30,00
42000,00
43
Контейнер 5 т
1
42000
42000,00
20,00
0,00
0,00
20,00
33600,00
Итого:
1028165,00
Степень совокупного износа определялась по формуле:
S = 1 - (1 - F) * (1 - V) * (1 - E),
где S - степень совокупного износа;
F - степень физического износа;
V - степень функционального износа,
Е - степень внешнего (экономического) износа,
Доходный подход
Доходный подход не применялся по причинам, изложенным выше.
Сравнительный подход
При использовании сравнительного подхода оценщиком были изучены предложения на продажу аналогичных объектов (источники информации: газеты "Курьер", "Из рук в руки", "Реклама", страницы Internet).
Таблица 10
№ п/п
Наименование
Кол-во
Средневзевешенная цена предложения на вторичном рынке за ед. , р.
Средневзевешенная цена предложения на вторичном рынке всего, р.
Скидка на уторговывание, %
Стоимость, с учетом скидки, р.
1
Принтер Deskjet 656с
1
2200
2200
2,00
2156,00
2
Принтер Epson LX-1050
1
3200
3200
2,00
3136,00
3
Принтер Epson LX300+
1
3000
3000
2,00
2940,00
4
Компьютер Pentium III
1
5000
5000
2,00
4900,00
5
Компьютер Intel Pentium 166MMX
1
4000
4000
2,00
3920,00
6
Компьютер Intel Celeron 800 MHz
1
5500
5500
2,00
5390,00
7
Компьютер Intel Celeron 450 MHz
1
3500
3500
2,00
3430,00
8
Стол письменный однотумбовый
6
1000
6000
2,00
5880,00
9
Стол офисный
3
1800
5400
2,00
5292,00
10
Стол разделочный (нерж. сталь)
4
3000
12000
2,00
11760,00
11
Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м
5
4000
20000
2,00
19600,00
12
Контейнер (нержав. сталь)
9
30000
270000
2,00
264600,00
13
Стеллажи (металлические)
5
4000
20000
2,00
19600,00
14
Стеллажи (деревянные)
5
2100
10500
2,00
10290,00
15
Тележки стеллажные
8
1200
9600
2,00
9408,00
16
Весы настольные РН-ЮЦ13У
4
800
3200
2,00
3136,00
17
Весы напольные
1
2450
2450
2,00
2401,00
18
Телефон
3
500
1500
2,00
1470,00
19
Офисное кресло
1
900
900
2,00
882,00
20
Стул
10
100
1000
2,00
980,00
21
Холодильник "ЗиЛ"
1
2940
2940
2,00
2881,20
22
Холодильник производственный
2
3500
7000
2,00
6860,00
23
Мойка (нержав. сталь) V=20 л
2
800
1600
2,00
1568,00
24
Кассовый аппарат "Меркурий 115 F"
3
3500
10500
2,00
10290,00
25
Кассовый аппарат "Samsung-64615КА
1
3120
3120
2,00
3057,60
26
Эл. плита "Лысьва"
1
1540
1540
2,00
1509,20
27
Взбивальная машина МС 12-15
1
42000
42000
2,00
41160,00
28
Машина тестораскаточная МРТ-601
1
66500
66500
2,00
65170,00
29
Мукопросеиватель П-2П "Пионер"
2
15000
30000
2,00
29400,00
30
Машина тестомесильная МТМ-60M
1
16800
16800
2,00
16464,00
31
Машина тестомесильная А2-ХТБ
1
20400
20400
2,00
19992,00
32
Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
1
50700
50700
2,00
49686,00
33
Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
4
14000
56000
2,00
54880,00
34
Холодильник STINOL-222
1
5600
5600
2,00
5488,00
35
ДежаМТ-100 V=30 л
7
4000
28000
2,00
27440,00
36
Котел КНЭ-10М
1
40500
40500
2,00
39690,00
37
Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
2
35000
70000
2,00
68600,00
38
Формы пекарские
1000
25
25000
2,00
24500,00
39
Листы для выпечки
50
50
2500
2,00
2450,00
40
Формы для выпекания пасхи и кексов
300
15
4500
2,00
4410,00
41
Формы под хлеб
200
50
10000
2,00
9800,00
42
Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2
1
40000
40000
2,00
39200,00
43
Контейнер 5 т
1
35000
35000
2,00
34300,00
Итого:
939967,00
Таблица 11
Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости оборудования
№
п/п
Наименование
Кол-во
Стоимость, определенная затратным подходом, р.
Стоимость, определенная сравнительным подходом, р.
Рыночная стоимость, р.
1
Принтер Deskjet 656с
1
2100,00
2156,00
2128,00
2
Принтер Epson LX-1050
1
3150,00
3136,00
3143,00
3
Принтер Epson LX300+
1
2800,00
2940,00
2870,00
4
Компьютер Pentium III
1
4500,00
4900,00
4700,00
5
Компьютер Intel Pentium 166MMX
1
3395,00
3920,00
3657,50
6
Компьютер Intel Celeron 800 MHz
1
5250,00
5390,00
5320,00
7
Компьютер Intel Celeron 450 MHz
1
3750,00
3430,00
3590,00
8
Стол письменный однотумбовый
6
5400,00
5880,00
5640,00
9
Стол офисный
3
5250,00
5292,00
5271,00
10
Стол разделочный (нерж. сталь)
4
12800,00
11760,00
12280,00
11
Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м
5
24000,00
19600,00
21800,00
12
Контейнер (нержав. сталь)
9
324000,00
264600,00
294300,00
13
Стеллажи (металлические)
5
20000,00
19600,00
19800,00
14
Стеллажи (деревянные)
5
11250,00
10290,00
10770,00
15
Тележки стеллажные
8
10880,00
9408,00
10144,00
16
Весы настольные РН-ЮЦ13У
4
3120,00
3136,00
3128,00
17
Весы напольные
1
2450,00
2401,00
2425,50
18
Телефон
3
1470,00
1470,00
1470,00
19
Офисное кресло
1
900,00
882,00
891,00
20
Стул
10
1300,00
980,00
1140,00
21
Холодильник "ЗиЛ"
1
2940,00
2881,20
2910,60
22
Холодильник производственный
2
7000,00
6860,00
6930,00
23
Мойка (нержав. сталь) V=20 л
2
1600,00
1568,00
1584,00
24
Кассовый аппарат "Меркурий 115 F"
3
10500,00
10290,00
10395,00
25
Кассовый аппарат "Samsung-64615КА
1
3120,00
3057,60
3088,80
26
Эл. плита "Лысьва"
1
1540,00
1509,20
1524,60
27
Взбивальная машина МС 12-15
1
42000,00
41160,00
41580,00
28
Машина тестораскаточная МРТ-601
1
66500,00
65170,00
65835,00
29
Мукопросеиватель П-2П "Пионер"
2
33600,00
29400,00
31500,00
30
Машина тестомесильная МТМ-60M
1
16800,00
16464,00
16632,00
31
Машина тестомесильная А2-ХТБ
1
20400,00
19992,00
20196,00
32
Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
1
50700,00
49686,00
50193,00
33
Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
4
57600,00
54880,00
56240,00
34
Холодильник STINOL-222
1
5600,00
5488,00
5544,00
35
ДежаМТ-100 V=30 л
7
28000,00
27440,00
27720,00
36
Котел КНЭ-10М
1
40500,00
39690,00
40095,00
37
Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
2
72800,00
68600,00
70700,00
38
Формы пекарские
1000
28000,00
24500,00
26250,00
39
Листы для выпечки
50
2800,00
2450,00
2625,00
40
Формы для выпекания пасхи и кексов
300
4800,00
4410,00
4605,00
41
Формы под хлеб
200
8000,00
9800,00
8900,00
42
Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2
1
42000,00
39200,00
40600,00
43
Контейнер 5 т
1
33600,00
34300,00
33950,00
Итого:
1028165,00
939967,00
984066,00
При согласовании результатов и заключении о рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были присвоены равные весовые коэффициенты результатам, полученным в рамках расчетов затратным и сравнительным подходами.
Стоимость действующего предприятия ООО "Магнат", определенная в рамках затратного подхода методом чистых активов, составляет 1127666 рублей.
17.2. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее - метод ДДП).
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.
Заказчиком для оценки представлены основные финансово-экономические показатели деятельности предприятия за период с января 2003 года по июль 2005 года (см. табл. №13-15).
Выбор модели денежного потока.
Чистый денежный поток - это сумма денежных средств, которая остается после того, как удовлетворены все потребности бизнеса в денежных средствах в данном операционном периоде. Чистый денежный поток, как правило, рассматривается как денежные средства, которые можно направить на пополнение собственного или инвестируемого капитала. Денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).
В настоящем отчете в качестве основной величины для расчета будущего денежного потока для собственного капитала выбрана средняя величина прибыли за период с ноября 2003 года по июль 2005 года (данные представлены заказчиком).
Определение длительности прогнозного периода.
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не прошлых денежных потоках. Поэтому следующим этапом расчета является определение длительности прогнозного периода. Чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. Однако, в условиях, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны (страновой риск), на наш взгляд допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата осуществляем дробление на более мелкие единицы измерения - кварталы.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой прибыли от реализации.
Анализ основных финансово-экономических показателей деятельности предприятия за 2003-2005 годы позволяет сделать вывод о том, что предприятие вышло на стабильный уровень производства и максимальное использование мощностей (см. рис. 1,2). В расчетах мы не рассматриваем возможные инвестиции в основное производство, которые диверсифицируют выпуск продукции как за счет освоения новой продукции, так и за счет освоения новых рынков. Учитывая текущее финансовое состояние предприятия расчет на эти инвестиции возможен только при наличии финансовой поддержки со стороны мощного спонсора. Кроме того, при таком расчете денежные потоки будут постоянными, начиная с какого-то периода времени. Конечно, мы понимаем, что учет модернизации оборудования, создание смежных производств, а также агрессивное завоевание рынка сильно изменит общую картину, но для данного расчета мы этим пренебрегаем.
Определение ставки дисконта.
С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле:
где R - требуемая инвестором ставка дохода;
Rf - безрисковая ставка дохода,
? - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
Rm - общая доходность рынка в целом;
S1 - премия для малых предприятий;
S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.
Использование бета-модели при наличии развитой статистики по аналогичным предприятиям является наиболее корректным методом для определения ставки дисконта. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому оценщик был вынужден применить формулу зависимости ставки дисконта и ставки капитализации, используя для определения ставки капитализации метод кумулятивного построения.
Определение коэффициента капитализации
За базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:
-определение соответствующей безрисковой ставки дохода;
-оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.
В качестве базы для расчета безрисковой ставки был выбран индикатор процентной ставки по рублевым депозитам для юридических лиц на сумму от 500 тыс. до 1 млн. рублей, который на дату оценки составляет 10,86 %. Индикатор процентной ставки рассчитан по выборке банков с надежностью группы "В" информационного центра "Рейтинг".
Таблица 12
Экспертная оценка величины премий за риск, связанный с инвестированием в компанию
№№
Виды риска
Значение, %
Примечание
1
Доход по безрисковым ценным бумагам
10,86
2
Размер компании
5
Небольшая по размерам пекарня
3
Руководящий состав: качество управления
3
Качество управления на достаточном уровне из-за стабильности производства
4
Товарная диверсификация
2
Обширный ассортимент
5
Диверсифицированность клиентуры
1
Широкий ценовой коридор на продукцию
6
Уровень и прогнозируемость прибылей
5
Отсутствие положительной динамики развития
7
Прочие риски
10
5
Отсутствие права собственности на помещение
Нахождение на территории ЗАТО
Итого:
41,86
При известной ставке капитализации ставка дисконта определяется по формуле:
где d - ставка дисконта;
R - ставка капитализации;
g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.
где V(term) - стоимость в постпрогнозный период;
CF(t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода.
При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет текущей стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.
Величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:
-текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;
-текущего значения стоимости в постпрогнозный период.
Временная оценка денежных потоков производится путем дисконтирования; расчет ведется по формуле:
где СП - стоимость предприятия;
? - коэффициент дисконтирования;
t - период расчета;
n - количество периодов.
Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:
где ? - коэффициент дисконтирования;
d - ставка дисконта (0,4186);
t- период расчета (кварталы).
Выполненные расчеты представлены в таблице №16 "Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования ожидаемых денежных потоков".
Стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, составляет 4291500 рублей.
Таблица 13
Основные финансово-экономические показатели за 2003 год
Показатели
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Итого
1. Денежные поступления (выручка от реализации)
194958
224615
184107
199069
197990
204415
190649
161244
536341
541491
501026
444862
3580767
2. Расходы в т.ч.
173836
180995
181697
188748
175175
174802
160624
137239
165906
189947
257715
270050
2256734
покупка сырья
81771
86315
83286
97134
89226
80319
75982
56741
71926
102119
168036
156290
1149145
заработная плата
46133
45394
45927
46119
46317
46898
47315
46973
47155
46832
47418
48420
560901
ремонт и содержание оборудования
317
981
722
836
885
924
916
1057
871
544
629
687
9369
арендная плата
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
6053
72636
эл. энергия
25315
24942
26120
25447
20147
21713
20413
21315
22418
24179
25618
27461
285088
теплоэнергия
5247
4948
1653
1351
873
440
440
440
2460
4251
5073
6122
33298
налоги
5460
8147
15766
6843
6461
15035
5858
2460
10010
3122
2742
20091
101995
прочие расходы
3540
4215
2170
4965
5213
3420
3647
2200
5013
2847
2146
4926
44302
3. Прибыль валовая
21122
43620
2410
10321
22815
29613
30025
24005
370435
351544
243311
174812
1324033
Таблица 14
Основные финансово-экономические показатели за 2004 год
Показатели
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Итого
1. Денежные поступления (выручка от реализации)
456910
502485
561866
526984
439710
471493
488709
548336
560456
584376
549760
629654
6320739
2. Расходы в т.ч.
374658
388707
381597
250064
284563
264142
247227
399276
409497
424701
346463
364271
4135166
покупка сырья
242740
259924
243819
123701
163635
126072
119118
265096
256154
267878
184170
196624
2448931
заработная плата
54321
51790
52613
52148
51930
53120
52649
64171
68396
77550
85313
79283
743284
ремонт и содержание оборудования
1147
1396
970
1275
1846
1472
1325
1320
1560
1920
1417
1163
16811
арендная плата
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
30870
370440
эл. энергия
26986
27997
28457
26618
23722
28365
25147
26480
32503
30204
28319
32779
337577
теплоэнергия
6297
5384
4880
3212
1061
440
440
440
1118
3117
4755
6046
37190
налоги
7377
5969
15717
7714
6361
19817
12966
4552
13476
7448
5548
11583
118528
прочие расходы
4920
5377
4271
4526
5138
3986
4712
6347
5420
5714
6071
5923
62405
3. Прибыль валовая
82252
113778
180269
276920
155147
207351
241482
149060
150959
159675
203297
265383
2185573
Таблица 15
Основные финансово-экономические показатели за 2005 год
Показатели
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Итого
1. Денежные поступления (выручка от реализации)
552323
488988
543250
529202
468450
446800
452759
3481772
2. Расходы в т.ч.
381769
361142
312068
320381
349412
300274
244706
-
-
-
-
-
2269752
покупка сырья
214621
205505
148360
182574
214725
153150
112153
1231088
заработная плата
83850
72846
77126
75738
74835
76970
78149
539514
ремонт и содержание оборудования
1170
1914
1845
1897
1737
1820
1627
12010
арендная плата
30870
30870
30870
17365
17365
17365
17365
162070
эл. энергия
33338
32566
29428
31640
27525
29171
25813
209481
теплоэнергия
7320
6260
4210
2042
2592
882
670
23976
налоги
6255
5354
14598
4977
4941
15096
5000
56221
прочие расходы
4345
5827
5631
4148
5692
5820
3929
35392
3. Прибыль валовая
170554
127846
231182
208821
119038
146526
208053
-
-
-
-
-
1212020
Таблица 16
Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования ожидаемых денежных потоков
Показатели
Расчетный период, кварталы
IV кв. 2005
I кв. 2006
II кв. 2006
III кв. 2006
IV кв. 2006
I кв. 2007
II кв. 2007
III кв. 2007
IV кв. 2007
I кв. 2008
II кв. 2008
III кв. 2008
1
Величина прибыли за квартал, р.
545102,29
545102,29
545102,29
545102,29
545102,29
545102,3
545102,29
545102,29
545102,29
545102,3
545102,29
545102,3
2
Стоимость в постпрогнозный период, р.
2180409
Ставка дисконта
0,4186
3
Коэффициент дисконтирования (а)
0,9052641
0,8195031
0,7418668
0,6715853
0,6079621
0,550366
0,4982268
0,4510269
0,4082984
0,369618
0,3346018
0,302903
4
Дисконтированный денежный поток (ДДП), р. (стр. 1+стр.2)*стр.3
493461,54
446713,02
404393,26
366082,71
331401,54
300005,9
271584,59
245855,78
222564,42
201479,6
182392,23
825565,7
5
Интегральный ДДП (нарастающим итогом), р.
493461,54
940174,55
1344567,8
1710650,5
2042052,1
2342058
2613642,6
2859498,4
3082062,8
3283542
3465934,6
4291500
17.3. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Данные о рыночных сделках по предприятиям, долям акционеров в капитале предприятий или ценным бумагам, являются одним из основных источников объективной эмпирической информации для выведения стоимостных показателей, применимых в оценке бизнеса. Но разработка стоимостных показателей на основе изучения предприятий-аналогов в целях проведения оценки, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг должна использоваться в тех случаях, когда имеется достаточное количество достоверной информации.
Под предприятиями-аналогами понимаются предприятия, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемым предприятием по сравнительным инвестиционным характеристикам. В идеале, предприятия-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие.
Для того чтобы обеспечить доверие к аналитическим результатам оценки, требуется организовать тщательный, объективный поиск предприятий-аналогов. Эта процедура должна включать критерии для предварительного рассмотрения и окончательного выбора предприятий-аналогов.
Эмпирические данные, относящиеся к предприятиям-аналогам, могут быть взяты как из данных о сделках купли-продажи, так и из информации о ценах предложения на рынке предприятий. Получение и анализ всей доступной финансовой и оперативной информации о предприятиях-аналогах является необходимым условием проведения оценки.
Необходимо провести качественный и количественный сравнительный анализ общих черт и различий между предприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием для оценки стоимостных показателей предприятий-аналогов по отношению к оцениваемому предприятию.
Ценовая информация о предприятиях-аналогах должна быть увязана с наиболее существенной финансовой информацией о каждом предприятии-аналоге, чтобы можно было рассчитать соответствующие оценочные коэффициенты.
Чтобы определить соответствующие оценочные коэффициенты для оцениваемого предприятия, необходимо одновременно взаимоувязано использовать и оценочные коэффициенты для предприятий-аналогов, и сравнительный анализ качественных и количественных факторов.
К элементам сравнения относят характеристики предприятий и сделок, которые оказывают наиболее существенное влияние на их рыночные цены. К основным элементам сравнения относят:
- состав передаваемых прав собственности;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- компоненты стоимости, не связанные с предприятием.
Корректировка на набор прав учитывает разницу между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект.
Корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи учитывается разница в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
Корректировка на условия сделки купли-продажи учитывает факторы, отражающие нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, например, наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.
Корректировка на время совершения сделки купли-продажи учитывает изменения стоимости предприятия во времени.
Корректировка на физические характеристики учитывает наличие конкретных конструктивных характеристик и элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость предприятия.
Корректировка на экономические характеристики учитывает разницу показателей, определяющих уровень доходности объектов.
Корректировки цен продажи объектов сравнения производятся в следующем порядке:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся, корректировки, относящиеся непосредственно к предприятию, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
Величины корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, определяются с помощью сопоставления количественных или качественных характеристик объектов и сделок. Обоснование принимаемых в расчет корректировок данными рынка является обязательным.
Окончательное решение о величине результата, определенного сравнительным подходом, принимается на основании анализа скорректированных цен на объекты сравнения.
Для расчета стоимости объекта оценки в качестве аналогов были приняты два объекта:
1 объект: пекарня; площадь помещений - 140 м2; вид права на недвижимое имущество, в котором расположено предприятие - долгосрочная аренда на рыночных условиях; местоположение - г. Томск, пр. Кирова; техническое состояние недвижимого имущества, в котором расположено предприятие - удовлетворительное; оборудование - хлебопекарное оборудование, два киоска, два автомобиля ГАЗ 330210; отделка помещений - простая; цена предложения 700000 рублей.
2 объект: пекарня с продовольственным магазином; площадь помещений - 310 м2; вид права на недвижимое имущество, в котором расположено предприятие - собственность; местоположение - г. Томск, ул. Иркутский тракт; техническое состояние недвижимого имущества, в котором расположено предприятие - хорошее; оборудование - хлебопекарное оборудование, торговое оборудование, холодильные витрины, один автомобиль ГАЗ 330210; отделка в пекарне - простая, в магазине высококачественная; цена предложения 6000000 рублей.
Таблица 17
Определение стоимости объекта оценки
ФАКТОРЫ КОРРЕКТИРОВОК
ОБЪЕКТ 1
ОБЪЕКТ 2
Цена предложения за 1 объект, р.
700 000
6 000 000
Условия сделки
1,00
1,00
Временной фактор
1,00
1,00
Вид права на производственные помещения
1,25
0,60
Местоположение (уровень конкуренции)
1,10
1,10
Транспортная доступность
1,00
1,00
Состояние объекта
1,20
1,00
Наличие отделки
1,20
0,90
Наличие торговых площадей
1,20
0,70
Площадь производственных помещений
0,90
0,95
Наличие оборудования
1,00
0,90
Наличие места для парковки, погрузки - разгрузки обслуживающего автотранспорта
1,00
1,00
Уторговывание
0,95
0,95
Итого:
2,0315
0,3377
Расчетная стоимость за 1 объект, р.
1422050
2026200
Стоимость объекта оценки определяем как среднее значение полученных величин:
(1422050 р. + 2026200 р.) / 2 = 1724125 рублей.
Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 1724125 рублей.
17.4. Согласование результатов и
итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
В процессе определения рыночной стоимости действующего предприятия ООО "Магнат" использовались метод чистых активов, метод сделок, метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия ООО "Магнат" учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.
Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса, затраты на подбор квалифицированного персонала, организацию рынка сбыта продукции, поставку сырья. Поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние, применение затратного подхода в оценке бизнеса имеет существенные недостатки и ограничения.
Оценка доходным подходом. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Инвестор, вкладывая деньги в предприятие, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности, несмотря на его ограничения, считается наиболее предпочтительным, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.
Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия. При наличии финансово развитого рынка фактическая цена купли-продажи предприятия наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.
Для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов и методов.
При согласовании результатов оценщик исходил из того, что определяющими факторами в ценообразовании объекта оценки с точки зрения инвестора являются:
-во-первых - реальная ситуация, сложившаяся в рассматриваемом секторе рынка;
-во-вторых - возможность извлечения дохода от использования объекта.
Из имеющихся подходов в оценке бизнеса следует можно выделить преимущества следующих подходов:
-сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;
-доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
По этим причинам оценщиком было отдано предпочтение сравнительному и доходному подходам.
Таблица 18
Согласование результатов и итоговое заключение
о рыночной стоимости объекта оценки
Подход
Стоимость,
р.
Весовой коэффициент
Стоимость, р.
Затратный
1 127 666
0,3
338 300
Доходный
4 291 500
0,35
1 502 025
Сравнительный
1 724 125
0,35
603 443
Рыночная стоимость, р.
2 443 768
Рыночная стоимость, округленно, р.
2 444 000
Рыночная стоимость действующего предприятия ООО "Магнат" по состоянию на 12 августа 2005 года составляет 2 444 000 (Два миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей.
Оценщик: В.Н. Мельников
18. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.
Общая цель Отчета
Настоящий Отчет достоверен лишь в указанных в настоящем Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Положения об ответственности
Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемым объектом. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту, несет владелец.
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.
Освобождение от ответственности
Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательством, если иное не оговорено специально.
Заключительные положения
Оценщик учитывал ответственное отношение и должное управление в отношении объекта оценки. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем Отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.
Заключение об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно цены собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
19.СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Оценщик, подготовивший данный отчет, подтверждает следующее:
<< Пред. стр. 3 (из 4) След. >>
Список литературы по разделу