ОТЧEТ ОБ ОЦEНКE РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЫКНОВEННЫХ АКЦИЙ М 2004 166 С 5

<< Пред. стр. 5 (из 5) След. >>

Данное определение эффективного и наилучшего использования объектов оценки представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщиков, а не безусловный факт.
Оценка недвижимости с использованием затратного подхода
1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна сумме стоимости земли и стоимости улучшений на участке за вычетом накопленного износа. Процедура оценки стоимости улучшений включает следующие последовательные шаги:
1. Определение рыночной стоимости земельного участка.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости восстановления объекта,
3. Определение величины накопленного износа здания,
4. Уменьшение стоимости восстановления на сумму износа для получения остаточной стоимости здания по затратному методу.
Для целей настоящей оценки (корректировка балансовой стоимости в рамках оценки бизнеса) стоимость земельного участка, в рамках затратного подхода, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, не определялась. Так как право собственности принадлежит государству и выкуп в собственность юридическим лицом не осуществлен, поэтому при смене собственника будет произведено переоформление земельного участка в установленном законом порядке.
2. Оценка земельного участка
Существующие методы оценки
При оценке земельных участков обычно используют один или несколько из шести наиболее распространенных методов, относящимся к двум подходам:
Сравнительному - метод сравнения продаж
метод выделения
метод распределения
Доходному - метод капитализации земельной ренты
метод остатка
метод предполагаемого использования.
Затратный подход в оценке земли имеет косвенный характер и входит методической частью, в приводимые выше методы, так как каждый земельный участок - уникален, и воссоздать его объективно невозможно.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для участков как занятых строениями (застроенных), так и незанятых. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
- транспортная доступность;
- инфраструктура;
- характеристики сделок с земельными участками (условия финансирования сделок, условия платежа, обстоятельства совершения сделок и дата проведения сделки)
- наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
В условиях неразвитого рынка земли, когда земля находится в государственной собственности отсутствует достаточное количество корректной информации о продажах земельных участков.
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя земельные участки.
Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя земельные участки, а также наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимостей всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.
Метод остатка для земли
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Теоретической основой данного метода является следующее положение: доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания;
чистый операционный доход от всей недвижимости;
коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Одной из самых распространенных модификаций метода остатка для земли является Метод добавочной продуктивности.
Метод применяется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Теоретической основой данного метода является следующее положение: доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходы на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходов на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т.п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.
Расчет стоимости объекта оценки по данному методу выполняется в следующей последовательности:
* на основе "Отчета о прибылях и убытках" за последние 2-3 года определяют среднюю величину чистой прибыли предприятия;
* на основе формы №5 "Приложения к бухгалтерскому балансу" за год, предшествующий году, в котором проводится оценка, устанавливают величину амортизационных отчислений;
* устанавливается общая величина чистого дохода как сумма чистой прибыли и амортизации;
* определяется стоимость основных производственных фондов, участвующих в создании дохода предприятия;
* рассчитывается коэффициент капитализации применительно к деятельности предприятия в целом как имущественного комплекса;
* устанавливается коэффициент капитализации для земельного участка, который приравнивается к ставке дисконта;
* определяется стоимость земельного участка

Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагаемого использования применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время, и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Так как на земельном участке находится производственная база, которая является законченной производственной единицей, то в рамках доходного подхода к оценке стоимости земли наиболее корректным методом будет являться метод добавочной продуктивности. Однако, в процессе расчетов было выявлено, что данный метод дает некорректные результаты ввиду низкой доходности бизнеса и высокой стоимости зданий.
В условиях неразвитого рынка земли и недостаточного количества информации о продажах единых объектов собственности вообще, и рынка недвижимости в районе, применение методов сравнительного подхода не представляется возможным. В связи с чем, для целей данной оценки не встречают препятствий:
* Метод остатка
* Метод капитализации земельной ренты
Оценка земельного участка с использованием метода капитализации земельной ренты.
Сущность метода капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права собственности на земельный участок.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
Определение земельной ренты, создаваемой земельным участком
Оценка проводилась на основе капитализации величины чистого операционного дохода, который получает владелец земельного участка при предоставлении данных объектов недвижимости в пользование за плату (то есть в аренду) в первом прогнозном году с учетом действующих ставок земельного налога, дифференцированного в соответствии с зонами и участками градостроительной ценности.
При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Необходимо отметить, что в условиях современного развития рынка земельных участков, информация о рыночных ставках аренды земельных участков практически отсутствует, поэтому единственным ценовым ориентиром могут служить ставки арендной платы установленные государством. В разделе анализа рынка нами описано среднее соотношение государственных ставок арендной платы и рыночных по объектам недвижимости аналогичной отраслевой принадлежности в центральном районе Республики. Так соотношение между государственными ставками и рыночными составляет 180%, в сторону превышения рыночных ставок над государственными для административно-хозяйственного здания, и 150% для складских помещений. Для целей настоящей оценки потенциальный валовый доход будет определен в размере 180% от ставки земельного налога для административно-хозяйственного здания, и 150% для складских помещений.
Следовательно, чистый операционный доход приходящийся на земельный участок будет определяться как разница между рыночной арендной ставкой и затратами собственника земли, которыми в данной ситуации, будет выплачиваемый земельный налог (арендная плата) и ряд других затрат.
Оцениваемый земельный участок расположен в 34 оценочном участке, который соответствует 11 зоне градостроительной ценности г. Казань. Ставка земельного налога в 2004 году за 1 кв. м. данного участка составляет 38,92 руб. Коэффициент арендной платы по видам деятельности, для расчета государственной арендной ставки равен 1.
Основу расходов собственника земельных участков составляет земельный налог, а также расходы собственника на управление участком. Ставка налога на прибыль определяется в соответствии с частью II Налогового Кодекса РФ в размере 24%.
Все иные расходы, относятся к эксплуатации улучшений земельного участка.
При этом в размер участков, относящихся к каждому зданию был исчислен исходя из общей площади земли, занимаемой кирпичным заводом, пропорционально участкам, расположенным непосредственно под каждым зданием.
Расчет чистого операционного дохода в рамках метода капитализации земельного ренты приведен в Таблице 1. Приложения 4.1.
Определение коэффициента капитализации для земельного участка.
При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого земельным участком учитывается:
? безрисковая ставка отдачи на капитал;
? величина премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права собственности на участок;
Для вложений в недвижимость, по нашему мнению, наиболее адекватной ставкой доходности будет ставка по депозитам в банке, как пример реального вложения средств, которые сформированы в реальном секторе экономике и более доступны типичному инвестору в подобные объекты недвижимости. В качестве безрисковой ставки дисконтирования принималась ставка по рублевым депозитам в банках по данным агентства "Росбизнесконсалтинг", рассчитанные по выборке банков с надежностью группы В по данным ИЦ "Рейтинг" сложившаяся на дату оценки, которая составила 10,89% (Источник: Журнал Эксперт № 39 от 18-24 октября 2004 года).
Для земельного участка также должен быть учтен риск ликвидности. В Республике Татарстан получили развитие лишь отдельные сегменты земельного рынка и отсутствует достаточное для проведения достоверного статистического анализа количество сделок купли - продажи земельных участков, однако начавшиеся процессы по выкупу земельных участков, а также имеющиеся предложения о продажах земельных участков, позволяют предположить сравнительно высокий уровень ликвидности земельных участков надлежащего качества. Естественным является тот факт, что наибольшее развитие рынок земли получил в столице Республике - Казани, однако, сейчас началось активное развитие и рынка Набережных Челнов. Также уровень риска ликвидности участка не превышает степени ликвидности наименее ликвидных улучшений расположенных на нем. Расчет коэффициента капитализации для земли приведен в Таблице 2. Приложения 4.1.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице 1 Приложения 4.1.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты, по состоянию на 1 октября 2004 года составляет
1 209 528 рублей

Оценка земельного участка с использованием метода остатка.
Сущность метода остатка для земли
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод, в общем случае, предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшение, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшение за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Как указывалось теоретической основой данного метода является следующее положение: доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка, т.е.:
или
,
где
До - общий доход от единого объекта недвижимости;
Дзд - доход от зданий
Дзу - доход, приходящийся на земельный участок;
Сзд, Сзу - стоимость соответственно зданий (сооружений) и земельного участка;
Кзд, Кзу - коэффициент капитализации для зданий (сооружений) и земельного участка.
Таким образом, стоимость земельного участка исходя из этого будет определяться:

В указанных выше формулах стоимость зданий (сооружений) может быть рассчитана исходя из их характеристик (группы капитальности, года ввода в эксплуатацию, уровня износа), т.е. на основе затратного метода путем применения сборников УПВС. Методика определения стоимости улучшений, определенных в рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования определена в разделах данного приложения, посвященных оценке стоимости зданий затратным подходом. Расчет стоимости зданий, в рамках затратного подхода приведен в таблице 5. Приложения 4.1. данного отчета.
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости
Доход от объекта недвижимости - это доход от сдачи данного объекта в аренду, независимо от условий настоящего использования. Доход от единого объекта недвижимости для каждого здания рассчитан в рамках доходного подхода, в разделах данного приложения, посвященных оценке стоимости зданий доходным подходом. Расчет денежного потока, в рамках дохода подхода приведен в таблице 7. Приложения 4.1. данного отчета
Определение коэффициента капитализации для улучшений
Коэффициент капитализации для улучшений рассчитывается в рамках доходного подхода в разделе В таблице 6.. Приложения 4.1. данного отчета.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка методом остатка приведена в Таблице 3 Приложения 4.1. данного отчета.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, определенная методом остатка для земли, по состоянию на 1 октября 2004 года составляет
14 898 968 рублей.

Вывод о стоимости земельного участка,
В ходе оценки стоимости земельного участка получены следующие стоимостные оценки:
1. Метод остатка
14 898 968 рублей
2. Метод капитализации земельной ренты:
1 209 528 рублей
Примененные подходы показали средний уровень сходимости. Результатам, полученным при использовании двух способов расчета стоимости земельного участка следующие веса: метод остатка - 0,5, метод капитализации земельной ренты - 0,5.
Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Согласование результатов оценки земельного участка
Наименование показателя Значение Стоимость, определенная по методу остатка, руб. 14 898 968 Удельный вес метода остатка 0,50 Стоимость, определенная по методу капитализации земельной ренты, руб. 1 209 528 Удельный вес метода капитализации земельной ренты 0,5 Рыночная стоимость, руб. 8 054 248 Площадь земельного участка, м2 8 000 Стоимость 1 м2 земельного участка 1 007
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ямашева, 36, корп. 2, по состоянию на 01 октября 2004 года составляет 8 054 248 рублей.

3. Определение полной восстановительной стоимости зданий
В процессе настоящей оценки стоимость строительства оценивалась по стоимости восстановления. Для этого использовался метод сравнительной стоимости единицы имущества. В качестве базовой сравнительной единицы была взята стоимость 1 м3 здания.
Источниками информации при определении затрат на возведение зданий служили сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).
Укрупненные показатели учитывают полную стоимость воспроизводства зданий и сооружений и в том числе:
а) накладные расходы и плановые накопления;
б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.
Пересчет в уровень фактических цен на дату оценки производится с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ, представляющих собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.
Для определения стоимости воспроизводства оцениваемого имущества использовались следующие сборники УПВС:
Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов - Москва: 1970 год;
Сборник № 18 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. Для переоценки основных фондов. Утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства и Министерством энергетики и электрификации СССР по согласованию с Госстроем СССР
Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывалась по следующей формуле:
,
где
УС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года (базисный стоимостной показатель);
ОБ - строительный объем в м3;
Кпоп - поправочный коэффициент, применяемый для корректировки стоимости, строительного объёма или других показателей, получается перемножением:

К1 - поправочного коэффициента на капитальность, учитывающие разные группы капитальности оцениваемого здания и аналога в УПВС, применяется по Общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов, если иное не указано в конкретном сборнике применяемом для оценки;
К2 - применяется в случае если, оцениваемое здание является пристроем, применяется по Общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов;
Поправочный коэффициент на пристрой (К2) рассчитывается в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов по формуле:
, где
Усф - удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике УПВС для пристроя;
lст - длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристрой;
Пст - полный периметр стен пристроя (включая стену основного здания).

К3 - поправочный коэффициент на законченность конструкции и инженерные устройства, отражающий отсутствие у оцениваемого здания определенных конструктивных элементов и инженерных устройств по сравнению с аналогом в УПВС, применяется индивидуально по сборникам.
Поправочный коэффициент на законченность конструкции и инженерные устройства (К3) определяется как сумма удельных весов имеющихся в наличие конструктивных элементов и видов благоустройств оцениваемого здания по сравнению с соответствующим зданием, указанным в сборнике УПВС. При отсутствии одного или нескольких видов благоустройства их восстановительная стоимость уменьшается в соответствии с указанными в сборниках размерами.

Ио69-84, Ио84-91 - отраслевые коэффициенты пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года и из цен 1984 года в цены 1991 года;
Ит69-84, Ит84-91 - территориальные коэффициенты пересчета стоимости строительства из цен 1969 года в цены 1984 года и из цен 1984 года в цены 1991 года;
ИУ91-2004 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991 года в цены на дату оценки.

Коэффициенты Ио69-84, Ит69-84 определялись в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. В данном случае коэффициент Ио69-84 составляет 1,16. Для Республики Татарстан коэффициент Ит69-84 составляет 1,03.
Коэффициенты Ио84-91 и Ит84-91 определялись согласно письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д. Для целей данной оценки коэффициент Ио84-91 принят 1,56. Для Республики Татарстан коэффициент Ит84-91 составляет 0,97.
Индекс ИУ91-2004 определялся согласно Приложения №1 к Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 года №129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ" и составил для общестроительных работ (кирпичные здания - 22,7).

Пз - прибыль застройщика, в % от себестоимости строительства.
По имеющимся у оценщика статистическим данным9 предпринимательская прибыль по торговым площадям около МКАД (Московской кольцевой автодороги) составляет 29-38%. По данным же, полученных у фирм застройщиков в городе Казани, в частности у ЗАО "Защита" прибыль застройщика по жилым помещениям в современных условиях составляет от 15% до 35%. На основании проведенного анализа территориального рынка и экономической ситуации мы посчитали возможным применение уровня прибыли предпринимателя (застройщика) на уровне 15%.

Результаты расчета стоимости воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости приведены в Таблице 5 приложения 4.1.
Исключение из общей системы расчета составляет расчет стоимости металлического зданий МАРХИ, складов и гаражей. Его расчет строился на определении заводской стоимости металлоконструкций. Источником информации послужил Компания "ВЕНТАЛ" (www. ventall.ru, (095)234-01-82).

4. Определение износа объектов недвижимости
Физический износ - это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.
Физический износ принято разделять на два вида: устранимый (устраняется проведением ремонта) и неустранимый.
Расчет устранимого физического износа зданий производился на основании Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) (Москва: Госгражданстрой, 1988 г.).
По элементам с длительным сроком жизни также рассчитывался и неустранимый физический износ. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.
Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.
Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия из долгоживущих материалов и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях. Он определяется с применением метода срока жизни, когда за полный срок жизни элемента принимается срок жизни предусмотренный "Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 г № 1072.
Срок жизни элемента (экономическая жизнь)= 100% Норма амортизации объекта, %
Эффективный возраст элемента =2004 год- год строительства объекта

Результаты расчета приведены в Таблицах 4.1. - 4.13. Приложения 4.1.
Оцениваемые объекты недвижимости не имеют существенных недостатков проектирования и возможны для предполагаемого использования, поэтому при оценке совокупного износа объектов недвижимости расчет функционального и внешнего износа не проводился.
5. Вывод о стоимости зданий, определенной в рамках затратного подхода
В Таблице 5. Приложения 4.1 приведены значения стоимостей зданий ОАО "ККК", расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ямашева, 36, корп. 2, рассчитанные в рамках затратного подхода по состоянию на 01 октября 2004 года. Общая сумма указанных стоимостей составила 20 284 000 рублей.
6. Вывод о стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Расчет стоимости недвижимости затратным подходом
Наименование объекта Показатель Рыночная стоимость земельного участка, руб. 8 054 248 Остаточная стоимость улучшений, руб. 20 284 000 Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, руб. 28 338 248
Таким образом, стоимость недвижимости с учетом права на землю расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ямашева, 36, корп. 2, рассчитанная затратным методом по состоянию на 01 октября 2004 года составляет 28 338 248 рублей.

Доходный подход. Метод прямой капитализации
1. Сущность доходного подхода
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
В основе доходного подхода лежат принцип ожидания и принцип замещения. Первый учитывает влияние ожидания будущих доходов от эксплуатации объекта на сегодняшнюю стоимость недвижимости. Второй учитывает ограничение максимальной стоимости доходной недвижимости наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся подобной степенью риска получения будущих доходов.
Применение доходного подхода позволяет определить стоимость объекта недвижимости путем приведения ожидаемых будущих доходов в текущую оценку стоимости. Этот метод требует расчета будущих доходов - поступлений денежных средств, возможной экономии при снижении налоговых платежей, уменьшения расходов на содержание и эксплуатацию и т.п., и затем применения к этим доходам требуемых инвестиционным рынком ставок дохода на капитал.
Доходный подход объединяет обоснованные расчеты прогнозируемых доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают влияние рисков, включая риск инвестиций в недвижимость, местоположения, условий национального и местного рынков.
2. Основные этапы процедуры оценки в рамках доходного подхода
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи и проценты. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

При оценке данного объекта недвижимости применялся метод прямой капитализации. Это связано с тем, что здания способны приносить устойчивый доход.
Расчет стоимости объекта по методу прямой капитализации производится по формуле:

PV - текущая стоимость объекта оценки.
Ct - денежный поток доходов за год,
k - коэффициент капитализации,
Vр - стоимость ремонтных работ, необходимых для максимизации арендной платы.

Процедура оценки стоимости оцениваемого объекта методом прямой капитализации включала в себя последовательные шаги, изложенные ниже.
3. Определение величины чистого годового дохода от объектов недвижимости
Как указывалось выше доходный подход не применялся к узкоспециализированным объектам недвижимости.
Доход от объекта недвижимости - это доход от сдачи данного объекта в аренду, независимо от условий настоящего использования.
Предполагаемый потенциальный валовый доход прогнозировался на основе арендной платы по подобным объектам недвижимости. Для оцениваемых помещений выбраны следующие арендные ставки:
* Административные площади 350 руб./кв.м.;
* Складские помещения 120 руб./кв.м.
100 руб./кв.м.
* Производственные помещения 150 руб./кв.м.
* Подсобные помещения 90 руб./кв.м.
Определение степени загрузки оцениваемых объектов недвижимости основывалось на эмпирическом подходе. Значительная общая площадь оцениваемых зданий, и возможность их отдельного использования могут предполагать некоторое число арендаторов. В этом случае, с одной стороны, арендодателю сложнее контролировать арендные платежи, поступающие от арендатора, а с другой, значительно снижается риск неуплаты арендой платы в связи с высокой диверсификацией.
При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от не занятости, которые также нашли отражение в рамках расчета чистого операционного дохода от недвижимости и приведены в таблице 7 Приложения 4.1. Потери от возможной неуплаты за аренду помещения предполагаются, на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода с учетом потерь от недозагрузки.
Операционные расходы по оцениваемым объектам относятся к разряду постоянных, то есть не меняющихся в зависимости от степени загрузки объекта или иных факторов. К ним относятся коммунальные расходы, расходы на охрану, налог на имущество и платежи за пользование землей, расходы на страхование.
В соответствии со сложившейся практикой арендных отношений арендатор производит возмещение расходов балансодержателя по оплате коммунальных услуг (сбор и вывоз бытовых отходов, водо-, тепло-, газо-, электроснабжение), эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества согласно двустороннему договору между арендатором и балансодержателем по фактическим затратам балансодержателя.
В процессе настоящей оценки было сделано допущение, что расходы по обеспечению безопасности оцениваемых объектов, налоговые платежи, расходы на страхование будут осуществляться за счет собственника.
Ставка налога на прибыль начиная с 2002 года определяется в соответствии с частью II Налогового Кодекса РФ в размере 24%.
Расчет чистого операционного дохода от оцениваемых зданий приведен в таблице 7 Приложения 4.1
4. Определение коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1. ставки доходности капитала, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в конкретную недвижимость.
2. нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.
5. Определение ставки доходности капитала
Находящийся на стадии развития финансовый рынок России не имеет на сегодняшний день широкого спектра доступных большому кругу инвесторов инструментов по вложению средств с целью получения прибыли, доходность которых к тому же может заметно отличаться и подвергаться существенным колебаниям. Сделки на финансовом рынке, а также экономические тенденции в целом, определяют достаточно значительный диапазон ставок доходности. И рынок недвижимости здесь не исключение.
Несовершенство рынка недвижимости в регионе, невысокая степень надежности рыночной информации, создают дополнительные трудности при определении данной ставки с учетом местных условий.
В подобной ситуации более реальным оказывается определение ставки дисконтирования на основе анализа текущих коэффициентов указанных исследователями и инвесторами, а также на основе экспертно-кумулятивного расчета ставки дисконтирования.
Экспертно-кумулятивное построение - метод определения величины ставки дисконтирования, применительно к недвижимости. За основу при этом, берется безрисковая ставка процента и поправка на низкую ликвидность.
В качестве безрисковой ставки дисконтирования принималась ставка по рублевым депозитам за 12 месяцев в банках по данным агентства "Росбизнесконсалтинг", рассчитанные по выборке банков с надежностью группы В по данным ИЦ "Рейтинг" сложившаяся на дату оценки, которая составила 10,89% (Источник: Журнал Эксперт № 39 от 18-24 октября 2004 года).
Риск низкой ликвидности определялся с учетом времени продажи подобных объектов на рынке недвижимости исходя из местоположения, размера и назначения объектов оценки.
6. Определение нормы возврата капитала
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), используется, если возврат капитала происходит равными частями на протяжении всего срока службы недвижимости;
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда), используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.
Для целей данной оценки для определения нормы возврата капитала использовался метод Ринга, согласно которому:

где
rв - норма возврата капитала;
n - оставшийся срок экономической жизни
7. Расчет коэффициента капитализации
Расчет коэффициента капитализации для зданий приведен в Таблице 6. Приложения 4.1.
8. Расчет стоимости методом прямой капитализации
Результаты расчета стоимости объектов оценки методом прямой капитализации приведены в 7 Приложения 4.1.
9. Вывод о стоимости единых объектов недвижимости, в рамках доходного подхода
Таким образом, стоимость зданий, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ямашева, 36, корп. 2, определенная методом прямой капитализации, на
01 октября 2004 года составляет 33 288 063 рубля.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
1. Сущность сравнительного подхода
Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта - заменителя".
Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.
2. Применение метода сравнения продаж
При оценке зданий, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ямашева, 36, корп. 2, методом сравнения продаж была использована информация о предложениях о продаже сопоставимых объектов, по данным агентств недвижимости г. Казани, и данные Министерства земельных и имущественных отношений о сделках проведенных с государственным имуществом в 1 и 2 кварталах 2004 года.
Для определения стоимости оцениваемых зданий был выбран ряд сопоставимых помещений, при этом учитывая характеристики имеющейся базы информации в состав аналогов были включены помещения производственно-складского и офисного использования.
Так как приведенные объекты отличаются от объектов оценки рядом значимых характеристик, таких как местоположение, износ, общая площадь был проведен ряд корректировок.
Стоимость аналогов была приведена к удельному показателю на 1 м2 для снижения влияния показателей площади.
В первую очередь делается поправка на дату реализации. Стоимость части подобранных сравнимых объектов является актуальной на дату оценки, поэтому корректировок на дату реализации (время выставления на продажу), по нашему мнению, не требуется. Для части объектов, дата реализации которых отличается от даты оценки необходимо применить поправку, основанную на изменении уровня цен в экономике Республики с марта 2004 года. Поправка на дату реализации имеет процентный характер.
Поправки имеющие относительный (процентный) характер применяются следующим образом:
, где
Соб - стоимость объекта оценки;
Сан - стоимость аналога;
П - поправка.
Источником информации о соответствующих индексах потребительской инфляции послужил Госкомстат Республики Татарстан (www.tatstat.ru)
Корректировка на условия опубликования цены связана с тем, что согласно установившимся правилам делового оборота цена предложения несколько отличается от цены реальной сделки, происходит некая "уторговка". Поэтому, по данным полученным у специальных риэлтерских организаций, в среднем такая скидка составляет 5%, то есть коэффициент корректировки достигает 0,95.
Имеющиеся аналоги имеют различный уровень внутренней отделки. По данным полученным у специализированных фирм10, ориентировочная стоимость ремонта одного квадратного метра площади помещения уровня соответствующего отделке объектов оценки составляет от 70$ до 120$ долларов за кв.метр. (справочно: по состоянию на дату оценки курс доллара составляет 29,22 руб. за 1 доллар США). Данные значения используются нами для дальнейших расчетов.
Поправка на отделку, таким образом, составит: 2 500 руб..
Данная поправка имеет абсолютный характер и рассчитывается:
, где
Соб - стоимость объекта оценки;
Сан - стоимость аналога;
П - поправка.

<< Пред. стр. 5 (из 5) След. >>

Список литературы по разделу