<< Пред.           стр. 4 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу

  Цена - является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактором, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца, цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994)
  6. Стоимость
  Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).
  7. Ликвидационная стоимость
  Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствием с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом. (Международные Стандарты Оценки. Стандарт 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. М. 1994г.)
  8. Скорректированная балансовая стоимость
  Скорректированная балансовая стоимость - величина балансовой стоимости, которая получается после того, как одна или несколько статей активов или обязательств увеличиваются, сокращаются или изменяются по сравнению с соответствующими записями в бухгалтерских книгах. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  9. Собственный капитал
  Собственный капитал - доля собственников в капитале предприятия за вычетом всех обязательств. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  10. Собственный оборотный капитал
  Собственный оборотный капитал (оборотные средства) - разница между текущими активами и текущими обязательствами. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  11. Полная стоимость замещения
  Полная стоимость замещения (replacement cost new) - выраженная в текущих ценах стоимость предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом. (Американское Общество Оценщиков Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология )
  12. Полная стоимость воспроизводства
  Полная стоимость воспроизводства (reproduction cost new) - выраженная в текущих ценах стоимость предмета, идентичного старому предмету. (Американское Общество Оценщиков Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология )
  13. Подход к оценке
  Подход к оценке - совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на её основе оценки объекта оценки.
  Затратный (имущественный) - общий способ определения стоимости активов предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  Сравнительный подход - общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  Доходный подход - общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
  14. Метод оценки
  Метод оценки - конкретный способ расчета стоимости объекта оценки в рамках каждого из подходов.
  15. Чистые активы (стоимость чистых активов)
  Стоимость чистых активов предприятия ("чистые активы") - это балансовая стоимость собственного капитала компании, получаемая как разность между балансовой стоимостью активов предприятия и всеми его обязательствами, принимаемых к расчету. Рассчитываются в соответствии с совместным приказом Министерства Финансов (МФ) РФ № 71 и Федеральной Комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ) России № 149 от 5 августа 1996 года "О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ".
  16. Скорректированная стоимость "чистых активов"
  Скорректированная стоимость "чистых активов" - определяется как разность между текущей рыночной стоимостью активов и всеми обязательствами предприятия.
  17. Риск
  Под риском понимается неопределенность, связанная со стоимостью инвестиций в данный бизнес (пакет акций) в течение перспективного периода (в будущем). Общей величине рисков соответствует ставка дисконтирования.
  При прогнозировании доходов будущих периодов риск может рассматриваться как вероятность или степень возможности реализации прогнозных оценок.
  18. Дисконтирование
  Дисконтирование - преобразование будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки (современной или приведенной стоимости будущих доходов или расходов) с использованием соответствующей ставки дисконтирования.
  Дисконтирование осуществляется путем умножения фактического размера платежа на коэффициент текущей стоимости.
  19. Коэффициент текущей стоимости
  Коэффициент текущей стоимости - коэффициент математически преобразующий ставку дисконтирования в множитель, определяющий изменение стоимости дохода в конкретный период времени.
  20. Ставка дисконтирования
  Ставка дисконтирования (дисконта) -- ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих к уплате или получению в будущем, к текущей стоимости. (Американское общество оценщиков. Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология.)
 ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
 Финансовый анализ
  Финансовый анализ ОАО "ККК"
  Источники информации для финансового анализа:
 * Финансовая отчётность ОАО "ККК", см. Приложение 8
 
 1. Характеристика объемных показателей и финансовых результатов.
  Нами был исследован период - с 2001 - 9 месяцев 2004 года. За это время предприятие увеличивает объем выручки. На рис. 1.П3 представлена динамика объемных показателей (выручки и себестоимости).
 
 Рис.1. П3 Динамика объемных показателей
  Вертикальный (компонентный) анализ финансовых результатов в динамике за ряд лет приведен в Таблице 1 П3 данного приложения. В 2002 году рост выручки составил по сравнению с 2001 годом 14,5%, при этом себестоимость выросла на 12,9%. Темп роста выручки составил в 2003 году 10% по отношению к 2002 году. При этом себестоимость выросла на 13,3%, Таким образом, в 2003 году объем выручки превысил себестоимость на 21,6%. Вследствие несовпадения темпов роста выручки и себестоимости, а также непостоянства соотношения объемов реализации и затрат, валовая прибыль подвержена колебаниям. Так, если в 2002 году наблюдался рост валовой прибыли, по сравнению с 2001 годом на 21,2%, то в 2003 году данный показатель сократился, по сравнению с 2002 годом на 2,8% и составил 11 421 тыс. руб.
 
  Справочно, индекс потребительской инфляции (%) по данным Госкомстата Республики Татарстан составлял
 111,1% в 2003 году, по отношению к 2002 году. 113,7% в 2002 году, по отношению к 2001 году. 115,6% в 2001 году по отношению к 2000 году.
  Затраты на один рубль реализованной продукции за 2002 год составили 80 коп, тогда как в 2001 году составляли 82 коп. По итогам 2003 года затраты на рубль выручки составляют 82 руб. Таким образом, необходимо отметить, что ситуация хотя и нестабильна, но достаточно благоприятна. На протяжении всего исследуемого периода сохраняется превышение валовых поступлений над затратами, однако динамика нестабильна, а по прогнозным данным, в 2004 году ситуация может ухудшиться.
  Коммерческие расходы организации в 2002-2003 году незначительны. В 2003 году, прибыль от основной деятельности составила 11 419 тыс. руб., сократившись, по отношению к 2002 году на 2,8%.
  На результаты деятельности предприятия оказывают влияние прочие операционные и внереализационные доходы и расходы. На протяжении всего исследуемого периода операционные расходы превышают доходы. Внереализационные расходы в целом выше доходов, но в 2003 году внереализационные доходы незначительно превысили расходы. Результаты прочей операционной и внереализационной деятельности снижают прибыльность организации.
  На рис. 2. П3 Приведено планируемое формирование финансового результата ОАО "ККК" в 2003 году.
 
 Рис. 2. П3 Формирование финансового результата в 2003 году.
  Таким образом, в результате прочей операционной и внереализационной деятельности предприятие снижает доходность от основной деятельности, однако, не смотря на это, результатом финансово-хозяйственной деятельности ОАО "ККК" на протяжении всего исследуемого периода года является прибыль.
  Степень убыточности предприятия оценена в Таблице 2.П3
  Таблица 2.П3
 Рентабельность деятельности ОАО "ККК"
 Показатель за 2002 год за 2003 год за 2004 год*
 прогноз Чистая прибыль 7 421 8 044 2 951 Рентабельность капитала (ROA) по чистой прибыли, % 22,7 20,4 6,8 Рентабельность собственного капитала (ROE) по чистой прибыли, % 25,5 22,3 7,2 Рентабельность деятельности (чистая прибыль/себестоимость деятельности), % 15,9 15,2 4,5 Рост прибыли в 2003 году не привел к росту и относительных показателей эффективности деятельности, так как доля себестоимости в выручке возросла. Так рентабельность деятельности в 2003 году составила - 15,2% против -15,9% в 2002 году. По прогнозным данным рентабельность деятельности в 2004 году может составить 4,5%.
  Таким образом, ОАО "ККК" предприятие со стабильным уровнем поступлений, получающее прибыль от основной деятельности. При этом влияние прочей операционной и внереализационной деятельности значительно ухудшает ситуацию.
  В целом, для предприятия может быть построен положительный прогноз, который должен учесть колеблемость результатов деятельности.
 2. Характеристика имущества и источников средств
  В таблице 3.П3 представлены основные имущественные показатели ОАО "ККК"
 Таблица 3.П3
 Основные имущественные показатели
 ОАО "ККК"
 п/п П о к а з а т е л и На 01.01.01 На 01.01.02 На 01.01.03 На 01.01.04 1 Стоимость имущества 29 075 36 232 42 595 43 669 2 Стоимость чистых активов 26 320 31 879 40 358 41 210 3 Стоимость основных средств 17 215 17 227 25 940 25 960 4 Запасы 5 222 5 359 7 013 6 079 5 Дебиторская задолженность 1 193 1 135 2 749 6 048 6 Займы 0 0 40 132 7 Кредиторская задолженность 2 755 4 353 2 237 2 327 7.1. в том числе перед бюджетом и внебюджетными фондами 108 668 0 0 8 Уставный капитал 10 700 10 700 36 047 36 047 9 Добавочный капитал 6 024 6 024 0 0 10 Отношение ЧА / УК,% 246 298 112 114 Стоимость имущества предприятия по состоянию на 1.10.2004 г. составляет
 43 669 тыс. руб., из которых на чистые активы приходится 41 210 тыс. руб. или 94%. В целом, стоимость имущества имеет положительную динамику, за весь исследуемый период ее рост составил 50,2%.
  Общая динамика имущества и чистых активов предприятия приведена на рис.3.П3. Чистые активы предприятия по сравнению с началом исследуемого периода выросли с 26 320 тыс. руб. до 41 210 тыс. руб., или на 56,6%.
 
 Рис.3. П3 Динамика имущества и чистых активов
 ОАО "ККК"
  Аналитический баланс организации за 2001 - 9 месяцев.2004 года приведен в Таблице 4.П3 и 5.П3.
  Рост чистых активов связан с увеличением стоимости основных средств организации, а также с ростом запасов и дебиторской задолженности на балансе предприятия. В структуре хозяйственных средств преобладают внеоборотные активы.
  Внеоборотные активы на 92,3% сформированы за счет основных фондов и на 7,7% за счет незавершенного строительства.
  Анализ качества основных фондов за 2003 год приведен в Таблице 4. П3.
 Таблица 4.П3
 Анализ "качества" основных фондов
 Виды основных средств Показатели Коэфф. обновл. / выбытия Первонач. стоимость Износ Остаточная стоимость Степень износа, % 1. Здания и сооружения: на начало года 10 811 2 495 8 316 23,1% поступило 181 2% выбыло 0 0% на конец года 10 992 2 796 8 196 25,4% 2. Машины, оборудование, транспортные средства: на начало года 12 360 4 434 7 926 35,9% поступило 10 796 48% выбыло 543 4% на конец года 22 613 6 021 16 592 26,6% 4. Другие виды ОС: на начало года 1 211 226 985 18,7% поступило 217 16% выбыло 32 3% на конец года 1 396 245 1 151 17,6% 5. Итого: на начало года 24 382 7 155 17 227 29,3% поступило 11 194 32% выбыло 575 2% на конец года 35 001 9 062 25 939 25,9% В целом износ основных фондов предприятия достаточно невелик - 25,9%, в его структуре износ активных основных средств - оборудования, транспортных средств достигает 26,6%.
 
 Рис. 4. П3. Структура основных фондов по первоначальной стоимости.
 
  Оборотные активы по состоянию на дату оценки на 39% формируются за счет запасов, которые по состоянию на дату оценки составляют 6 079 тыс. руб. или 13,9% от всех хозяйственных средств организации. При этом, запасы на 96,4% состоят из запасов сырья и материалов.
  Доля дебиторской задолженности в общей сумме хозяйственных средств составляет на дату оценки 13,8% или 6 048 тыс. руб. и на 47,5% сформирована из задолженности покупателей и заказчиков. В целом, за период с 01.01.2002г по 01.10.2004г. дебиторская задолженность выросла в 5 раз, причем, наибольший рост пришелся на 2003 год, когда дебиторская задолженность выросла на 142%. За 9 месяцев 2004 года дебиторская задолженность выросла еще на 120%.
  Денежные средства составляют 7,3% от стоимости имущества организации и достигают по состоянию на дату оценки 3 174 тыс. руб.
 
  В источниках финансирования деятельности предприятия основное место занимают собственные средства организации, собственный капитал достигает на дату оценки 94,4% от стоимости хозяйственных средств.
  При этом оптимальным для современных экономических условий считается доля собственного капитал 60%-70%. Предприятия со слишком высокой долей собственного капитала, по наблюдениям экономистов, становятся недостаточно мобильными и плохо реагируют на изменения внешних условий, что в условиях современной экономики можно считать одним из самых важных моментов.
 
  Заемный капитал предприятия сформирован на 94,6% из кредиторской задолженности и на 5,4% из отложенных налоговых обязательств. В целом, за исследуемый период, общая сумма кредиторской задолженности снизилась на 15,5% и достигла по состоянию на дату оценки 2 327 тыс. руб. или 5,3% от стоимости всех хозяйственных средств организации. См. Таблицу 4.П3.
  В структуре же кредиторской задолженности преобладающую роль играет задолженность перед прочими кредиторами. Следует отметить, что по состоянию на дату оценки у предприятия отсутствует задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами.
  Таким образом, предприятие обладает значительным имущественным потенциалом, который обусловлен наличием на балансе зданий, машин и оборудования. В структуре хозяйственных средств преобладают внеоборотные активы, которые сформированы в первую за счет основных фондов. Источники финансирования предприятия в большей части - на 94,4%- собственные средства.
  Общая сумма кредиторской задолженности на протяжении исследуемого периода в целом сокращается, причем у предприятия отсутствует задолженность по платежам в бюджет и внебюджетные фонды.
 3. Финансовые показатели и деловая активность
  Формально, финансовая независимость ОАО "ККК" находится на очень высоком уровне, при нормативе 0,5 соответствующий коэффициент составляет - 0,94. (См. Таблица 5.П3 и рис. 5.П3).
 Таблица 5.П3
 Показатели финансовой устойчивости и платежеспособности
 № П о к а з а т е л и Норматив На 01.01.02 На 01.01.03 На 01.01.04 На 01.10.04 I Финансовая устойчивость 1 Собственный капитал (СК), тыс. руб. - 26 320 31 879 40 318 41 210 2 Коэффициент финансовой независимости (СК/СИ) >0,5 0,91 0,88 0,95 0,94 3 Величина собственных оборотных средств (СОС), тыс. руб. - 8 539 14 136 12 595 13 079 4 Коэффициент маневренности собственного капитала (СОС/СК) 0,15-0,20 0,32 0,44 0,31 0,32 5 Коэффициент обеспеченности оборотных активов СОС 0,30 0,76 0,76 0,85 0,84 6 Коэффициент обеспеченности запасов и затрат СОС 0,50 1,64 2,64 1,80 2,15 II Платежеспособность 1 Коэффициент текущей ликвидности 2,0 4,10 4,25 6,65 6,68 2 Коэффициент финансового покрытия (быстрой ликвидности) 1,0 1,95 2,73 3,45 3,96 3 Коэффициент абсолютной ликвидности 0,2-0,3 1,516 2,473 2,224 1,364 4 Соотношение кредиторской и дебиторской задолженности 1,0 2,31 3,84 0,81 0,38 III Агломератные показатели для оценки 1 Требуемая сумма СОС, исходя из минимально требуемого уровня доли в оборотных активах 10% 1 129 1 849 1 487 1 554 2 Дефицит СОС, исходя из минимального уровня 0 0 0 0 3 Излишек СОС, исходя из минимально требуемого уровня 7 410 12 287 11 108 11 525 4 Требуемая сумма СОС, исходя из оптимального уровня 30% 3 388 5 547 4 462 4 661 5 Дефицит СОС, исходя из оптимального уровня 0 0 0 0 6 Излишек СОС, исходя из оптимального уровня 5 151 8 589 8 133 8 418
  Вообще, финансовая устойчивость предприятия находится на очень высоком уровне.
  Собственные оборотные средства также имеют положительное значение, (см. Рис.5.П3), и их рост на протяжении всего исследуемого периода, происходит, прежде всего, за счет наращивания стоимости основных фондов.
  Формальная текущая ликвидность на дату оценки находится на высоком уровне, соответствующий коэффициент на 01.07.04 г. составляет 6,68, при минимально требуемом 1, а оптимальном 2.
  Дебиторская задолженность на дату оценки в 2,6 раза превышает кредиторскую.
 
 Рис. 5.П3 Финансовая устойчивость
  Оборачиваемость хозяйственных средств предприятия находится на достаточно высоком уровне, см. Таблицу 6.П3. Так период оборота всего капитала составляет 7,28 месяца. Оборачиваемость собственного капитала высока и составляет 3,5 месяца.
 Таблица 6.П3
 Деловая активность ОАО "ККК"
 Показатели за 2002 год за 2003 год за 2004 год* (план) Выручка от реализации продукции 58 368 64 233 72 091 Полная себестоимость продукции 46 620 52 814 65 658 Средняя стоимость имущества 39 414 43 132 43 132 Средняя величина собственного капитала 36 099 40 764 20 605 Средние остатки сырья и материалов 5 267 6 134 6 408 Средняя дебиторская задолженность 1 164 1 942 4 399 Средняя кредиторская задолженность 3 554 3 295 2 282 Оборачиваемость капитала Коэффициент 1,48 1,49 1,67 Период, дней 246 245 218 Оборачиваемость собственного капитала Коэффициент 1,62 1,58 3,50 Период, дней 226 232 104 Оборачиваемость сырья и материалов Коэффициент 8,85 8,61 10,25 Период, дней 41 42 36 Оборачиваемость дебиторской задолженности Коэффициент 50,14 33,08 16,39 Период, дней 7 11 22 Оборачиваемость кредиторской задолженности Коэффициент 13,12 16,03 28,77 Период, дней 28 23 13
  Оборачиваемость средств в расчетах находится на высоком уровне, так общий период оборота дебиторской задолженности составляет 22 дня. Скорость оборота кредиторской задолженности немного выше, она составляет 13 дней. Преобладание в скорости оборота кредиторской задолженности, означает, что предприятие не испытывает затруднений с расчетами по своим обязательствам. При этом, в исследуемом периоде оборачиваемость кредиторской задолженности повышается.
  Таким образом, ОАО "ККК" финансово устойчивое, формально платежеспособное предприятие, которое в текущий момент не испытывает трудностей с ликвидностью. Деловая активность предприятия находится на достаточно высоком уровне.
  Проведем оценку влияния оборачиваемости имущества и убыточности деятельности на эффективность использования имущества
  Таблица 7.П3
 Оценка влияния оборачиваемости имущества и убыточности деятельности на эффективность использования имущества в 2001 и 2002 годах
  Показатели 2001 год 2002 год Изменения 1 Рентабельность продукции, % 17,9 20,1 2,2 2 Оборачиваемость имущества 1,56 1,48 -0,08 3 Рентабельность активов, по прибыли от реализации % (стр.1*стр.2) 27,9 29,8 1,9 4 Влияние на изменение рентабельности активов: 4.1. оборачиваемости активов -1,4 4.2. рентабельности реализованной продукции 3,3 Таблица 7.1.П3
 Оценка влияния оборачиваемости имущества и убыточности деятельности на эффективность использования имущества в 2002 и 2003 годах
  Показатели 2002 год За 2003 г. Изменения 1 Рентабельность продукции, % 20,1 17,8 -2,4 2 Оборачиваемость имущества 1,48 1,49 0,01 3 Рентабельность активов, по прибыли от реализации % (стр.1*стр.2) 29,8 26,5 -3,3 4 Влияние на изменение рентабельности активов: 4.1. оборачиваемости активов 0,2 4.2. рентабельности реализованной продукции -3,5 При проведении анализа влияния оборачиваемости имущества и рентабельности продукции на эффективность использования имущества выявлено, что в 2002 году произошел рост рентабельности деятельности, и, не смотря на снижение оборачиваемости имущества, произошел рост рентабельности активов на 1,9%.
  В 2003 году произошло снижение рентабельности продукции на 2,4%, что, не смотря на небольшой рост оборачиваемости имущества, это привело к снижению рентабельности деятельности на 3,35. Данные, см. в Таблицах 7.П3 и 7.1.П3.
 4. Выводы
  ОАО "ККК" предприятие со стабильным уровнем поступлений, получающее прибыль от основной деятельности. При этом влияние прочей операционной и внереализационной деятельности значительно ухудшает ситуацию.
  В целом, для предприятия может быть построен положительный прогноз, который должен учесть колеблемость результатов деятельности.
  Предприятие обладает значительным имущественным потенциалом, который обусловлен наличием на балансе зданий, машин и оборудования. В структуре хозяйственных средств преобладают внеоборотные активы, которые сформированы в первую за счет основных фондов. Источники финансирования предприятия в большей части - на 94,4%- собственные средства.
  Общая сумма кредиторской задолженности на протяжении исследуемого периода в целом сокращается, причем у предприятия отсутствует задолженность по платежам в бюджет и внебюджетные фонды.
  При этом, ОАО "ККК" финансово устойчивое, формально платежеспособное предприятие, которое в текущий момент не испытывает трудностей с ликвидностью. Деловая активность предприятия находится на достаточно высоком уровне.
 
 
 
 ПРИЛОЖЕНИЕ 4.
 Расчет текущей стоимости недвижимости ОАО "ККК".
  Описание рынка коммерческой недвижимости
  1. Обзор рынка коммерческой недвижимости
  Коммерческий рынок аренды Республики Татарстан в настоящий момент находится на стадии развития. На нем постоянно появляются новые операторы, которые предлагают собственникам услуги по извлечению доходов из нежилой недвижимости. Оборот её очень мал, и доход, в основном, извлекается из аренды, потому что он является оптимальным вариантом для размещения мелкого и среднего бизнеса. Динамика роста арендных операций существенно превышает динамику роста приобретения недвижимости в собственность.
  При этом рынок производственной недвижимости - это довольно узкий сегмент, значительно уступающий рынку, например, торговых помещений.
 
  В целом по республике обстановка с арендой коммерческой недвижимости складывается следующим образом.
  Объективно большая доля низкокачественной недвижимости принадлежит государству, которое в лице своих имущественных органов сдает эту недвижимость в аренду.
  В начале апреля 2003 г. Центром сервейинга ПАИ был сделан анализ государственных и рыночных арендных ставок, который показал, что даже после принятия нового постановления фактические (рыночные) арендные ставки остаются выше тех, которые устанавливает государство (см.: Галеев А. Арендные ставки - государственные и рыночные. Что изменится?//Время и деньги, №68 от 15 апреля 2003 г.). Проведенный в июне 2003 г. по аналогичной методике анализ показывает, что разрыв между государственными и рыночными арендными ставками продолжает сохраняться. Разница между средней рыночной (фактической) и средней государственной (расчетной) арендными ставками составляет 1,2-2,1 раза в зависимости от назначения площадей.
  Однако, тождественность цифр разрыва (в начале апреле показатели были аналогичными) не должны вводить в заблуждение. С одной стороны, из-за снижения курса доллара по отношению к рублю (в апреле расчеты выполнялись исходя из курса 1 у.е. = 31,38 руб., в июне 1 у.е. = 30,38 руб.) номинированные в условных единицах государственные ставки аренды снизились.
 
 Рис. 1 П4. Фактические и расчетные арендные ставки С другой стороны, произошло снижение среднерыночных арендных ставок. На офисную недвижимость арендные ставки снизились в среднем на 3,6%, торговые площади - на 4,0%, на складские - на 5,2%. В наибольшей степени изменился средний уровень арендных ставок на производственные площади, снижение составило - 12,9%.
  Таким образом, рынок впервые с 1998 годы вступил в ситуацию, когда арендные ставки не выросли, а снизились. Этому есть следующие объяснения.
  В результате продолжавшихся два года непрерывного роста арендных ставок увеличилось предложение площадей на рынке. Рост арендных ставок привел к увеличению доходности инвестиций в недвижимость, в результате чего началось активное строительство новых объектов коммерческой недвижимости. Ввод в эксплуатацию новых офисных зданий - наглядный тому пример.
 
  Рис. 2 П 4. Арендные ставки на офисные площади (долл./кв.м. в год) Рис. 3 П4. Динамика площадей бизнес-центров (кв.м.)
  2. Рынок офисных помещений
  Казанский рынок коммерческой недвижимости развивался в несколько этапов. Для первого этапа, длившегося до 2001 года, характерны неразвитость рынка, низкие арендные ставки и острый дефицит офисных площадей. Спрос превышал предложение в 1,5 раза. Новые офисные здания не строились, так как это было невыгодно. Политика социально-низких цен на недвижимость не рассматривала последнюю как средство получения дохода.
  Второй этап развития казанского рынка офисных площадей ознаменовался изменением политики властей. В ходе подготовки к празднованию 1000-летия города началась реконструкция исторического центра и кварталов ветхого жилья Казани. В рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса часть этих земель было решено отвести под офисные здания. На развитии рынка сказались также рост экономики, спрос на недвижимость, процессы банкротства и реструктуризации промышленных предприятий. За последние два года в городе было построено 5 новых офисных зданий высшего класса. К тому же первые этажи и пристроенные помещения некоторых жилых домов были отданы под торговлю и офисные центры. Казань в этом отношении выгодно отличается от других городов. Хотя тенденции развития рынка офисной недвижимости в России одни и те же - во всех регионах инвестиции в недвижимость растут.
  Специалисты выделяют несколько причин развития казанского рынка офисных площадей. С одной стороны, это рост арендных ставок. До этого окупаемость недвижимости была такая, что строить было невыгодно. И хотя сейчас арендные ставки во всех городах примерно одинаковые и соответствуют современному экономическому положению, в Казани всегда было проще получить землю под строительство. C другой стороны, понимание того, что это выгодный бизнес, в Казани пришло раньше, чем в других городах. Арендные ставки росли примерно полтора года. Но уже со второго квартала прошлого года наблюдается тенденция к стабилизации. Если сейчас арендные ставки и повышаются, то только на уровне инфляции.
  Однако, для рынка недвижимости Республики Татарстан, в целом, характерны следующие черты регионального рынка: малое количество сделок - отдельные объекты влияют на общие показатели, размытость спроса по категориям объектов, закрытость информации, разные базисы цен, "серый" рынок достигает 30%.
  Можно выделить следующие секторы рынка нежилой недвижимости Республики Татарстан: офисные, торговые, производственные, складские помещения и помещения для сферы обслуживания. Каждый из них имеет свою структуру, специфику, историю формирования и тенденции развития - наиболее существенные моменты будут обозначены в дальнейших подразделах при анализе спроса и предложения.
  Единой классификации бизнес-центров в России пока не создано. Однако уже есть некоторый опыт таких городов как Москва и Санкт-Петербург, на основании этих данных, а также собственных исследований Некоммерческое партнеров "Гильдия Сервейеров" составляет ежегодный рейтинг коммерческой недвижимости (офисной и торговой) в городе Казани. Согласно ему все основные офисные помещения распределяются на несколько классов от А до С.
 Характеристика рынка аренды офисной недвижимости.
  Общий фонд офисных помещений представлен 34 бизнес - центрами общей площадью 124 298 кв.м и многочисленным предложением неспециализированных объектов. Общая площадь коммерческих объектов оценивается примерно в 290 000 кв.м.
  Средний размер офисных зданий - 4 000- 5 000 тыс.кв.м. В основном это здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий, в части из которых проведена реконструкция.
  Офисные объекта класса "А" отсутствуют. То есть они, конечно, есть, но не включены в оборот, они не сдаются в аренду и не продаются. Например, новые здания Кабинета Министров, Сбербанка или Татэнерго, очевидно, относятся к самой высокой категории. Возможно, такие офисы появятся в новых строящихся зданиях.
  Еще в 2002 году на рынке появилось несколько офисных зданий, которые можно отнести к классу "В", "В+". Бизнес - центры класса "B" представляют собой специализированные здания, функционирующие в качестве офисных центров. Особенность таких помещений в том, что они однородны по техническому состоянию и отделке, обеспечивают всем спектром офисных услуг (охрана, уборка, мелкий технический ремонт помещений, охраняемый паркинг и т.д.). В Казани к этой группе офисных зданий относятся, например, бизнес - центры на Ершова, 29б, ("Татария"), на Достоевского, 18, на Эсперанто, 8.
  В последние годы также начался ввод в эксплуатацию целого ряда новых бизнес -центров, построенных "с нуля". Например это офисные здания: на ул. Островского, 57б, Достоевского, 18, Рахимова, 8, а также "Сакура" на Спартаковской, 2в, Академическая, 2.
  Эти здания построены на уровне лучших отечественных стандартов. Отличительные характеристики зданий - оригинальный архитектурный дизайн, качественная отделка мест общего пользования, современные инженерные системы (в т.ч. центральное кондиционирование и вентиляция), высокий уровень сервиса и дополнительных услуг.
 Офисный центр на Достоевского, 18
 Общая площадь примерно 3200 кв.м. Здание 4-х этажное (4-й этаж - мансардный), 2 крыла (по улицам Достоевского и Волкова) с центральным входом и холлом на каждом этаже. Первые два этажа одного крыла займет "Сувар", остальные помещения сдаются в аренду. Помещения от 28 кв.м (на мансарде) и от 36 кв.м на 1-3 этажах. Это офисное здание класса "В+". В помещениях по 2 окна и 1 дверь; система центрального кондиционирования, подвесные потолки, кабельное телевидение, евроотделка, телефон, пропускная система, на первом этаже - кафе, на территории - охраняемая автостоянка, электроподстанция.
 Офисно-торговый центр, Островского, 57б
 Общая площадь объекта 1600 кв.м. Помещения от 15 кв.м. 4-хэтажное здание. Цокольный и 1-ый этажи предполагается сдавать также и под торговлю. 2 и 3 этажи абсолютно идентичны, их планировка отличается от планировки 1-го этажа. 4-ый этаж - мансарда, планировка такая же, как планировка 2-го и 3-го. Помещения с лоджиями и балконами, часть с видом на оз. Кабан. Пропускная система входа. Ремонт за счет арендаторов в счет арендной платы.
 Офисный центр "Сакура-Офис", Спартаковская 2в
 Расположен в центре г. Казани представляет собой 4-этажное здание оригинальной архитектурной постройки, общей площадью 4,5 тыс.кв.м. Отделка офисных помещений выполняется с учетом пожеланий арендатора и в соответствии с европейским стандартом качества. Все помещения оборудованы и оснащены: центральная система приточно-вытяжной вентиляции воздуха, поддерживающая искусственный микроклимат независимо от сезона; система бесперебойного энергоснабжения с разделением компьютерного и силового питания; телефонная связь, доступ в Интернет, система местного радиовещания; системы пожарной и охранной сигнализации. Кафе на 40 посадочных мест, охраняемая парковка.
  Новые введенные объекты в какой-то мере вытеснили такие признанные объекты, как Эсперанто, 8, Журналистов, 2а, Чуйкова 2а из сегмента наиболее качественных бизнес-центров. Реконструированные из бывших зданий НИИ данные объекты долгое время были самыми лучшими объектами для аренды в городе. В тоже время, если сравнивать с лучшими западными и отечественными (Москва, Санкт-Петербург) образцами, данные объекты проигрывали по своему инженерному оснащению, удобству планировки, внешнему виду.
  Ввод в эксплуатацию новых офисных объектов решил проблему высококачественных офисных помещений. Поэтому о прямой конкуренции "старых" и "новых" лидеров офисного рынка г. Казани, можно говорить только с определенной долей осторожности: они все-таки лежат в разных ценовых диапазонах, рассчитаны на разные категории клиентов.
  Наибольшая часть бизнес-центров (24 здания) находятся в Вахитовской и Советской городских зонах. Это центральная часть города, традиционные центры деловой активности г. Казани. За ними идут зоны Заречье-Кинопленка, Московская и Ново-Савиновская.
  Доля свободных помещений в бизнес-центрах в течение года колебалась от 3,5% до 6,7%. Введенные в эксплуатацию новые офисные здания на конец года были загружены на 60-88%. Была проведена реконструкция производственного здания "Киемнер-Данлы" по адресу ул. Татарстан, 20, где появились предлагаемые в аренду офисные помещения.
  Большая доля сдаваемых в аренду площадей идет мимо существующих бизнес-центров, представляя собой неспециализированное предложение. Основная черта помещений этой группы - расположение в жилых домах, как правило - на первом или в цокольном этажах. Также характерной особенностью является отсутствие в них таких услуг, как охрана, уборка, техническое обслуживание и др. Значительная часть офисных помещений (ок. 60 тыс.кв.м) находится в собственности города. Обычно подобные помещения находятся в плохом состоянии или там сделан дешевый "советский" ремонт.
  Несмотря на ввод новых объектов, качественных офисных помещений в городе по-прежнему не хватает. Качество большей части арендуемых площадей сегодня не удовлетворяет арендаторов. В аренду предлагаются либо помещения в дорогостоящих бизнес-центрах, которые не всегда по карману среднему или малому бизнесу, либо некачественные помещения в административных зданиях бывших НИИ, как правило, требующие ремонта.
 Арендные ставки по офисным помещениям
  Явно выраженный дефицит на рынке офисных и торговых площадей привел к росту арендных ставок. По сравнению с 2002 годом арендные ставки в 2003 г. выросли в среднем на 15-20 процентов.
  Однако далеко не каждый офисный объект будет эксплуатироваться успешно. Сегодня арендаторам недостаточно простого ремонта и работающих коммуникаций. Серьезные требования начинают предъявляться к профессионализму управляющей компании, качеству эксплуатации и уборки здания. В этих условиях рост арендных ставок на самых успешных объектах будет соседствовать с их падением по аутсайдерам рынка.
  В этой связи нужно с особой тщательностью подходить к расчету арендных ставок на офисные объекты. Приводимые в таблицы оптимальные арендные ставки соответствуют объективным характеристикам того или иного объекта и существующим тенденциям развития рынка офисной недвижимости в Казани. Однако удастся ли собственникам данных объектов их выдержать, в большей степени зависит от того маркетинга, который они будут осуществлять, от профессиональных качеств компаний, управляющих соответствующими объектами.
 Экспертная оценка класса офиса Оптимальная арендная ставка (у.е./кв.м в год)* Оптимальная арендная ставка(руб./кв.м. в месяц) В+ 300-400 713-950 В 270-300 641-713 В- 250-270 594-641 С+ 220-250 523-594 С 180-220 428-523 С- 150-180 356-428 D+ 120-150 285-356 D 100-120 238-285 Кроме того, арендные ставки не включают в себя НДС и коммунально-эксплуатационный платеж, уровень которых определяется отдельно в соответствии с требованиями налогового законодательства и тарифами поставщиков коммунальных ресурсов (тепло, газ, вода, электроэнергия).
  Объективно большая доля низкокачественной недвижимости принадлежит государству, которое в лице своих имущественных органов сдает эту недвижимость в аренду.
  В настоящее время в центре города Казани аренда дороже, особенно в престижных бизнес-центрах. Арендовать офис, например, в "Сакура-Центре" обойдется в 600 рублей за кв. м, включая весь спектр необходимых услуг и НДС. Самая же высокая арендная ставка офисных площадей на ул. Карла Маркса. Один объект сдается "под ключ", но не пользуется спросом уже целый год. Его владелец запросил арендную плату 1,5 тыс. руб. за кв. м.
  При этом средняя или ходовая цена за аренду офисной площади по городу 450-500 рублей за квадратный метр. Самая низкая цена аренды - в промышленных зонах. Там она доходит до 250 рублей за кв. м в месяц, не включая коммунальные платежи, НДС и уборку территории. В наименьшей степени увеличились арендные ставки в сегменте низкокачественной недвижимости, представленном прежде всего встроено-пристроенными, часто подвальными помещениями, производственно-складскими площадями.
  Следует отметить, что качественные производственно-складские площади в Казани найти довольно трудно. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию "производственные площади": коммуникации изношены, оборудование расхищено. Найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если нужны погрузо-разгрузочные механизмы, довольно сложно. В этом секторе очень часто не удается найти общий язык арендаторам и арендодателям. Арендодатели запрашивают слишком высокую цену, которая вовсе не соответствует состоянию и оснащению помещений.
  Целый ряд частных арендодателей, предвидя обострение конкуренции со стороны государства, установил на свои объекты цены на уровне государственных (и даже ниже). В частности, Гильдией сервейеров (объединяющей 18 активных участников рынка коммерческой недвижимости Республики Татарстан) был составлен каталог из 104 принадлежащих членам гильдии объектов коммерческой недвижимости. Все эти объекты предлагаются в долгосрочную аренду (срок договора аренды - до 5 лет), стоимость аренды устанавливается по государственным ставкам, рассчитанным по Постановлению КМ РТ №159 от 20.03.2003 г. При этом в соответствии с заключенным договором аренды арендатор имеет право выкупить эти объекты в рассрочку, решение о выкупе принимается арендатором в одностороннем порядке в любой момент действия договора аренды, путем направления арендодателю письменного уведомления.
  Очевидно, что такие условия аренды представляют довольно благоприятные возможности для развития в Республике Татарстан малого и среднего бизнеса, вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых площадей. И это еще одно подтверждение поступательного развития Республики.
  Из почти 400 тыс. кв. м торговых площадей г. Казани, менее 200 тыс. кв. м сдается в аренду государством. Аналогично обстоит ситуация с производственными площадями. Согласно данным Минземимущества РТ, общая площадь производственных объектов в Республике Татарстан составляет 49 млн. кв. м., из них не более 15 млн. кв. м. находится в собственности Республики Татарстан и не более 1 млн. кв. м сдается ею в аренду.
  Рост арендной платы ведет к активизации деятельности арендаторов, так как неэффективное использование помещения не позволяет платить высокую арендную плату за него. Отказ арендаторов от части площадей, сокращение деятельности некоторых организаций, которые не смогли эффективно использовать помещения, можно рассматривать, как положительный результат, так как это позволит занять освободившуюся площадь другим арендаторам, которые смогут её оплачивать.
  Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Казани активно развивается. Происходит увеличение спроса на недвижимость, строительство новых торговых и офисных объектов, повышение эффективности использования производственных и складских площадей. В городе появляются новые российские и зарубежные инвесторы и девелоперы, что благотворно сказывается на его интенсивно меняющемся облике.
  3. Анализ рынка производственных помещений
 Общее описание рынка промышленных объектов
  Производственные площади в нашем промышленном городе найти довольно трудно. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию "производственные площади": коммуникации изношены, оборудование растащено. Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если нужны погрузо-разгрузочные механизмы, довольно сложно. Иногда препятствием является отсутствие достаточных мощностей по электричеству. Арендодатели же не желают вкладывать средства в восстановление этих помещений, и они постепенно превращаются сначала в необорудованные склады, а потом просто в земельные участки. Потребность же в площадях для производства мебели, керамики, ремонта оборудования довольно велика. В этом секторе очень часто не удается найти общий язык арендаторам и арендодателям. Арендодатели запрашивают слишком высокую цену, которая вовсе не соответствует состоянию и оснащению помещений.
  Доля производственных помещений в структуре предложения относительно невелика и составляет в среднем 4,2% - 5,8% предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости. В действительности же около трети помещений, предлагаемых на рынке как "складские", можно также использовать под производственную деятельность, так как это, в основном, неподготовленные под конкретное использование помещения низкого качества.
  Единственные пользователи производственных помещений - предприятия, занимающиеся материальным производством. Для них наиболее существенными являются следующие моменты:
  * соответствие помещений требованиям технологического цикла;
  * наличие инженерных коммуникаций;
  * наличие складских помещений или возможность их организации;
  * наличие удобных подъездных путей.
  Выделяют следующие сегменты данного сектора рынка:
 * Небольшие фирмы с относительно простым технологическим циклом производства.
  Они производят следующие виды продукции: тара, упаковочные материалы, колбасные, хлебобулочные, макаронные изделия, напитки, прочие пищевые продукты. Также к этому сегменту относятся небольшие сборочные производства. Зачастую требования этих пользователей ограничиваются наличием холодного водоснабжения и канализации, отопления и электроэнергии. Вариант аренды помещений является наиболее привлекательным.
 * Крупные производители со сложным технологическим циклом.
  Субъекты данного сегмента предпочитают приобретать в собственность крупные объекты недвижимости, нередко здания целиком, причем именно производственного назначения. Наиболее существенные факторы:
  * возможность использовать объект после произведения минимального количества преобразований (если, к примеру, здание было построено и подготовлено для организации аналогичного производства);
  * наличие подъездных путей;
  * наличие инженерных коммуникаций.
 
  Важным при аренде производственно-складских площадей является состояние строительных и инженерных систем. В результате смены формы собственности и отсутствия обновления производственные помещения имеют высокую степень износа.
 Продажа производственных помещений
  В настоящее время рынок производственных помещений в Казани находится на стадии активного развития, а с вводом в оборот земельных участков продажа производственных площадей получает большее развитие. Однако, не смотря на это, в настоящее время предложение производственных помещений на рынке сравнительно ограничено, доступная же информация о фактически свершившихся сделках фактически отсутствует, так в России, а также в Татарстане не созданы ещё механизмы достижения достаточной прозрачности рынка недвижимости в целом.
  На рынке присутствуют предложения на продажу определенного количества производственных зданий и помещений принадлежащих юридическим и физическим лицам. Нами проведена определенная выборка данных предложений за период с 1 апреля по 21 июня текущего года, которая представлена в следующей таблице и частично будет использована для дальнейших расчетов:
 Таблица 1.П4
 Предложения на продажу производственных объектов
 Улица Площадь (кв.м.) Описание Общая стоимость Цена, руб/кв.м. 25 км от Дербышек 1200 отд.стоящее здание, база, вода, 6500 кв.земли 300 000руб. 250 Северо-западная 7 000 база, ж/д пути, рампа, подъездные пути 8 500000 руб. торг 1 214 Теплоконтроль 4000 цех, 1 этажное здание, кран-балка 12 400 т.р. 3 100 Юдино 700 + 40 соток. холодн.ангар+тепл. Гараж, с землей 1 000000 руб. 1 428,6 Северо-
 западная 5 000 отд.стоящее, ж/д ветка, рампа, потолки 14 м. 8 500000 руб. 1700. Залесный 400 + 0.13 га 30 000 $ 2 182,5 Короленко 1500 база, склады ж/д пути, адм. здание 1 000 000 руб. 667 Фрезерная, 10 550,3 Производство, склад. Электричество 2 054 000 руб. 3 732,5 Фрезерная, 10 71,1 Производство, склад. Электричество, вода 381 000 руб. 5 358,6 Фрезерная, 10 132,5 Производство, склад. Электричество 571 000 руб. 4 309,4 Фрезерная, 10 170,8 Производство, склад. Электричество 718 000 руб. 4 203,7 Фрезерная, 10 208,5 склад, автосервис. Электричество 1 015 000 руб. 4 868,1 Фрезерная, 10 727,4 Производство, склад, автосервис. Электричество 2 225 000 руб. 3 058,8 Фрезерная, 10 431,5 Производство, склад, автосервис. Электричество 2 136 000 руб. 4 950,2 Фрезерная, 10 847,5 2 -эт. произ. - адм. корпус. Электричество, вода, канализация. Производство, склад, автосервис. Электричество 3 037 000 руб. 3 583,5 Набережная 31 758 тех постройка/профилакторий, 1 эт здание 1 895 000 руб. 2 500 Набережная 31 440 арочный склад, 1 эт здание, стены металл 902 000 руб. 2 050 Яш Коч, 6 226,7 2 эт. производственно-складское здание. Электричество 549 000 руб. 2 421,7 Яш Коч, 6 507,6 Производство, склад, автосервис. Электричество. 1 121 000 руб. 2 208,4 К. Цеткин, 8/27 761,6 2 эт. производственный корпус. Все коммуникации. Электричество 3 635 000 руб. 4 772,8 Восстания 100 416,9 1эт. 1005,6 кв.м., 2эт. 178,3 кв.м., Высота здания 10м. 684 000 руб. 1 640,7 Таким образом, диапазон цен предложения на рынке достаточно широк и не позволяет сделать однозначных выводах о стоимости производственных помещений в городе. Однако, необходимо отметить, что все производственные участки представленные к продаже отличаются высокой степенью индивидуальности, и сильно отличаются по площади земельного участка, по степени оформленности и закрепленности прав владельцев на эти участки, техническому и инфраструктурному оснащению, как то наличие кран-балок, подъездных путей различных видов транспорта, канализация, отопление, пригодностью под определенные виды производств.
 Рынок аренды производственных площадей
  Что касается доходности производственной недвижимости, то предложение аренды производственных помещений шире предложений на продажу, поэтому мы приводим здесь подборку стоимости аренды помещений, по отдельным параметрам сопоставимым с оцениваемым помещением:
 Таблица 2.П4
 Местоположение Площадь Стоимость аренды за кв.м Примечания Тэцевская от 100 100 отдельно стоящее, тепло, ж/д ветка, кран балка К.Цеткин 8/27 761,6 80 Быв. Завод "Серп и молот", 2 эт. производственный корпус. Все коммуникации. Электричество Набережная 31 758 68 1 эт здание,
 тех постройка/профилакторий, арочный склад Восстания 100 1184 80 1эт. 1005,6 кв.м., 2эт. 178,3 кв.м., Высота здания 10м. Техническая 41а 3400 60 произв. зд. 2874,1 кв.м., склад 239 кв.м., гаражи 160,9 кв.м., зем. участок Тэцевская от 100 100 тепло Фрезерная, 10 разные 70,8 производство, без отопления Яшь коч, 6 разные 70,8 производство, без отопления Магистральная 800 50 тепло Яшь коч 400 90 тепло, охрана, офис Левченко 300 80 тепло, охрана Караваево от 20 80 теплый, канализация, есть открытая территория Магистральная 300 300 На рынке аренды производственных помещений также присутствует достаточной большой разброс цен. После учета средних сложившихся значений размера арендной платы, результатов анализа представленной таблицы, а также характеристик оцениваемых зданий, такие как наличие всех коммуникаций, выгодное местоположение, нами была выбрана арендная плата для оцениваемых зданий, её размер указан в соответствующих разделах отчета.
 5. Характеристика ценового диапазона
  Безусловным лидером на рынке недвижимости, как по продаже недвижимости, так и по сдаче её в аренду является государство. Министерство земельных и имущественных отношений РТ обладает значительной базой данных о продажах различной недвижимости на территории Республики Татарстан.
  Согласно мониторингу цен по зданиям (помещениям) за 1 кв.м. общей площади, составленным Минземимуществом РТ стоимость продажи недвижимости в г. Казань имеет следующие характеристики:
 
 Мониторинг цен по объектам недвижимости за 1 кв.м. общей площади,
 расположенных на основных транспортных магистралях
 г. Казань по результатам продаж с июня по октябрь 2004 г.
 № п/п Характеристика недвижимости, тип помещений По степени износа г. Казань 1. Здания общего промышленного назначения 1 и 2 группы капитальности, при средней высоте 8,5 м2 (здания цехов, отапливаемые гаражные боксы и т.п.) до 10% 5 500 50% 2 700 более 70% 1 600 2. Административно-бытового назначения (заводоуправления, офисы, проходные, лабораторные корпуса) до 10% 10 200 50% 5 100 более 70% 3 100 3. Торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания (торговые и обеденные залы, мастерские, киоски) до 10% 10 500 50% 5 200 более 70% 3 100 4. Складского назначения до 10% 5 000 50% 2 500 более 70% 1 500
  4. Описание земельного рынка
  Рассматривая современное развитие рынка земли и особенно рыка земли производственного назначения в Республике Татарстан необходимо отметить следующее:
  1. Рынок земли в РТ, как и во многих регионах России, только начал развиваться. Аукционы по продаже земельных участков функционируют лишь с 2002 года.
  2. Рынок земли диктует свои условия. В основном, реализуются земельные участки под строительство офисов, торговых предприятий и организаций, жилья, автостоянок и т.д.
  3. Рынок земли под объектами промышленного назначения, включая производственные базы с комплексом зданий и сооружений определённого функционального назначения практически не развит. Одной из причин является довольно значительные параметры таких земельных участков (чаще всего от 1 до 3-5 га), значительные затраты при перепрофилировании объектов недвижимости и, как правило, удалённость таких производственных баз от центра города и т.д.
 
  Однако, рынок земли все же развивается, происходят отдельные продажи единых объектов недвижимости, а также незастроенных земельных участков. Непрозрачность рынка не позволяет учитывать имеющиеся данные при расчетах рыночной стоимости, так отсутствуют точные данные о размерах участков, их характеристиках. Наиболее полная информация, характеризующая современное развитие рынка земли, содержится в предложениях на продажу различных земельных участков.
  На продажу, как указывалось, все же чаще выставляются земельные участки предназначенные к застройке торговыми зданиями. При этом на продажу выставляется не только и столько право собственности на земельные участки, сколько право их аренды у государства. Отметим, что абсолютное большинство всех предложений на продажу по праву собственности на промышленные земельные участки относятся к городу Казани.
  По состоянию на дату оценки оценщиком были изучены следующие основные предложения на продажу незастроенных земельных участков:
 Таблица 3.П4
 Местонахождение Площадь, кв.м. Назначение /Примечания Зарегистрированное право Цена, руб./кв.м. Предложения на продажу Ад. Кутуя , 160 13 863 Нежилое строительство Собственность 420 Белинского (Соцгород) 580 Магазин, кафе Гос.аренда 25 лет 1 380 Горийская (Борисково) 2 023 Магазин, кафе, баня, автосервис Собственность 618 Район РКБ 200 000 Производство, жилье, склады, торговля Собственность 362, 50-435 Тецевская 150 Автомойка, согласованы все условия Собственность 4 667 Фрезерная, 10 7 800 Асфальтовое покрытие Собственность 741,3 7-я союзная 5 940 Гаражный, адм. - торг. комплекс, рабочий проект гаражного комплекса Гос.аренда 1 500 Дубравная 60 Стр-во торгового павильона право аренды на 15 лет 917 Камая 225 Стр-во минимаркета право аренды на 15 лет 267 Ю. Фучика 40 строительство павильона "Аптека" право аренды на 15 лет 11400 Ершова 105 строительство торгового павильона право аренды на 15 лет 3429 Совершенные сделки ул. Аграрная 3032,2 Строительство адм. здания Собственность 1 164 Ул. Ад Кутуя 1500 Строительство газозаправочной станции Собственность 493 Ул. Краматорская 5411,36 Строительство торгово-административного центра Собственность 1457,3 Источник данных: ТД "Поволжье" http://www.adpv.ru/, Единая арендная система (www.serveying.ru тел. (8432) 10-96-10), Риэлтерское агентство, тел. (8432) 187-123., газета "ТВТ " № 30 от 12-18 июля 2004 г. (Информационное сообщение об итогах конкурса на право заключения договоров купли-продажи и передачи в собственность земельных участков, проведенного 31.05.2004 КУКИ администрации г. Казани)
 
  Таким образом, разброс цен на земельные участки, в виду несформированности рынка значителен и не позволяет выявить четкий диапазон цен на землю. Кроме того, реализации права аренды участков также достаточно ограничены и представлены в основном под застройку объектами офисно-торгового назначения.
 
  Все вышесказанное можно проиллюстрировать статистикой продаж незастроенных земельных участков поселений на государственных аукционах за 1 полугодие 2003 года.8
 Таблица 4.П4
 Итоги аукционов по реализации незастроенных земельных участков, руб/кв.м.
 № п\п Вид разрешенного использования Казань Н.Челны
 Нижнекамск Чистополь Основные транспортные магистрали Промышленная зона 1 Торговое, бытовое обслуживание 1240 520 830 165 2 Жилые дома, офисы, объекты социально-культурного назначения 930 720 - - 3 Производственные объекты 210 210
  Информация получена с Интернет сайтов, Агентства недвижимости "Аляска", единой арендной системы, Татарского сервера недвижимости, ряда оценочных сайтов:
  www.alaska.by.ru
  www.serveing.ru
  www.tatestate.ru
  www.valera.knet.ru
  тел (8432) 187-123
 
 
  Описание недвижимости
  Объект оценки -- здания, принадлежащие ОАО "ККК", расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Х Ямашева, 36, корп. 2.
  В перечень оцениваемого имущества входят:
 Таблица 5 П 4.
 № п/п Литера Наименование Год постройки Строительный объем, куб.м. Площадь, застройки кв.м. Остаточная стоимость, руб.. 1. А Административное здание 1986 25678 2228,4 7 197 166,98 2. Б Корпус МАРХИ 1989 8640 920,0 427 425,99 3. Б1 Склад-док 1985 2116 542,6 2 128,04 4. Б2 КПП 2003 173 61 121 256,00 5. Склад металлический 1989 41 18,1 0,00 6. Склад металлический 1989 41 18,1 0,00 7. Склад (гараж) 1989 41 18,1 3 268,81 8. Склад (гараж) 1989 41 18,1 3 268,81 9. Склад (гараж) 1989 41 18,1 3 268,81 10. Склад (гараж) 1989 41 18,1 3 268,81 11. Домик-бытовка 1989 54 15,8 0,00 12. Домик-бытовка 1989 54 15,8 0,00 13. Ограждение территории(забор) 2001 18 537,04 14. Земельный участок 8000 кв.м. 1 415 000
  В настоящее время здания используются по назначению.
  В виду того, что количественный и качественный состав зданий ОАО "ККК" отличается от данных технического паспорта, оценщик опирался на данные, полученные от собственника.
 
  Методические основы проведения оценки
  1. Методические материалы
  Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.
  Основным документом при проведении настоящей работы явился Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.
  Работа учитывает Международные стандарты оценки МСО1 - МСО4 и Стандарты по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (BVS).
  2. Источники информации
  Источниками информации, использованными в настоящей работе, являются Заказчик, специализированные информационные агентства, периодические издания, а также другие участники рынка.
  3. Процедура оценки
  В ходе выполнения оценочного задания работа проводилась по следующим направлениям:
  Определение задания на оценку.
  Визуальный осмотр объекта оценки;
  Изучение материалов и документов, представленных Заказчиком при допущении, что они верно отражают наличие и состояние оцениваемого объекта.
  Выбор методов оценки.
  Применение выбранных методов оценки.
  Принятие решения о рыночной стоимости объекта оценки.
  Подготовка отчёта об Оценке.
  4. Выбор методов оценки
  Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
  При определении рыночной стоимости здания использовались затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке имущества.
  Сравнительный подход не применялся к узкоспециализированным объектам недвижимости (домик - бытовка, забор).
  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
  1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования
  Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
  На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
  быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
  быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
  быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
  быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
  Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.
  2. Использование земельного участка как неосвоенного
  В настоящее время на рассматриваемом земельном участке расположены здания и сооружения ОАО "ККК". В данный момент времени отсутствуют инвестиционные проекты иного использования данного земельного участка.
  Таким образом, по нашему мнению отсутствуют предпосылки для сноса оцениваемых объектов, поэтому анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как незастроенного не проводился.
  3. Использование земельного участка с улучшениями
  По определению, использование, которое максимизирует стоимость собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска, является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
  Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:
  Снос строений и строительство нового объекта(ов);
  Реконструкция или обновление;
  Продолжение использования в текущем состоянии.
  Существующие строения могут быть снесены только в том случае, когда не существует эффективных инвестиционных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.
  В настоящее время имущество функционирует и имеет инвестиционную ценность. Имущество может быть использовано и в другом назначении, однако перепрофилирование требует больших материальных затрат, что экономически невыгодно, поэтому рассмотрение вопроса о сносе и перепрофилировании строений нецелесообразно.

<< Пред.           стр. 4 (из 5)           След. >>

Список литературы по разделу