<< Пред.           стр. 3 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу

  Жилые дома поселков городского типа, приближаясь по своему характеру к домам городов, характеризуются меньшей этажностью и компактностью их расположения.
  Большинство жилых домов сельских поселений расположены на отдельных усадебных участках; для них характерны одноэтажность, наличие при доме надворных построек. В сельских населенных пунктах все больший удельный вес занимают современные жилые дома усадебного типа, имеющие все необходимые коммунальные удобства городской квартиры и вместе с тем учитывающие специфические особенности жизни граждан в сельской местности, в первую очередь ведение личного подсобного хозяйства.
  Жилые дома, квартиры и другие объекты, являющиеся жилищами и входящие в состав жилищного фонда, являются частью недвижимого имущества. Недвижимость в жилищной сфере представляет собой недвижимое имущество, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструтуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  Объекты недвижимости в жилищной сфере (включая жилищный фонд) либо часть ее могут переходить из одной формы собственности в другую в установленном законом порядке.
  Собственник недвижимости или ее части в жилищной сфере имеет право в установленном законом порядке владеть, пользоваться, отдавать в залог, продавать, отчуждать иным образом, перестраивать или сносить здание (строение), сдавать объекты недвижимости внаем либо в аренду, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы законодательства, жилищные права и свободы граждан, а также другие интересы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации.
 
  § 3. ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Жилые помещения по нескольким основаниям (принадлежности, правовому режиму, формам использования и т. д.) могут быть подразделены на различные жилищные фонды.
  Так, Жилищный кодекс РСФСР (ст. 5) включает в состав жилищного фонда: 1) государственный жилищный фонд; 2) общественный жилищный фонд; 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд. Кроме того, в жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. Данная классификация устарела и уже не применяется.
  Несколько иначе определяет состав жилищного фонда Закон об основах федеральной жилищной политики. В ст. 7 Закона называются следующие виды жилищных фондов: частный, государственный, муниципальный, общественный, коллективный.
  Представляется важным, что в классификации, данной в этом Законе, на первое место поставлен частный жилищный фонд, что, несомненно, свидетельствует о возрастающей роли этого фонда в развитии жилищной сферы.
  Надо, однако, отметить, что приведенные выше нормы о составе жилищного фонда не бесспорны и нуждаются в существенной корректировке, данная ими классификация видов жилищных фондов была произведена до введения в действие новой Конституции и нового Гражданского кодекса. Так, вряд ли является последовательным и юридически безупречным выделение наряду с частным жилищным фондом общественного жилищного фонда, который представляет собой разновидность частного фонда, поскольку находится в частной собственности отдельных организаций. Вряд ли правильным является выделение в качестве самостоятельного вида жилищного фонда в коллективной собственности, т. е. находящегося в общей совместной или долевой собственности, поскольку общая собственность не является особой формой собственности. Классификация жилищных фондов, несколько отличная от вышеприведенной, дается в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", где выделяются: частный фонд (особо указаны индивидуальный фонд и фонд ЖСК и ЖК); государственный (ведомственный); муниципальный; общественный; коллективный. Данная классификация также вызвала критические замечания92.
  Таким образом, жилищные законы содержат укрупненную классификацию жилищных фондов. Вместе с тем почти каждый из названных выше фондов в свою очередь подразделяется на отдельные составные части (жилищные фонды) с особыми правовыми режимами. Так, в составе частного жилищного фонда выделяются фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. В составе государственного жилищного фонда выделяются жилищный фонд, находящийся в ведении местной администрации, и ведомственный жилищный фонд.
  Кроме того, в Законе об основах федеральной жилищной политики государственный жилищный фонд подразделяется на две следующие группы: 1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации; 2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
  В настоящее время все большее значение приобретает деление жилищного фонда в зависимости от назначения жилых помещений, а именно различаются: 1) жилищный фонд социального использования - это жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания на режиме социального пользования; 2) жилищный фонд, используемый на коммерческих началах, т. е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли.
  Закон не запрещает перевода жилых помещений из одного жилищного фонда в другой; при этом, однако, такой переход не должен ограничивать, нарушать права граждан. В этой связи очень важно, что ст. 9 Закона об основах федеральной жилищной политики содержит гарантии сохранения всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья
  При передаче ведомственного жилищного фонда в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников государственных или муниципальных предприятий, учреждений, переходящих в иную форму собственности либо при их ликвидации, либо в ведение иных юридических лиц.
 
  § 4. ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
 
  Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.
  В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5), жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.
  Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.
  Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования и предназначены для проживания граждан.
  В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
  Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Приватизация жилья осуществляется на основании и в порядке, установленном Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации93.
  Приватизация жилых помещений проходит в общем русле и параллельно с приватизацией государственных и муниципальных предприятий. В течение многих лет эксплуатации жилищного хозяйства в рамках государственной собственности эта отрасль народного хозяйства была убыточной, а получаемая с нанимателей квартирная плата покрывала лишь незначительную часть затрат на ее поддержание и развитие. В нынешних условиях предусматривается осуществление поэтапного перевода жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для низкодоходных групп населения.
  В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок - договоров купли-продажи, .мены, дарения и др.
  Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей (один или два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничиваются, за исключением случаев, когда также ограничения установлены законом в целях, предусмотренных Гражданским кодексом.
  Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  Закон устанавливает ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
  В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (ст. 213 ГК РФ). Сюда входят хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и др., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.
  Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретение жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды и др.).
  Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора найма, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора.
  Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).
 
  § 5. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
 
  Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.
  В нашей стране, где в течение нескольких десятилетий развитию государственной собственности придавалось приоритетное значение, где в ст. 6 Конституции СССР 1936 года было записано, что государственной собственностью является "основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах", удельный вес государственного жилищного фонда в структуре основных производственных фондов пока остается довольно высоким. Определенные коррективы в это состояние вносят, во-первых, повышение роли и значения частного (в особенности индивидуального) жилищного фонда, а во-вторых, осуществляемый в стране процесс приватизации государственного жилищного фонда.
  Вместе с тем отметим, что в результате передачи жилых помещений в собственность граждан многие государственные и муниципальные жилищные организации ослабили внимание и заботу о поддержании жилых домов (жилых помещений) в надлежащем состоянии, а граждане - собственники приватизированных квартир зачастую не могут ввиду отсутствия денежных средств производить ремонт таких домов.
  Государственная собственность на жилищный фонд подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.
  Согласно ст. 7 Закона об основах жилищной политики государственный жилищный фонд состоит из двух частей:
  1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
  2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
  Если раньше государственный жилищный фонд принадлежал одному и единственному собственнику - Советскому государству, то теперь в соответствии с Законом об основах федеральной жилищной политики жилищный фонд находится в собственности многих собственников: на федеральном уровне собственником федерального жилищного фонда является Россия, а на уровне субъектов Российской Федерации собственниками жилищных фондов являются соответственно каждая республика, область, край, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург.
  Одной из важных особенностей владения и управления государственной собственностью является то, что Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать одновременно и как собственники жилья, и как субъекты, которые могут в определенных пределах устанавливать правила поведения, наделять себя правомочиями собственников, т. е. как носители государственно-властных полномочий. Субъекты права государственной собственности определяют порядок и условия распределения жилых домов и жилых помещений, входящих в государственный жилищный фонд. могут устанавливать структуру органов управления этим фондом и т. д.; им как собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищным фондом. Важнейшей особенностью в реализации указанных правомочий является то, что фактическое пользование жилыми домами и жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не органы государства, а отдельные граждане на основе найма либо по другому основанию. Более того, жилые дома возводятся с одной целью - обеспечения граждан жильем.
  Остановимся на характеристике отдельных видов государственного жилищного фонда.
  Жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности, - это ведомственный жилищный фонд, состоящий в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или оперативном управлении государственных федеральных учреждений.
  Таким образом, ведомственный жилищный фонд - это совокупность многих фондов, принадлежащих отдельным государственным предприятиям на праве хозяйственного ведения или учреждениям на праве оперативного управления.
  Право хозяйственного ведения означает, что государственное предприятие владеет, пользуется и распоряжается переданным ему имуществом, в том числе жилыми домами (жилыми помещениями), в пределах, определяемых ГК РФ. Предприятие распоряжается принадлежащим ему имуществом (кроме недвижимого имущества) самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами или иными правовыми актами (ст. 294, 295 ГК РФ).
  Право оперативного управления означает право государственного учреждения (а также казенного предприятия) осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296-299 ГК РФ).
  Ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности России, весьма значительный: во многих городах, где расположены федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. В целом по объему ведомственный жилищный фонд составляет примерно 60% всего жилищного фонда страны. Он постоянно пополняется жилыми домами, которые возводятся государственными предприятиями, учреждениями, организациями за счет централизованных капитальных вложений, а также нецентрализованных фондов указанных предприятий и организаций.
  Дома ведомственного жилищного фонда предназначены . для обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, организаций, министерств, ведомств. Удовлетворение предприятием (учреждением, ведомством) потребностей своих работников в жилых помещениях имеет важное значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий для рабочих и служащих, сохранения квалифицированных специалистов и предупреждения текучести кадров.
  В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии (в учреждении, организации) в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия.
  В домах ведомственного жилищного фонда могут проживать и некоторые другие категории граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и др.).
  В составе ведомственного жилищного фонда имеется несколько разновидностей фонда, на которые наряду с общими нормами, устанавливающими правовой режим ведомственного жилищного фонда, распространяются особые, специальные правила, касающиеся предоставления жилых помещений в этих домах и пользования ими. Это, например, дома, построенные предприятиями (организациями) с трудовым участием рабочих и служащих; дома, построенные за счет средств предприятия и др.
  Особенностью пользования ведомственными жилыми помещениями является то, что их наниматели по закону пользуются меньшим объемом жилищных прав, чем наниматель жилых помещений в домах, принадлежащих районной (городской) администрации: так, осуществляя свои жилищные и гражданские права (например, при приватизации квартир), наниматели ведомственных жилых помещений должны получить согласие собственника (балансодержателя жилья. Обмен жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций) допускается также с согласия их владельцев.
  Вместе с тем значительная часть ведомственного жилищного фонда находится в неблагополучном состоянии, многие дома нуждаются в капитальном ремонте либо в сносе ввиду их аварийного состояния.
  Многие предприятия и ведомства, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, не располагают необходимой производственной базой для обеспечения надлежащей эксплуатации и сохранности жилых домов. Уровень благоустройства, инженерного оборудования ведомственного жилищного фонда в целом ниже, чем жилищного фонда, находящегося в собственности субъектов Федерации94. Поэтому назрела необходимость в принятии специальных нормативных правовых актов, усиливающих ответственность владельцев ведомственных жилых домов за их содержание и ремонт.
  Передача жилищного фонда в ведение государственных органов субъектов Федерации и органов местного самоуправления способствует ускорению процесса совершенствования системы управления, проведению единой технической политики в области жилищного хозяйства, снижению себестоимости эксплуатации жилищного фонда, созданию единых жилищно-эк-сплуатационных и ремонтно-строительных служб.
  Жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, - это совокупность жилых домов, а также жилых помещений в других домах, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации. В жилищный фонд субъекта Российской Федерации не включаются находящиеся на его территории жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, другим субъектам Российской Федерации, иностранным государствам (например, жилые Дбма сотрудников посольств, консульств), а также иностранным гражданам и юридическим лицам.
  Жилищный фонд субъекта Российской Федерации имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республики, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.
  Предприятиям разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.
  Статья 24 ЖК РСФСР предусматривает порядок распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия: в этих случаях жилая площадь распределяется между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.
  Жилищный кодекс РСФСР предусматривает также порядок заселения жилых помещений, освободившихся в домах, о которых говорится в ст. 23 и 24.
 
  § 6. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
 
  Согласно ч. 3 ст. 7 Закона об основах жилищной политики муниципальный жилищный фонд - это жилые дома и жилые помещения в других домах, находящийся в собственности соответствующего муниципального образования (района, города, сельского поселения и др.), а также ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
  Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований - городских, сельских поселений и других населенных пунктов - жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов народных депутатов, т. е. были объектами права государственной собственности. Так, например, в п. 35 "Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", утвержденных Советом Министров РСФСР 31 июля 1984 r.95, определение "жилищный фонд местных Советов народных депутатов" заменено на "муниципальный жилищный фонд"96.
  Муниципальная собственность как самостоятельный вид (форма) собственности выделилась сравнительно недавно, хотя она была и ранее известна российскому законодательству. Еще в ГК РСФСР 1922 г. в числе видов собственности прямо была названа и муниципальная собственность. Однако впоследствии, в ГК РСФСР 1964 г., эта собственность не упоминалась, поскольку она вошла в состав государственной и частично в состав колхозно-кооперативной собственности.
  Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности имеет определенное сходство с государственным жилищным фондом; вместе с тем он представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл. 8 Конституции РФ. Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
  Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
  От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).
  Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.) во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК РФ. Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, вопросы энерго-, водо-и теплоснабжения населенных пунктов, их планирования и застройки, благоустройства и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).
  Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может, быть отменено в административном или судебном порядке97.
  Муниципальный жилищный фонд - один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда.
 
  § 7. ОБЩЕСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
 
  Общественный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, находящихся в собственности отдельных общественных организаций (ст. 5 ЖК РСФСР, ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики), и представляет собой разновидность частного жилищного фонда. Проект нового Жилищного кодекса не называет общественный жилищный фонд среди других видов жилищного фонда. По смыслу ст. 7 проекта ЖК РФ жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций, входят в состав жилищного фонда, принадлежащего на праве частной собственности юридическим лицам98.
  Вместе с тем правовой режим общественного жилищного фонда во многом сходен с правовым режимом государственного жилищного фонда. Такое сходство объясняется главным образом тем, что в период действия административно-командных методов руководства общественным жилищным фондом практически распоряжались не сами собственники - кооперативы и другие общественные организации, а государственные и партийные органы города, района, другого административно-территориального образования. Поэтому представляется разумным, что новое жилищное законодательство России делает различие в правовом регулировании общественного и государственного жилищных фондов, наделяя собственников общественного жилищного фонда самостоятельным правом распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми домами.
  Общественные организации осуществляют деятельность на основании своих уставов, при широком участии членов этих организаций в решении жилищных вопросов. Например, перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые производится по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов данной общественной организации, тогда как в государственном и муниципальном фондах такой перевод осуществляется лишь по решению соответствующих органов исполнительной власти.
  Отдельные общественные организации имеют значительные по объему жилищные фонды. Большая часть их жилых домов имеет довольно высокий уровень благоустройства: водопровод, центральное отопление, газ, горячее водоснабжение, канализацию. Вместе с тем уровень благоустройства жилых домов, принадлежащих общественным организациям, особенно в небольших городах и в сельской местности, серьезно отстает от уровня благоустройства жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов.
  Важнейшей особенностью общественного жилищного фонда является то, что его жилые дома и жилые помещения предназначены для обеспечения жильем прежде всего членов и служащих соответствующих общественных организаций (членов творческих союзов и т. д.).
  Действующее законодательство не предусматривает возможность приватизации жилых помещений, находящихся в собственности общественных организаций. Согласно Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" допустима приватизация жилых помещений в домах общественного .жилищного фонда только с согласия собственника этого фонда.
  По одному делу было установлено, что граждане заключили договоры о безвозмездной приватизации жилых помещений в домах туристической базы, принадлежащей Карельскому республиканскому Совету профсоюзов. В последующем данные договоры были признаны судом недействительными, в связи с чем граждане обратились в Конституционный Суд Республики Карелия о признании неконституционной соответствующей нормы республиканского закона, предусматривавшего возможность приватизации жилых помещений общественного жилищного фонда. Конституционный Суд Республики Карелия в постановлении от 23 июня 1993 г. указал, в частности, сле,-дующее: "Введение Законом Республики Карелия "приватизации" общественного жилищного фонда противоречило ст. 9 ч. 2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в которой право приватизации жилых помещений общественного жилищного фонда предоставляется гражданам лишь в случае ликвидации общественных объединений при отсутствии у них правопреемников, при передаче общественного жилищного фонда в муниципальную собственность?99.
 
  § 8. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД В КОЛЛЕКТИВНОЙ
  СОБСТВЕННОСТИ
 
  Закон об основах жилищной политики (ст. 6) выделяет в качестве самостоятельного вида "жилищный фонд в коллективной собственности" - жилые дома и жилые помещения, находящиеся в общей совместной или общей долевой собственности различных, субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. В законодательстве установлены особенности правового регулирования данного жилищного фонда. При объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений и других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций, образуются товарищества собственников жилья для управления жилым домом и другими объектами недвижимости в жилищной сфере (кондоминиумами). В кондоминиуме в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
  Порядок строительства, содержания, ремонта жилых домов, квартир и иных жилых помещений, объединенных в кондоминиумы, регулируется договором между участниками коллективной собственности в соответствии с законодательством100.
 
  § 9. ИЗМЕНЕНИЯ В СОСТАВЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Жилые помещения используются в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан.
  В законах содержатся важнейшие положения по вопросу о допустимости использования жилых домов и жилых помещений в иных целях. Причем этот вопрос решается по-разному для нужд промышленного и непромышленного характера.
  Установлено, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР). Аналогичное положение содержится в ст. 288 ГК РФ, где говорится, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В законе не говорится, что в данном случае имеются в виду только жилые помещения, поэтому следует сделать вывод, что запрещается предоставлять для нужд промышленного характера не только, жилые, но и нежилые помещения в жилых домах. Это сделано прежде всего в целях охраны здоровья граждан от вреда, причиняемого промышленными предприятиями, а также в целях предотвращения физического воздействия этого вреда на жилые дома (жилые помещения). В некоторых жилищных кодексах субъектов РФ содержится оговорка, что при соблюдении санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, требований по эксплуатации жилищного фонда, жилищных, иных прав и свобод других граждан разрешается в жилых помещениях "заниматься индивидуальной трудовой деятельностью, а в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах - и промышленным производством (см. ст. 10 ЖК Кабардино-Балкарской Республики). Очевидно, что такая запись частично расходится с нормами федеральных законов.
  В ЖК РСФСР не содержится прямого запрещения использования жилых домов для нужд непромышленного характера. В настоящее время это сделать не везде возможно, а иногда такое запрещение может создать определенные неудобства для жильцов. В ст. 4 ЖК РСФСР указывается, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, не входят в жилищный фонд. Аналогичная запись содержится и в ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (учреждений, организаций) допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
  Жилые помещения, переведенные в нежилые, подлежат исключению из государственного реестра жилищного фонда. После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные и иные имущественные отношения.
  Из сказанного следует, что в жилых домах для нужд непромышленного характера могут предоставляться только нежилые помещения, и прежде всего те, которые в порядке, установленном ст. 6 ЖК РСФСР, переведены из жилых в нежилые как непригодные для проживания граждан на основании решений соответствующих органов исполнительной власти.
  Соответствующее положение содержится и в опубликованном проекте ЖК РФ, который предусматривает, что "размещение в жилых помещениях организаций и их подразделений непромышленного характера допускается только после перевода этих помещений в нежилые в порядке, предусмотренном Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации".
  В дополнение к сказанному предлагается указать в проекте нового Жилищного кодекса, что предоставление нежилых помещений в жилых домах для нужд непромышленного характера, для размещения разного рода организаций и предприятий возможно лишь при том непременном условии, что такое использование помещений не будет нарушать нормальное, спокойное проживание граждан в 'данном жилом доме, не будет оказывать прямо или косвенно отрицательного воздействия на их здоровье. Такой вывод вытекает, в частности, из законодательства об охране здоровья граждан, которое обязывает государственные органы, предприятия, учреждения, организации проводить мероприятия по предупреждению, снижению интенсивности и устранению шума в жилых зданиях. Это относится также к инженерному оборудованию жилых домов. Поэтому, на наш взгляд, в законодательстве необходимо прямо предусмотреть специальную норму, которая устанавливала бы, что вопрос о выделении помещения для нужд непромышленного характера в жилом доме должен решаться с обязательным учетом мнения граждан, проживающих в этом доме. Это право вытекает из ст. 5 Закона об основах жилищной политики, закрепляющей право граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов.
 
  § 10. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
 
  ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
 
  Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др. Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства подчинено задаче обеспечения удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления
  Согласно Закону Российской Федерации "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ (ст. 29) органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. Права собственника в отношении жилищного фонда, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, - население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов (см. п. 3 ст. 29 указанного Закона). Вместе с тем ряд управленческих и организационных функций, связанных с общим руководством жилищным фондом, коммунальными предприятиями, сосредоточен на региональном (субъектов Российской Федерации) и федеральном уровне.
  Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике101, в составе которого функционируют департаменты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике102 (Госстрой РФ). Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения. В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство и осуществление других функций103.
  На нижестоящем уровне (в субъектах Российской Федерации) функционируют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления, которые ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту их жительства; осуществляют выдачу ордеров на вселение в жилое помещение и т. д.
  При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства, основной функцией которых является организация надлежащей эксплуатации жилищного фонда и всего жилищно-коммунального хозяйства города, района и т. д.
  Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление ведомственным жилищным фондом осуществляется соответствующими министерствами, государственными комитетами и другими органами управления, предприятиями, учреждениями, организациями. В указанных организациях для этих целей создаются специальные жилищно-эксплуатационные подразделения - жилищно-коммунальные конторы (управления домами и т. п.).
  Для рассмотрения межотраслевых и межрегиональных вопросов существует Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Одной из важных функций жилищных органов управления в настоящее время является реализация положений Закона о приватизации жилищного фонда, создание товариществ собственников жилья как организационной формы добровольного объединения домовладельцев для совместного управления кондоминиумом.
  При органах местной администрации имеются специальные жилищные и коммунальные органы, которые осуществляют руководство деятельностью коммунальных предприятий (водоснабжения, энергетики и т. д.), а также контроль за строительством и содержанием ведомственных коммунальных предприятий. В некоторых крупных городах образованы специализированные управления по отдельным отраслям коммунального хозяйства, которые, так же как и предприятия, действуют на основе особых положений и уставов.
 
  ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  И УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
  Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), заключенного на срок, превышающий один год. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.
  Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГК РФ предусматривает, что такая государственная регистрация производится учреждениями юстиции. Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним104 предусматривает создание поэтапно к 2000 г. системы учреждений юстиции по регистрации прав по регионам. Этим законом регулируется и государственная регистрация таких видов недвижимости, как жилые дома (здания), жилые помещения, земельные участки и другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Согласно Закону государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такое право может быть оспорено только в судебном порядке.
  Следовательно, законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации данного права. В частности, право на жилище возникает у лица не с момента заключения договора, а с момента его регистрации.
  Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются названным выше Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и "Правилами ведения Единого государственного реестра"105, а также другими нормативными правовыми актами. В частности, государственная регистрация производится по месту расположения недвижимого имущества.
  Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объектов, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличие сделок с этим объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав индентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.
  В случае, если владельцем права является физическое лицо, в записи Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.
  В Законе и Правилах подробно определяется порядок заполнения разделов Единого государственного реестра регистрации прав, производства записей о прекращении прав, ограничений (обременении), регистрации сделок с объектами недвижимости. В частности, содержатся реквизиты Свидетельства государственной регистрации прав и сделок, выдаваемого правообладателю. Свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.
  Согласно ГК РФ (ст. 131, п. 2) наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Так, в соответствии со ст. 12 ЖК РСФСР государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда являются важными составными элементами государственного управления жилищным хозяйством страны.
  Порядок государственного учета жилищного фонда установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301106. Согласно данному Положению государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Согласно Положению основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообла-дателей по поддержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (органы БТИ). В Положении определены обязанности органов бюро технической инвентаризации по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда, контролю за его техническим состоянием и др. Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится органами БТИ путем ведения особого реестра жилищного фонда. Бюро технической инвентаризации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, они заполняют и предоставляют формы государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные государственные органы статистики. Бюро технической инвентаризации находятся в ведении местной администрации. Они проводят инвентаризацию жилищного фонда и других объектов основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. Бюро технической инвентаризации проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в 5 лет) и текущую (ежегодно), плановую техническую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.
  Согласно Положению официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами.
  Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. № 129-Ф3107 и иными нормативными правовыми актами.
 
  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
  И СОХРАННОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
 
  Осуществляется органами исполнительной и законодательной властей, а также специально уполномоченными на то государственными органами в порядке, установленном законодательством.
  Одними из специально уполномоченных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, являются органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" от 26 сентября 1994 г. № 1086108.
  Постановлением установлено, что государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации. Правительством РФ утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, которым определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности. В соответствии с Положением органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
  - за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
  - за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
  - за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
  - за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
  - за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
  - за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;
  - за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);
  - за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
  - за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
  Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
  - проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными названным выше Положением;
  - давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
  - давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом "жилищного фонда;
  - выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
  - вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях;
  - в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.
  Руководитель. Главной государственной жилищной инспекции - главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации назначается Правительством Российской Федерации по представлению Председателя Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
  Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность в случае неисполнения возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.
  Спорные вопросы по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации - Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
  В случае несогласия предприятий, организаций, учреждений с решением о приостановлении, ограничении или прекращении их деятельности оно может быть обжаловано в суд или арбитражный суд.
  На основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации государственными органами субъектов Российской Федерации разработаны и утверждены соответствующие положения о государственных жилищных инспекциях субъектов Федерации, приняты другие нормативные правовые акты. Например, постановлением главы администрации - губернатора Тульской области от 24 июля 1995 г. утверждено Положение о государственной жилищной инспекции Тульской области. Основными задачами инспекции являются контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения должных прав и интересов граждан и государства; содействие реализации государственной политики в области жилищно-коммунального хозяйства, формированию и развитию рыночных отношений в этой среде и др. В Москве приняты законы "Об ответственности за нарушение нормативов и жилищных стандартов по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда города Москвы" (20 декабря 1995 г.) и "Об установлении нормативов по эксплуатации 'жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением" (13 ноября 1996 г.), которые повышают ответственность Государственной жилищной инспекции города Москвы по контролю за разработкой и соблюдением нормативов, расширяя ее полномочия, вытекающие из постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1996 г. "О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации"109.
 
  ЖИЛИЩНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
 
  Развитие жилищного фонда, его техническое оснащение, постоянное повышение требований населения к благоустройству жилища обусловливают необходимость совершенствования организационных форм управления жилищным фондом на местах. Важное значение для улучшения эксплуатации жилищного фонда и обеспечения его сохранности в условиях усиления концентрации жилищного фонда, для унификации форм и наименований жилищно-эксплуатационных органов имеет закрепление в ЖК РСФСР (ст. 22) принципиальных положений об организации и деятельности жилищно-эксплуатационных организаций, которые создаются для эксплуатации государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Жилищно-эксплуатационные организации осуществляют свою деятельность на основе хозяйственного расчета.
  В интересах сохранения жилищного фонда ЖК предусматривает подсказанное практикой правило: жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией (ЖЭО), а если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фондов не может быть создана ЖЭО, то эксплуатация осуществляется непосредственно соответствующим предприятием (учреждением, организацией). Жилищный кодекс определяет основные функции жилищно-эксплуатационных организаций: на них возлагается обязанность сохранять жилищный фонд и надлежаще его использовать, обеспечивать высокий уровень обслуживания граждан, контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории.
  Типовое положение о ЖЭО утверждается Правительством Российской Федерации или министерством, государственным комитетом, ведомством.
  В крупных городах создаются единые ремонтно-строительные и единые жилищно-эксплуатационные службы.
  Кодекс не определил конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций, установив лишь важнейшие начала их правового статуса. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий, ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др. Организация управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством на местах отличается большим разнообразием с учетом специфики города, другого поселения.
  Так, в Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города образуют Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которые осуществляют функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений; ими приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатационными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго- и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий.
  В составе префектур административных округов города Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, действующие на основе положений об их управлениях.
  В целях повышения качества жилищных и коммунальных услуг, эффективности управления и пользования жилищным фондом в последнее время в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и в некоторых других городах практикуется привлечение на конкурсной основе к управлению жилищным фондом частных компаний110.
 
  УЧАСТИЕ ГРАЖДАН В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
 
  Жилищный фонд требует постоянного внимания не только государственных органов власти и управления, специальных жилищных ремонтно-эксплуатационных и иных служб, но и населения, общественных организаций, нанимателей, собственников жилых домов и других жилых помещений.
  Следует заметить, что и в прошлые годы предпринимались попытки внедрения в управление жилищно-коммунальным хозяйством начал общественного самоуправления. Так, в начале 30-х годов были образованы жилищно-арендные кооперативные товарищества (так называемые ЖАКТы), однако в конце 1937 года они были упразднены111,
  Согласно Конституции РФ (ст. 32) граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей.
  Фактическая реализация этого важного конституционного права предполагает, с одной стороны, создание государством соответствующих политических, юридических и иных гарантий, а с другой --активную гражданскую позицию самого человека, его желание принимать участие в рассмотрении и решении государственных дел.
  Применительно к сфере жилищных отношений данный вопрос нашел закрепление в Законе об основах жилищной политики. В ст. 5 Закона устанавливается, что "граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций".
  Таким образом, в ст. 5 Закона содержится довольно широкая законодательная база для участия граждан, неправительственных организаций и других лиц в управлении жилищным фондом. Формы их участия весьма разнообразны. Это домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан и другие органы местного (общественного) самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую помощь.
  Например, довольно распространенной формой самоорганизации граждан в микрорайонах являются домовые комитеты, которые согласно законодательству имеют широкие полномочия в сфере управления жилищным фондом, в том числе по улучшению эксплуатации зданий, благоустройству придомовой территории, мобилизации населения на ремонт мест общего пользования и квартир и др. Вместе с тем в нынешних условиях назрела необходимость уточнить полномочия домовых комитетов как органов самоуправления граждан, обновить нормативные акты, регламентирующие их деятельность и взаимоотношения между населением и органами местной исполнительной власти.
  Создаются и иные общественные неправительственные организации, имеющие главной задачей вовлечение населения в управление жилищным фондом, защиту прав владельцев и пользователей жилыми помещениями. Так, в Москве и некоторых других городах созданы территориальные общины, другие организации - фонды защиты прав владельцев недвижимости, которые проводят юридические консультации по вопросам совершения сделок с жилыми и нежилыми помещениями, участвуют в подготовке документов для нотариального оформления, переводе их с иностранных языков и т. п.
  В жилищной сфере активно функционируют такие организации, как ассоциации и гильдии риэлтеров, комитеты защиты прав нанимателей, собственников жилых помещений и др.
  Московской городской Думой принят в 1996 г. Закон "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве", согласно которому граждане кварталов, улиц, домов вправе избрать свои комитеты (советы), назначить старосту на учредительном собрании или сходе жителей. Закон закрепляет за комитетами (советами) самоуправления полномочия представлять в органах власти интересы жителей, защищать их права, участвовать в поддержании общественного порядка на своей территории112.
  Важнейшей формой участия граждан в управлении жилищным фондом, защите своих жилищных прав, обеспечении сохранности жилищного фонда и его ремонте являются товарищества собственников жилья, образуемте для обеспечения эксплуатации многоквартирных домов, пользования квартирами и их общим имуществом. Образование таких товариществ предусмотрено Законом о товариществах собственников жилья. Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев (собственников жилых помещений) для управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и других объектов недвижимого имущества, связанных с ним. В Законе определены порядок образования товарищества, права и обязанности его членов, порядок деятельности товарищества и многие другие вопросы.
  Вместе с тем следует отметить, что на практике после принятия данного Закона образование товариществ собственников жилья идет не достаточно активно ввиду того, что пока еще не отработаны элементы финансового и правового функционирования товариществ собственников жилья (не решены, в частности, вопросы выделения средств из бюджета, определения границ кондоминиумов, в которых образуются товарищества, и др.)113. Не способствует развитию товариществ собственников жилья практика принудительного образования товариществ, что, к сожалению, происходит во многих регионах страны.
 ГЛАВА 4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
 
  § 1. ОСНОВНЫЕ НАЧАЛА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН
  ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМИ
 
  Провозглашение в ст. 40 Конституции РФ права граждан на жилище реализуется в различных жилищных правоотношениях по поводу жилья, его использования. Жилые дома, жилые помещения предназначены и должны использоваться для проживания граждан в качестве нанимателей, собственников жилища, членов их семей, других граждан. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности главным образом за счет жилья, получаемого в пользование из государственного и общественного жилищных фондов и лишь небольшая часть населения - за счет индивидуального жилищного фонда. "В сознании уже нескольких поколений утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого стереотипа потребует длительного времени. Кроме того, низкий уровень материального благосостояния большинства населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами'"114.
  В связи с этим в настоящее время реализуется задача изменения структуры жилищного фонда по формам собственности, направленная на развитие частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и создание рынка жилья.
  Исходя из этого индивидуальное жилищное строительство рассматривается в качестве важнейшей формы наращивания жилищного фонда, а использование индивидуального жилищного фонда - в качестве важнейшего средства (способа) удовлетворения жилищных потребностей граждан. Важно отметить, что по закону частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).
  В законе определяются правовые, социальные и экономические начала преобразования отношений собственности в жилищной сфере, что соответственно влияет на формы и способы использования гражданами жилищного фонда.
  Так, принятый в 1992 г. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" снял многие ограничения, установленные ранее административным законодательством, по пользованию и распоряжению жилыми помещениями, в частности на вселение в занимаемое на основе договора жилое помещение, обмену нанимаемого или собственного жилого помещения на другие; внес существенные изменения в порядок и систему оплаты за жилье и коммунальные услуги и др.
  Закон РФ о приватизации жилищного фонда определил принципы передачи гражданами занимаемых ими жилых помещений и основные начала их использования.
  Совершенствуются формы обеспечения граждан жилыми помещениями и способы их использования в соответствии с их назначением.
 
  § 2. ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ
  ПОМЕЩЕНИЙ
 
  Собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство, муниципальное образование - имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с его назначением, в том числе сдавать его внаем, в аренду, отчуждать, сдавать в залог, а также совершать иные действия, не противоречащие закону.
  В зависимости от целевого назначения и использования жилища подразделяются на несколько видов.
  Жилищный фонд, находящийся в индивидуальном использовании граждан, - совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или для проживания иных лиц.
  Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.
  Законом значительно увеличены возможности развития частной собственности на жилые дома и жилые помещения. Гражданину - собственнику жилого дома (жилого помещения) предоставлено право самостоятельно, в зависимости от собственного желания и возможностей, определять размеры собственного жилья (включая число этажей и комнат), его стоимость и место строительства. Росту доли частного жилищного фонда (прежде всего индивидуального) способствует процесс приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.
  Одним из главных способов обеспечения граждан жилищем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, главным образом на основании договора найма жилых помещений.
  На государство и органы местного самоуправления законом возлагается обязанность обеспечить граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в первую очередь малообеспеченных граждан, бесплатно или по льготной стоимости жилыми помещениями из государственного или муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилья, приходящегося на одного человека. Законом (ст. 28 ЖК РФ) предусмотрено, -что жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены ЖСК и ЖК, граждане, имеющие жилой дом (квартиру) в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях.
  Вместе с тем указанным гражданам в целях сокращения сроков получения жилых помещений предоставляются различного рода дотации и субсидии (компенсации) из средств бюджета и из других источников на приобретение жилых помещений и индивидуальное жилищное строительство при их согласии на снятие с учета на бесплатное получение жилья.
  Кроме того, определенная часть жилищного фонда используется гражданами, состоящими в трудовых отношениях с предприятиями (учреждениями, организациями), которым жилье предоставляется по месту работы или вблизи него (служебные жилые помещения).
  Особый правовой режим законодательством установлен для жилищного фонда специализированного использования, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых -отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста - в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.
  Одним из оснований использования жилых помещений является членство в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, которое предоставляет гражданину право на получение жилого помещения в построенном или приобретенном кооперативом жилом доме.
  Государственная целевая программа "Жилище" предусматривает важность стимулирования кооперативного (коллективного) жилищного строительства, организации жилищных и жилищно-строительных кооперативов115.
  Законодательством предусматриваются также иные основания и виды использования гражданами жилых помещений, жилых домов для проживания.
  Законами внесены существенные изменения в порядок использования гражданами жилых помещений, который предусматривает, с одной стороны, расширение жилищных прав граждан по пользованию и распоряжению жильем, а с другой стороны - возложение на граждан больших обязанностей, связанных с содержанием, ремонтом жилищ. В частности, сужен круг граждан, которым жилье предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов бесплатно или за небольшую плату116. Осуществляется поэтапный переход к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, предусматривающей повышение оплаты жилищно-коммунальных услуг. Получают развитие институты залога недвижимости (ипотеки), выплаты денежных кредитов и компенсации на приобретение и строительство жилья, его оплату и ремонт и т.д.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ГЛАВА 5. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО
 ПОМЕЩЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО
 ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
 
  Основные положения. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.
  Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671-688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной жилищной политики и других федеральных законах.
  По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
  По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом этого договора.
  В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин и др.) либо уполномоченные им лица.
  Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. В соответствии со ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
  Законодательство различает две категории иностранных граждан и лиц без гражданства: пребывающие временно в Российской Федерации; постоянно проживающие в Российской Федерации.
  Иностранные граждане, приехавшие в Российскую Федерацию на время (командированные, туристы и т. п.), удовлетворяют потребности в жилье обычно путем проживания в гостиницах.
  Иностранные граждане, постоянно проживающие в Российской Федерации, имеют право на основаниях и в порядке, установленных для граждан Российской Федерации, получить жилое помещение в пользование в домах государственного или муниципального жилищных фондов и в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов для проживания в данном помещении. Они, являясь нанимателями, обязаны производить оплату занимаемых жилых помещений и коммунальных услуг, бережно относиться к жилому помещению, соблюдать установленные правила пользования жилым помещением и правила общежития. Иностранные граждане и лица без гражданства могут пользоваться жильем на основании договора коммерческого или социального найма либо на другом законном основании.
  Иностранный гражданин или лицо без гражданства может в установленном порядке приобрести жилой дом или квартиру в собственность, получить жилое помещение по наследству, распорядиться этим помещением (продать, сдать внаем и т. д.).
  Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, и поэтому он подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.
  Затем, с принятием общесоюзных Основ, жилищного законодательства и ЖК РСФСР, жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.
  Впоследствии Законом РСФСР "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место "по договорам найма или аренды'"117.
  Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.
  Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность договора найма - договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).
  Гражданский кодекс РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).
  Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе и в законодательстве название "договор коммерческого найма" ("коммерческий наем"). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма - главным образом жилищным законодательством.
  Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам и т. п.) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (см. ст. 59 ЖК РСФСР; ст. 18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве118).
  Согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицом. В ГК РФ предусматривается, что "юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан" (п. 2 ст. 671).
  В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1-3 ст. 685).
  Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством". В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.
 
  § 1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
 
  В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 672 ГК РФ). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, область применения договора социального найма жилого помещения и его объекты: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования - для предоставления социально незащищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
  Состав жилищного фонда социального назначения, а также основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом. Так, в Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 12) определяется, что "жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".
  Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах социальной нормы площади жилья.
  Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
  Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона об основах жилищной политики).
  До принятия нового жилищного закона жилищные отношения, связанные с пользованием гражданами жилыми помещениями по договору социального найма, регулируются Законом об основах жилищной политики, ЖК РСФСР, другими федеральными законами, а также законами и иными нормативными правовыми актами, принимаемыми государственными органами субъектов Российской Федерации.
  В Конституции Российской Федерации (ст. 40) указывается, что гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. После введения в действие Конституции РФ в состав жилищного фонда социального использования введен помимо указанных выше дополнительно частный жилищный фонд.
  Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (ст. 13 Закона об основах жилищной политики).
  Право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер.
 
  ПРАВО ГРАЖДАН НА ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В
  ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО, МУНИЦИПАЛЬНОГО И
  ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ
 
  Граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищных фондов (ст. 10 и 28 ЖК РСФСР).
  В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Из содержания ст. 40 Конституции РФ вытекает, что определяющим при бесплатном предоставлении гражданам жилья из государственного, муниципального и иных фондов теперь является то, что они относятся к категории социально мало защищенных (либо вовсе социально незащищенных) граждан, нуждающихся в жилье. ^
  Согласно ст. 9 Закона РФ о приватизации жилищного фонда сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации право на получение жилых помещений в указанном выше порядке может быть предоставлено и другим категориям граждан. В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона о приватизации жилищного фонда). В связи с этим сохраняются в действии нормы ЖК РСФСР и других нормативных правовых актов по данному вопросу.

<< Пред.           стр. 3 (из 13)           След. >>

Список литературы по разделу