<< Пред.           стр. 3 (из 3)           След. >>

Список литературы по разделу

  o Принимаются ли во внимание контуры зонирования и охранные контуры
  o Другие конкретные ограничения землепользования
  * Предложения по использованию невостребованных земель?
  * Принят ли организационный план дальнейшего выделения участков?
  * Соблюдены ли требования Земельного Кодекса РФ и ФЗ "О землеустройстве".
 
  6.4 Участие кадастровой и регистрационной палат
  ParcelManagement автоматически создаст все формы для подачи заявления в регистрационную и кадастровую палату.
 
  Рекомендуется, проконсультироваться с обеими организациями до проведения заключительного собрания собственников. Палаты принимают участие в собрание, чтобы рассмотреть заявления в течение дня заключительного собрания или нескольких дней после.
 
  6.5 Остальные земельные органы согласовывают план (проект) перераспределения
  Кроме кадастровой и регистрационной палаты существует лишь несколько органов, с которым необходимо проконсультироваться при подготовке дел выделения в сельской местности:
  - Лесные органы;
  - Агентство исторических памятников;
  - Санитарная инспекция;
  - Экологическая инспекция;
  - (другие власти на муниципальном уровне).
  Однако при постройке ферм или жилых зданий появляется ряд дополнительных органов. Это можно осуществлять вместе с получением разрешения на постройки.
 
  7. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ ПОПРАВКИ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
  В ходе пилотного проекта выяснилось, что завершение проекта перераспределения сталкивается с рядом практических, административных и юридических барьеров. Для решения этих проблем мы можем оттолкнуться от практики проведения процесса объединения земель в Дании. Далее мы обсудим самые важные моменты.
 
  7.1 Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу
  Первый вопрос связан с преимущественным правом муниципалитетов и областных властей покупать землю. Это предусмотрено статьей 8, где говорится, что прежде продажи частному лицу земля должна быть предложена субъектам и муниципалитетам. На практике период ожидания для торгового договора составляет около двух месяцев, пока не закончится период консультаций. В Дании не существует таких преимущественных прав. Здесь государственные органы действуют наравне с остальными торговыми сторонами, за исключением тех случаев, когда интересы общества оправдывают отчуждение собственности взамен компенсации. Ограничения землепользования осуществляются применением общих правил зонирования и сервитутов на конкретные участки. Таким образом, интересы государства могут быть защищены вне зависимости от производимых сделок.
 
  Рекомендуется рассмотреть статью 8. Если государственные интересы могут быть обеспечены другими средствами, то отмена данного положения сэкономит административные затраты как на областном, так и местном уровне, и упростит совершение торговых сделок с землей.
 
  7.2 Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного назначения
 
  Процедура продажи долей земель находящихся в обще-долевой собственности представлена в статье 12. Цель - обеспечить право остальных собственников приобретать доли, используя открытую и прозрачную процедуру. Все собственники должны быть извещены лично или через средства массовой информации (районную газету). В случае если никто из собственников не выразил желание купить долю по названной цене, собственник доли обязан известить в письменной форме исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Предоставляемый срок в общей сложности составляет около четырех месяцев. Подобное положение предусмотрено и в датском законе о сельском хозяйстве. Прежде чем продать землю третьему лицу, земля должна быть предложена для покупки соседними фермерами с площадью земель меньше определенного размера. Положение обосновано теми же принципами, что и статья 12.
 
  Практическая процедура может быть пересмотрена. Опыт восьми пилотных проектов в Псковской области свидетельствует, что очень малое число собственников читают объявление в газете, а проинформировать лично всех собственников практически невозможно, так как отсутствует обновленный список всех собственников.
 
  7.3 Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные соглашения
 
  В Дании комитет, занимающийся объединением земель, уполномочен заключать решающие соглашения от имени кадастровых органов, регистрационных и кредитных учреждений. Кроме того, датские лицензированные землеустроители уполномочены рассматривать вопросы соответствия земельному законодательству. Таким образом, сделки можно заключать на решающем собрании по объединению земель. Заключаются торговые соглашения, выдаются свидетельства, а при обработке кадастровых сделок остается лишь стандартная административная работа.
 
  Мы предлагаем сформировать комитет по вопросам распределения и предоставить им полномочия решать основные вопросы, связанные с заключением торговых соглашений и расположению участков. Полномочия должны быть переданы земельным комитетам и регистрационной палате. Таким образом, свидетельства и заявления на кадастровую регистрацию могут быть подготовлены прямо на месте.
 
  В период пока комитет не сформирован, рекомендуется проводить выше обозначенные действия на решающем собрании по перераспределению, а все документы по сделкам подготавливать и предварительно утверждать в течение собрания или в день после него. Позднее когда разовьется система кредитования сельского хозяйства, желательно также включить представителей кредитных учреждений. Также присутствовать должны областные земельные органы, чтобы принять во внимание частные и государственные положения.
 
  7.4 Предоставление собственникам расширенных консультаций
 
  Собственники долей обязательно должны понимать суть процесса распределения и права, предоставляемые по распоряжению земельными долями. Пилотные проекта в Псковской области продемонстрировали, что многие собственники не понимают ценности долей и имеют только смутное представление о том, как можно ими распорядиться. Для информирования собственников необходимо всестороннее консультирование. Возможно, следует выделить три группы собственников, а именно: 1) собственники, которые хотят сохранить коллективную форму ведения хозяйства (или коллективную аренду); 2) собственники, которые хотят выйти и сформировать свой отдельный участок с возможной покупкой большего числа долей; 3) собственники, которые хотят продать свои доли в ходе процесса распределения. Вторая группа определит территорию необходимую для немедленного выделения - массивы первоочередного выделения.
 
  Опыт пилотных проектов также показывает необходимость создания процедуры для регулирования выделения участков в массивах первоочередного выделения в более длительный период времени после утверждения плана (проекта) перераспределения. Если этого не сделать, выделение участков может осуществляться по усмотрению главы хозяйства. Тогда цель создать честные условия для собственников при выделении не будет достигнута.
 
  7.5 Уточнить площадь участка
 
  Появилась проблема с регистрацией, так как Регистрационная палата в Пскове принимает только площадь обозначенную в виде простой дроби и геометрической площади, в то время как в свидетельствах на доли обозначена только площадь в балло-гектарах.
 
  Мы рекомендуем отменить обозначение площади в виде простой дроби, так как при выделении участков эта цифра будет меняться. В Дании размер регистрировался как в балло-гектарах, так и в виде геометрической площади. Однако регистрация в балло-гектарах за последние 40 лет была отменена. Мы предлагаем, сохранить оба вида регистрации, так как обозначение размера доли в балло-гектарах будет совпадать с записью в старых свидетельствах о праве собственности на землю.
 
  7.6 Определение стоимости участка
 
  В статье 13 оговаривается наличие компенсации в случае, когда стоимость выделенных долей за гектар выше, чем стоимость гектара на оставшейся территории. Цель данного положения защитить оставшихся собственников, чтобы стоимость долей не снизилась после того, как отдельные собственники отделятся. Из-за незначительного числа сделок настоящая рыночная цена еще не сформирована. Поэтому Регистрационная палата Псковской области требует независимой оценки выделяемого участка и остальной территории хозяйства. Это значительно увеличивает затраты на регистрацию. Это требование палаты крайне неблагоприятно для идущего процесса, так как оценка должна быть проведена уже до начала работы с соседями и муниципальными властями.
 
  Мы считаем, что в тех случаях, когда участок равен количеству балло-гектаров, обозначенных в свидетельстве, вопрос о компенсации можно не рассматривать. В данном случае собственник, который выделяется, и оставшиеся собственник сохранят стоимость долей.
 
  7.7 Определение местоположения и границ участка
 
  Та же статья гласит, что собственник, желающий выделить долю, должен указать местоположение участка до оповещения соседей и муниципалитета. Это значит, что землеустроительные работы должны пройти тогда, когда собственник еще не знает, совершится ли сделка. Это становится препятствием в случаях, когда выделяются только один или несколько собственников. В случае пилотных проектов в Псковской области, где готовится общий план (проект) перераспределения, этот вопрос не является главной проблемой.
 
  Предлагается установить процедуру, уточняющую масштаб землеустроительных работ, которые надо провести до периода оповещения.
 
  Определение границ участков на местности и размежевание могут стать очень дорогостоящими. В пилотных проектах в пределах возможного используются естественные границы, например, древесно-кустарниковые насаждения, дороги, каналы и так далее. Таким образом, можно сразу начертить границы на топографической карте. В Дании вопрос об измерении границ оставался нерешенным в течение всей первой половины прошлого века. В конце концов, было решено применить консервативный подход и определять и измерять границы, только когда это необходимо. Ожидалось, что кадастровые карты постепенно станут более детальными и точными. Как следствие только 20% новых границ измерены, а около 80 процентов границ на сельскохозяйственных угодьях проведены в соответствии с естественными границами без измерений.
 
  Мы предлагаем применять этот консервативный подход в случаях распределения, так как пилотные проекты доказали его осуществимость, и это станет главным фактором в снижении затрат. Однако следует определить точные инструкции для того, какие естественные границы могут использоваться, и принципы восстановления тех границ, где исчезли естественные границы. В Дании существует значительный ряд мер, предписывающий порядок восстановления естественных границ, которые примет гражданский суд. Мы прелагаем разработать и принять подобные принципы.
 
  7.8 Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель
 
  Статья 18 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" перечисляет документы, подтверждающие законность владения земельными долями. Оптимальным вариантом является ситуация, когда свидетельства собственников зарегистрированы в соответствии с законом "О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней" 1997 года. Однако право на доли не были зарегистрированы, в некоторых случаях исходные свидетельства не были выданы, так как управомоченный не востребовал долю. Также обычно существуют неточности, связанные со свидетельствами переданными или унаследованными. Опыт пилотных проектов в Псковской области показывает, что работы по проверке свидетельств собственников долей и установлению списка собственников, сродни работе детектива.
 
  Поэтому рекомендуется установить детальную процедуру для проверки свидетельств и уточнения списка собственников. Возможно, полномочия урегулировать эти неточности должны быть переданы земельному комитету или другим государственным органам.
 
  Ряд вопросов связан с землей невостребованных долей. В пилотных проектах в Псковской области выделялась часть территории хозяйства равная площади невостребованных долей. Эта территория называлась невостребованной. В принципе эта территория после решения суда может перейти в муниципальную собственность перераспределения, а затем может быть продана на аукционе.
 
  Следует принять процедуру, которая определит последний день, после которого собственники долей не смогут заявить о своих правах на доли, которые не были зарегистрированы должным образом. Похожие сроки были установлены и в других странах. Также следует подготовить простую процедуру перехода невостребованных земель в муниципальную собственность. Возможно, земельный комитет или схожее учреждение должно быть уполномочено решать вопросы, связанные с переходом невостребованных земель.
 
  7.9 Ограничения землепользования и их соблюдение
 
  Подъездные дороги и другие ограничения на использование участка могут быть осуществлены через применение сервитутов. В России частные сервитуты устанавливаются в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса, где сказано, что за компенсацию может быть предоставлено право на ограниченное использование смежных участков. В соответствие со статьей 23 Земельного кодекса местные власти выдают публичный сервитут. В Дании лишь несколько общих ограничений землепользования осуществляются через сервитуты в едином реестре. Общие ограничения и планы землепользования, такие как детальный пространственный план небольших территорий, в данный момент не регистрируется как сервитуты. Однако сейчас идет процесс разработки общей ГИС базы данных (PlanDK), чтобы зарегистрировать все типы планов и ограничений землепользования.
 
  Рекомендуется применить ограничения землепользования, включая подъездные дороги, через сервитуты. В пилотных проектах в Псковской области принимались во внимание некоторые общие ограничения землепользования, такие как водо-охранная зона. Однако сейчас, когда зонирование и другие конкретные ограничения землепользования еще не установлены, трудно подготовить всестороннюю оценку всех ограничений землепользования.
 
 
  8. ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ
  8.1 Финансирование проектов перераспределения
 
  Стоимость выделения отдельного участка может отрицательно повлиять на весь процесс. Стоимость землеустроительных работ колеблется около 15 тысяч рублей. Если придется получать разрешения на постройки или подъездную дорогу, то затраты еще возрастут. Большинство собственников не могут позволить себе такие суммы, кроме того, это окажется экономически не осуществимо для большинства небольших инвесторов.
 
  Эффект повышения масштаба при консолидированном проекте перераспределения может снизить затраты для отдельного собственника. Псковский пилотный проект показывает, что затраты на подготовку полного плана (проекта) перераспределения могут достигать 200-400 тысяч рублей. При этом отдельная сумма затрат для каждого может составить 2-3 тысячи рублей, эта цифра является вполне реальной и допустимой.
 
 
  В Дании и многих других странах планы по консолидации земель получают государственные субсидии. Аргументировано это тем, что суммарная выгода для общества перевешивает затраты на поддержку таких схем, а без данной поддержки подобные всесторонние схемы, инициированные небольшими фермерами, не происходят.
 
  В России финансирование планов (проектов) перераспределения, скорее всего, должно поступать как со стороны собственников долей, так и в виде государственных субсидий. Государственные субсидии могут финансироваться через продажу земель, переданных в муниципальный фонд перераспределения как часть проекта перераспределения.
 
  8.2 Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли
 
  Некоторая часть земли в сельской местности, а именно 15% сельскохозяйственных угодий, принадлежит государству. Сейчас осуществляется программа по оформлению государственной земли и разделению собственности между федеральной, областной и муниципальной властью. Невостребованные земли переходят в фонд перераспределения, принадлежащий субъекту РФ.
 
  При подготовке плана (проекта) перераспределения рекомендуется активно привлекать к использованию государственную землю. Когда земли не хватает или, когда по свидетельствам собственников на долю земли обещано больше чем есть в наличии, при формировании участков можно использовать государственную землю. Государственная земля (так называемый "земельный банк") в процессе планирования может использоваться как буферная область, то есть резервный запас, или она может активно использоваться в период покупки и продажи долей.
 
  8.3 Соблюдение других юридических ограничений
 
  Датский закон о подразделении гласит, что утверждение кадастровой службы не может быть получено, если планируемое использование не совпадает с планами и ограничениями землепользования. Российские кадастровые органы и регистрационные палаты осуществляют контроль. Консультация земельных органов становится очень обременительной для отдельного человека, который готовит дело к регистрации, также как и для оказывающего помощь землеустроителя. Недавние исследования Всемирного банка свидетельствуют, что регистрация зданий и земли является самым серьезным административным барьером для бизнеса в России6
 
  Эти барьеры касаются и регистрации дел перераспределения. В Дании было применено несколько мероприятий для облегчения контроля над соблюдением земельного законодательства. Основные мероприятия включают:
 
  * Муниципальные власти и лицензированный землеустроитель уполномочены провести тщательную проверку для обнаружения массового нарушения каких-либо ограничений землепользования. В случае наличия таковых соответствующий орган должен предоставить исключительное освобождение от соблюдения ограничений.
  * Точный план дорог для подготовки документов, связанных со случаями выделения, в форме постановления о выделении.
 
  В России нет структурированного списка земельных органов для проведения консультации. Землеустроители и другие посредники не уполномочены принимать решения по ограничениям землепользования.
 
  Следует обратить внимание на эти вопросы. В переходный период, пока не установится регулирование землепользования и система его выполнения, предлагается создать несколько простых процедур. Например, земельные комитеты могут получить полномочия отслеживать процесс выделения земель в хозяйствах, и только при обнаружении нарушений необходимо обратиться в земельные органы для получения подтверждения.
 
  8.4 Разрешение юридических вопросов через суд
 
  Ряд вопрос нуждается в решении суда. Это касается утверждения списка собственников долей, если существуют какие-то неточности, и перехода невостребованных земель в муниципальный фонд перераспределения. Следует свести до минимума случаи обращения в суд, так как судебные издержки высоки и многие простые люди избегают вмешательства суда.
 
  Чтобы сократить сферы требующие вмешательства гражданского суда, в Дании были предприняты следующие шаги. Лицензированный землеустроитель уполномочен решать споры о местоположении границ собственности. Постоянная региональная комиссия, занимающаяся вопросами сельскохозяйственных угодий, решает вопросы, связанные с использованием сельскохозяйственных земель. Создается специальный комитет для решения юридических и кредитных вопросов в делах по объединению земель.
 
  Таким же образом следует уполномочить земельные комитеты и административные органы принимать решения по ограниченному кругу юридических вопросов, связанных с планами распределения и случаями выделения из земель сельскохозяйственного назначения. Должны предоставляться четкие полномочия при условии определенной профессиональной компетенции, а для частных лиц должна быть создана система действий наряду с профессиональной ответственностью.
 
 
 
 
 
 
 
 3 Самыми значительными в законодательстве являются Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, закон "Об обороте земель сельскохозяйственного обеспечения", закон "О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней". Ключевыми органами являются территориальные органы Роснедвижимости (далее по тексту земельные комитеты - прежнее название) Регистрационная палата, Управление сельским хозяйством на региональном и муниципальном уровне.
 2 В первых двух псковских пилотных проектах по желанию собственников были сформированы участки в счет всех земельных долей. Однако эта процедура слишком трудоемка, затратна, длительна и не является оптимальным вариантом, так как некоторые собственники могут сохранить коллективную форму пользования, в то время как остальные могут захотеть купить больше долей, чтобы сразу сформировать большие участки.
 3 Эта глава представляет общую информацию по применению цифрового проектного инструмента, в то время как существует отдельный технический комментарий для специалистов цифровых технологий.
 4 Балло-гектар это пропорциональная стоимость одного гектара земли по сравнению с лучшей сельскохозяйственной землей в России. Лучшая земля (около Черного моря) получает фактор 100 балло-гектаров на один геометрический гектар. Количественная регистрация была подробно проделана во всех бывших коллективных хозяйствах.
 5 Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного обеспечения" предусматривает, что компенсацию должна получить сторона, в результате перераспределения получившая землю меньшей стоимости. Псковская практика предлагает этого избежать, формируя участки равные стоимости обозначенной в свидетельстве. Кроме того, на решающем собрании все собственники должны подписать особое заявление о компенсации.
 6 IFC / World Bank. Исследование административных барьеров, проведенное FIAS в 2004.
 ??
 
 ??
 
 ??
 
 ??
 
 17
 
 
 
 
 ii
 
 
 Пилотная процедура перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности
 Российская Федерация
 
 
 
 2
 
 
 

<< Пред.           стр. 3 (из 3)           След. >>

Список литературы по разделу