<< Пред. стр. 3 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу
> метод соотношения и экстрации;
> доходный метод (метод капитализации земельной ренты, или метод развития);
> метод "инвестиционных контрактов";
> затратные методы оценки стоимости земельного участка (техника остатка для земли).
Перечисленные методы достаточно хорошо описаны в известной литературе [7, 8, 10, 12, 13, 15, 18 и др.]. Применение этих методов в практической деятельности зарубежными и отечественными оценщиками является подтверждением их эффективности и надежности.
1.1.4. Стандартные методы оценки и состав отчетов о результатах оценки
Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, машин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнительном и затратном подходах. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого подхода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Можно представить себе такой гипотетический вариант, когда здание и сооружение сами по себе могут приносить доход его владельцу. Это - сдача здания в аренду. Арендная плата представляет собой чистый доход арендодателя. Всегда имеется возможность выяснить, сколько стоит аренда промышленных помещений в данном районе, например, под офисы или под склады разного назначения. Эта информация служит основой для применения методов дисконтирования доходов и прямой капитализации.
Метод дисконтирования доходов при оценке зданий имеет ту особенность, что в качестве чистого дохода обычно берется арендная плата. Как и для любого объекта, текущая стоимость складывается из текущей стоимости аннуитета (в данном случае в роли аннуитета выступает арендная плата) и текущей стоимости здания по окончании срока аренды, т. е. формула (7) применима и для оценки зданий и сооружений:
(10)
где Е - средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);
Sn - ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.
При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна - для определения текущей стоимости аннуитета, вторая - для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска. Например, если здание будет сдано в аренду состоятельной фирме или государственному учреждению, то в надежности арендной платы можно не сомневаться, и ставка дисконта для аннуитета выбирается небольшой. Большая неопределенность связана с оценкой будущей стоимости здания по истечении срока аренды, поэтому для этого слагаемого применяют повышенную ставку дисконта.
Будущую стоимость здания по истечении срока долгосрочной аренды иногда рассчитывают как ликвидационную стоимость и переводят ее в текущую стоимость методом прямой капитализации. Тогда формула (10) принимает вид
(11)
где Sл - будущая ликвидационная стоимость здания по истечении срока аренды (в твердых денежных единицах);
rк - коэффициент капитализации.
Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости здания осуществляются с помощью формулы S0 = Езд /rзд, где в качестве среднего чистого дохода Езд берется арендная плата. При этом предполагается, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок и в основном доходы от сдачи в аренду будут определять стоимость здания.
В некоторых случаях трудно представить сдачу в аренду только здания без земельного участка. Если арендуется и здание, и участок, то доход от аренды должен быть отнесен как к зданию, так и к земельному участку, на котором оно стоит. Когда стоимость участка можно определить достаточно точно, то применим метод остатка для зданий. Расчеты выполняются в следующем порядке.
Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на землю:
Езем =Sзем * rк ,
где Sзем - текущая стоимость участка (в твердых денежных единицах); rк - коэффициент капитализации.
Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к зданиям и сооружениям. Из общего дохода Е вычитается рассчитанный выше доход от земли Езем , т. е.
Езд =Е - Езем ,
Этап 3. Определение стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации. Доход, приходящийся на здания, делится на коэффициент капитализации rзд, т.е. Sзд =Eзд / rзд Коэффициент капитализации для зданий и сооружений rзд складывается из коэффициента капитализации для земли г. и коэффициента возврата капитала rвоз
rзд = rк + rвоз .
Коэффициент rвоз может определяться двумя способами: либо как величина, обратная сроку службы здания Т, т. е. rзд = 1/Т, либо по формуле коэффициента возмещения капитала (приложение, третья функция таблиц):
(12)
Коэффициент rвоз, исчисленный по формуле коэффициента возмещения капитала, т. е., с применением сложных процентов, показывает, какую долю от стоимости здания надо вносить в конце каждого года (периода), чтобы через Глет (периодов) эксплуатации здания накопить сумму, равную его стоимости.
Сравнительный подход осуществляется методом сравнения продаж, содержание которого было описано выше. Порядок расчетов остается тот же, только единицей измерения служит либо 1 кв. м площади, либо 1 куб. м объема здания.
Затратный подход базируется на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания в виде либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения. Все затраты подразделяют на прямые и косвенные. К прямым затратам относятся оплата труда строителей, материалы, амортизация оборудования, инструменты, расходы на временные постройки, заборы, склады, бытовые помещения, технику безопасности и т. д. К косвенным относятся затраты на услуги архитектурных, планировочных, землеустроительных и других организаций, накладные расходы застройщика, страховые и прочие расходы. В стоимость строительно-монтажных работ включается также определенный процент прибыли.
Затратный подход лежит в основе трех методов.
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м площади или на 1 куб. м объема здания). Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.
Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д.), для оценки которых предварительно собирают и обобщают информацию от соответствующих субподрядчиков. Суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.
Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня .строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др. Это наиболее трудоемкий метод, однако он дает и наиболее точные результаты.
Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, т. е. их стоимость с годами снижается. При оценке часто возникает задача оценить остаточную стоимость, т. е. из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Реальный износ здания не является прямой функцией его фактического возраста, так как интенсивность износа может быть разной в зависимости от внешних климатических воздействий, качества содержания здания, частоты и качества проводимых ремонтов, воздействия производственных вибраций и других факторов. Имеет значение и качество строительства. В практике оценки применяют два метода определения износа здания: метод разбиения и метод срока жизни.
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и внешний, каждый из которых определяется отдельно. Износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ учитывается в текущих издержках (по эксплуатации здания) на ремонты, вследствие которых снижается чистый доход. Неустранимый износ проявляется в снижении ставки арендной платы. При методе разбиения по каждому виду износа рассчитывается снижение ставки арендной платы (чистого дохода). Текущая стоимость здания рассчитывается одним из методов доходного подхода, где применяется уменьшенная (с учетом износа) ставка арендной платы.
При методе срока жизни применяются три оценки: нормативный (экономически оправданный) срок жизни для данного типа здания, фактический возраст здания с момента его постройки и эффективный (экспертно оцениваемый) возраст. Связь между указанными временными параметрами здания иллюстрирует рис. 2.
Рис. 2. Возрастные параметры здания
Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его основных конструктивных элементов. Фактический и эффективный возрасты могут не совпадать. Коэффициент износа здания определяется как отношение эффективного возраста к нормативному сроку жизни. Остаточная стоимость рассчитывается следующим образом:
Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость ? (1 - коэффициент износа).
Для определения нормативного срока жизни используют данные о сопоставимых продажах. Расчеты выполняются в такой последовательности:
1. Собираются данные о ценах и других показателях по сопоставимым сделкам, относящимся к аналогичным зданиям.
2. Для каждого объекта определяется остаточная стоимость здания путем вычитания из цены объекта стоимости земли.
3. Для каждого объекта одним из описанных выше способов рассчитывается восстановительная стоимость здания.
4. Для каждого объекта вычисляется величина износа как разность между восстановительной стоимостью и продажной ценой (без земли).
5. Для каждого объекта рассчитывается коэффициент износа как отношение к восстановительной стоимости.
6. Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.
7. Нормативный срок жизни каждого объекта рассчитывается делением эффективного возраста на коэффициент износа. Полученные значения анализируются, и устанавливается усредненный нормативный срок жизни для данного типа зданий, на основе которого затем определяется коэффициент амортизации.
В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д. В частности, оценка технического оснащения предприятия нужна для оценки стоимости всего имущества предприятия, как движимого, так и недвижимого:
Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге (т. е. долгосрочной аренде, связанной с передачей в пользование отдельных машин и единиц оборудования), оформить залог под кредит, обосновать размер страховых взносов при страховании движимой части имущества, произвести переоценку основных фондов и т. д. В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) объекты технического оснащения не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.
Объектами оценки оснащения предприятий выступают:
1) машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств);
2) технологические комплексы (поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т. д.);
3) функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки. Достоверность оценки машин и оборудования зависит от правильного выбора метода оценки. Эти методы опираются на три принципиальных подхода: доходный, сравнительный и затратный.
При затратном подходе стоимость объекта, определяемая исходя из затрат на его производство и обращение, называется сметной стоимостью, так как исходным документом для исчисления затрат служит смета или калькуляция. Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования, часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах.
Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве оцениваемой стоимости объекта берется теперешняя цена предприятия-изготовителя. Данный метод является затратным с элементами сравнения, т. е. он использует не только затратный, но и частично сравнительный подход. Цена предприятия-изготовителя складывается из полной себестоимости и прибыли. Последовательность работ данным методом следующая: собирают техническую организационную информацию об объекте, информацию о предприятии-изготовителе; направляют запрос предприятию-изготовителю о возможности приема заказа на поставку данного оборудования.
Метод актуализации калькуляции состоит в том, что на основе анализа затраты, отраженные в калькуляции, приводят к современному уровню цен и находят тем самым текущую полную себестоимость воспроизводства объекта оценки.
Приведение затрат к моменту оценки выполняют умножением их на корректирующий индекс, равный отношению ценовых индексов на момент оценки и на исходный момент.
Процедуру индексации издержек, представленных в калькуляции, выполняют по видам расходуемых ресурсов, для этого каждую статью расходов представляют как сумму экономических элементов: материалы, энергоносители, оплата труда, амортизация. Затем используют ценовые индексы на соответствующие виды ресурсов.
К методу актуализации калькуляций с помощью индексов нужно подходить с определенной осторожностью. Во-первых, все неточности и ошибки, имевшие место в исходной калькуляции, воспроизводятся полностью и даже усиливаются. Во-вторых, ошибки вносятся из-за неверного определения структуры затрат. В-третьих, нельзя утверждать, что имеет место полная идентичность между используемыми ресурсами и той "корзиной" товаров, для которых выведены ценовые индексы. Однако дифференцированная индексация по экономическим элементам лучше, чем общая индексация по одному корректирующему индексу. В любом случае следует избегать индексации на значительном отрезке времени, особенно в период неустойчивой экономики.
Метод корректировки калькуляции конструктивно подобного объекта может быть применен в том случае, если оценщик получает в распоряжение калькуляцию на объект, который конструктивно подобен оцениваемому объекту. Это могут быть машины, которые похожи на оцениваемый объект внешне и также конструктивно исполнены, но отличаются от оцениваемого объекта большими или меньшими размерами (в пределах примерно до 20%). Обычно они принадлежат к одному параметрическому ряду или семейству.
В начале калькуляцию на подобный объект подвергают актуализации по описанному выше методу и получают затраты, соответствующие современному уровню цен. Далее рассчитывают параметрические индексы, с помощью которых выполняют пересчет затрат. Обычно достаточно иметь два параметрических индекса для материальных и трудовых затрат.
Расчет себестоимости объекта по укрупненным нормативам выполняют в том случае, когда имеется доступ к производственной информации предприятия - изготовителя.
Для укрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства, материальному составу. При этом надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок - разные изделия в смысле их назначения и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, на котором их изготовляют, некоторые стандартные комплектующие изделия у них почти одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном машиностроительном заводе.
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямого равнения и методе статистического моделирования цены.
Метод прямого сравнения применим в том случае, если для оцениваемого объекта подобран близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога, по которому недавно состоялась сделка, анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка машин и оборудования. Стоимость машины, или единицы оборудования, определяют по формуле
S =Цан К1 К2...Кт +Цдоп
Где Цт - цена объекта-аналога;
K1, К2,.... Кт - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога;
Ддоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты.
Метод статистического моделирования цены заключается в том, что оцениваемый объект рассматривают как некоторую совокупность однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с помощью методов теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели выполняют расчет цены как бы "статистического" аналога для нашего объекта. В зависимости от выбранной экономико-математической модели возникает несколько разновидностей этого метода.
Расчет по удельным ценовым показателям исходит из предположения о наличии прямо пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром. Стоимость рассчитывается по формуле
где Цуд - удельный показатель цены, т. е. цена объекта, приходящаяся на единицу главного параметра; X - значение главного параметра, зависит от назначения машины или оборудования; для транспортного средства - это грузоподъемность, для двигателя - мощность, для станка - размер обрабатываемой детали и т. д.
Расчет с помощью корреляционной модели исходит из существования корреляционной связи между стоимостью объекта и его техническими и функциональными параметрами. Корреляционный анализ в общем случае выполняется по следующим этапам: 1) формирование совокупности однородных объектов, т. е. выборки машин, относящихся к одному семейству или параметрическому ряду, и сбор исходной информации по всем объектам, попавшим в выборку; 2) отбор основных независимых параметров, влияющих на цену; 3) принятие гипотезы о форме связи; 4) математическая обработка данных и получение корреляционных моделей; 5) оценка и истолкование результатов; 6) применение корреляционной модели для расчета вероятности стоимости оцениваемого объекта.
Расчет с помощью экспертных оценок предполагает определение некоторого средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует полезность объекта и связан прямо пропорциональной зависимостью с его стоимостью. Стоимость машин и оборудования в значительной степени зависит от таких потребительских свойств, как производительность, точность, энергетическая экономичность, надежность, дизайн и др. В данном методе применяется сопоставление цен и уровня качества или полезности объекта.
В качестве примера реализации доходного подхода предлагается рассмотреть порядок расчета с использованием метода капитализации и остатка для машин и оборудования.
Этап 1. Выделяют производственную систему (предприятие, цех, участок, линию), машинный парк, который необходимо оценить, и рассчитывают чистый доход от функционирования этой системы.
Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к земле:
где SЗЕМ - текущая стоимость участка;
rк - коэффициент капитализации (дисконта).
Этап 3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и
сооружениям:
где Sзд - текущая стоимость здания;
rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Этап 4. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному парку:
где Е - чистый доход от системы, рассчитанный на этапе 1.
Этап 5. Методом прямой капитализации определяется стоимость машинного парка
где rмаш - коэффициент капитализации для машин и оборудования (машинного парка), который складывается из коэффициента капитализации для земли г. и коэффициента амортизации (возврата капитала) rам, т.е. rмаш = rк + rам
Коэффициент амортизации для машин и оборудования определяется по формуле расчета коэффициента фонда возмещения капитала (третья функция денег), где Т - нормативный срок службы машин и оборудования.
Этап 6. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования или машины (определяется как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного парка) через долевой коэффициент rмаш.
Одним из завершающих этапов в оценочной деятельности является составление отчета об оценке. По договоренности с заказчиком отчет of оценке может быть составлен в виде справки, в краткой форме без комментариев, в форме стандартных таблиц и в виде подробного отчета с комментариями. Существуют определенные требования к содержании: отчета, которые выработаны зарубежными профессиональными организациями оценщиков. Согласно этим требованиям в отчете об оценке должны быть следующие основные разделы:
1) имя (наименование) и реквизиты заказчика;
2) назначение оцениваемого объекта;
3) имущественные права в отношении оцениваемого объекта;
4) цель оценки и виды оцениваемой стоимости;
5) дата оценки и дата составления отчета;
6) принятые допущения и ограничения при расчете стоимости;
7) использованная информация;
8) обоснование выбранного метода расчета;
9) итоговая оценка стоимости;
10) квалификационные данные оценщика.
Состав и форма отчета чаще всего согласовываются с заказчиками i зависят от поставленной задачи и специфики объекта оценки.
1.2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ НАКОПЛЕНИЯ АКТИВОВ ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ ИХ ОЦЕНКЕ
1.2.1. Оценка основных производственных фондов
Известно, что в целом ряде случаев основные производственные фонды предприятия становятся объектом хозяйственного оборота и тогда возникает необходимость в определении их рыночной, текущей стоимости. Наиболее характерным примером является задача по определению стоимости, ценности основных фондов предприятия или, например, пакета акций предприятия. Ведь стоимость пакета акций - это стоимость доли собственного капитала предприятия, приходящейся на эти акции.
В процессе оценочной деятельности важно выделить хорошо известные принципы оценки. Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, бизнеса. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы принципов:
1) пользователя;
2) связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3) связанные с рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.
Рассматриваемые принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.
К принципам пользователя относятся принципы: полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы: остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства - труд, капитал и управление.
Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.
Принцип возрастающей и убывающей доходности: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности): составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
Принцип оптимальных размеров (величин): при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.
К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы: зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип изменения: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния их на стоимость объекта.
К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.
Этот принцип оценки - самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.
Стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам.
По сферам проявления они подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т. д.
По критерию объективности влияния - на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).
Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений. Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие, в конечном счете, структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Эти важнейшие факторы необходимо анализировать, и определять их влияние на стоимость объекта.
Методы, применяемые для оценки стоимости основных производственных фондов предприятия, опираются на описанные в большом количестве зарубежной [24, 25, 32, 33] и отечественной [7, 8, 10, 13, 20] литературы принципиальные подходы: доходный, сравнительный и затратный. Наиболее распространены методы: дисконтированных доходов, предприятия-аналога и накопления активов.
Конечно, самый благоприятный случай - когда удается получить оценки несколькими методами, используя все три подхода. Далее, сопоставляя полученные оценки, можно уверенно выбрать окончательную величину стоимости. Однако на практике приходится обычно довольствоваться применением одного подхода.
В задачах по оценке необходимо учитывать физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования постепенно понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ определяется сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, моральный износ связан с устареванием использованных в конструкции технических решений, появлением на рынке новых, более эффективных образцов техники.
Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и оборудования в своей работе должен следовать определенному алгоритму: определить цели и конкретные задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую информационную базу, проанализировать степень использования оцениваемых машин и оборудования, выявить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки, составить отчет с необходимыми комментариями.
Метод дисконтированных доходов базируется на доходном подходе и реализуется в несколько этапов.
Этап 1. Выбирают показатель, характеризующий доходность предприятия, и определяют порядок его расчета (например, чистая прибыль или чистый доход). В практике оценки выбирают обычно чистый доход на собственный капитал, т. е. ту часть чистого дохода предприятия, которая пойдет непосредственно инвестору. Установлено, что чистый доход на собственный капитал наилучшим образом коррелируется с рыночной ценой акций предприятий-эмитентов. Периодические поступления чистого дохода на протяжении некоторого отрезка времени называются денежным потоком. На этом этапе решают, как рассчитывать и прогнозировать будущий денежный поток, а также выбирают продолжительность прогнозного периода в годах. Так как речь идет о предприятиях в форме акционерных обществ, то чистый денежный поток, поступающий акционерам, - это поток дивидендов.
Этап 2. Анализируют валовые доходы и составляют прогноз этих доходов на основе следующих прогнозов: спроса на продукцию, объемов производства, цен, производственной мощности, экспорта продукции. При этом учитывают достигнутые темпы роста предприятия, общеэкономические перспективы в стране, возможные решения со стороны конкурентов и другие факторы.
Этап 3. Анализируют и составляют прогноз динамики издержек производства. В ходе анализа изучают тенденции и связи между показателями, проявившимися в прошлые годы, определяют соотношение между постоянными и переменными затратами, оценивают инфляционные индексы для разных видов издержек, элиминируют нехарактерные доходы и потери, анализируют средние темпы износа основных средств. Желательно на этом этапе собрать и проанализировать информацию о показателях работы других предприятий, специализирующихся на производстве аналогичной продукции. По существу, на этом этапе выполняют ретроспективный финансовый анализ деятельности предприятия, позволяющий сделать обоснованные прогнозы на будущее.
Этап 4. Анализируют и составляют прогноз инвестиций. Проводимый инвестиционный анализ включает три компонента: 1) инвестиции для воспроизводства основных фондов, совершенствования и обновления фондов, расширения производственных мощностей; 2) уровень и динамика собственных оборотных средств; 3) изменение остатка долгосрочной кредиторской задолженности по годам прогнозного периода.
Этап 5. Рассчитывают значения денежного потока (потока дивидендов) для каждого года в прогнозном периоде.
Этап 6. Определяют ставку дисконта. Ставка дисконта должна соответствовать денежному потоку. Если выбран денежный поток для собственного капитала (т. е. поток дивидендов), то и ставка дисконта должна быть ставкой для собственного капитала. Если денежный поток рассчитывается в денежных единицах с неизменно покупательной способностью, то и ставка дисконта берется реальной, т. е. очищенной от инфляционной составляющей.
Наиболее распространены два способа расчета ставки дисконта: по формуле CARM (capital asser pricing model - модель оценки капитальных активов) и по формуле коммулятивной (суммирующей) модели.
Формула CARM имеет следующий вид:
где rбр - безрисковая ставка дисконта;
? - коэффициент, показывающий соотношение между изменением дохода на акцию предприятия и изменением среднего дохода акций на рынке ценных бумаг (данный коэффициент характеризует меру риска вложений в акции предприятия; если ? >1, то риск высокий; если 0< ? <1, то риск на среднем уровне; если ? = 0, то риска нет; rср- среднерыночная ставка дохода; rср -rбр - рыночная премия).
По формуле целесообразно рассчитывать реальную ставку дисконта. Если известна номинальная безрисковая ставка, то ее переводят в реальную безрисковую ставку. Показатель темпа инфляции рекомендуется определять на основе индекса потребительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те используют их на удовлетворение индивидуальных потребностей. Коэффициент b определяется на основе данных фондового рынка о динамике курса акций предприятий той же отрасли, что и оцениваемое предприятие. Из тех же данных берется информация о среднерыночной ставке дохода. Результаты расчета по формуле корректируют внесением поправок: на размер компании, на индивидуальные особенности предприятия, на страховой риск и т. д.
Формула коммулятивной (суммирующей) модели имеет следующий вид:
где ?rpi суммарная премия за риск; rpi - i-я Компонента суммарной
премии за риск. Компоненты премии за риск определяются экспертно (в интервале от 0 до 0,05 для каждой компоненты) по следующим факторам: несовершенство управления, недостаточность размера предприятия, финансовая неустойчивость, негибкость в диверсификации продукции, нестабильность состава партнеров, неопределенность в динамике прибыли, прочие негативные факторы.
Этап 7. Рассчитывают постпрогнозную ("остаточную") стоимость предприятия. Под постпрогнозной понимается текущая стоимость предприятия по состоянию на конец последнего года прогнозного периода. Могут применяться разные способы расчета (по ликвидационной или по остаточной балансовой стоимости активов и др.), но чаще всего применяют формулу Гордона:
где En - чистый доход акционеров по окончании последнего n-го года прогнозного периода;
g - ежегодный темп роста чистого дохода, ожидаемый к концу прогнозного периода.
Этап 8. Рассчитывают текущую стоимость предприятия по формуле
где Е1, Е2... ,Еп - чистый доход акционеров по истечении первого, второго, ... , n-го года прогнозного периода (в твердых денежных единицах);
п -число лет в прогнозном периоде.
, Сравнительный и отчасти доходный подходы реализуются с помощью метода предприятия-аналога. При этом стоимость оцениваемого предприятия определяется на основе данных о рыночной стоимости акций предприятий-аналогов. Так как собственный капитал предприятия складывается из количества выпущенных акций, то, зная рыночную стоимость акции и их количество, можно рассчитать рыночную стоимость всего собственного капитала предприятия.
Как бы ни были похожи данное предприятие и предприятие-аналог, между ними всегда имеются какие-то различия, и они проявляются в значениях основных экономических показателей. Тем не менее, существует определенная мера сходства, в качестве которой берется относительный показатель - мультипликатор, представляющий собой отношение цены акции к какому-либо экономическому показателю, от которого эта цена непосредственно зависит. Принимается, что мультипликатор имеет единое значение для оцениваемого предприятия и для предприятия-аналога (или предприятий-аналогов). Главная особенность этого метода состоит в том, что для его применения требуется финансовая информация об оцениваемом предприятии и предприятии-аналоге, а также биржевая информация о курсе акций предприятия-аналога.
Метод накопления активов опирается на затратный подход. Он заключается в определении восстановительной стоимости отдельных элементов собственных активов предприятия с последующим их суммированием. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия (и соответственно его акций) предопределяема в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости собственных активов предприятия по состоянию на дату оценки. Реализация метода предполагает выполнение следующих этапов.
Этап 1. Анализируют статьи раздела "Основные средства" актива последнего баланса предприятия и определяют их современную рыночную стоимость. Ведь в балансе многие активы отражены по их первоначальной стоимости на момент приобретения, т. е. в какое-то время в прошлом при иной экономической ситуации. На этом этапе рассчитывают отдельно текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе. Для всех элементов активов, кроме земли, определяется остаточная стоимость.
Этап 2. Переоценивают и корректируют оборотные активы. Переоценивают производственные запасы, при этом непригодные и устаревшие запасы списывают, а пригодные - переоценивают по современным ценам. Если предприятие владеет ценными бумагами других предприятий, то активы пересчитывают с учетом текущего курса этих бумаг. Нехарактерные доходы из баланса исключают, а нехарактерные убытки, наоборот, включают. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность.
Этап 3. Подсчитывают сумму скорректированных активов.
Этап 4. Анализируют и корректируют долговые обязательства предприятия (кредиторскую задолженность).
Этап 5. Из суммы скорректированных активов вычитают уточненные долговые обязательства и получают чистую стоимость собственных средств предприятия. В зарубежной оценочной практике выполняется также оценка "гудвилла" методом избыточной рентабельности активов. Содержание этого метода описано в другом разделе. Стоимость "гудвилла" приплюсовывают к рассчитанной стоимости собственных средств.
Метод накопления активов по сравнению с другими методами дает наиболее пессимистическую оценку, независимую от рыночной конъюнктуры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия. В условиях России, где фондовый рынок только формируется, затратный подход к оценке основных производственных фондов часто остается единственно возможным.
На основании основных подходов к выполнению оценки (затратного, исходного и сравнительного) разработано значительное количество методов оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки. Эти методы, методики широко представлены в зарубежной и отечественной литературе. Так, затратный подход основан на определении восстановительной стоимости объекта оценки (или стоимости замещения).
Известно четыре основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) или стоимости замещения объекта:
* сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости), когда умножается скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения (м, м2, м3 и т. д.) объекта на количество единиц оцениваемого объекта;
* поэлементный метод, когда определяется стоимость всего объекта исходя из поэлементных затрат (например, при опенке здания: фундамент, стены, кровля и т. д. );
* сметный метод, когда составляются объектные и сводные сметы строительства оцениваемого объекта, как бы он строится вновь (наиболее сложный метод);
* индексный метод, когда умножается балансовая стоимость объекта оценки на соответствующие индексы, которые периодически утверждаются Правительством РФ.
Важным этапом оценки является определение всех видов износа:
* физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными или природными условиями;
* функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием фактора НТП, происходит ухудшение функциональных характеристик объекта;
* внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних факторов, например, экологических, изменение спроса и предложения и т. д.
Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:
1. Экспертный - расчет физического износа происходит на основании данных эксперта, который определяет процент износа отдельных элементов.
2. Стоимостный - определяются затраты на восстановление элементов зданий и сооружений.
3. Нормативный (бухгалтерский) - основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений,
4. Метод расчета срока жизни объекта оценки путем деления хронологического или эффективного сроков жизни на типичный срок физической жизни (либо на нормативный срок службы строения).
В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц различных машин и оборудования. Для их оценки также применяются методы, основанные на трех известных подходах: затратный, сравнительный и доходный (в меньшей степени).
Так, базовой стоимостью оборудования, машин при затратном подходе является полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний и используется три метода:
1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуляция по всем деталям объекта оценки.
2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (технические и стоимостные):
где п - экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0).
3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстановительной стоимости объекта на основе первоначальной стоимости, умноженной на индекс изменения цен.
При выполнении оценки машин и оборудования важно учитывать их износ (устаревшая техника), который бывает:
* функциональным - изменение функциональной полезности;
* технологическим - связано с достижениями НПТ;
* внешним (экономическим) - влияют независимые внешние факторы (экономические, экологические и т. д.).
Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осуществляется следующими методами:
* экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта;
* нормативный (бухгалтерский) - износ рассчитывается на основе Единых норм амортизационных отчислений, утвержденных Правительством РФ;
* метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован, имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный оставшийся срок службы и совокупная годовая сумма амортизационных отчислений);
* метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения) новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа.
При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (рыночного) подхода используются два основных метода:
* прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возможность подобрать аналог оцениваемого оборудования;
* метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Этот метод имеет следующие разновидности:
* метод удельных стоимостных показателей;
* массогабаритный метод;
* метод корреляционных моделей;
* экспертный метод оценки техники (определяется средневзвешенный параметр в условных единицах, например, в баллах).
1.2.2. Оценка нематериальных активов
С развитием рыночных отношений в условиях экономической реформы в России возрастает значение нематериальных активов, все больше становится предприятий, которые ими располагают, но еще существует серьезная - проблема в правильном определении стоимости нематериальных активов, в правильной организации их бухгалтерского учета и отчетности. Совокупность факторов этой ситуации подтверждает важность разработки достаточно надежных отечественных методик по выполнению оценки объектов нематериальных активов.
Нематериальные активы, как важнейшая экономическая категория, достаточно подробно описаны в различной литературе. Нематериальные активы - это часть активов предприятия, которые обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, используются в хозяйственном обороте, способны приносить доход.
В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность, имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты.
К интеллектуальной собственности (например, к промышленной собственности) относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.
Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п.
К отложенным (капитализированным) затратам относятся организационные расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия, на брокерское место на бирже и т. п.), включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты, связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки и внедрения новых изделий и технологий или улучшения их качества. Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени.
На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учитывается еще так называемая цена "деловой репутации" фирмы, или "гудвилл". "Гудвилл" - это стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса предприятия. "Гудвилл" как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.
В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки - по первоначальной и остаточной стоимости. Первоначальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия, которая определяется:
* по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия (стоимость определяется по договоренности сторон);
* для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно (стоимость определяется экспертным путем).
Остаточная стоимость нематериальных активов - это первоначальная стоимость за вычетом начисленного взноса (амортизации). Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного использования, когда невозможно определить срок полезного использования нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.
К объектам оценки нематериальных активов по России относятся виды собственности, определенные следующей нормативно-правовой базой:
* Патентный закон РФ (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "О товарных знаках и знаках обслуживания и наименования мест происхождения товара" (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах" (от 09.07.93 г.);
* Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" (от 23.09.92г.);
* Закон РФ "О правовой охране топологии интегральных микросхем" (от 23.09.92 г.);
* Закон РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (от 22.03.91 г:);
* Закон РФ "О селекционных достижениях" (от 06.08.93 г.);
* Постановление Правительства РФ "О порядке применения на территории РФ некоторых положений законодательства бывшего СССР об изобретениях и промышленных образцах" (№ 822, от 14.08.93 г.).
Нематериальные активы имеют различные виды стоимости, которые базируются на общественных экономических категориях и делятся на: первоначальную, восстановительную, рыночную, инвестиционную, страховую, залоговую, стоимость нематериальных активов для налогообложения и другие виды.
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, так как нематериальные активы интеллектуальной собственности почти всегда не имеют аналогов). Для определения стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода (дисконтированных доходов и прямой капитализации).
При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета
где СТ - текущая стоимость нематериальных активов;
ЧД - чистый доход, получаемый от использования данного актива за прогнозный период;
ККП - коэффициент, характеризующий техническое и правовое состояние актива;
r - ставка дохода для данного сектора рынка нематериального актива;
п- количество строк полезного применения актива;
F5 - функция единичного аннуитета (пятая функция в таблице "Шесть функций денежной единицы", (приложение).
Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции. Чистый доход от использования ноу-хау или изобретения является частью чистого дохода от реализации определенного инвестиционного проекта. Поэтому сначала разрабатывается инвестиционный проект, составляется бизнес-план, в котором рассчитывают ожидаемый ежегодный чистый доход. Затем выделяют ту часть чистого дохода, которую можно отнести к используемому объекту интеллектуальной собственности. Применяемый при этом долевой коэффициент рассчитывается с учетом фактора получения экономии. Так, применение ноу-хау или изобретения дает прирост чистого дохода предприятию за счет таких факторов, как снижение себестоимости продукции, увеличение объема продаж, увеличение цены на продукцию за счет роста качества. Нужно также иметь в виду, что применение некоторых ноу-хау позволяет снизить величину налога на прибыль. Далее надо решить, какая часть рассчитанного дохода пойдет в оплату обладателю (автору) ноу-хау или изобретения. Вот эта величина и будет использована в формуле как чистый доход ЧД.
Метод прямой капитализации дохода предполагает использование известной формулы
<< Пред. стр. 3 (из 31) След. >>
Список литературы по разделу