<< Пред.           стр. 1 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу

 РИЗУН Н. И.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 СТАНОВЛЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
 РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Москва
 2001
 
 
  УДК 658.14
  ББК 65.32
 
 
 
  Р45
 
 
 
  ISBN 5-89263-089-7
 
 
 Р45 Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2001 г., 190 с., с ил.
 
 
  ISBN 5-89263-089-7
 
 
 
  В настоящей монографии рассмотрены актуальные вопросы становления и развития такой формы кредитования, как кредитование под залог недвижимого имущества (ипотека).
  На основе анализа истории ипотеки в дореволюционной России и схем ипотечного кредитования в различных странах оценены перспективы ее развития в современной России. Проанализированы основные проблемы, с которыми сталкиваются в настоящее время субъекты, участвующие в этом процессе, и предложены пути их решения.
 
 
 
 
  ISBN 5-89263-089-7
 
  ББК 65.32
 
 
 
  (c) Ризун Н. И., 2001
  (c) БУКВИЦА, 2001
 
 СОДЕРЖАНИЕ
 ВВЕДЕНИЕ 4
 1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 6
 1.1. СИСТЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВОВАЯ БАЗА ИПОТЕКИ 6
 1.2. ЕВРОПЕЙСКАЯ И АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИПОТЕКА В ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ 25
 1.3. ПРОБЛЕМЫ И СЦЕНАРИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 36
 1.4. РЕГИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 51
 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ БИЗНЕСА 68
 2.1. ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ СХЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 68
 2.2. ПРОБЛЕМЫ И МОДЕЛИ УЧАСТИЯ БАНКОВ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 77
 2.3. ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 88
 2.4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ЗА СЧЕТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 97
 3. МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ 105
 3.1. УЧЕТ ИНФЛЯЦИИ И КРЕДИТНЫХ РИСКОВ 105
 3.2. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ 117
 3.3. РИСКИ И СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 134
 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 153
 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 157
 ПРИЛОЖЕНИЯ 159
 
 ВВЕДЕНИЕ
  По мере становления рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:
  углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
  развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
  переориентация финансовых организаций и, прежде всего банков, на работу по "длинным" позициям;
  отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);
  высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
  жилищная проблема актуальна для многих семей;
  повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.
  Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.
  Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.
  В то же время в настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.
  Имеются и другие проблемы, сдерживающие в настоящее время развитие ипотечного кредитования, анализу и поиску путей выхода из которых посвящена настоящая монография.
  В монографии:
  оценена экономико-правовая основа ипотеки и ипотечного кредитования (дана система определений собственности, определена правовая база ипотеки);
  рассмотрены модели ипотечного кредитования, используемые в различных странах мира и в дореволюционной России;
  определены проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования в Российской Федерации с учетом региональных аспектов;
  проанализировано ипотечное кредитование как инструмент бизнеса и рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования в России;
  определены проблемы и модели участия банков в ипотечном кредитовании, а также основные особенности кредитования жилищного строительства, финансирования деятельности промышленных предприятий за счет ипотечного кредитования;
  рассмотрен механизм обеспечения возвратности ипотечных кредитов и разработаны методы учета инфляции и кредитных рисков, методический подход к оценке рыночной стоимости объектов ипотеки, а также способы снижения рисков с использованием страхования.
 
 1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
 1.1. СИСТЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВОВАЯ БАЗА ИПОТЕКИ
  Основные понятия и определения в области отношений собственности
  Понятие собственности, прежде всего, как экономической категории характеризует определенный перечень прав по отношению к отдельным элементам национального богатства. Другими словами, собственность - это отношение между человеком, группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией материального мира (объектом), с другой стороны, заключающееся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом. Присвоение в своем историческом развитии проходит различные формы, приобретая наиболее развитую - форму собственности.
  Реализация права собственности предполагает выделение объекта и субъекта этого процесса.
  Субъект собственности - активная сторона отношений собственности, имеющая возможность и право обладания объектом собственности.
  Объект собственности - пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, имущества, вещества, информации, духовных и интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащих субъекту.
  В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) Российской Федерации субъектами права собственности являются: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, граждане.
  Реализация системы интересов субъектов собственности по поводу потребления различных благ осуществляется ими через присвоение этих благ (отношения собственности), которое отражает совокупность общественных условий, необходимых для совершения каких либо действий над ограниченными элементами национального богатства.
  Отношения собственности - это имущественные (субъектно-объектные) отношения между субъектом и объектом, которые в свою очередь служат материальной предпосылкой отношений (субъектно-субъектных) между субъектами собственности, отражающих имущественные взаимосвязи субъекта с другими субъектами.
  Основными отношениями собственности, определенными еще римским правом, являются пользование, распоряжение и владение /4, 21/.
  Пользование - реальное проявление отношений собственности, означающее применение объекта собственности в соответствии с его назначением с целью извлечения пользы и предполагающее наличие совокупности условий потребления, специфичных для конкретного потребителя.
  Не следует отождествлять право пользования и реальное пользование. Это право может быть делегировано собственником другому пользователю на определенных условиях. Например, наемный работник использует средства производства, не являясь их владельцем, а владелец предприятия сам ими обычно не пользуется. С другой стороны, пользование может быть реализовано в отсутствие прав при развитии теневых отношений присвоения или нарушения условий пользования, установленных собственником.
  Реальное пользование предполагает его обязательное совмещение с другой формой присвоения - распоряжением, в контексте изменения характера пользования и (или) смены потребителя.
  Распоряжение представляет собой форму присвоения, означающую возможность иных, помимо потребления, действий над объектами собственности - продажи, безвозмездной или платной передачи в пользование, в том числе, ограниченное. Эту форму присвоения можно определить как право регулирования использования ограниченных благ, из которого формируется функция управления. Управление в этом случае можно определить как комплекс возможных воздействий субъекта собственности на объект.
  Распоряжение предполагает возможность распределения различных функций между несколькими субъектами и означает возможность делегирования прав нескольким персонифицированным субъектам, каждый из которых может распоряжаться объектом собственности только в пределах предоставленных ему полномочий, которые определяются доступной ему областью контроля.
  Другими словами, распоряжение - высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности, дающий субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона практически любым желаемым образом вплоть до передачи другому субъекту, преобразования в другой объект и даже ликвидации.
  Здесь следует выделить формы ограниченного распоряжения собственностью, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и называемые правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления.
  Право собственности как наиболее полная форма присвоения, соединяющая пользование и распоряжение, означает, что собственник выполняет любые действия над принадлежащими ему благами, целиком присваивает полезный результат и несет всю полноту материальной ответственности за свои действия. Другие формы присвоения ограничивают в той или иной форме свободу действий субъекта пользования и (или) владения на объект собственности, одновременно уменьшая его реальную ответственность, предусматривая гарантии со стороны ограничивающего эту свободу собственника.
  Владение - начальная, исходная форма отношений собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъекта собственности либо факт реального обладания объектом. Оно предполагает реализацию всей полноты прав пользования и лишь часть прав распоряжения, предоставленных владельцу собственником на определенных условиях. Владение - это номинальное право либо практическая возможность использовать объект, но не всегда действительная реализация такой возможности. Оно еще не является в полной мере собственностью в социально-экономическом смысле.
  Схематично логика взаимной обусловленности и дифференциации отношений собственности в единстве пользования, распоряжения и владения представлена на рис. 1.1.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.1. Схема взаимной обусловленности и дифференциации
 отношения собственности
  Таким образом, право собственности означает возможность передачи объекта собственности в пользование, распоряжение или владение другим субъектам без утраты самого права собственности с установлением правил, которые те обязаны соблюдать.
  Общественное разделение труда, которое представляет собой внешний фактор формирования и развития отношений собственности, предопределяет объективную необходимость и возможность разделения субъектов собственности, пользования и распоряжения. Материальные предпосылки этого разделения создаются числом и разнообразием объектов собственности. Одновременно с этим углубление разделения труда вызывает необходимость разделения субъекта собственности и субъектов управления, что создает основу делегирования распорядительных функций (вертикальное разделение труда) и дифференциацию функций управления (горизонтальное разделение труда).
 
  Система определений собственности
  В качестве основы процесса рыночного обращения собственности, как правило, используется классификация собственности в системе определений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): объекты, субъекты, формы и права собственности.
  Объекты гражданского права, классифицированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, представлены на рис. 1.2.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.2. Объекты гражданского права в Российской Федерации
  Структура объектов движимого и недвижимого имущества может в свою очередь классифицироваться на несколько крупных блоков, позволяющих выделить составляющие движимого и недвижимого имущества (соответственно рис. 1.3, 1.4).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.3. Виды движимого имущества
  Движимые вещи Гражданским кодексом Российской Федерации определены как вещи, не относящиеся к недвижимости.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.4. Виды недвижимого имущества
  Недвижимость - земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, предприятия и др.) /5/.
  Из законодательных определений таких объектов собственности, как участки недр и леса, также следует их тесная взаимосвязь с земельными участками и соответственно с регулирующими положениями фактически первенствующего для всех названных типов объектов недвижимости земельного законодательства.
  Недвижимость, как объект собственности, является одновременно материальной, правовой и экономической категорией (рис. 1.5.).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.5. Категории недвижимости
  На материальном уровне недвижимость имеет четко очерченные границы в пространстве и во времени. Каждый объект имеет собственные физические характеристики. Правовое поле, в котором функционирует недвижимость, определено Гражданским кодексом РФ. Оно рассматривается как объект гражданских прав и представляет собой совокупность прав, отвечающих юридическим стандартам, задаваемым государством и международными нормами права.
  В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей (леса, здания, сооружения, многолетние насаждения); движимые объекты, подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
  В юридическом смысле в России существуют не целые объекты недвижимости в вертикальном разрезе с полным комплексом прав на эти объекты, а совокупность прав на каждый отдельный элемент, закрепленный в самостоятельном документе: Воздушный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ (в настоящее время находится в стадии обсуждения) и др.
  По характеру потребления, недвижимость законодательно делится на жилой и нежилой фонды.
  Жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) с установленными правами владения, пользования и распоряжения включает:
  земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
  приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
  жилые дома;
  квартиры;
  иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
  сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
  К объектам нежилого фонда относятся:
  нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых или иных нужд непромышленного характера;
  предприятия как имущественные комплексы;
  отдельно стоящие здания и сооружения, не относящиеся к жилому фонду.
  Особое значение в современной экономике имеют такие объекты нежилого фонда, как предприятия, рассматриваемые в виде имущественных комплексов. Соответствующее определение дано в Гражданском кодексе РФ (ст. 132). При этом в состав предприятия как имущественного комплекса включены все виды движимого и недвижимого имущества, обеспечивающего деятельность данного предприятия (рис. 1.6).
  Понятие имущественного комплекса как сложной вещи, объединяющей неразрывно связанные недвижимые и движимые компоненты, является очень важным, поскольку к этой схеме можно привести такие сложные объекты недвижимости, как:
  памятники истории, культуры, архитектуры;
  охранные зоны;
  ландшафтные комплексы и т.п.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1.6. Структура предприятия как имущественного комплекса
  Общим для приведенного перечня является неразрывная связь составляющих их отдельных объектов недвижимости (земельные участки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и многолетние насаждения) и движимых вещей (выдающиеся элементы интерьера, культурные ценности, исторические вещи, уникальные библиотеки и коллекции, именные знаки принадлежности и т.д.).
  Говоря об экономическом содержании недвижимости, следует отметить такие общие для всех объектов недвижимости свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость /21/.
  Показатель долговечности - самый важный (земля - вечна, здания и сооружения имеют нормативные сроки службы 50-150 лет, предприятия, как имущественные комплексы, имеют большой срок функционирования или создаются бессрочно).
  Потеря пригодности объектов недвижимости характеризуется их износом (физическим и моральным). Физический износ объектов недвижимости показывает степень изменения со временем их физических свойств. Моральный (функциональный) износ связан с возникновением новых требований к сооружениям, зданиям.
  Привлекательность конкретного объекта недвижимости, прежде всего, связана с его уникальностью и неповторимостью.
  В рыночной экономике, выступая предметом сделок купли-продажи, недвижимость становится товаром, основными характеристиками которого, как известно, являются потребительские и стоимостные показатели. Общей потребительской характеристикой недвижимости является ее полезность.
  В том случае, когда объект недвижимости полезен какому-либо потенциальному собственнику, он обладает стоимостью.
  Стоимость недвижимости определяется затратами на создание и реализацию конкретного объекта и выражается в цене. Цена товара формируется на рынке недвижимости и, при равенстве спроса и предложения на объекты недвижимости, зависит от стоимости денег. Но, как правило, спрос и предложение на рынке недвижимости не соответствуют друг другу, поэтому цена объектов отличается от стоимости. При определении стоимости объектов недвижимости нужно отличать их стоимость в обмене и стоимость в пользовании /21/.
  Стоимость в обмене - цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке, иначе говоря, - это рыночная стоимость.
  Стоимость в пользовании - стоимость для конкретного пользователя или группы пользователей, иначе - субъективная стоимость. Эта стоимость может быть определена с целью продажи, сдачи в аренду, передачи в залог. Стоимость, определяемая для конкретного покупателя, называется инвестиционной стоимостью, которая связана с риском, масштабами финансирования, будущим повышением или снижением стоимости объектов недвижимости, последствиями налогообложения.
  Стоимостные показатели объектов недвижимости связаны с такими понятиями, как ликвидность, доходность и надежность.
  Недвижимость - это наиболее долговечный и основательный товар, обеспечивающий надежность вложений.
  Ликвидность объектов недвижимости - способность их к реализации, степень обратимости их в денежные средства, возможность быстро и без потерь продать недвижимость по разумной, реальной рыночной цене. Эта величина обратно пропорциональна времени, которое требуется для превращения товара в деньги.
  Доходность - отношение дохода, полученного от продажи или использования объектов недвижимости, к ее стоимости. Этот показатель применяется по отношению к недвижимости, приносящей доход.
  Рассмотренные характеристики связаны с наличием рынка недвижимости.
  Рынок недвижимости представляет собой сложную структуру, в рамках которой сводятся вместе покупатели и продавцы, и включает правовой, экономический и организационный блоки.
  Правовой блок - совокупность правил и механизмов передачи прав на собственность, а также правил поведения собственников с учетом их интересов.
  Экономический блок можно представить в виде системы многочисленных показателей, характеризующих потребительские и стоимостные параметры как отдельных объектов недвижимости, так и однородных систем, их общее расположение в цепочке интересов потенциальных и реальных покупателей, продавцов, предпринимателей, арендаторов и арендодателей. В этом блоке могут быть рассмотрены системы налогов, доходов, ценообразования и инвестирования.
  Что касается организационного блока, то в России в настоящее время рынок недвижимости в полной мере не сформировался. Фактически существует рынок отдельных элементов объектов недвижимости (квартир, комнат, офисов, складских помещений и т.д.). Причем оборот этих товарных единиц регулируется различными нормами, ограничен межведомственными границами, экономическими и административными барьерами. Основной предпосылкой рынка недвижимости является разнообразие форм собственности.
 
  Формы собственности и субъекты рынка собственности
  Форма собственности - это ее вид, определенный по субъекту собственности. Другими словами, форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности субъекту единой природы. В Российской Федерации (ст. 212 ГК РФ) в равной степени признаются несколько форм собственности (частная, государственная, муниципальная и иная), в операциях с которыми могут участвовать субъекты рынка собственности, представленные на рис. 1.7.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Рис. 1.7. Субъекты рынка собственности
  Оборот собственности
  Схема рыночного оборота собственности в соответствии с ГК РФ (ст. 212) представлена на рис. 1.8. Взаимодействие форм собственности: государственной (федеральной и субъектов Федерации), муниципальной, частной и иной осуществляется путем оборота на рынке собственности, включающем прямые и обратные процессы трансформации.
  Анализ функционирования рынка собственности показывает, что на нем возможны любые процессы трансформации собственности, которые могут приводить как к концентрации собственности, оптимальной с точки зрения собственников, так и ее распаду или банкротству.
  При этом, как правило, концентрация собственности связана с формированием высокоинтегрированных структур - корпораций (финансово-промышленных групп, холдингов, ассоциаций, концернов и т.д.), в том числе и со смешанной формой собственности и балансом корпоративных интересов их участников (государства и других собственников).
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

<< Пред.           стр. 1 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу