РИЗУН Н И СТАНОВЛEНИE И ПEРСПEКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТEКИ В РОССИИ ПОД РEД Д Э Н БАНДУРИНА В В М БУКВИЦА 2001 190 С 2

Рис. 1.8. Схема оборота собственности
Понятие рынка собственности
В рыночной экономике функционирует множество типов рынков: труда, капитала, собственности, в том числе недвижимости, ценных бумаг, товаров, услуг (маркетинговых, консалтинговых, менеджмента), ресурсов и др. Каждый из этих рынков, как правило, имеет сложный иерархический и многосекторный характер.
Фактически любой вид объектов гражданского права (вещи недвижимые и движимые, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага) из различных форм собственности как товар может сформировать свой тип рынка, с присущей только ему системой управления, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, органами управления, их функциями, связями и отношениями, региональными и прочими признаками.
В настоящее время на рынке собственности России обращаются достаточно активно только некоторые из возможных ее видов: недвижимость и ценные бумаги, хотя в экономически развитых странах на рынке представлены все формы и виды собственности.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью и проявляющихся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, аренду, внаем и т.д.
Особенностями рынка недвижимости являются /3/:
величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местом нахождения объекта недвижимости) и историческим (временем создания объекта недвижимости) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости;
практически все сделки с недвижимостью должны проходить государственную регистрацию;
вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат (затраты на поддержание объекта недвижимости в функциональном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, налоги и сборы на сделки с недвижимостью).
Для современного российского рынка недвижимости характерны искусственное разграничение прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитость рыночной инфраструктуры, что существенно затрудняет его дальнейшее развитие.
Терминологический словарь ипотеки, составленный Центром ипотечных и инвестиционных программ АНХ при Правительстве РФ, приведен в Приложении 1.

Правовая база ипотеки
В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.
Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, домов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Договор об ипотеке, так же как договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В случае договора об ипотеке государственных и муниципальных предприятий необходимо получить согласие соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу предприятия в залог, если в договоре этого предприятия с комитетом не оговорено иное.
Если имущество закреплено за организацией на праве оперативного управления, то, как правило, такая организация не вправе передать его в залог. Исключение составляет имущество, приобретенное с согласия собственника и в соответствии с законом, в результате самостоятельной предпринимательской деятельности.
Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий, попавших в кризисную ситуацию.
Поскольку ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в балансе предприятия, то при неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом.
Если эти меры не дают надлежащего результата, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие, и оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.
Таким образом, без проведения процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), методом ипотеки можно достичь аналогичных целей.
Передавать в ипотеку предприятие, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации, нельзя.
В результате законотворческой работы был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Основные положения этого закона приведены в Приложении 2.
В соответствии с законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть закон об ипотеке позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".
Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.
Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.
Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.
В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).
Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя:
кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
договор займа (ст. 807 ГК);
договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
другой договор (ст. 420 ГК);
причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).
Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не предусмотрено федеральным законом".
Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Федеральным законом от 21.11.1996 г. №29-ФЗ "О бухгалтерском учете". В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в гл. 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.
Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.
Своим постановлением от 14.01.2000 г. №28 Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Федерации и муниципальных образований.
В настоящее время на рассмотрение Государственной Думы внесены проекты федеральных законов "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" и "О кредитной кооперации в жилищной сфере", а также законопроекты по изменению и дополнению к законам "Об ипотеке" и "О несостоятельности (банкротстве)". После принятия поправок к Федеральному закону "Об ипотеке" ЦБ приступит к созданию специальных нормативов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.
Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.
По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Кредит под залог недвижимого имущества
Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли, строений производственного и жилого назначения, другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 закона);
предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Другими словами, ипотечный кредит - это долгосрочное инвестирование залогодержателя в недвижимость залогодателя под залог недвижимости.
Не все перечисленные выше объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.
Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Но прежде рассмотрим структуру рынка ссудных капиталов.
Рынок ссудных капиталов, как один из сегментов финансового рынка, можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:
первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;
специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и предоставляющие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;
заемщики (юридические и физические лица, государства), испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;
организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.
Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 1.9):
денежный рынок - совокупность краткосрочных (до одного года) кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств (высоколиквидные ценные бумаги - казначейские векселя, банковские акцепты и др.);
рынок капиталов - совокупность средне- и долгосрочных кредитных операций, обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;
фондовый рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;
ипотечный рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Рис. 1.9. Состав рынка ссудных капиталов
Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 1.10), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Рис. 1.10. Отдельные виды специализированных банков
Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.
1.2. ЕВРОПЕЙСКАЯ И АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИПОТЕКА В ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ
Общие принципы ипотечного кредитования в Европе
Ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.
Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет, зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. Так, в Швеции в 1994 г. этот процент был равен 12%, в 1996 г. - 7-8%.
В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.
Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.
В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.
Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил (не вернул) кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.
Существует две системы организации ипотечного кредитования:
1. В Швеции и Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.
2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является обязательными, и в законе об ипотечных банках - специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).
Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:
предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
размещение свободных средств в иных банках или скупка собственных ценных бумаг.
Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше дает основание говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова "закладной лист". То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, подтверждает положение о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества (АО на основе ответственности по доле). Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.
Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США. Произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.
В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.
Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка "банк - посредник - инвестор" составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
В США ипотечные инструменты, по сравнению с другими видами кредитов, отличаются:
долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.
В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.

Справочно
Аннуитет - сумма определенного размера, выплачиваемая в течение продолжительного времени в погашение полученного от него займа, включая проценты /18/.

Использование различных ипотечных инструментов позволяет заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени.
Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:
краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
различные виды так называемых структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязана к определенному индексу.
Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х гг. с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.
В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.
Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период погашения.
Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.
В последние годы в США стали быстро развиваться такие сберегательные учреждения, как кредитные союзы, ориентированные на потребителя и организованные в виде объединения людей, имеющих общую специальность или регион проживания. Кредитные союзы существуют как в коммерческих фирмах, так и на государственных предприятиях и учреждениях, обслуживая заводы и офисные центры. Большинство кредитных союзов основано лицами, имеющими общую специальность. Около 50% кредитных союзов объединяет работников частных фирм, 20% - занятых на государственных предприятиях и 10% - работников сферы образования. Оставшиеся 20% действуют при социальных, рабочих и других организациях.
Кредитные союзы - довольно распространенная форма объединения денежных средств экономически активного населения. Они занимаются, прежде всего, предоставлением небольших потребительских кредитов своим членам. Такие кредиты составляют 51% всех активов союзов. Свои средства союзы размещают также на банковских депозитах (25%), в государственных ценных бумагах (10%), ипотечных займах (7%) и прочих активах (7%). Основной вид вторичных ценных бумаг кредитных союзов - это срочные вклады, называемые акциями, - 92% всех пассивов /24/.
Кредитные союзы в США являются третьим крупнейшим финансовым посредником, предоставляющим потребительские и персональные кредиты, после коммерческих банков и финансовых компаний. Как инвесторы кредитные союзы имеют право предоставлять дополнительные услуги такие, как ипотечные займы и кредитные карточки. Кредитные союзы развивают все виды финансовых услуг для домовладений.
Деятельность кредитных союзов по выдаче ипотечных кредитов обусловлена желанием потребителей получить более крупный кредит, чем они могли бы иметь, обратясь в традиционные кредитные учреждения.

Модели привлечения средств для ипотеки
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).
Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В различных странах с учетом их традиций и особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.
Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.
Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.
Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.
Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа "Фэнни Мэй" (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), "Джинни Мэй" (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), "Фредди Мак" (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.
"Фэнни Мэй", созданная в 1936 г. как чисто правительственная организация, в 1968 г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию "Джинни Мэй". Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность "Фэнни Мэй", ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.
Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов. Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков приведены в табл. 1.1.
Таблица 1.1
Основные экономические показатели ипотечного кредитования
иностранных банков
Банки Доля кредита Срок кредитования Ставка кредитования Ипотечные банки США 80-90% 15-20 лет 3-4% Ипотечные банки Германии 50-70% 15-20 лет 8% Ипотечные банки Франции нет данных 3-20 лет нет данных Ипотечные банки Венгрии нет данных До 15 лет нет данных
Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

Ипотечное кредитование в дореволюционной России
Операции с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений, вели, прежде всего, городские кредитные общества. Первые из них были основаны в Петербурге (1861 г.) и Москве (1862 г.). В отличие от банков общества не имели уставного капитала, мобилизуя средства за счет выпуска облигаций.
Надежность облигационного займа обеспечивалась "круговым ручательством всех заложенных имуществ", оговоренным в уставе общества. Каждый член общества являлся заемщиком, отвечающим не только по своим обязательствам, но и по всем другим.
Деятельность городских кредитных обществ контролировало Министерство финансов. Уставы обществ, а также изменения в них утверждались самим министром. В случае необходимости он имел право назначить правительственную ревизию.
Городские кредитные общества были обязаны размещать свободные денежные средства в государственные или гарантированные правительством ценные бумаги, которые, как и наличные суммы, должны были храниться в учреждениях Государственного банка. На 1 января 1905 г. 29 обществ владели ценными бумагами на общую сумму 35,9 млн. руб. При этом на четыре крупнейших общества - Варшавское, Московское, Одесское и Петербургское - приходилось 80% общего количества ценностей.
По операциям с городской недвижимостью кредитные общества лидировали среди других ипотечных учреждений страны. Пика своего развития они достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX вв. В начале 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд. руб., а в начале 1914 г. - 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд. руб. /26/.
Согласно Уставу городские кредитные общества имели право /24/:
эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества;
реализовывать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора.
Городские кредитные общества работали по следующей схеме.
Член общества - заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду на определенную сумму. По правилам обществ оценка закладываемой недвижимости соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости по остаточной стоимости в реальных ценах, а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).
После оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся в сумме, на 40-50% меньшей стоимости залога.
Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, то он давал задание кредитному обществу подготовить необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.
Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. Печатный текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава, которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантий погашения, своевременной выплаты процентов. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде, т.е. будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество могло продать при нарушении заемщиками оговоренных сроков погашения ипотечной ссуды.
Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах, и, кроме того, подробная опись каждого владения вносилась в "крепостные книги", где фиксировались также изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Факт государственной регистрации имущества и прав на него исключал возможность мошенничества с недвижимостью и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом.
На базе утвержденных заявленных ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд. Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества, засчитывая их по цене 90% от их биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, как и государственные процентные бумаги. С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества. Кредитное общество, в свою очередь, возмещало Госбанку совершенные выплаты.
Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться устойчивым спросом (особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения), превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.
После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, который продолжал его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и погашать долг. Если ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик, имел право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало правило старшинства. При удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их очередности. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).
После выполнения заемщиком условий ссудного договора кредитное общество возвращало ему закладную.
Кроме кредитных обществ в начале XX в. право проводить операции с городской недвижимостью получили акционерные земельные (ипотечные) банки, но объем таких операций не мог превышать одной трети уставного капитала.
К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на 1 млрд. руб. золотом /1/.
1.3. ПРОБЛЕМЫ И СЦЕНАРИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка - делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы /13/.
Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.
Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов.
Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).
Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования являются /13/.
Сценарий первый - локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Этот сценарий может быть реализован, прежде всего, универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот - чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды - многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.
Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.
Сценарий второй - федеральная инициатива - напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, "американской модели ипотеки". Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.
При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.
Сценарий третий - муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.
Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.
К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.
Сценарий четвертый - сбербанковская инициатива. Это гипотетический сценарий, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.
Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.
Сценарий пятый - инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.
Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.
Сценарий шестой - девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.
Еще одним сценарием развития рынка долгосрочного кредита является создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит /24/. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.
Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны. Преимущества этого сценария заключаются в следующем.
Во-первых, объединив свои сбережения, члены Кредитного союза сокращают период накопления и быстрее получают кредит для приобретения жилья.
Во-вторых, члены Кредитного союза имеют возможность контролировать использование своих сбережений, что немаловажно в атмосфере недоверия к банковскому сектору среди частных вкладчиков, которая сложилась в последние годы в России.
В-третьих, имеется возможность получения более дешевого кредита, поскольку кредитно-денежная политика Кредитного союза определяется его членами. Если Кредитный союз не привлекает дополнительных инвестиций на внешнем рынке, процентные ставки по депозитам и кредитам могут быть соответственно низкими относительно других финансовых рынков.
Деятельность кредитных союзов будет способствовать притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком.
Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.
На основе изложенного можно дать следующее определение Кредитного союза как основы развития жилищной ипотеки в России: Кредитный союз - это объединение физических и юридических лиц, аккумулирующее средства членов союза и предоставляющее им кредит, в том числе под залог недвижимого имущества /24/.
Цель создания Кредитного союза - объединение вкладчиков в общество взаимопомощи для получения доступного ипотечного займа. По договору вкладчики - члены Союза - обязуются делать взносы в общую кассу, из которой им в определенной очередности выдают денежные средства, состоящие из суммы сбережений вкладчика и кредита. Кредиты выдаются только членам союза. Вступив в Союз, вкладчик приобретает право на получение кредита, в котором ему не может быть отказано. Для получения выплаты вкладчик является кредитором, после - должником Союза.
В России в настоящий момент существуют группы населения, для которых объединение в Кредитный союз будет наиболее эффективно, так как они уже обладают определенным капиталом в виде государственных субсидий. Одну из таких групп составляют уволенные в запас военнослужащие. Согласно постановлению Правительства РФ от 29 марта 1999 г. №351 государство предоставляет из федерального бюджета субсидии на покупку жилья на территории РФ уволенным в запас военнослужащим. Размер субсидии определяется сроком службы в армии:
25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения;
от 10 до 25 лет - 80% стоимости покупки.
Стоимость покупки жилого помещения определяется исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории субъекта РФ, избранной для постоянного проживания (для граждан, уволенных с военной службы, - на территории субъекта РФ по месту получения сертификата), но не выше рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по соответствующему экономическому району РФ. Субсидия выдается в форме Государственного жилищного сертификата с учетом установленной социальной нормы жилья для семей разной численности. Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 м2 для одиноких граждан, 42 м2 - на семью из двух чел. и по 18 м2 - на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.
В соответствии с указанным постановлением размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата. Расчет субсидий производится на дату выдачи сертификата.
Средняя рыночная стоимость 1 м2 общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, предоставленных Государственным комитетом РФ по статистике и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (в том числе индивидуальный жилой дом или часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания.
Владелец сертификата имеет право приобретать жилое помещение в пределах размера субсидии. Если владельцу сертификата требуются дополнительные средства (сверх предоставленной субсидии) для оплаты покупки, то он использует для этого собственные или заемные средства.
Заемные (кредитные) средства предоставляются владельцу сертификата одним из отобранных по конкурсу банков при условии соответствия владельца сертификата требованиям банка о кредитоспособности.
Описанные выше условия предоставления Государственных жилищных сертификатов дают хорошие возможности их владельцам для объединения в Кредитный союз.
При этом Кредитный союз может использовать собранные средства для выдачи кредитов, что позволит владельцам сертификатов:
получить более дешевый кредит;
купить большее или лучшее по качеству жилье (при наличии сбережений или новой постоянной работы), чем рассчитанное с учетом субсидий.
Так как сертификат составляет более 60% стоимости приобретаемого жилья, время ожидания кредита членами Союза будет меньше, чем в обычном случае.
Кредитный союз также может осуществлять собственное строительство многоквартирного дома для членов Союза на имеющиеся средства. Полученная при этом прибыль может частично или полностью компенсировать недостающую часть средств на приобретение жилья для членов Союза по субсидии. В случае строительства нового дома уволенные в запас военнослужащие могу получить временную или постоянную работу на стройке.
Из изложенного следует, Кредитный союз является перспективной начальной формой организации рынка ипотечного кредита в России. Появление такой формы сберегательного учреждения, основанного на добровольном объединении граждан, важно в условиях сложившегося недоверия среди населения к банковской системе.
Кредитные союзы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитно-сберегательными институтами.
Во-первых, это уменьшение периода накопления для потенциальных покупателей жилья и, следовательно, увеличение платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Во-вторых, члены Кредитного союза получают возможность контролировать использование своих сбережений.
В-третьих, это возможность получения более дешевого кредита для членов Союза.
В-четвертых, деятельность кредитных союзов способствует притоку дополнительных средств на рынок жилищных инвестиций.
В-пятых, создание кредитных союзов будет особенно эффективно для определенных групп населения, имеющих значительные денежные субсидии, которых, тем не менее, недостаточно для приобретения жилья.
Организационная структура, денежно-кредитная политика, порядок предоставления займов и другие стороны функционирования кредитных союзов, разработаны в /24/ на базе опыта работы городских кредитных обществ царской России, современных сберегательных институтов, ипотечных компаний, кредитных союзов развитых стран.
Порядок организации и принципы деятельности Кредитного союза приведены в Приложении 3.
Таким образом, все выше описанные сценарии развития ипотеки в Российской Федерации, так или иначе, предусматривают участие банков в этом процессе. Именно поэтому в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. №28) предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. При этом считается, что экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются или не играют определяющую роль государственные ресурсы.
В Концепции предусматривается формирование операторов вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированных агентств в форме банков, которые добровольно выбирают свою специализацию. В настоящий момент в плане лицензирования и надзора со стороны Банка России к ним осуществляется такой же подход, как и к любым другим кредитным организациям. Банк России в настоящее время рассматривает вопрос о выпуске специального нормативного акта, касающегося деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Поэтому на первом этапе будет происходить накопление практического опыта, который позволит регулировать деятельность кредитных организаций в этой сфере.
Однако окончательный вариант Концепции не предусматривает специализации для эмитентов ипотечных облигаций. Первоначально предполагалась организация небанковских кредитных организаций нового типа, которые специализировались бы на рефинансировании ипотечных операций банков. Это не значит, что другие банки не могли бы осуществлять ипотечные операции. Специализация необходима для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, или закладные листы, как они назывались раньше. Часто ссылаются на опыт Германии, на основе которого у нас введена система универсальных банков. Однако там принцип универсальности не мешает специализации ипотечных банков, которые действуют с 1900 г. Специализация подразумевает особые нормативы и строгий контроль за обеспечением ипотечных облигаций. Банк России должен иметь возможность постоянно контролировать обеспеченность этих бумаг.
Концепция предусматривает некоторые шаги в этом направлении. Так, предполагается законодательно закрепить выведение обеспечения ипотечных облигаций (ипотечных кредитных договоров) из конкурсной массы в случае банкротства банка, эмитировавшего облигации. Соответствующие изменения в Гражданский кодекс, Федеральные законы "О несостоятельности (банкротстве)", "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" и "О рынке ценных бумаг" уже прорабатываются. Очевидно, что эмиссия юридическими лицами облигаций, обеспеченных залогом недвижимости или закладными, при современном состоянии законодательства России будет чрезвычайно громоздкой. Поэтому необходим новый самостоятельный закон, регулирующий эмиссию и обращение ипотечных облигаций.
Выпуск ипотечных облигаций должен строго контролироваться. Для этого необходим механизм контроля за соблюдением принципа конгруэнтности, т.е. объем эмиссии и сроки обращения облигаций должны совпадать со сроками и объемами лежащих в основе ипотечных кредитов.
Необходимо также законодательно ввести запрет на выпуск ценных бумаг, содержащих слово "ипотека". Не должны "ипотечные облигации" выпускаться структурами, не имеющими никакого отношения к кредитным организациям и выдаче ипотечных кредитов.
Центральное место в Концепции отводится Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), контрольный пакет акций которого принадлежит правительству РФ. Контроль за деятельностью Агентства должен, видимо, осуществлять Центральный банк. Учредителем Агентства от имени Российской Федерации выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе - некоммерческая организация, созданная правительством РФ. Административный контроль за деятельностью Агентства осуществляет Наблюдательный совет Агентства, первоначальный состав которого был назначен правительством РФ.
Основными задачами Агентства являются формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками, и рефинансирование ипотечных кредитов для Обеспечения финансовыми ресурсами банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты частным заемщикам, то есть как один из инструментов ликвидности для кредитных учреждений Российской Федерации, желающих продавать ипотечные кредиты. Главная функция Агентства заключается в приобретении предлагаемых к покупке ипотечных кредитов при условии их соответствия стандартам Агентства в плане оформления документации и качества кредита.
Основной идеей Агентства было создание органа, который мог бы привлекать дешевые долгосрочные средства за счет выпуска ценных бумаг с тем, чтобы на эти средства выкупать ипотечные кредиты (или закладные) у коммерческих банков.
Одновременно возникают параллельные региональные структуры, которые пытаются привлечь средства для развития ипотеки в регионах. Создано Московское ипотечное агентство. На подходе другие региональные структуры. В принципе, они не составят конкуренции Федеральному агентству, хотя АИЖК планирует открыть ряд своих региональных представительств. В частности, Агентство уже открыло филиал в Санкт-Петербурге.
При отсутствии законодательного механизма выпуска ипотечных облигаций АИЖК планирует выпускать бумаги под гарантии Правительства РФ. В бюджете 2000 г. были предусмотрены гарантии по обязательствам АИЖК на 3 млрд. руб., причем благодаря гарантиям Агентству удалось привлечь 10 млн. долл. под 9,7% годовых /1/. Важнейшим методом развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.
Эта стандартизация позволит более эффективно работать в дальнейшем. Если розничные кредиты будут одинакового качества, отвечать необходимым требованиям андеррайтинга, а кредитный договор обретет стандартную форму, то в последующем можно будет продавать кредиты, формировать пулы и выпускать на их основе ипотечные облигации. Активную роль в этой работе играют участники рынка: Ассоциация участников вексельного рынка (АУВЕР), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Инвестиционный фонд США-Россия (TUSRIF). Необходимо, чтобы в этом процессе более активно участвовал также и Банк России.

Рефинансирование ипотечных операций в настоящее время
Один из немногих реальных источников рефинансирования ипотечных операций банков, привлечения длинных ресурсов - средства Инвестиционного фонда США-Россия. Это пока единственная организация, которая реально предоставляет и деньги на рефинансирование ипотечных программ, и методологическую базу для ведения этого бизнеса.
Инвестиционный фонд США-Россия является частной инвестиционной компанией, созданной с целью содействия России путем кредитования, инвестирования и оказания технической помощи российским и западным предприятиям, работающим в стране. Фонд был основан в 1995 г. в результате слияния Фонда крупных предприятий России и Российско-американского фонда предпринимательства. В настоящее время Фонд осуществляет свою работу из офисов в Нью-Йорке, Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Хабаровске, Владивостоке и Южно-Сахалинске.
Первоначальное финансирование TUSRIF было осуществлено Конгрессом США путем выделения Агентством международного развития США (USATD) грантов на общую сумму 440 млн. долл. США. Часть средств Фонда направлена на рефинансирование ипотечных операций банков. Жилищные ипотечные кредиты предоставляются заемщикам по рыночным процентным ставкам, андеррайтинг проводится в соответствии с международными банковскими стандартами для данного вида кредитования, срок кредита - до 10 лет. Максимальный размер кредита - 150 тыс. долл., при этом он не может превышать 70% от стоимости жилья. Фонд стал первой западной организацией в России, начавшей предоставлять кредитные ресурсы с ипотечных кредитов.
Для участия в ипотечных программах Фонда банки подают заявки и предоставляют о себе финансовую информацию. Эксперты Фонда оценивают финансовое состояние банка и риски, которые могут возникнуть при предоставлении кредитов этому банку. Устанавливается ежемесячный контроль за финансовым состоянием банка.
Сотрудничество с Фондом позволяет российским банкам - участникам программы, развивать классические ипотечные схемы, несмотря на сравнительно высокие среднерыночные ставки по кредитам - 15% годовых.
Для получения кредита необходимо представить справку с работы, подтверждающую легальность дохода заемщика. При этом ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% его совокупного дохода. Заемщику становится выгодным декларировать свой доход, поскольку при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита налогооблагаемая база по подоходному налогу в соответствии с ныне действующим положением уменьшается на 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда.
При реализации Концепции по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, этот размер должен быть увеличен до 20 тыс. МРОТ. Таким образом, ипотечное кредитование способствует, помимо всего прочего, легализации доходов.
Одной из главных задач ипотеки является создание механизма, при котором человек, легально зарабатывающий, сможет улучшить свои жилищные условия. С повышением доходов населения будет увеличиваться прослойка среднего класса, а вместе с ним будет развиваться ипотека. Ипотека - это цивилизованный инструмент, дающий возможность не стоять 20 лет в очереди за жильем, а пользоваться им уже сегодня.
Первое, с чем сталкиваются банки при оценке кредитоспособности заемщика, это полное отсутствие кредитной истории наших граждан. Кредитная история - это не только тот факт, что вы вернули кредит, взятый однажды в банке, но и как проходило погашение, аккуратность внесения платежей. Исходя из кредитной истории, должен рассчитываться риск невозврата кредита и соответственно ставки, по которым можно предлагать данный кредитный продукт тому или иному заемщику. Отсутствие кредитной истории заставляет банки, согласно действующим пруденциальным нормам, автоматически относить данный кредит к самой низкой группе, что требует соответствующих норм резервирования.
Однако в Концепции идея государственной поддержки накопительных счетов не реализована.

Строительные сберегательные кассы
Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений (накопительных жилищных проектов), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и направляются на предоставление сравнительно дешевых жилищных кредитов. Однако средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.
Строительно-сберегательные кассы (ССК) появились и в России. Необходимо как можно скорее решить вопрос правового регулирования их создания и деятельности, с тем, чтобы избежать появления финансовых пирамид, которые действовали бы под именем ипотечных или строительно-сберегательных компаний.
Этому отвечал бы специальный федеральный закон, который регулировал бы деятельность ССК и ставил их под контроль Центрального банка, как кредитные организации. Несколько замечаний о преимуществе кредитных союзов перед другими финансовыми учреждениями при работе на рынке ипотечного кредита.
При реализации рассмотренных механизмов необходимо исходить из того, что развитие ипотеки не является самоцелью, а имеет и макроэкономические задачи. Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства. Оживление инвестиций в России в настоящее время связывается как раз с развитием жилищного сектора. Вместе с тем "локомотивом" экономического роста жилищное строительство может стать лишь при наличии достаточно устойчивого платежеспособного спроса на его продукцию, поскольку большая дороговизна объектов недвижимости не позволяет большинству граждан, особенно после валютно-финансового обвала 17 августа 1998 г., приобретать жилье на собственные средства. В этих условиях реальным шансом выхода из сложившейся ситуации призвана стать ипотека с использованием ипотечного кредитования.
Принятие Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является признаком того, что в рыночной экономике современной России недвижимость постепенно начинает приобретать черты надежного капитала. В развитых странах ипотека давно уже превратилась в один из наиболее апробированных и надежных инструментов рыночной организации строительства жилья граждан.
Что касается принятой Концепции, то специалисты отмечают ряд недоработок, присущих ей /15/.
Во-первых, в ней ничего не говорится о том, сколько времени понадобится в масштабах всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.
Во-вторых, схемы, предлагаемые на сегодня, предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ - примерно 15% всех нуждающихся, в то время около 65% россиян не смогут в ближайшее время воспользоваться условиями ипотечного кредитования.
В-третьих, имеются большие проблемы в нормативно-правовой базе долгосрочного жилищного финансирования. Например, до сих пор Центральный банк РФ не принял соответствующего нормативного акта, касающегося регистрации и выдачи лицензий, необходимых в ходе осуществления ипотечного кредитования Федеральному ипотечному, а также Московскому ипотечному агентствам.
Как известно, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" было создано Указом Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" и постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. №753 "О федеральной целевой программе "Свой дом" в качестве одного из элементов рыночной инфраструктуры для привлечения инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу.
В соответствии с предложением Министерства финансов РФ (согласованного с Министерством экономики, Министерством строительства, Министерством юстиции, Центральным банком РФ и Госкомитетом по рынку ценных бумаг) 26 августа 1996 г. за №1010 Правительство РФ приняло постановление "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Минфин РФ обязан был выделить 450 млн. деноминированных рублей в качестве доли государства в уставный капитал данного Агентства. С другой стороны, было определено, что Национальный фонд жилищной реформы должен был выступать от имени государства как учредитель Агентства. Тем не менее, уставный капитал Федерального агентства по ипотечному кредитованию в настоящее время достигает всего лишь 80 млн. руб.
Счетная палата РФ в середине 1999 г. провела масштабную проверку деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и его филиальной сети за 1997-1998 гг. Проверкой установлено, что уже в процессе формирования Агентства были допущены серьезные нарушения действующего законодательства России. Так, в нарушение Закона "Об акционерных обществах" указанным постановлением Правительства РФ в состав Наблюдательного совета не были включены представители Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Госкомимущества РФ (в настоящее время - Минимущество РФ).
Более того, в нарушение Закона "Об основах государственной службы Российской Федерации" первый заместитель министра строительства был избран генеральным директором Агентства, иначе говоря, руководителем исполнительного органа коммерческой организации - акционерного общества. Все это явилось причиной того, что государство в целом не смогло обеспечить своими представителями состав Агентства - из 13 членов совета государственных служащих оказалось меньшинство - 6. Кроме того, ни с кем из этих представителей государства не заключались договоры на представление ими интересов государства в Агентстве. Участие представителей государства в Наблюдательном совете Агентства по существу было сведено к заочному голосованию лишь по организационным вопросам, подготовленным исполнительным органом самого Агентства. В результате Совет вообще ни разу не рассматривал ни перспективные вопросы своей работы, ни проблемы улучшения своей финансово-хозяйственной деятельности.
Наконец, оказалось, что помимо 80 млн. руб. на формирование уставного капитала, других бюджетных средств на организацию долгосрочного жилищного кредитования не перечислялось. Не оформлялись также ни долгосрочные, ни краткосрочные ссуды с российскими и зарубежными банками. Счетная палата РФ установила, что Агентство в разное время в значительных объемах (от 10 до 70 млн. руб.) размещало в депозиты свои свободные ресурсы. Но, пожалуй, главный недостаток состоит в том, что задача, поставленная Правительством РФ - увеличение доступности приобретения жилья в собственность для более широких слоев населения, не реализована.
При этом если средняя зарплата в РФ в 1998 г. составляла 1095 руб. в месяц, то месячная зарплата штатных работников Агентства достигла 12500 руб., что в 3 раза превышает среднемесячный фонд оплаты труда государственных служащих федеральных органов власти. Задолженность Агентства по текущим платежам в государственный бюджет по состоянию на январь 1999 г. составляла 1,829 млн. руб., тогда как реально Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдало за годы своего существования всего 5 ипотечных кредитов на общую сумму в 1,883 млн. руб. /15, 23/.

<< Пред. стр. 2 (из 8) След. >>

Список литературы по разделу