<< Пред.           стр. 6 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу

  Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы. Менее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей и, например, при ks = 2 - утраивает и т. д.
  Значения Bi - весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов - чаще всего определяются экспертно.
  На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.
  Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.
 
 3.3. РИСКИ И СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
  Риски, возникающие при ипотечном кредитовании
  На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментом товаров: объектами недвижимости, средствами производства, предметами потребления. На повестку дня встает задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся, в частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование, различные арендные схемы, лизинг.
  Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня уже обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой защиты интересов всех участников данных операций.
  Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию сколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров гражданам или юридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6 месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.
  Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей кредит.
  Рассмотрим особенности ипотечного кредитования и вытекающие из них требования к организации страховой защиты. Основными участниками данного процесса являются:
  клиент - физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жилье во вновь строящемся здании;
  поручитель - юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента;
  банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;
  инвестор - ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования;
  риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;
  застройщик - строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;
  страховая компания, страхующая часть рисков всех участников операции.
  Возможные варианты взаимодействия участников ипотечного кредитования рассмотрены при анализе отечественных моделей ипотечного кредитования (подраздел 2.1). Как показал анализ, центральным звеном в данной цепочке является банк, который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех участников. Естественно, он принимает на себя и максимальное количество рисков.
  Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника - поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка, так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными издержками.
  Теперь рассмотрим риски, сопутствующие ипотечному кредитованию.
 
  В отношении существующей квартиры эти риски следующие.
  Риск физической утраты
  Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством покупки стандартного полиса страхования "от всех рисков".
  Однако банку следует обратить внимание на наличие ряда стандартных исключений из страхового покрытия. Обычно не подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению ущерба. Последнее исключение действует только в случае, когда страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупается непосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с действием властей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так как считается, что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим гражданам ущерб. По договоренности со страховой компанией ряд обычно подлежащих исключению рисков может быть включен в покрытие (например, ущерб в результате терроризма или оседания грунта).
 
  Риск утраты клиентом права владения квартирой
  Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и может быть застрахована полисом "страхования титула". Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании гарантийных фондов.
 
  Риск падения стоимости квартиры
  В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупку квартиры.
 
  Риск мошенничества клиента
  Это - риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен сводиться к приемлемому уровню службами безопасности банка и риэлтера.
 
 
 В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.
  Риски строительства и монтажа
  Как и любое строительство, строительство жилья связано с рисками природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты хорошо отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа на основе условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского перестраховочного общества.
  У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой работ, а также ущерб, вызванный умыслом застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью замены дефектных материалов.
  Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения строящегося дома (в принципе - самый простой случай с точки зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего будет вынужден объявить себя банкротом.
 
  Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.
  Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.
 
  Риск неисполнения обязательств застройщиком
  Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных событий (например разрушившиеся новостройки в Москве).
 
  Риск физической утраты построенной квартиры
  Риск аналогичен рассмотренному выше для "существующей" квартиры.
 
  Риски неплатежеспособности клиента
  Эти риски связаны с нетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.
  Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов страхования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.
  Значительная часть обычных исключений снимается, если страхователем является банк, а не клиент.
 
  Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования
  Данный риск может быть значительно снижен, если участники будут иметь страховки, защищающие от основных опасностей, связанных с их деятельностью:
  клиент - полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;
  поручитель клиента - полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;
  банк - полис страхования "от всех банковских рисков";
  риэлтер - полис страхования ответственности риэлтера;
  страховая компания - договоры перестрахования ответственности.
  Следует отметить, что в нашей стране значение наличия страхового полиса явно недооценивается даже банками, профессионально наиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившись в наличии у них полисов страхования их основных интересов. Причем наличие полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причем профессионально оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности и основательности самого страхователя.
  Таким образом, можно сделать следующие выводы.
  1. Участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью.
  2. Для исключения необоснованного сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте.
  3. Для снижения риска неисполнения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.
 
  Общие положения страхования
  В зависимости от критерия, лежащего в основе классификации страхования (рис. 3.4), различают страхование индивидуальное и групповое по объектам страхования и по объему страховой ответственности. В самом общем виде страхование может быть добровольным (в силу договора между страхователем и страховщиком) и обязательным (в силу закона).
  Добровольное страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком) в письменной форме. Запрещается страховать противоправные интересы и действия.
  В ряде случаев, на лиц, указанных в соответствующих Законах РФ и федеральных законах, может быть возложена обязанность страховать:
  жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;
  риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами;
  имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у определенных законодательством юридических лиц.
 
 Страхование Ориентированное на социальные и имущественные запросы человека Ориентированное на социальные и имущественные запросы предпринимательских структур Индивидуальное Групповое По объектам страхования По объемам страховой ответственности Обязательное Добровольное Личное Имущественное Классы страхования Системы страхования Огневое По системе пропорциональ- ной ответственности Транспортное По системе первого От несчастных случаев, кредита, залоговых обязательств риска Гражданской ответственности По восстановительной стоимости Инженерное Жизни и пенсий Морские и авиационные
  Рис. 3.4. Классификация страхования
 
  Объектом личного страхования является жизнь и здоровье человека. При заключении договора личного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:
  о застрахованном лице;
  о характере события, на случай наступления которого в жизни застрахованного лица осуществляется страхование (страхового случая);
  о размере страховой суммы;
  о сроке действия договора.
  При имущественном страховании объектом страхования выступают материальные ценности и имущественные интересы страхователя.
  При заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:
  об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования;
  о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);
  о размере страховой суммы;
  о сроке действия договора.
  При этом могут быть, в частности, застрахованы такие имущественные интересы, как:
  риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;
  риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности;
  риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения контрагентами предпринимателя своих обязательств или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск.
  По форме организации различают групповые и индивидуальные (договор заключается с одним физическим или юридическим лицом) виды страхования.
  По страховым интересам страхование ориентируется на социальные и имущественные запросы человека (страхование жизни, здоровья, личного транспорта, жилья, домашнего имущества и т.д.), с одной стороны, и предпринимательских структур (страхование всех рисков, гражданской ответственности, от финансовых потерь, морское страхование и др.), с другой.
  В практике страхования используются еще два понятия: классы и системы страхования.
  Одной из самых распространенных систем страхования является страхование по действительной (фактической) стоимости имущества на день заключения договора (страховое возмещение равно величине ущерба).
  Страхование по системе пропорциональной ответственности предусматривает неполное, частичное страхование объекта. В этом случае величина страхового возмещения (Q) равна части ущерба, какую составляет страховая сумма (S) по отношению к оцениваемой стоимости объекта страхования (W) /2/:
 
 Q = TS / W,
 
  где Т - фактическая сумма ущерба.
 
  Страхование по системе первого риска означает выплату страхового возмещения в размере ущерба, но в пределах страховой суммы.
  При страховании по системе предельной ответственности возмещению подлежат только относительно крупные убытки.
  В соответствии с Законом РФ "О страховании" факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым страховщиком страхователю свидетельством (полисом, сертификатом) с приложением правил страхования. Выплаты производятся за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых страховых взносов. Страховые резервы, образуемые страховщиками, не подлежат изъятию в федеральные и иные бюджеты. Ставка страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования, выраженная в процентном отношении, представляет собой страховой тариф. Страховые тарифы по обязательным видам страхования устанавливаются законом об обязательном страховании. Страховые тарифы по добровольным видам личного страхования, страхования имущества и ответственности могут рассчитываться страховщиками самостоятельно и зависят от степени риска и количества страховых объектов. Конкретный размер страхового тарифа определяется в договоре страхования по соглашению сторон.
  Некоторые страховые компании помимо страхового фонда образуют фонд превентивных мероприятий, направленный на финансирование работ по снижению степени страхового риска. Необходимость таких мероприятий оговаривается договором о страховании.
  Перед заключением договора о страховании страховой компанией строго индивидуально по каждому объекту страхования может разрабатываться для обеспечения комплексной страховой защиты программа страхования в зависимости от потребностей клиента, которая включает возможные виды страхования, страховые риски, с наступлением которых страховщик обязан произвести выплату страхователю, а также комплекс мероприятий для организации страхового механизма.
  Если предполагаемая страховая сумма значительна, возникает необходимость в перестраховании страхового риска /8/.
  Перестрахование - система экономических отношений, при которой страховщик, принимая на страхование риски, часть ответственности по ним (с учетом своих финансовых возможностей) передает на согласованных условиях другим страховщикам для создания сбалансированного портфеля страхований и обеспечения устойчивости страховых операций. Цель перестрахования - защита страхового портфеля от серии крупных страховых случаев или одного катастрофического случая. При этом страховщик после выплаты страхователям сумм страхового возмещения значительную часть их взыскивает со всех участников перестрахования согласно доли их ответственности.
  В соответствии с практикой страхования особо крупные производственные и экологические риски передаются в перестрахование перестраховочным компаниям или на международный рынок. Сложность этой работы заключается в согласовании российских и зарубежных правил страхования. Схема передачи страхового риска представлена на рис. 3.5.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 3.5. Схема передачи страхового риска
  В условиях развития ипотеки возникает острая необходимость в изучении условий функционирования страхового рынка. По нашему мнению, страховой рынок - это особая социально-экономическая структура, определенная сфера денежных отношений, где объектом купли-продажи выступает страховая защита.
  Рынок функционирует и обеспечивает органическую связь между страховщиком и страхователем на основе двух экономических законов: стоимости, спроса и предложения. Опыт развитых страх показывает, что безопасной, с точки зрения монополизации, является ситуация, когда в каждой отрасли действует более 10 страховых конкурентов, причем доля одного, крупнейшего из них, не должна превышать 31% общего объема продаж страховых услуг, двух крупнейших - не более 44%, трех - 54%, а четырех - 64% /25/.
  В случае нарушения этих соотношений государство вводит экономические санкции, тем самым ограничивая участие соответствующих страховщиков на рынке страховых услуг.
  Государственное регулирование страховой деятельности заключается в предотвращении сговоров, соглашений, а также действий страховых компаний по разделу рынка страховых услуг с целью ограничения конкуренции или недопущения на рынок других участников.
  Структура страхового рынка рассматривается обычно в двух аспектах: институциональном и территориальном. В первом случае она представлена акционерными, корпоративными, взаимными и государственными страховыми компаниями. Во втором - местными (региональными), национальным (внутренним) и мировым (внешним) страховыми рынками.
  В России страховой бизнес получил в последние годы существенное развитие и в настоящее время в стране насчитывается около 3000 страховых компаний. Но ассортимент услуг остается достаточно небольшим - 60 видов страхования (в Европе 400-500, в США - 3000).
  Анализ опыта развитых страх в области страхового бизнеса позволяет сделать вывод о целесообразности создания в отечественной практике условий, необходимых для развития страхового рынка, в том числе:
  содействие в образовании экономически сильных страховых обществ;
  упорядочивание процесса роста маломощных страховых обществ, действия которых носят зачастую спекулятивный характер;
  расширение перечня услуг страховщиков;
  создание научно-методического и кадрового обеспечения страховой системы;
  создание антимонопольной нормативно-правовой базы страховой системы;
  повышение роли государственного регулирования страховой деятельности (создание государственного страхового надзора).
  Как было отмечено, предоставление банками кредитов заемщикам характеризуется в нынешних российских условиях чрезвычайно высоким уровнем риска их невозврата. Это вызывает потребность разработки системы управления кредитными рисками. Такая система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения ссуд (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операций, под которые выдается кредит, получение ликвидного залога и т.д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К важнейшим из них относится заключение договора страхования.
  Говоря о страховании применительно к ипотечному кредитованию важно определить его место и роль в этом процессе. Это позволит, с одной стороны максимально использовать потенциал страхования, а с другой - не ждать от него решения тех проблем, которые страхование по своей сути решить не может.
  Широкое использование в нашей стране страхования, как способа защиты кредитных рисков началось в начале 90-х гг. Прежде всего, оно было связано со страхованием ответственности заемщиков за непогашение кредитов и страхованием рисков невозврата выдаваемых банками кредитов. В тот период страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, размера, обеспечения, платежеспособности заемщика. С учетом страхования рисков невозврата кредитов банки не особо утруждали себя проверкой кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики.
  В результате, как и следовало ожидать, через некоторое время банки стали предъявлять требования к страховщикам о выплате страхового возмещения за невозвращенные кредиты. Таких требований оказалось много. Однако страховщики не собирались, да и просто не могли удовлетворить претензии банков в таком масштабе. Вследствие этого начался длительный период тяжб между банками и страховщиками.
  Вывод из этой истории состоит в том, что не стоит ожидать, что с помощью прямых договоров страхования рисков невозврата банковских кредитов можно решить проблему снижения убытков от невозврата долгов.
  Такие договоры по сути означают переложение убытков, которые несут банки от невозврата кредитов, на страховые организации. Но в таком случае стоимость страхования, если действительно ожидать от страховщиков возмещения убытков, должна быть не менее величины таких убытков.
  Для снижения цены страхования (размеров тарифных ставок) страховщики могут производить отбор рисков, не заключая договоры в отношении таких кредитов, вероятность невозврата которых им будет представляться высокой. Но для осуществления оценки рисков страховые организации должны располагать соответствующими специалистами, картотекой заемщиков, обращаться в специализированные агентства, что потребует немалых затрат и повысит издержки страхования. При этом застрахованы будут только кредиты, риск невозврата которых будет невысок, что вряд ли устроит кредиторов. К тому же в такой ситуации страховщики практически отберут у банков традиционно присущую кредитным организациям функцию по оценке кредитоспособности заемщиков.
  Необходимо иметь в виду, что одним из существенных условий договора страхования должно быть условие о страховом риске, под которым понимается характер того события, на случай наступления которого заключается договор (ст. 942 ГК РФ). Это означает, что страхование не может проводиться просто на случай невозврата кредита (то есть этого недостаточно, чтобы страховой случай был сочтен состоявшимся). Данное условие также не позволяет рассматривать страхование кредитов как универсальное средство защиты от кредитных рисков.
  Наконец, если кредитор пожелает перенести издержки по страхованию на заемщика, заключив договор страхования ответственности заемщика за непогашение кредита, в котором плательщиком страховых взносов (страхователем) выступает заемщик, а выгодоприобретателем - кредитор, то он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 939 ГК РФ выгодоприобретатель несет риск последствий невыполнения или несвоевременного выполнения страхователем своих обязанностей по договору страхования. Таким образом кредитор рискует при определенном поведении заемщика лишиться права на страховую выплату. К тому же в соответствии со ст. 932 ГК РФ страхование ответственности за нарушение договора, к которому относится и страхование ответственности заемщиков, допускается только в случаях, предусмотренных законом. А законодательство, допускающее возможность страховать ответственность заемщиков, в настоящее время отсутствует.
  В то же время, специалистам в области страхования хорошо известен ряд видов страхования, связанных с выдачей банками кредитов, которые давно и успешно проводятся в развитых странах. Особенности этих видов страхования состоит в том, что, защищая интересы заемщиков, они одновременно гарантируют и возвратность выданных банками кредитов. Таким видами, в частности, являются страхование взятого банками под залог в качестве обеспечения выданных кредитов имущества, страхование жизни и здоровья клиентов банка, получивших ссуды, а также страхование коммерческих кредитов.
  Одним из способов гарантирования возврата выданных кредитов является предоставление кредита заемщикам под залог принадлежащего им движимого и недвижимого имущества. Для получения гарантии сохранности стоимости такого имущества оно может быть застраховано. При этом заключается договор страхования залога. Юридической основой для проведения такого страхования является вытекающая из ст. 343 ГК РФ обязанность залогодателя или залогодержателя застраховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже обеспечиваемого залогом требования.
  Таким образом, страхователями здесь в зависимости от того, на каких условиях предоставляется кредит, могут выступать как банк-кредитор, так и заемщик. Объектами страхования могут быть строения, оборудование, транспортные средства, сырье, материалы, готовая продукция и другие ценности, предоставленные банкам заемщиком в обеспечение кредита. За страховую сумму может приниматься величина обязательств залогодателя перед кредитором, но не более действительной стоимости застрахованного имущества. Страховыми рисками при этом обычно являются те же случаи, которые предусмотрены условиями страхования имущества от огня и других событий (пожары, стихийные бедствия, повреждение имущества водой, кражи, злоумышленные действия третьих лиц и т.д.).
  Право получения страхового возмещения у залогодержателя возникает при наличии двух фактов:
  полного или частичного невозврата полученного кредита;
  гибели или повреждения заложенного имущества в результате наступления страхового случая в период действия договора страхования.
  В случае же погашения заемщиком кредита, под который выдавался залог, страховое возмещение, если произойдет страховой случай, выплачивается собственнику имущества.
  При выдаче кредитов индивидуальным предпринимателям или иным физическим лицам в качестве их обеспечения могут быть также заключены договоры страхования жизни и здоровья заемщика. Такое страхование принято называть кредитным страхованием жизни. Выгодоприобретателем по нему является банк-кредитор. Договор заключается на срок до полного погашения кредита. Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного кредита вместе с процентами за пользование им. По мере возврата ссуды величина страховой суммы уменьшается таким образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга, числящегося за страхованным. Это удобно как заемщику (величина уплачиваемых им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном страховании на случай смерти), так и страховщику (с каждым периодом погашения кредита величина его обязательств уменьшается). В случае же смерти застрахованного или утраты им трудоспособности страховая выплата обеспечивает банку погашение долга.
 
  Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании
  Кредитные организации, кредитующие население на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Ее необходимые элементы перечислены ниже.
  1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика - личное страхование.
  Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:
  смерть застрахованного из-за любой причины;
  частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным (присвоение ему статуса инвалида) в результате несчастного случая. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение указанного случая к страховому.
  Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.
  2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.
  Первым объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечения кредита. Второй объект страхования - право собственности владельца на такое жилье. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем права собственности на жилье по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем для данного вида страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в том числе случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).
  Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
  В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы от 11.08.1998 г. №625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:
  1. Имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу - заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя - кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет.
  2. Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом Москвы от 11.02.1998 г. №3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".
  3. Страхование жизни и трудоспособности физических лиц - заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках - кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка - кредитора.
  4. Страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например, банков - кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк - кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом - заемщиком своих обязательств по кредитному договору.
  Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. "недострахования". Страховое возмещение должно поступать на специальный счет первого выгодоприобретателя.
  Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.
  Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.
  Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
  договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией, - договор личного страхования;
  договор страхования риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, - договор имущественного страхования;
  договор страхования права собственности владельца квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, - договор имущественного страхования.
  В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон РФ от 27.11.1992 г. №4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.
  На основании указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ) будет рассчитана следующим образом:
 
 ,
 
  где
  ФУ - сумма фактического убытка;
  S - страховая сумма по договору;
  ДС - действительная стоимость имущества.
 
  При этом немаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимого страхователем. В страховании имущества на длительный срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило, используется следующая формула:
 
  ,
 
  где
  Т - тарифная ставка в процентах;
  n - срок страхования в месяцах.
 
  Рассмотрим пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100 у. е., а страховая сумма по договору - 90 у. е. Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у. е.:
  SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.
  СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.
  Таким образом, страховой взнос составит 0,225 у. е., а сумма возмещения - 45 у. е. На основании расчетов а также приведенных выше аргументов можно заключить, что определение реальной стоимости имущества, передаваемого в залог, является одной из важнейших задач как кредитора, так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки рыночной стоимости объектов ипотеки.
 
 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.
  Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.
  Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
  В настоящее время происходит развитие правового поля ипотеки, позволяющее осуществлять правовое регулирование вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Основой правового регулирования ипотеки является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость.
  Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.
  Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:
  недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
  неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
  особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;
  неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;
  научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
  С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:
  1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.
  2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
  3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.
  4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.
  5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.
  6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.
  7. Создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.
  В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:
  одноступенчатая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;
  двухступенчатая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;
  трехступенчатая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.
  Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.
  Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которого складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:
  ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
  ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).
  В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.
  При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры,.
  Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.
  Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.
  Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:
  существующей квартиры, являющейся объектом залога;
  строящейся квартиры, являющейся объектом залога;
  неплатежеспособности клиента.
  Для того, чтобы страхование сыграло важную роль в снижении рисков, сопутствующих ипотечному кредитованию, необходимо создание в отечественной практике условий, необходимых для развития страхового рынка, в том числе:
  содействие в образовании экономически сильных страховых обществ;
  упорядочивание процесса роста маломощных страховых обществ, действия которых носят зачастую спекулятивный характер;
  расширение перечня услуг страховщиков;
  создание научно-методического и кадрового обеспечения страховой системы;
  создание антимонопольной нормативно-правовой базы страховой системы;
  повышение роли государственного регулирования страховой деятельности (создание государственного страхового надзора).
 
 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
  1. Александрович А.А. К вопросу о Концепции ипотечного жилищного кредитования. Бизнес и банки №6, февраль, 2000 г.
  2. Аналитическая записка Росстрахнадзора о законодательстве, регулирующем деятельность страховых предприятий. Безопасность и страхование, №10, 1995.
  3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. С-Пб, "Питер", 2000.
  4. Бандурин В.В., Касаткин В.В., Торопов С.В. Проблемы реформирования системы управления государственной собственностью. М., Полиграфресурсы, 2000.
  5. Большой энциклопедический словарь. М., С-Пб, 2000.
  6. Греф Г.О. Идеология долгосрочной программы развития России. Интерфакс_АФИ от 18.01.2000 г.
  7. Деятельность организаций, оказывающих услуги по оценке стоимости имущества (по материалам Российского статистического агентства). Вопросы статистики №12, 1999.
  8. Журавлев Ю.М., Секерж И.Г., Страхование и перестрахование (теория и практика), М., Анкил, 1994.
  9. Известия от 18.01.2000 г.
  10. Интерфакс от 19.09.2000 г.
  11. Интерфакс от 7.04., 3.06., 8.06., 19.08, 16.11, 14.12.1999, 10.02., 14.02. 2000 г.
  12. КоммерсантЪ-Деньги №5, 1999.
  13. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта. Бизнес и банки №50, декабрь 1998 г.
  14. Лаенкова Е. Жилье не подешевеет. НГ-Политэкономия №16, ноябрь 2000 г.
  15. Мингазов Э.Г. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Бизнес и банки №25, июнь 2000 г.
  16. Общий и специальный менеджмент. Под редакцией Гапоненко А.Л. и Панкрухина А.П. М., Издательство РАГС, 2000.
  17. Проскурин В.А. О повышении надежности ипотечных кредитов. Бизнес и банки №10, март 2000 г.
  18. Словарь иностранных слов. М., "Русский язык", 1983.
  19. Сплетухов Ю.А. Страховая защита от кредитных рисков. Бизнес и банки №22, 1999.
  20. Строительный ряд №27, 2000., Время новостей №160 от 02.11.2000 г.
  21. Управление государственной собственностью. Учебник. Под редакцией Кошкина В.И., Шупыро В.М. М., 1997.
  22. Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).
  23. Финансовая неделя №21, 1999.
  24. Черных Е.В. Кредитный союз как основа развития ипотеки в России. Бизнес и банки №22, май 1999 г.
  25. Шахов В.В. Введение в страхование, М., Финансы и статистика, 1992.
  26. Эксперт №30, 1998.
 
 ПРИЛОЖЕНИЯ
  ПРИЛОЖЕНИЕ 1
 Терминологический словарь по ипотеке
  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов с целью их последующей переуступки вторичным инвесторам или с целью выпуска и размещения на их основе ипотечных ценных бумаг.
  Андеррайтинг
  Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг) предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального Заемщика в порядке, установленном Кредитором (банком), а также принятия положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента: способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика), и определить, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества).
  Виндикация заложенного имущества
  В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у Залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
  Вторичный ипотечный рынок - рынок, на котором покупаются и продаются права требования по уже выданным ипотечным кредитам, в том числе в виде пулов ипотечных кредитов (в отличие от рынка, на котором ипотечные кредиты выдаются). Ипотечные кредиты скупаются специализированными государственными или частными агентствами, которые либо переуступают их вторичным инвесторам, либо выпускают на их базе ценные бумаги для инвесторов.
  Вторичный объект недвижимости - пространственная часть первичного объекта, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартира, помещение, их части, элементы сооружений и т.п.).
  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
  Договор об ипотеке
  Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Поземельная книга)
  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
  Завещание предмета ипотеки
  Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.
  Закладная
  Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
  право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
  Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.

<< Пред.           стр. 6 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу