<< Пред.           стр. 7 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу

  Залог закладной
  Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (Залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и Залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным Залогодержателем).
 
  Залогодатель/Залогодержатель
  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
  Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и правовой режим.
  Имущество, которое может быть предметом ипотеки
  По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
  1. Земельные участки, за исключением указанных в ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.
  2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
  3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
  4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
  5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
  6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
  7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
  Информация о госрегистрации сделок с недвижимостью
  1. Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.
  2. Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы. В соответствии с законами Российской
  Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:
  правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам; органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определенных законами Российской Федерации.
  3. Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество составляют:
  для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
 
 Ипотека (основания возникновения)
  Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между Залогодателем и Залогодержателем. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
  Ипотечное обязательство - вексель, который предоставляет ипотеку в качестве долгового обязательства и описывает способ выплаты по закладной. Этот вексель обозначает действительную сумму долг7а по закладной и формулирует персональную ответственность должника по закладной за ее погашение.
  Ипотечное обязательство выдать ссуду - письменное заявление кредитора предоставить определенную сумму кредита по данной ставке на конкретный срок под обеспечение определенной собственностью, если сделка предусматривает "закрытую" ипотеку до истечения срока займа.
  Ипотечное страхование жизни - форма страхования жизни заемщика, при которой в случае его смерти выплачивается оговоренный долг.
  Ипотечные инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги с целью получения прибыли. Ипотечные инвесторы приобретают ценные бумаги непосредственно у ипотечных кредиторов или у ипотечного агентства. Например, институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
  Ипотечные кредиторы - это финансовые посредники, предоставляющие ипотечные кредиты. В мировой Практике ипотечных кредиторов условно делят на две группы. Во-первых, это банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. К таким банкам относятся ипотечные банки, а также земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.
  Вторую группу институтов часто называют депозитными институтами, поскольку основным видом их деятельности и источником средств является привлечение депозитов. К ним относятся коммерческие банки, сберегательные банки, а также специализированные финансовые институты, осуществляющие кредитование жилищного строительства, такие как строительные общества в Англии, Австралии, ссудо-сберегательные ассоциации в США, сберегательные кассы в Германии.
  Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаг, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый процент.
  Ипотечный банк - банк, специализирующийся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости.
  Ипотечный брокер - частное лицо или компания, в редких случаях выступающие в качестве кредитора по закладной, но действующие в качестве посредника между кредитором и займополучателем за определенную плату;
  Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог существующей или приобретаемой недвижимости, прежде всего земли и строений на ней.
  Ипотечный портфель - совокупность ипотечных ссуд или облигаций, принадлежащих банку в качестве активов.
  Ипотечный рынок - составная часть рынка судных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных ценных бумаг, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости.
  Кадастровая зона - территориально целостная совокупность нескольких кадастровых массивов, характеризующаяся значительной степенью связанности.
  Кадастровое зонирование - деление территории на кадастровые единицы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.
  Кадастровый квартал - совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив, границы которого совпадают с внешними границами образовавших его участков.
  Кадастровый массив - совокупность кадастровых кварталов, образующая планировочно обособленный район города; населенный пункт в сельской местности; крупное сельскохозяйственное или лесохозяйственное образование.
  Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
  Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
  Комиссия по закладным - дополнительная банковская комиссия, взимаемая за предоставление ипотечных кредитов, когда установленная законом ставка процента меньше, чем преобладающая на рынке ипотечная ставка, и существует дефицит денег для предоставления займов по закладным.
  Московское ипотечное агентство (МИА) - основной оператор вторичного ипотечного рынка в г. Москве - юридическое лицо, осуществляющее:
  разработку и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных МИА кредиторов в будущем;
  выкуп у квалифицированных МИА кредиторов г. Москвы ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА;
  привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы.
  Московское муниципальное страховое агентство - осуществляет все формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках Московской ипотечной программы.
  Недвижимое имущество (недвижимость), подлежащая государственной регистрации - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
  Облигация, гарантированная закладной - облигации, обеспеченные закладной на всю собственность выпустившей их корпорации.
  Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
  Обращение взыскания на заложенное имущество
  Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
  Объект недвижимости - земельный участок и прочно связанные с ним объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
  Отчуждение заложенного имущества
  Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право Залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место Залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным Залогодателем.
  Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
  Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой).
  Оценка предмета ипотеки
  Проведение оценки является обязательным в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки.
  Первичный ипотечный рынок - условное обозначение операций по предоставлению ипотечного кредита и выпуску ипотечных денных бумаг.
  Первичный объект недвижимости - непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, строения, леса, многолетние насаждения и т.п.).
  Правообладатель - лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
  Порядок оформления закладной - порядок или конструкция платежей и других условий, установленные в соглашении об ипотеке.
  Последующая ипотека
  Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному Залогодержателю (последующая ипотека).
  Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
  Пул закладных - группа закладных, имеющих однородные характеристики (обычно один и тот же вид заложенной недвижимости, одинаковые сроки и процентные ставки). Инвесторы покупают на вторичном рынке участия в таких пулах или обеспеченные ими ценные бумаги.
  Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно - территориальных единиц.
  Регистрация ипотеки
  1. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
  Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на Залогодателя, если соглашением между ним и Залогодержателем не установлено иное.
  2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления Залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
  нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
  3. Если в договоре об ипотеке указано, что права Залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с документами, указанными в п. 2, представляются также закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
  4. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
  5. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения указанной регистрационной.
  6. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
  7. Максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют:
  для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;
  для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
  Рефинансирование - погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.
  Риск неплатежа по закладной - риск потери основной суммы или ожидаемого процента, свойственный ссуде средств под обеспечение закладной.
  Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
  Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
  Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе Правительства Москвы; продажу жилья из собственных жилищных фондов, участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
  Секьюритизация ипотечных кредитов - трансформация ипотечных кредитов в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам.
  Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
  Сервитут заложенного имущества
  1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, Залогодатель вправе без согласия Залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
  срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
  2. В случае обращения Залогодержателем взыскания на заложенное имущество все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные Залогодателем третьим лицам без согласия Залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на это имущество.
  Сделки с недвижимостью - правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество.
  Примеры сделок:
  Купля-продажа - переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене. Мена - сделка, в результате которой происходит обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях.
  Дарение - добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу. Наследование - переход собственности наследнику после смерти собственника. Приватизация недвижимости - передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении.
  Аренда (найм - передача собственности в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок либо без срока для рыночных сделок.
  Система ипотечного кредитования - совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.
  Содержание закладной
  Закладная должна содержать:
  слово "закладная", включенное в название документа;
  имя Залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если Залогодатель - юридическое лицо;
  имя первоначального Залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если Залогодержатель - юридическое лицо;
  название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
  имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является Залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
  указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
  указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
  название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
  денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
  наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее Залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;
  указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
  подпись Залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
  сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сведения о государственной регистрации ипотеки;
  указание даты выдачи закладной первоначальному Залогодержателю.
  Страхование - система экономических отношений, заключающаяся в образовании из взносов страхователей страхового фонда для возмещения убытков, понесенных страхователем вследствие страховых случаев. В мировой банковской практике распространены следующие виды страхования при ипотечном кредитовании:
  жизни заемщика на случай смерти;
  от несчастного случая;
  недвижимости, переданной в залог, от повреждений и уничтожения;
  ипотечной задолженности;
  чистоты имущественных прав залогодателя;
  ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.
  Страхование заложенного имущества от повреждений и уничтожения
  Страхование осуществляет владелец недвижимости на полную стоимость. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо банку-кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности.
  По Российскому законодательству:
  1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.
  2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества Залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
  3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
  4. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
  Страхование ипотечной задолженности - страхование ипотечного кредитора против потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств по ипотечному кредиту. Сумма требования по непогашенном)' кредит}' включает невыплаченный остаток долга, процентные платежи, расходы по содержанию недвижимости, оплате налогов и др. Страховые компании в случае выплаты всей суммы требования получают право собственности на недвижимость. Если же страховые компании выплачивают банку расчетный процент (25-30%) от суммы требования, право на обращение взыскания остается у банка-кредитора.
  Страхование ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества
  Страхование осуществляется оценщиком в пользу кредитора.
  Страхование чистоты имущественных прав залогодателя
  Страхование осуществляется кредитором. Объектом страхования является ответственность юриста.
  Страховые компании (участники ипотечного рынка) - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
  Требования, обеспечиваемые ипотекой
  1. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
  2. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
  3. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
  в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
  в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
  в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
  в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
  Уступка прав
  1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
  2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего Залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим Залогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
  3. Уступка Залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.
  4. Уступка прав по договору об должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
  5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.
  Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории регистрационного округа, ведущий Единый государственный реестр прав на 'недвижимое имущество и сделок с ним.
  Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов, в порядке, установленном законодательством.
  Ценные бумаги Московского ипотечного агентства - Ценные бумаги Московского ипотечного агентства и программы их эмиссии обеспечиваются:
  а) поручительством Правительства Москвы, при этом отношения между МИА и Правительством Москвы по данным обязательствам города строятся на договорной основе;
  б) активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности МИА.
  Ценные бумаги, обеспеченные закладными - инвестиционные ценные бумаги типа облигаций, представляющие собой участие в ипотечном пуле или трастовой компании. Прибыль по закладным, служащим обеспечением выпуска, используется для осуществления платежей инвесторам.
 
 ПРИЛОЖЕНИЕ 2
 Основные положения Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно закону может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
  земельные участки;
  предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
  Также предметом залога может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимое на земельном участке.
  Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
  На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.
  Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
  Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.
  Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
  Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
  На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
  Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
  Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
  Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
  Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
  право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
  право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
  Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
  Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.
  Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
  Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
  Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
  Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
  Закон также определяет содержание договора об ипотеке, обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной, обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
 
 ПРИЛОЖЕНИЕ 3
  Порядок организации и принципы деятельности Кредитного союза
  1. Организация Кредитного союза
  Кредитный союз может быть организован группой частных лиц или предприятий. Цели и задачи объединения определяются учредительным договором и уставом Кредитного союза в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Кредитный союз может заниматься строго регламентированной деятельностью: собирать средства членов Союза, выдавать и обслуживать потребительский кредит, привлекать дополнительные инвестиции на рынке. Ограничения на использование потребительского кредита оговариваются уставом и учредительным договором конкретного Кредитного союза.
  Организационная структура Кредитного союза может иметь вид, представленный на рис. 1.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Рис. 1. Примерная организационная структура Кредитного союза
 
  Главный орган союза - собрание его членов. На собрании избирается правление Союза и ревизионная комиссия, а также утверждается денежно-кредитная политика. Правление организует ссудный отдел и стол поручений при нем. Основы текущей кредитной и эмиссионной политики Кредитного союза определяет кабинет правления, в который могут быть приглашены банковские и другие специалисты. Правление ведет учет финансовой деятельности Союза и ежегодно отчитывается на собрании его членов. Решение о выдаче кредита принимает руководство ссудного отдела Кредитного союза, в состав которого должны входить специалисты по работе с частными займами. Кредитный союз может не создавать собственный ссудный отдел, а заключить договор обслуживания с коммерческим или ипотечным банком. Такое решение принимает правление Кредитного союза в зависимости от количества его членов и объема выдаваемых кредитов.
  При ссудном отделе функционирует стол поручений. В этом подразделении работают юристы, которые принимают заявки на оформление документов от заемщика за его счет. Однако заемщик вправе самостоятельно подготавливать необходимые документы.
  Ежегодно избираемая ревизионная комиссия проводит проверку очередности выдачи кредитов ссудным отделом. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления Кредитного союза, а также сотрудники ссудного отдела, если они являются членами Союза.
 
  2. Кредитно-денежная политика Союза
  Как было сказано выше, денежно-кредитную политику Союза определяет его правление, которое состоит как из членов Союза, так и приглашенных специалистов. Основными вопросами денежно-кредитной политики Союза является:
  определение срока действия кредита;
  определение процента по вкладам;
  определение процента и условий выдачи кредитов (кредит с фиксированной или управляемой процентной ставкой, в рублях или валюте или в рублях с поправкой на коэффициенты);
  привлечение внешних источников финансирования и механизмы привлечения (получение срочного кредита, выпуск ценных бумаг);
  определение размера резервного фонда на случай неуплаты членом Союза своих обязательств по кредиту;
  определение нормы прибыли Кредитного союза по выдаваемым кредитам. При формировании своей политики правление должно учитывать ряд экономических фактов, в том числе фактор риска.
  Основываясь на опыте ипотечного кредитования развитых стран, выделим следующие основные виды риска, возникающего при выдаче займа.
  Кредитный риск - потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей.
  Риск процентной ставки - потенциальные потери, вызванные финансированием, когда не сбалансирована периодичность пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (если ставка процента по кредиту корректируется реже, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок).
  Риск альтернативного выбора - потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой (риск досрочного погашения), и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).
  Риск изменения условий мобилизации средств - потенциальные потери, вызванные изменением стоимости средств (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
  Риск ликвидности - стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности кредитных линий или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств.
  Эксплуатационные затраты (административные издержки) -предельные затраты по мобилизации средств, выдаче кредитов и их обслуживанию.
  Следует также учесть, что в современной России новые кредитные учреждения будут формироваться в условиях экономической неопределенности. Это создает ряд проблем. Назовем некоторые из них:
  Срок выдаваемых кредитов. Можно сказать, что это один из важных и болезненных моментов при формировании условий ипотечного кредитования. Современная практика банковского сектора по кредитованию частных лиц показывает: под залог недвижимости займы выдаются на срок от одного до трех, в редких случаях - до пяти лет.
  Расчет условий кредитования. Если Кредитный союз создается в регионе с рублевыми ценами на недвижимость и не рассчитывает на привлечение иностранного капитала, то при расчете кредита должно быть учтено изменение уровня цен. При кредите с корректировкой на уровень цен используется ставка процента, которая отражает только реальную стоимость средств и риск, сопряженный с погашением займа. Первоначальные платежи рассчитываются на основе этой ставки процента и неоплаченного баланса кредита, который затем периодически переоценивается (в номинальных величинах) в соответствии с индексом цен. Такой подход переводит риск будущей инфляции на заемщика, а риск реальной процентной ставки оставляет на кредиторе. Если стоимость недвижимости в регионе исчисляется в иностранной валюте или кредитное общество намерено привлекать дополнительные денежные средства у иностранных инвесторов, то можно использовать традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой, номинированный в валюте. Это - кредит с постоянной величиной месячной выплаты, которая ежемесячно по определенному правилу пересчитывается в рубли. Данный кредит не учитывает инфляции иностранной валюты. В случае постоянного роста курса это может негативно сказаться на платежеспособности заемщика, располагающего рублевым доходом.
 
  3. Порядок предоставления кредитов
  Вопросом предоставления займов в Кредитном союзе занимается ссудный отдел. При небольших объемах Кредитный союз может не содержать собственного ссудного отдела, а встать на обслуживание в специализированном ипотечном банке за определенную комиссию.
  Основные положения кредитной политики, которыми руководствуется ссудный отдел, определяет правление Союза. Для финансовой стабильности любого Кредитного союза необходимо выполнение следующих условий.
  1. Доля кредита от стоимости приобретаемой недвижимости не должна превышать 50-60% (ввиду крайней сложности выселения неплательщика в случае необходимости изъятия у него заложенного имущества). Чем больше та часть недвижимости, которая приходится на собственные средства заемщика, тем сильнее у него стимулы к возврату кредита. Опыт развитых стран показывает, что при прочих равных условиях первоначальные накопления в 30% от стоимости недвижимости достаточны для того, чтобы значительно уменьшить риск невозврата кредита. Планка размера первоначальных накоплений до 40-50% в данном случае выбрана на базе опыта работы стройсберкасс в Германии - государстве с одним из самых низких уровней внутреннего долга среди развитых стран.
  Таким образом, для получения кредита члену Союза необходимо внести или накопить не менее 40- 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Условия накопления и условия кредитования взаимосвязаны и определяются в соответствии с денежно-кредитной политикой Союза.
  2. При определении доли платежей за кредит в семейном бюджете заемщика должны также учитываться экономические условия в стране. И, прежде всего, - возможность снижения величины реального дохода заемщика в ближайшие несколько лет. Поэтому доля обслуживания кредита в доходе заемщика в момент его выдачи не должна превышать 20% (для сравнения: в развитых странах эта доля не может превышать 30% семейного бюджета).
  3. При определении очередности на кредит среди членов Союза надо исходить из размера первоначального взноса или накопленного депозита при соблюдении п.п. 1 и 2.
  4. В случае равных по величине депозитов кредит выдается по принципу старшинства, т.е. тому, кто раньше вступил в Кредитный союз. Кроме того, учитывается "кредитная история" - регулярность внесения денежных средств на депозит.
  5. Право собственности на заложенное имущество остается у Кредитного союза до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Заемщик имеет право пользования заложенным имуществом до тех пор, пока регулярно обслуживает полученный кредит.
 
  4. Правила выхода из Кредитного союза
  Каждый участник Кредитного союза имеет право выйти из него. Выход из Кредитного союза должен происходить по определенным правилам с учетом потерь для Союза. Потери Кредитного союза будут связаны, прежде всего, с изъятием средств из оборота и соответственно необходимостью дополнительных инвестиций для поддержания обязательств. Эти потери должны быть компенсированы. Если член Союза выходит из него в период накопления денежных средств, то штрафные санкции к нему определяются в виде разницы процентов кредита и депозита согласно условиям заключенного контракта.
  Выходящий из Кредитного союза участник имеет право продать свой контракт с целью уменьшения собственных потерь, однако разрешение на продажу места в Союзе может дать только его правление. Такое ограничение связано с тем, что Кредитный союз не заинтересован в появлении новых неплатежеспособных членов.
  Если заемщик не имеет финансовой возможности продолжать обслуживание полученного кредита, то правление кредитного общества вместе со страховой компанией решают проблему погашения кредита путем реализации залога в рамках действующего законодательства. Заемщику возвращается сумма, вырученная от продажи залога, за вычетом средств, пошедших на погашение кредита.
 
  5. Способы привлечения дополнительных инвестиций
  С целью увеличения количества удовлетворенных заявок на кредит правление Кредитного союза может принимать решения о привлечении дополнительного капитала из внешних источников. Такое решение можно осуществить несколькими способами:
  предоставлением срочного кредита;
  предоставлением займа, обеспеченного средствами резервного фонда;
  выпуском ценных бумаг: жилищных сертификатов или облигаций.
  Кредит и заем, обеспеченный резервным фондом, могут быть получены Кредитным союзом на рынке банковских кредитов. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными, позволяет привлечь средства крупных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и др.), а также частных лиц. Эмиссия ценных бумаг должна быть регламентирована государством и производиться по установленным стандартам Федеральной комиссии по ценным бумагам. Стандартизованные ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных, привлекательны для различных инвесторов, в том числе нерезидентов. Однако возможность реализации таких ценных бумаг будет зависеть от наличия вторичного рынка закладных. Если рынок закладных будет работать, то ликвидность активов кредитных союзов увеличится и это будет стимулировать приток капитала.
  Кредитными союзами могут выпускаться облигации крупного номинала на базе пула закладных для институциональных инвесторов. Такие облигации могут быть номинированы как в рублях, так и в иностранной валюте (если в обеспечение облигаций лежат закладные с валютными займами). Объем эмиссии всех видов облигаций кредитного общества не может превышать общей суммы выданных им кредитов. Для частного инвестора Кредитный союз может выпускать жилищные сертификаты, номинированные в квадратных метрах жилплощади. Это возможно, например, если на средства Кредитного союза ведется строительство многоквартирного дома для его членов, а также для продажи части квартир на рынке недвижимости с целью уменьшения стоимости жилья для членов Союза. Этот вид ценных бумаг рассчитан на частного инвестора, желающего вложить свои средства в приобретение недвижимости, не прибегая к кредиту. Выпуск жилищных сертификатов ограничен количеством квартир, строящихся для продажи.
 
  6. Взаимодействие Кредитного союза с другими участниками рынка
  Организация рынка ипотечного кредитования на базе кредитных союзов интегрирует две существующие модели ипотеки: модель "депозитного института" (или "сберегательного банка") и модель "ипотечной компании".
  Подобно сберегательным банкам, кредитные союзы аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. С целью привлечения дополнительных ресурсов некоторые союзы могут использовать механизмы контрактных сбережений на приобретение жилья, предполагающих две стадии: стадию накопления средств и стадию получения кредита на приобретение жилья. Надо также отметить, что кредитные союзы могут быть как открытыми, так и закрытыми для других финансовых рынков.
  Подобно "ипотечной компании" кредитные союзы могут финансировать выдачу кредитов за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем, Союз может продать закладную по нему третьему лицу - инвестору в виде ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства Кредитный союз снова пускает в оборот, выдавая новые займы. Развитие такой формы работы кредитных союзов предполагает наличие вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. рынка, на котором продаются и покупаются закладные по выданным ипотечным займам.
  Схема взаимодействия Кредитного союза с другими субъектами рынка ипотечного кредита представлена на рис. 2.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Рис. 2. Схема взаимодействия Кредитного союза с субъектами рынка ипотечного кредита
 
  Физическое лицо, желающее приобрести жилое помещение, может выбирать между услугами двух кредитных институтов: ипотечного банка и Кредитного союза.
  Если потребитель соответствует условиям кредитования банка и в состоянии обслуживать банковский ипотечный кредит, то он получает там средства на покупку жилья под залог имеющейся у него недвижимости (отвечающей требованиям банка). Затем банк продает выданный заем Агентству ипотечного кредита, которое, в свою очередь, выпускает ценные бумаги для инвесторов на базе пула закладных. Продав выпущенные ценные бумаги, Агентство инвестирует вырученные средства в покупку новых ипотек. Если покупатель не может или не хочет получить банковский кредит, у него есть возможность вступить в Кредитный союз и получить заем согласно правилам, действующим в этом финансовом институте. Кредитный союз строит свои взаимоотношения с другими агентами рынка согласно своей денежно-кредитной политике, привлекая или не привлекая дополнительные источники финансирования на рынке.
  Почему потребитель выберет участие в Кредитном союзе, а не в банке?
  Дело в том, что банк предоставляет кредит потребителю по более высокой ставке, так как процентная ставка по кредиту связана с другими финансовыми рынками. Кредитный союз создается, в том числе, и для того, чтобы понизить стоимость кредита. Он может и не выходить на внешний рынок займов, тем самым сохраняя низкие внутренние ставки.
  Определяющую роль в выборе потребителя могут сыграть требования к залогу заемщика. Если потребитель не имеет собственного жилья, то, купив контракт Кредитного союза, он может рассчитывать на получение в пользование приобретаемое жилье на период действия контракта и оформление его в собственность после расчета по кредиту. Банк же может отказать потребителю в кредите, если сочтет, что приобретаемое им на заемные средства жилье не может служить залогом в связи с трудностями по его освобождению в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту.
  Важно отметить роль еще одного субъекта рынка - государства. Государство в лице Госстроя и ФКЦБ осуществляет надзор за деятельностью всех финансовых структур - участников рынка. Государство через свои рабочие органы также осуществляет регистрацию прав собственности на недвижимость (Регистрационные палаты), ее учет и инвентаризацию (Бюро технической инвентаризации), лицензирует деятельность посредников, оценщиков и других агентов рынка финансовой и правовой инфраструктуры.
  Конечно, не следует ожидать быстрого развития рынка ипотечного кредита при внедрении в жизнь предложенной модели. Процесс будет проходить постепенно, однако имеются некоторые предпосылки в современной экономике России для формирования крупных и работоспособных кредитных союзов, создание которых позволит решить социальные проблемы, например, военнослужащих, уволенных в запас, шахтеров, лишившихся работы из-за закрытия шахт, и ряда других категорий граждан.
 
 ПРИЛОЖЕНИЕ 4
 Порядок получения ипотечного кредита по программе Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
  I этап. Предварительный расчет кредита и оценка возможностей заемщика
  1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита заемщик может обратиться в Северо-западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или в Банк-участник программы.
  2. В Северо-западный филиал заемщик приносит документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита и заполняет Лист предварительной квалификации и Регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.
  3. В Филиале проводится предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита:
  На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет:
  максимально доступной суммы кредита,

<< Пред.           стр. 7 (из 8)           След. >>

Список литературы по разделу