<< Пред. стр. 8 (из 8) След. >>
Список литературы по разделу
ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему
Все предварительные расчеты производятся в долларах США по курсу ЦБ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и удержаний в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.
Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита, и что положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах Банком.
II этап. Процедура окончательной оценки платежа и кредитоспособности и возможной суммы кредита
4. При положительных результатах предварительного анализа клиента как потенциального заемщика, он направляется в Банк-участник программы. (Возможен вариант, о котором было сказано выше, когда клиент приходит в банк-участник ипотечной программы и проходит предварительную квалификацию в Банке).
5. Работая с Банком, клиент собирает полный комплект необходимых документов, заполняет подробное Заявление-анкету на ипотечный кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности клиента - способности погашать полученный кредит и проценты. Банк окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита клиент может рассчитывать.
Кредит рассчитан на длительный период времени (5-10 лет) и заемщику, как и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы клиента и его фирмы в целом. А также производится просчет ежемесячных доходов и расходов клиента.
Расчет суммы кредита, которая может быть выдана клиенту, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Клиенту необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.
При оценке платежеспособности клиента (как потенциального Заемщика) ключевым моментом является оценка с точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из имеющихся у клиента документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях клиента своевременно погашать кредит.
Источники получения доходов, учитываемые банком:
заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
доход от работы неполный рабочий день и по совместительству;
доход в виде дивидендов;
доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
пенсионные выплаты и стипендии;
чистый доход в форме арендной платы;
алименты и пособия на детей.
Кроме того, производится анализ расходов клиента, среди которых выделяются:
1. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:
ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);
ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);
ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);
ежемесячные платежи по квартплате по приобретаемой квартире.
2. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:
содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время - минимум 50 долл. на человека);
ежемесячные выплаты по алиментам;
возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);
обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);
иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).
3. Разовые расходы Заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:
средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);
расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);
плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.
Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов заемщика банк имеет право запросить дополнительные документы.
Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, не превышают 35% ежемесячных семейных доходов и ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 55% ежемесячных семейных доходов.
После проверки банком предоставленной заемщиком информации (клиент предоставляет банку право на проверку предоставляемой информации) и расчета суммы кредита клиент выбирает подходящую квартиру с учетом максимальной суммы оговоренного с Банком кредита.
6. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющимся предметом залога.
Минимальные требования, предъявляемые к предмету залога.
В настоящее время в качестве залога в филиале АИЖК рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах, расположенных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
III этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры
7. При принятии Банком положительного решения о предоставлении кредита, заемщик открывает в Банке счета вкладов до востребования в рублях и иностранной валюте (заключая с Банком договор об открытии и обслуживании счетов вкладов до востребования); вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по Договору купли-продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с клиентом (если клиент состоите в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.
Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключая трехсторонний Договор купли-продажи и ипотеки квартиры с Продавцом и Банком. Таким образом, сторонами по договору являются:
Заемщик (покупатель квартиры);
Продавец квартиры;
Банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры).
Банк, являясь стороной Договора купли-продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.
Договор купли-продажи и ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, кроме того до заключения Договора купли-продажи и ипотеки Заемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средства и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявлении новым собственником требования об освобождении квартиры.
При наличии несовершеннолетних членов семьи, Заемщику необходимо до заключения Договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:
ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения;
предоставление Банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую на кредитные средства квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявлении новым собственником требования об освобождении квартиры.
Органы опеки и попечительства находятся в муниципальных образованиях по месту жительства или в администрации района.
8. Заемщик (Покупатель квартиры) и Банк подают документы в Городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР) на регистрацию Договора купли-продажи и ипотеки (регистрация перехода прав собственности и регистрация залога).
9. Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества (в настоящее время срок регистрации договора купли-продажи и ипотеки составляет от 1 до 25 дн.).
10. После государственной регистрации Договора купли-продажи и ипотеки, Банк осуществляет фактическое предоставление кредита и зачисляет кредитные средства на счет Заемщика. Заемщик (Покупатель) выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по Договору купли-продажи и ипотеки из средств предоставленного Банком кредита. После чего заемщик вселяется в приобретенную квартиру,
11. Кроме Кредитного договора и Договора купли-продажи и ипотеки, заемщик заключает Договор страхования жизни и потери трудоспособности, Договор страхования имущества и договор страхования риска утраты прав собственности владельца имущества - предмета залога (предмет залога - приобретаемая на кредитные средства квартира). Страхование осуществляется при предоставлении заемщиком Заявления на страхование.
12. После предоставления кредита Банк-участник программы переуступает Агентству по ипотечному жилищному кредитованию права требования по Кредитному договору и Договору купли-продажи и ипотеки. Это означает, что теперь Агентство является фактическим кредитором. Банк, который принимает участие в ипотечной программе, на основании договора об обслуживании, осуществляет обслуживание кредита, переданного Агентству.
Под обслуживанием понимается следующее: банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, осуществляет контроль за внесением страховых выплат и т.д.
13. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).
Таким образом, в процессе предоставления ипотечного жилищного кредита необходимо будет заключить следующие договоры:
В процессе предоставления ипотечного жилищного кредита стороны заключают следующие договоры и берут следующие обязательства:
Кредитный договор;
Договор поручительства (в том случае если в сделке присутствует третье лицо - поручитель);
Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры;
Обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 (Тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;
Договор страхования квартиры;
Договор страхования жизни и потери трудоспособности;
Договор страхования риска утраты прав собственности;
Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица (как в рублях, так и в иностранной валюте);
Требования к форме, в которой заключаются договоры:
1. Кредитный договор, Договоры поручительства, Договоры страхования и Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица - заключаются в простой письменной форме.
2. Смешанный договор купли-продажи жилого помещения и ипотеки квартиры - в нотариальной форме, с последующей обязательной государственной регистрацией в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии несовершеннолетних членов семьи Заемщика для заключения вышеуказанного договора требуется разрешение органов опеки и попечительства).
Обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 (тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры - в нотариальной форме. Данное обязательство от имени несовершеннолетних членов семьи Заемщика требует разрешения органов опеки и попечительства.
Основные условия Кредитного договора и Договора купли-продажи и ипотеки описаны в Правилах ипотечного кредитования.
РИЗУН Николай Иванович
СТАНОВЛЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ
Лицензия ЛР №064520 от 25.03.1996 г.
Подписано в печать 23.02.200 г. Формат 60х90 1/16
Бумага офсет №1. Гарнитура Times.
Печать RISO. Усл. печ. л. 11,875. Уч. изд. л. 12,45, Тираж 500.
ЗАО Издательско-полиграфический центр "БУКВИЦА"
Москва, ул. Большая Спасская, д. 10/1, подъезд 2
Отпечатано на RISO в ООО "Постатор"
103055, Москва, ул. Палиха, 2а
??
??
??
??
2
<< Пред. стр. 8 (из 8) След. >>
Список литературы по разделу