<< Пред.           стр. 6 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу

  в) предоставления арендатором определенных услуг;
  г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
  Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.
  Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.
  Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.
  Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК)[4]. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
  Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 189
  расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.
  Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Предоставление арендатору такого права связано С тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.
  Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).
  Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.
  Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 190
  ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК).
  Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.
  В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).
  Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.
  Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора)[5].
  Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.
  Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки[6]. В случае когда
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 191
  указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки, причем такое требование не означает превращения договора аренды в заключенный на неопределенный срок[7].
  В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.
  В-четвертых, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
  Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.
  От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.
  Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов экс-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 192
  плуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.
  Наконец, в-пятых, арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК)[8].
  Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.
  Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения)[9]. Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
  В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность[10].
  Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав разли-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 193
  чен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
  Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.
  Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.
  В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
  Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 194
  Субаренда следует судьбе аренды[11]. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя[12]. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
  Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ГК.
  Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
  Первые три обязанности арендатора императивны, остальные - диспозитивны.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 195
 
  [1] Если объект недвижимости передан в аренду без документов, отсутствие которых лишает арендатора возможности использовать его по назначению, арендодатель не вправе требовать уплаты за него арендной платы (см. п. 8 Обзора практики по аренде).
  [2] В данном случае речь идет об уведомлении о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя. Однако необходимость такого уведомления законом не предусмотрена. Требуется лишь сообщить о том, что арендодатель должен возместить стоимость устранения недостатков имущества или что арендатор вычтет эту стоимость из арендной платы. Таким образом, налицо противоречие между абз. 3 и 4 п. 1 ст. 612, с одной стороны, и абз. 6 того же пункта - с другой, возникшее вследствие неточности формулировки абз. 6. В последнем речь должна была бы идти о требовании возместить арендатору стоимость устранения недостатков арендованного имущества или об уведомлении об уменьшении арендной платы на величину этой стоимости. О намерении арендатора устранить недостатки арендованного имущества уведомлять арендодателя не нужно.
  [3] Поскольку при лизинге арендатор может числить арендованное имущество на своем балансе, то он сам и производит амортизационные отчисления. Арендодатель ничего ему специально не перечисляет, напротив, он сам получает лизинговые платежи Поэтому лизингополучатель, даже если предмет лизинга находится на его балансе, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений не теряет.
  [4] Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще чем один раз в год применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде).
  [5] Арендатор должен возвратить имущество арендодателю в том месте, где он его получил (см. п. 36 Обзора практики по аренде).
  [6] Подлежит уплате арендная плата, предусмотренная договором, а не "рыночная" арендная плата (см. п. 38 Обзора практики по аренде). Могут быть взысканы и проценты по ст. 395 ГК за время просрочки (см. п. 39 того же Обзора).
  [7] Досрочное освобождение арендованного помещения без прекращения договора аренды не снимает с арендатора обязанности вносить арендную плату (см. п. 13 Обзора практики по аренде).
  [8] Гораздо большая свобода в распоряжении своими правами предоставлена арендаторам земельных участков. В соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК для этого им не нужно получать согласие арендодателя, а достаточно лишь уведомить его, если иное не предусмотрено договором. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в договоре вообще не могут быть предусмотрены ограничения свободы арендаторов в распоряжении своими правами (п. 9 ст. 22 ЗК).
  [9] Генеральное разрешение на перенаем может содержаться и в самом договоре аренды (см. п. 18 Обзора практики по аренде).
  [10] При перенайме договор субаренды сохраняет силу (см. п. 17 Обзора практики по аренде).
  [11] Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды (см. п. 19 Обзора практики по аренде).
  [12] Если арендодатель, давая согласие на субаренду в отношении конкретного лица, не оговорил срока субаренды, арендатор вправе возобновить договор субаренды с этим лицом в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 Обзора практики по аренде).
 § 3. Прекращение и возобновление договора аренды
  Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
  Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
  В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
  В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
  Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
  По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
  1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества см. § 2 настоящей главы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 196
  2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
  3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы см. § 2 настоящей главы;
  4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
  По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
  2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
  3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 197
  Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора[1]. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью[2].
  В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[3]. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.
  Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 198
  в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.
  Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 619 ГК) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи иска в суд направлять ему также и требование о расторжении договора согласно п. 2 ст. 452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна[4]. Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.
  Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК.
  Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок[5]. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
  При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заклю-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 199
  чить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе[6].
  Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.
  Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражении к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.
 
  [1] Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями ни со стороны арендодателя, ни со стороны арендатора (см. п. 25 Обзора практики по аренде).
  [2] Помимо расторжения договора аренды в судебном порядке его стороны могут отказаться от договора с его прекращением во внесудебном порядке на условиях, предусмотренных гражданским законодательством (см. п. 27 Обзора практики по аренде).
  [3] Причем если арендатор устранит нарушения до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может.
  [4] Даже если арендодатель после направления предупреждения предъявил иск о расторжении договора, допустив нарушение, например, срока его предъявления. В таком случае повторное предупреждение не нужно. После устранения нарушения можно вторично обратиться в суд с иском (см. п. 7 Обзора практики по аренде).
  [5] Аналогичного подхода придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (см. п. 29 Обзора практики по аренде).
  [6] Возобновленный договор по сути является новым договором аренды, а потому при его заключении стороны не связаны условиями ранее заключенного договора (см. пп. 31 и 32 Обзора практики по аренде).
 § 4. Отдельные виды договоров аренды
  Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 главы 34 ГК.
  Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).
  Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определеных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 - об аренде зданий (сооружений) как от-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 200
  дельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК).
  Деление аренды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.
  Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом ЗК[1]. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.
  К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
  ГК специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).
  Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).
  В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:
  1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или до-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 201
  полнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;
  2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;
  3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.
  Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.
  Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК). Правда, ничто не препятствует тем же сторонам заключить новый договор проката с соблюдением очередности удовлетворения требований контрагентов, вытекающей из правил о публичных договорах (ст. 426 ГК).
  Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.
  Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).
  Содержание договора проката имеет следующие особенности.
  Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 202
  а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;
  б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
  При неисполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей следует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК, а не ст. 612, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.
  По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.
  Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).
  На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.
  Скорректированы и обязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.
  Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 203
  При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).
  Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.
  Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме.
  Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно: арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдение срока преупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.
  Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане - потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава I Закона о защите прав потребителей[2]. В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного иму-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 204
  щества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).
  Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве[3]. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством[4] и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.
  Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического[5]. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.
  Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки, экспедиции и некоторые другие. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного ст. 787 ГК) осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная экспедиция, в свою очередь, предполагает оказание
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 205
  ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.
  Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время)[6] и без такого предоставления (без экипажа)[7].
  В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
  Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 642 ГК).
  Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Отказ законодателя от использования процедуры регистрации объясняется, по-видимому, тем, что транспортные средства способны легко перемещаться в пространстве. Поэтому защита прав собственников транспортных средств (обладателей иных вещных прав) путем регистрации договоров аренды бессмысленна. Ведь потенциальному нарушителю достаточно угнать транспортное средство. В то же время необходимость регистрации осложняет жизнь добросовестным участникам гражданского оборота.
  Что же касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (например, автомобили), то даже если они сами по себе и подлежат регистрации, это ни в коем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация носит "технический" характер, касается телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце транспортного средства. Заключение договора аренды не влечет смены собственника, а значит, не требует внесения в реестр никаких изменений.
  И тем не менее заключение договоров аренды автомобилей широкого распространения не получило. Этому препятствует вы-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 206
  работанная многолетней практикой форма передачи владения и пользования транспортным средством "по доверенности". Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортным средством "по доверенности", делает это не от имени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно (в своих собственных интересах и от своего имени). Поэтому более препочтительным в данном случае был бы договор аренды (или безвозмездного пользования).
  Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). По истечении срока договор прекращается (абз. 2 ст. 632 и абз. 2 ст. 642 ГК РФ). Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.
  Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.
  Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641 и 649 ГК).
  Аренда транспортных средств специально регламентируется только применительно к автомобильному (пп. 97-99 УАТ), морскому (ст. 178-186 КТМ) и внутреннему водному транспорту (ст. 60 - 65 КВВТ). Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.
  ТУЖД вообще не регламентирует особенности договора аренды транспортных средств. Имеющиеся в некоторых его статьях (например, в ст. 44), упоминания об аренде касаются лишь вагонов[8], т. е. несамоходных перевозочных средств. Иными словами, если аренда железнодорожных транспортных средств и возможна, то только без экипажа. Но и эта возможность вызывает серьезные сомнения. Ведь во всех статьях, в которых идет речь об аренде вагонов, к ним применяются те же правила, что и к контейнерам, т. е. объектам, которые вообще нельзя отнести к числу транспортных средств. Смысл аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) состоит в том, что ими управляет или арендодатель, или арендатор. Применительно к железнодорожным вагонам, в отличие от морских судов, такое управление технически неосуществимо. С учетом государственной монополии на желез-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 207
  нодорожные перевозки можно сделать вывод о том, что договор аренды транспортных средств на железных дорогах невозможен.
  УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. Вместе с тем именно аренда автомобилей наиболее распространена на практике. По сути нормы ГК об аренде транспортных средств без экипажа сформулированы в расчете на эти объекты. В то же время при аренде автомобилей вряд ли можно ограничиться только нормами ГК. Специфика такой аренды должна быть отражена в новом Уставе автомобильного транспорта.
  Воздушный кодекс РФ не упоминает об аренде транспортных средств. В ст. 104 ВК идет речь о договоре фрахтования воздушного судна (воздушном чартере), на основании которого фрахтователю предоставляется одно или несколько воздушных судов либо часть судна для воздушной перевозки пассажиров, багажа и грузов. С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулирован отдельно (в ст. 103 ВК), чартер следует признать договором аренды судна. Никаких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому данный договор целиком подчинен ГК.
  Кодекс внутреннего водного транспорта РФ прямо говорит об аренде судов с экипажем и без экипажа. Причем в части, в которой такая аренда не урегулирована самим КВВТ, подлежит применению гражданское законодательство. Существенных особенностей аренды судов внутреннего водного плавания немного: главным образом различаются словесные формулировки. Это можно объяснить не слишком глубокими традициями аренды судов соответствующего вида транспорта, а также еще сохраняющимся на нем огосударствлением.
  Наиболее подробно аренда транспортных средств урегулирована в КТМ. Ей посвящено 26 статей. Правда, ни в одной из них не использован термин "аренда", но существо складывающихся отношений от этого не меняется. В основных своих моментах регулирование аренды с экипажем и тайм-чартера, как и аренды без экипажа и бербоут-чартера, совпадает. Правда, текст некоторых статей КТМ может послужить основанием и для иного вывода. Так, согласно подп. 2 п. 2 ст. 115 КТМ договор морской перевозки груза может быть заключен с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений. Этот договор называется чартером, разновидностями которого вроде бы выступают тайм-чартер и бербоут-чартер. Однако последний вообще не имеет ничего общего с морской перевозкой: перевозчик не доставляет груз, а только передает судно в пользование фрахтователю, который сам выступает в роли перевозчика. Положение не изменяется и при тайм-чартере: судно точно так же передается фрахтователю, хотя управляет им перевозчик, который не принимает груз и потому не заключает договора
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 208
  морской перевозки. То, что при тайм-чартере профессиональный перевозчик оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации судна, а при бербоут-чартере - нет, не изменяет сути отношений между сторонами, которые сводятся к передаче имущества в пользование. Что же касается чартера судна в целом, то он является договором перевозки, при котором судно остается во владении и пользовании перевозчика и целиком используется для перевозки груза одного фрахтователя[9].
  Конкретные особенности аренды морских судов и судов внутреннего водного плавания будут отражены при анализе отдельных элементов договора аренды транспортных средств с экипажем и без него.
  По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (абз. 1 ст. 632 ГК).
  В этом определении договора отражены три его специфические черты:
  1) предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т. д., способное к перемещению в пространстве;
  2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т. е. при помощи экипажа[10], а именно, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК)[11];
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 209
  3) транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.
  Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства[12], техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.
  Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг (подряда), поскольку арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифицируется и содержание договора. Однако этот договор вряд ли можно признать смешанным в смысле п. 3 ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом. Поэтому применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о возмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.
  Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.
 
  [1] Недавно принятый ЗК при регулировании аренды земельных участков оказался предельно краток. По сути, в него попали лишь те нормы, которые изменяют или дополняют ГК. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, в нем отсутствует.
  [2] СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; 1999. № 51. Ст. 6287; 2002. № 1 (ч. I). Ст. 2. Помимо Закона "О защите прав потребителей" продолжают действовать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утв. постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г. № 181 (СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 5). Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была предусмотрена ст. 294 ГК 1964 г. Кроме того, в типовых договорах практически не осталось норм, не воспринятых ГК.
  [3] Транспортное средство должно быть способно к перемещению в пространстве, но ему необязательно иметь собственный двигатель Например, морское судно может быть и буксируемым, но от этого оно не теряет способности быть предметом договора аренды (см. ст. 7 КТМ). При этом аренда такого транспортного средства по правилам § 3 главы 34 ГК возможна лишь тогда, когда оно способно быть управляемым людьми.
  [4] Исключение составляет гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (например, лошадей). Нет никаких оснований отказываться от заключения договоров аренды таких транспортных средств, причем как с экипажем, так и без него. При этом следует учитывать, что лошадь или иное живое существо к числу технических устройств не относится.
  [5] Трубопроводный транспорт исключает применение норм об аренде транспортных средств, поскольку в пространстве перемещается груз, а не перевозочное средство.
  [6] На морском транспорте такие договоры называются тайм-чартером (см. главу X КТМ).
  [7] В КТМ договоры аренды судна без экипажа называются также бербоут-чартером (глава XI).
  [8] Кроме этого, речь идет об аренде подъездных путей и контейнеров, которые вообще транспортными средствами не являются.
  [9] Позиция авторов, которые считают, что тайм-чартер - разновидность договора морской перевозки, противоречит и абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК. Согласно ст. 641 и 649 ГК транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности только аренды с экипажем (без экипажа). Приравнять же аренду транспортного средства к договору перевозки - значит выйти за пределы, дозволенные ГК.
  [10] Поскольку морской транспорт предполагает, как правило, наличие большого экипажа с разными функциями входящих в его состав работников, наиболее подробно состав экипажа, функции, требования к квалификации и состоянию здоровья урегулированы именно в КТМ (см. главу IV). То же самое можно сказать и о внутреннем водном транспорте (см. главу V КВВТ).
  [11] На морском транспорте отношения между членами экипажа и арендодателем могут быть только трудовыми (ст. 57 КТМ). Аналогичен и подход ст. 28 КВВТ. Более того, в договоре аренды судна с экипажем не могут содержаться положения, противоречащие трудовым контрактам с членами экипажа и коллективному договору (абз. 2 п. 2 ст. 61 КВВТ).
  [12] Под коммерческой эксплуатацией понимаются перевозки грузов, пассажиров или использование судна для иных целей, связанных с извлечением арендатором прибыли, например для иных целей торгового мореплавания (см. ст. 198 КТМ).
  Арендодатель, в дополнение к его общим обязанностям, должен:
  1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства[1], включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК). Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести все расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, например по за-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 210
  мене изношенных составных частей арендованного имущества, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии;
  2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК). Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п. 1 ст. 611 ГК, т.е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.
  Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространяться лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель обязан обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут.
  Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены,- требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспортным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов.
  Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка) и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства[2].
  Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение "хозяйской власти" над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая передается арендатору (посторонне-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 211
  му для работников лицу). Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы;
  3) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК). Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;
  4) страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им (транспортным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или обязанность осуществить страхование установлена договором (ст. 637 ГК). В данном случае речь идет о страховании транспортного средства как определенного вида имущества или о страховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством имуществу или личности арендатора либо третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или обязанность страхования установлена договором, в том числе и самим договором аренды[3]. Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования[4]. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.
  Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные - императивными[5].
  Арендатор, в изъятие из его обычных обязанностей:
  1) должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату то-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 212
  плива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи.
  Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, а именно освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содержанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст. 634 ГК[6];
  2) имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК), если иное не предусмотрено договором. Это право вытекает из цели договора аренды транспортного средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда (субфрахтование на время) возможна только с экипажем.
  Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, - назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК). В этих договорах перевозки арендатор выступает в качестве перевозчика, пользуется всеми предоставленными ему соответствующим транспортным уставом (кодексом) правами и несет все возложенные на него обязанности. Например, если транспортным законодательством установлена ограниченная ответственность перевозчика перед владельцем груза, то она распространяется и на арендатора.
  Право арендатора заключать договоры перевозки и иные договоры, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отменено соглашением сторон[7].
  Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит рас-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 213
  поряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производственный кооператив.
  Ответственность сторон по договору аренды транспортного средства с экипажем также отличается известными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК).
  При определении условий ответственности арендатора перед арендодателем по договору аренды транспортного средства с экипажем законодатель отступает от принципа вины. Ведь обстоятельства, за которые арендатор отвечает, могут быть вовсе не связаны с его виновным поведением (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или, наоборот, касаться только некоторых случаев виновного поведения, например грубой неосторожности или умысла. Однако если такие обстоятельства не определены законом или договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установленные п. 3 ст. 401 ГК правила об ответственности по обязательствам при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, за которые отвечает арендатор, возлагается на арендодателя[8].
  Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его владелец (арендатор), а собственник (арендодатель). Хотя подобная ситуация и не предусмотрена ст. 1079 ГК, но не противоречит ей. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК).
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 214
  Особенности аренды транспортного средства с экипажем на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:
  1) в изъятие из абз. 2 ст. 606 ГК не все доходы, полученные в рамках тайм-чартера, поступают арендатору. Доходы, полученные от спасания, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и причитающейся экипажу судна доли вознаграждения (ст. 210 КТМ);
  2) при нарушении обязанности возврата судна в установленный срок арендатор обязан уплатить арендную плату (фрахт) за время просрочки, причем не только по договорным ставкам (как сказано в абз. 2 ст. 622 ГК), но и по рыночной ставке фрахта, если она выше, чем та, которая установлена тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ)[9]. Разумеется, в этом случае арендодатель вправе потребовать и возмещения убытков;
  3) при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней[10] арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой (п. 2 ст. 208 КТМ). Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд ( ст. 619 ГК).
  По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).
  В этом определении договора отражены три его специфические черты:
  1) предмет договора - транспортное средство любого вида;
  2) управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица (но ни в коем случае не арендодателя);
  3) транспортное средство передается во владение и пользование арендатору. Арендодатель не сохраняет владение предметом договора.
  Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.
  Соответственно содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 215
  Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:
  1) в течение всего срока договора поддерживать транспортное Средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК). Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.
  Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в ненадлежащем состоянии. За арендодателем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора И назначению имущества (ст. 611 ГК)[11];
  2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж[12] или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;
  3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). В принципе арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.
  Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным (в отличие от правила, установленного в ст. 637 ГК). Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п. 1 ст. 619 ГК.
  Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две - императивны.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 216
  Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК).
  Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК) При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время).
  Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах[13]. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец по нормам о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК) Правда, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности такой ответственности (см., например, ст. 219 КТМ).
  Особенности аренды без экипажа на морском транспорте, помимо упомянутых выше, состоят в следующем:
  1) при просрочке уплаты арендной платы (фрахта) свыше 14 дней[14] арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без предварительного предупреждения арендатора, изъять судно и взыскать с арендатора убытки, причиненные просрочкой (п. 2 ст. 221 КТМ). Все иные арендаторы должны предварительно предупредить арендатора о расторжении договора, которое будет производиться в судебном порядке и только при невнесении арендной платы более двух раз подряд ( ст. 619 ГК).
  Однако если по договору бербоут-чартера с правом выкупа просрочка вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора, изъять судно нельзя, хотя взыскание убытков допустимо (ст. 222 КТМ);
  2) по бербоут-чартеру с условием выкупа судно переходит в собственность арендатора, как правило, по истечении срока договора и при выполнении арендатором всех своих обязанностей,
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 217
  включая последний платеж фрахта (ст. 223 КТМ). Поскольку порядок выкупа здесь уже определен, сторонам при заключении договора достаточно установить право выкупа и определить его сумму.
  Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
  Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.
  Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.
  С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений ipso iure невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
  Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.
  Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 218
  участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто[15]. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды[16].
  При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения[17]. В особенности это касается правил
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 219
  о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение - менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.
  Неслучайно в главе 30 ГК в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы[18].
 
  [1] В ст. 203 КТМ речь идет о мореходном состоянии, т. е. о годности судна для целей, предусмотренных тайм-чартером. Причем особенность аренды морских судов состоит в том, что арендодатель освобождается от ответственности, если немореходное состояние судна вызвано скрытыми недостатками (п. 2 ст. 203 КТМ).
  [2] На внутреннем водном транспорте арендатор даже вправе назначить на судно для осуществления руководства его коммерческой эксплуатацией своего представителя, распоряжения которого в соответствующей части обязательны для капитана (п. 3 ст. 62 КВВТ).
  [3] Арендодатель по тайм-чартеру на морском транспорте должен оплачивать расходы по страхованию, если иное не предусмотрено договором, независимо от того, идет ли речь об обязательном или о добровольном страховании.
  [4] Правда, это возможно лишь тогда, когда в законе обязанность осуществить страхование не возложена непосредственно на арендодателя.
  [5] При аренде морских судов и судов внутреннего водного плавания все обязанности сторон определены в диспозитивных нормах (ст. 199 КТМ; п. 1 ст. 60 КВВТ).
  [6] В соответствии со ст. 199 КТМ и п. 1 ст. 60 КВВТ эти обязанности по соглашению сторон также могут быть возложены на арендатора.
  [7] По КТМ и КВВТ такая отмена возможна.
  [8] Иное правило закреплено в ст. 207 КТМ, согласно которой фрахтователь не отвечает за убытки, причиненные спасанием, гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя (арендатора).
  [9] Аналогичное положение содержится в п. 4 ст. 65 КВВТ.
  [10] По КВВТ - 15 суток (п. 5 ст. 65).
  [11] Согласно п. 1 ст. 216 КТМ судно должно быть предоставлено арендатору в мореходном состоянии, т. е. в таком, когда оно пригодно для использования в соответствии с договором аренды. При этом арендодатель несет ответственность и за скрытые недостатки судна (п. 2 ст. 216 КТМ). На сходных позициях стоит и КВВТ (см. п. 3 ст. 63).
  [12] При найме экипажа арендатор, как правило, должен соблюдать те же требования, которые установлены применительно к аренде морского судна с экипажем (ст. 217 КТМ) То же правило содержится в п. 4 ст. 64 КВВТ.
  [13] Согласно ст. 220 КТМ убытки, причиненные спасанием, гибелью или повреждением судна, несет арендатор, если не докажет, что убытки причинены не по его вине. Это правило установлено в изъятие из общих правил об ответственности сторон друг перед другом независимо от вины, поскольку аренда без экипажа относится к числу предпринимательских договоров.
  [14] По КВВТ - 15 суток (п. 5 ст. 65)
  [15] Действующее законодательство исходит из необходимости заключать в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК). Подобная конструкция вполне возможна, если все соарендаторы участвуют в заключении договора. На практике же, особенно в тех зданиях (сооружениях), которые раздроблены на множество помещений, это недостижимо. Те собственники помещений, которые участвуют в договоре аренды, создают права и обязанности только для себя, а значит, не могут получить право на весь участок. Но что же они приобретают? Идеальную долю участка? Воистину, договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора способны поставить в тупик самого изощренного юриста.
  [16] См.: Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд. М., 2000. С. 138. Не вдаваясь в теоретические рассуждения, отметим, что последовательное проведение этой точки зрения в жизнь способно серьезно ущемить права частных лиц, которые будут вынуждены регистрировать любой договор аренды недвижимости даже сроком на несколько часов. Неслучайно в последнее время все большее число авторов склоняется к тому, чтобы освободить от регистрации договоры аренды зданий, сооружений и их частей (помещений), заключенные сроком менее чем на один год (см. Гражданское право. Т. II. Полутом 1: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1999. С. 371; автор главы - В. С. Ем), хотя фискальные органы считают иначе.
  [17] К этому как раз и стремятся авторы, которые ставят знак равенства между зданиями и помещениями (см., напр.: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997 С. 228-229). Правила об аренде зданий и сооружений могут быть применены и к нежилым помещениям, если об этом прямо сказано в договоре (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 219).
  [18] Именно такой подход изложен в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. 2000. № 7.
  Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года[1], подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК)[2]. Эта норма является исключением из общего правила, закреплен-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 220
  ного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например предприятий[3].
  К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
  Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
  1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.
  Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). В настоящее время никаких "иных" прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Это связано с серьезными ограничениями права пожизненного наследуемого
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 221
  владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые предусмотрены ЗК. Право постоянного (бессрочного) пользования от собственника-арендодателя могут получить теперь лишь учреждения и казенные предприятия (п. 1 ст. 20 ЗК). Предоставление же земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь вообще не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
  Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования[4].
  На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
  Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.
  Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 222
  2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).
  Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия - фактическую передачу и подписание передаточного акта.
  Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
  В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения).
  Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).
  3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 223

<< Пред.           стр. 6 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу