<< Пред.           стр. 7 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу

  иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
  В случае когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
  Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
  Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
  Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
  Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, про-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 224
  изводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
  Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
  В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
  1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
  2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
  3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.
  Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
  Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче, предприятия в аренду. Срок тако-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 225
  го уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.
  Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
  Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был уз-нать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).
  После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
  1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении Обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
  2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
  Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
  В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (ли-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 226
  цензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
  Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
  Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.
  К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
  Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
  Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
  1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 227
  его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
  2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из Предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.
  Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (экспуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).
 
  [1] Договор аренды, заключенный на срок с 1 числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, был признан равным году, а не заключенным менее чем на один год (см. п. 3 Обзора практики по аренде).
  [2] Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (см Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сообщенный Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. № 59 // Вестник ВАС. 2001. № 4).
  [3] В отношении аренды земельных участков правило, аналогичное тому, что предусмотрено п. 2 ст. 651 ГК, закреплено в п. 2 ст. 26 ЗК.
  [4] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 226.
  Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.
  1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).
  Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность про-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 228
  изводить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
  2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
  Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
  Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
  Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (лизинга1) арендодатель (лизингодатель)2 обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во
  Термин "лизинг" происходит от английского глагола to lease (брать в аренду).
  В дальнейшем термины "финансовая аренда", "арендодатель", "арендатор" и соответственно "лизинг", "лизингодатель", "лизингополучатель" используются как тождественные.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 229
  временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).
  Близкое по смыслу определение лизинга дано в ст. 1 Конвенции УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г.[1]" к которой присоединилась РФ[2], и в ст. 2 Федерального закона "О лизинге"[3].
  Нормы Конвенции в соответствии со ст. 7 ГК имеют большую юридическую силу по сравнению с внутренним законодательством. Но Конвенция предназначена главным образом для регули-рования международного финансового лизинга[4], т. е. такого, в котором одна из сторон этого договора - лизингодатель или лизингополучатель - находится за рубежом[5]. Что же касается внутреннего лизинга, то Конвенция применяется к нему в части определения лизинга, его признаков и иных общих положений.
  Закон о лизинге как специальный по отношению к ГК не должен противоречить ГК, а может только дополнять и развивать его Нормы.
  Таким образом, лизинг регулируется Конвенцией, нормами ГК о договорах лизинга, Законом о лизинге и подзаконными актами - указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и т. д. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.
  Лизинг получил широкое распространение благодаря тому, что обеспечивает пользование промышленным и иным оборудованием, а в перспективе и приобретение его в собственность без серьезных первоначальных затрат пользователя. Лизингодатель надежно размещает имеющиеся у него денежные средства, приобретая на них имущество и передавая его в аренду, как правило, на дли-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 230
  тельный срок. Возврат сделанных вложений, включая проценты на капитал, осуществляется посредством лизинговых платежей. Лизингополучатель, в свою очередь, получает необходимое оборудование, пользуется им и уплачивает лизинговые платежи. Обычно он может также и выкупить взятое в лизинг имущество. Обоим участникам лизинговой операции предоставляются налоговые льготы, что делает ее еще более привлекательной.
  Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. На основе Конвенции, ГК и Закона о лизинге можно выделить следующие признаки договора лизинга:
  1) наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования), т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;
  2) приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца[6].
  В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 231
  3) использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;
  4) предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается в сохранении владения предметом лизинга. Цель лизингодателя - получить прибыль за счет сдачи имущества в лизинг. Владение предметом лизинга в этом смысле может ему даже помешать, поскольку в ряде случаев предполагает несение определенных расходов;
  5) передача имущества на определенный срок. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена п. 4 ст. 15 Закона о лизинге. Это неслучайно, поскольку лизинговая деятельность предполагает точный расчет размера лизинговых платежей в зависимости от срока договора. Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора. В противном случае исчезнут четкие критерии определения ликвидности и платежеспособности лизинговой компании, а ведь ей разрешено привлекать средства третьих лиц (сторонних инвесторов);
  6) возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).
  Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. И в качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата.
  Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре.
  Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - лизингополучателя (ст. 430 ГК).
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 232
  Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Конвенции. Есть у него сторонники и в научной литературе[7].
  При всей простоте данной концепции у нее больше недостатков, чем достоинств. Ведь отношения между лизингодателем и лизингополучателем, с одной стороны, и лизингодателем и продавцом предмета лизинга, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы всем им одновременно и каждому из них в отдельности, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.
  Участники лизинга не совершают общего (согласованного) волеизъявления, необходимого для заключения любого договора. Во всяком случае, это касается продавца и лизингополучателя. К возникающим между ними отношениям нельзя применить установленные ГК правила о заключении, изменении и расторжении сделок (договоров), о признании их недействительными и т. д. Закон, вводя понятие обязательного и сопутствующих договоров (п. 2 ст. 15), одновременно исключил трактовку лизинга в качестве единой, пусть и многосторонней сделки. Ведь один договор не может включать в свой состав другие самостоятельные договоры. Таким образом, лизинг в широком смысле слова - это совокупность договоров с участием лизингодателя, лизингополучателя, продавца и иных лиц.
  В литературе высказаны различные взгляды на природу договора лизинга. В наибольшей степени природе лизинговых отношений соответствует трактовка договора лизинга как особой разновидности договора аренды (финансовой аренды)[8]. Она позволяет избежать многочисленных повторов, которые, к сожалению, неизбежны, если отдельно регламентировать столь близкий к аренде договор. Это хорошо заметно на примере Закона о лизинге. Напротив,
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 233
  отличия лизинга от обычной аренды очень малы и вполне могут быть отражены в рамках главы ГК об аренде.
  Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге).
  В роли лизингодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица - коммерческие организации. Лизингодатель - индивидуальный предприниматель должен зарегистрироваться в качестве будущего субъекта лизинговой деятельности. Лизингодатель - коммерческая организация называется лизинговой компанией (фирмой). Ее правовое положение определено ст. 5 Закона о лизинге, В роли лизинговой компании может выступать коммерческая организация любой организационно-правовой формы.
  Лизинговые компании - нерезиденты должны быть учреждены в своих странах в качестве юридических лиц - коммерческих организаций. Что касается нерезидентов - физических лиц, то они должны иметь право заниматься предпринимательской деятельностью согласно законодательству своей страны.
  Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (как резидентов, так и нерезидентов) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством РФ порядке (п. 4 ст. 5 Закона о лизинге). В настоящее время какой-либо специальный порядок привлечения средств лизинговыми компаниями отсутствует. Лизингодатели - физические лица правом привлекать денежные средства формально не наделены.
  Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга. С учетом того, что предметом договора лизинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юридические лица - коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - во всех случаях, а также некоммерческие организации - в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договоры лизинга не вправе.
  Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Однако с договором лизинга тесно связан договор купли-продажи (поставки), на основании которого производится приобретение предмета лизинга в собственность лизинге-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 234
  дателя. Поэтому одним из непременных участников лизинговых операций выступает продавец (поставщик) предмета лизинга.
  Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки)[9] с лизингодателем продает последнему предмет лизинга. Продажа и передача предмета лизинга лизингодателю производится на основании договора купли-продажи. Соответственно к продавцу предъявляются требования, установленные для договора купли-продажи (см. главу 30 учебника). При возвратном лизинге продавец совпадает с лизингополучателем.
  Помимо лизингодателя, лизингополучателя и продавца, т. е. обязательных участников лизинговых операций, в них могут быть задействованы и участники факультативные - кредитор и поручитель лизингодателя, подрядчики и лица, оказывающие возмездные услуги сторонам договора лизинга, а также иные лица. Поскольку деятельность факультативных участников лизинговых операций специально законом не урегулирована, она в данной главе не рассматривается. К отношениям, связанным с их участием, применяются правила, рассмотренные в других главах учебника.
  Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК, п. 1 ст. 3 Закона о лизинге).
  Наиболее типичные предметы договора лизинга - движимые вещи, поскольку наибольшую прибыль приносят систематические, массовые и потому стандартизированные деловые операции. А они возможны прежде всего с движимыми объектами, ведь среди них больше всего вещей, определяемых родовыми признаками, которые допускают стандартизацию. Что касается недвижимости или предприятий, то эти объекты всегда индивидуально определены и потому передача их в лизинг требует "штучного" подхода. Это затрудняет широкое распространение лизинга в данной сфере. Однако заключение договоров лизинга не исключено и в отношении таких нетипичных объектов.
  Упоминание среди объектов лизинга транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий ставит вопрос о разграничении договоров аренды соответствующих объектов и лизинга. Очевидно, лизинг должен быть признан особым (квалифицированным) случаем аренды таких объектов. Правила об аренде транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий применяются, если
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 235
  они не изменены нормами о лизинге. Таким образом, в данном случае налицо как бы три уровня правового регулирования отношений по аренде. Сначала применяются нормы о лизинге, затем, в неурегулированной части, - правила об аренде объектов, упомянутых в ГК, и в последнюю очередь - общие правила о договорах аренды.
  Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК), а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).
  Если предметом лизинга является недвижимое имущество, регистрация прав на него и (или) договора лизинга производится в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1 ст. 20 Закона). Если же лизинговое имущество является движимым и подлежит регистрации, стороны договора вправе сами выбрать, на чье имя - лизингодателя или лизингополучателя - оно будет зарегистрировано (п. 2 ст. 20 Закона).
  Владение, пользование и распоряжение предметом лизинга осуществляется в соответствии с ГК и с учетом особенностей, установленных Законом о лизинге.
  Предмет лизинга и после передачи лизингополучателю остается в собственности лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона). С точки зрения бухгалтерского учета данный факт подлежит отражению как нахождение лизингового имущества на балансе лизингодателя. Однако договором лизинга может быть предусмотрен учет переданного предмета лизинга и на балансе лизингополучателя (п. 1 ст. 31 Закона), что исключено для других видов аренды. Появление подобной нормы обусловлено прежде всего необходимостью решить вопрос о том, кто должен производить амортизацию предмета лизинга, как обычную, так и ускоренную. Ведь стороны договора лизинга по взаимному соглашению вправе применять ускоренную амортизацию предмета лизинга (ст. 31 Закона). Ее производит тот участник договора, который учитывает на своем балансе предмет лизинга.
  Лизингополучатель приобретает право владения и пользования предметом лизинга. Это право является по своей природе обязательственным. На предмет лизинга не может быть обращено взыскание по обязательствам лизингополучателя, даже если этот предмет зарегистрирован на его имя (п. 2 ст. 23 Закона).
  Право распоряжения предметом лизинга остается за лизингодателем как собственником и осуществляется с учетом правил, установленных Законом о лизинге. Так, лизингодатель может изъять предмет лизинга из владения и пользования лизингополучателя в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 236
  лизинга. Под изъятием понимаются не только действия, направленные на прекращение договора, но и фактические действия лизингодателя по завладению предметом лизинга, осуществляемые в порядке, предусмотренном договором.
  Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.
  Существенными условиями договора являются его предмет, срок и цена. Этот вывод вытекает из ст. 4 Закона, согласно которой предоставление предмета в лизинг производится за определенную плату и на определенный срок. Условия же эти определяются договором. Все существенные условия, за исключением цены, уже были рассмотрены.
  Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (п. 1 ст. 27 Закона). К числу затрат относятся все понесенные лизингодателем расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также с оказанием других предусмотренных договором услуг. Доход - это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат. В общую сумму договора также может включаться выкупная цена предмета лизинга. Поскольку в п. 1 ст. 27 Закона лизинговые платежи названы общей суммой платежей по договору лизинга, можно сделать вывод о том, что выкупная цена включается в состав лизинговых платежей.
  Впрочем, выделение в составе лизинговых платежей возмещения затрат, дохода и выкупного платежа с точки зрения гражданского права особого значения не имеет. Ведь размер этих платежей подлежит согласованию в договоре лизинга, после чего может быть пересмотрен лишь самими сторонами. Однако с точки зрения налогообложения состав лизинговых платежей может иметь существенное значение.
  Лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи с момента начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 28 Закона).
  Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей лизингодателя.
  Лизингодатель обязан:
  1) приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. По сути договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 237
  Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК), и соответственно назвать это лицо.
  Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производятся лизингодателем. В этом случае он также заключает договор купли-продажи.
  Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 2 ст. 15 Закона). Без него договор лизинга станет обычной арендой;
  2) обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - лизингополучателя, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а лизингодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.
  Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.
  Договор лизинга может включать в себя условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ (п. 2 ст. 7 Закона). Дополнительные услуги (работы) - услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга. Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг (работ) определяются соглашением сторон.
  Включая в договор лизинга "дополнительные услуги (работы)", стороны превращают его в смешанный договор в смысле п. 3 ст. 421 ГК. Договоры лизинга, которые включают в себя весь комплекс необходимых для эксплуатации предмета лизинга "дополнительных" услуг, оказываемых лизингодателем, называют договорами полного, или "мокрого", лизинга (wet leasing). Соответственно договоры без "дополнительных услуг" называют чистым лизингом (net leasing).
  Помимо "дополнительных услуг (работ)", входящих в состав договора лизинга, Закон о лизинге упоминает об отдельных договорах, заключаемых лизингодателем, - обязательных и сопутствующих (п. 2 ст. 15). К обязательным отнесен только договор купли-продажи. К сопутствующим же - кредитный договор, договор
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 238
  залога, поручительства, страхования и др. Поскольку все эти договоры существуют отдельно, их заключение не превращает договор лизинга в смешанный.
  Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением лизингополучателем в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. Если лизинговые платежи, помимо возмещения всех затрат лизингодателя, превысят стоимость предмета договора, лизингополучателю будет выгодно приобрести его в собственность по окончании договора. Однако переход лизингового имущества в собственность арендатора не является обязательным с точки зрения ГК. Он должен быть предусмотрен договором лизинга.
  Поскольку лизингодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В частности, лизингодатель, по общему правилу, не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен лизингодателем, лизингополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).
  Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 5 ст. 15 Закона) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его доход. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона). Эта неустойка, по общему правилу, является штрафной (кумулятивной).
  Важнейшей дополнительной обязанностью лизингополучателя выступает осуществление им за свой счет технического обслуживания предмета лизинга, обеспечение его сохранности, а также текущего и капитального ремонта (п. 3 ст. 17 Закона). С содержательной стороны все эти действия уже были проанализированы
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 239
  ранее. Лизингодатель никаких обязанностей, касающихся обслуживания предмета лизинга, не несет, если иное не предусмотрено договором. Это еще раз подтверждает тезис о наличии у него цели финансирования, предполагающей желание получить лишь доход на вложенные в предмет лизинга средства.
  Закон о лизинге также добавляет к обычным обязанностям арендатора обязанность лизингополучателя принять предмет лизинга (п. 5 ст. 15). Между тем эта обязанность лизингополучателя логически вытекает из обязанности лизингодателя передать предмет лизинга и по сути означает, что первый как кредитор должен принять предложенное ему вторым исполнение. Особого смысла в выделении этой обязанности нет.
  Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона). Лизингодатель соответственно имеет право инспектирования и контроля за соблюдением условий договора лизинга и сопутствующих договоров с правом доступа к финансовым документам, затребования информации и т. п. Лизингополучатель должен создавать все условия, необходимые для осуществления данного права. Цели и порядок осуществления инспектирования и контроля должны быть оговорены в договоре лизинга и сопутствующих договорах.
  Договор лизинга может предусматривать обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом лизингополучателя. Тогда уже продать предмет лизинга должен будет лизингодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.
  В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в период действия договора лизинга лизингодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда лизингополучатель может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на лизингодателе.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 240
  От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск неисполнения продавцом договора купли-продажи (п. 2 ст. 22 Закона) и риск несоответствия лизингового имущества целям, которые предусмотрены договором лизинга (п. 3 ст. 22). Эти риски Несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.
  Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым предмет лизинга передается лизингополучателю, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 2 ст. 10 Закона). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В противном случае права лизингодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.
  В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. В то же время лизингодатель и продавец становятся солидарными должниками лизингополучателя, если договор купли-продажи не исполнен или исполнен ненадлежащим образом, а продавца выбирал лизингодатель.
  Сублизинг в ст. 8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в ГК. Лизингополучатель по договору лизинга становится лизингодателем по договору сублизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга (абз. 2 п. 1 ст. 8 Закона). Смысл данного правила состоит в том, чтобы предоставить лицу, фактически использующему лизинговое имущество, право предъявлять претензии по качеству, комплектности, срокам и т. д. непосредственно к продавцу. Разумеется, сублизинг возможен только с письменного согласия лизингодателя.
  Однако ст. 615 ГК, помимо субаренды, предусматривает и другие случаи распоряжения арендными правами, а именно передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу (перенаем), предоставление имущества в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог и в качестве вклада в уставный капитал. Такое распоряжение лизинговыми правами возможно, но только с согласия лизингодателя.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 241
  Изменение и прекращение договора лизинга возможно по обычным для любого договора аренды основаниям, а также по дополнительным основаниям, которые предусмотрены ГК и Законом о лизинге.
  ГК в ст. 668 предусматривает одно из оснований для расторжения договора лизинга - непредоставление лизингового имущества в установленный срок. Однако оно, по сути, представляет собой лишь изложенное другими словами правило п. 1 ст. 620 ГК, которое уже рассмотрено ранее.
  Закон о лизинге также содержит лишь одно дополнительное основание для прекращения договора (см. п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 13 и п. 6 ст. 15). По сути, во всех указанных правилах идет речь о так называемом "бесспорном изъятии предмета лизинга". В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. Изъятие вещи, предоставленной в аренду, всегда влечет прекращение договора, а поскольку оно названо бесспорным, речь должна идти о праве лизингодателя на односторонний отказ от договора, не требующий обращения в суд. Порядок изъятия лизингового имущества из владения и пользования лизингополучателя определяется законодательством РФ и договором лизинга. Причем отказ лизингополучателя добровольно выдать предмет лизинга не дает лизингодателю право изъять его принудительно. Иной способ действий означал бы самоуправство. Лизингодателю в подобной ситуации остается лишь одно - обратиться в суд.
 
  [1] В дальнейшем - Конвенция о лизинге или просто Конвенция. Официальный перевод Конвенции см.: СЗ РФ. 1999. № 32 ст. 4040.
  [2] См.: СЗ РФ. 1998 № 7. Ст. 787.
  [3] СЗ РФ. 1998. № 44 Ст. 5394; 2002. № 5. Ст. 376 (в дальнейшем - Закон о лизинге или просто Закон).
  [4] Лизинг существует в международной и внутренней формах. Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и лизингополучатель являются резидентами РФ. Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом РФ.
  [5] Конвенция содержит и другие требования, соблюдение которых для ее применения обязательно. Например, лизингодатель, лизингополучатель и продавец должны иметь места коммерческой деятельности на территории государств - участников Конвенции.
  [6] Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения. Иными словами, выбор продавца и заключение с ним договора производится в самом договоре лизинга, причем продавец совпадает с лизингополучателем. Здесь в превращенной форме закреплен так называемый возвратный лизинг, широко известный современной коммерческой практике Возвратный Лизинг - это тот же финансовый лизинг, только при нем лизингополучатель выступает в роли продавца оборудования, получая одновременно последнее в лизинг. Экономический смысл данной операции состоит в том, что лизингополучателю сразу же возмещается полная стоимость его имущества и только потом он начинает платить за пользование им.
  [7] См., напр : Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. В 2-х т. М , 1993. Т. 2. С. 142 и след.; Газман В. Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М., 1997. Т. 2. С. 94; Решетник И. А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Автореф. канд. дис. Пермь, 1998. С. 7, 21.
  [8] Подробный анализ иных подходов к определению природы договора лизинга дан в кн.: Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1998. С. 32-39.
  [9] В дальнейшем изложении, если речь идет о продавце (договоре купли-продажи), под ним подразумевается также поставщик (договор поставки).
 Глава 34. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
 § 1. Жилищная проблема в Российской Федерации
 Пути решения жилищной проблемы в доперестроечный период. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении и наше Отечество. В дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами, которые радовали глаз и принадлежали знати, торгово-промышленным тузам и высокооплачиваемой интеллигенции, было немало непригодных для жизни лачуг, в которых ютилась городская и сельская беднота. На знаменах Октябрьской революции было начертано обещание решить жилищную проблему. И надо сказать, что в этом направлении предпринимались значительные усилия. Вскоре после революции началось массовое переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, отличавшиеся более высоким уровнем благоустройства[1]. Заселялись дома и квартиры, брошенные их владельцами, бежавшими за границу или пополнившими ряды Белой гвардии. Широко практиковалось также уплотнение барских квартир, владельцы которых, по мнению представителей новой власти, жили слишком просторно. Началась пора коммуналок. Тем не менее смягчения жилищного кризиса не происходило, чему в немалой степени способствовала миграция сельского населения в города. Добротные дома в деревнях и селах заколачивались и ветшали, а селяне искали пристанища в городах и рабочих поселках. С одной стороны, это было вызвано потребностями индустриализации страны, испытывавшей нужду в дешевой и неприхотливой рабочей силе. С другой стороны, деревенские жители готовы были бежать куда глаза глядят, лишь бы избавиться от непомерных поборов, произвола борцов за мировую революцию типа Макара Нагульнова, раскулачивания и высылки с малолетними детьми в необжитые районы с конфискацией имущества.
 Много добротных домов было уничтожено в годы революции и гражданской войны, когда полыхали барские усадьбы, служившие в российских глубинках центром притяжения культурных сил.
 Поначалу предполагали, что пользование жильем и коммунальными услугами для трудового народа будет бесплатным, но вскоре от этой затеи, вскормленной утопическими надеждами уже в ближайшее время совершить прыжок в коммунистическое цар-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 243
 ство, пришлось отказаться. Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако, изначально не покрывали затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства. С ростом инфляционных процессов, возрастанием стоимости основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водо- и энергоснабжения дефицит затрат на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета. Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов.
 Одновременно предпринимались попытки внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства начала общественного самоуправления, что наглядно показано в "Собачьем сердце" М. Булгакова. Были образованы жилищно-арендные кооперативные товарищества (так называемые жакты). Ни к чему хорошему это не привело, и постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах"[2] жакты были упразднены. Словом, и в этой области было более чем достаточно социальных экспериментов, как правило, неудавшихся.
 Нельзя, однако, отрицать того, что руководство страны, особенно в послевоенный период, предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что, несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой неоднократно переносились. Нужно, конечно, учитывать, что ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 1941-1945 гг. и необходимость переключения львиной доли ресурсов на отпор врагу и восстановление разрушенного народного хозяйства, в том числе его базовых отраслей.
 В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 244
 в широких масштабах кредитовать жилищное строительство. Происходит заметное оживление жилищно-строительной кооперации, которая в предвоенные и первые послевоенные годы была сведена на нет. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось. Неслучайно в годы, предшествовавшие перестройке, она неоднократно называлась на высших партийных и государственных форумах самой острой проблемой повышения благосостояния народа. К сожалению, за годы перестройки острота жилищной проблемы не только не спала, но еще более возросла.
 Перспективы решения жилищной проблемы в современных условиях. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность, и целый ряд других мер, направленных на то, чтобы сформировать широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой социальной защите со стороны государства, - малоимущих граждан, многодетных семей, инвалидов, ветеранов, военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, чернобыльцев, участников афганской войны, граждан, лишившихся жилья в результате стихийного бедствия, воспитанников детских домов, лиц, имеющих перед Отечеством особые заслуги, и целого ряда других категорий граждан, которые либо не в состоянии сами приобрести себе жилье, либо в силу тех или иных обстоятельств при решении жилищной проблемы должны пользоваться льготами и преимуществами.
 На пути выполнения этой программы возникли немалые трудности, о которых сказано, хотя и приглушенно, в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431[3]. К созданию рынка
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 245
 жилья мы оказались столь же неподготовленными, как и к созданию рынка труда и капиталов. Государственная программа жилищного строительства свернута, объемы ввода жилья в эксплуатацию резко сократились, стоимость жилья многократно возросла, очередь на получение государственного и муниципального жилья практически не движется. В этой области, пожалуй, как ни в какой другой, наблюдается резкое имущественное и социальное расслоение общества, которое превысило сколько-нибудь разумные пределы. Словом, и здесь мы ощущаем пагубные последствия политики "шоковой терапии", когда предпринимаются заранее обреченные на неудачу попытки одним махом решить проблемы, которые накапливались в течение десятилетий.
 Наблюдается крайне опасная тенденция разрушения сложившейся системы поддержания в нормальном рабочем состоянии жилищно-коммунального хозяйства, что чревато пагубными непредсказуемыми последствиями, в том числе экологическими. Делается это в чисто фискальных целях - переложить все расходы по содержанию жилищно-коммунального хозяйства на самих граждан, освободив от них государственную и муниципальную казну, которая и так трещит по всем швам. Этим не в последнюю очередь объясняется насаждение товариществ собственников жилья, что означает "второе издание" уже упомянутого "Собачьего сердца" М. Булгакова.
 Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жилье, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. Рынок жилья, о котором мечтали творцы "шоковой терапии", приобрел явно криминальный оттенок.
 Оплата жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг возросла в сотни раз. В виде утешения иные незадачливые политики предлагают горожанам выбирать жилье по средствам и напоминают им, что Петербург, который стал городом "юмора и смеха", - это город для богатых[4]. При этом забывают, что большинству людей, далеко отброшенных за черту бедности, явно не до смеха.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 246
 К сожалению, во властных структурах возобладал радикальный подход к проведению жилищно-коммунальной реформы, который не сулит обществу ничего хорошего. По замыслам сторонников такого подхода (в первую очередь молодежной секции в тогдашнем составе правительства) он обеспечивает наиболее быстрое и безболезненное оздоровление жилищно-коммунального хозяйства, во-первых, за счет того, что у каждого дома появляется рачительный хозяин, который будет неустанно заботиться о надлежащем состоянии дома, и, во-вторых, за счет конкурентной среды, позволяющей выбрать на рынке услуг наиболее качественные и дешевые. При этом проведение жилищно-коммунальной реформы сопровождается пустопорожними заверениями в том, что никакой шоковой терапии здесь не будет, что больше будут платить за жилье и коммунальные услуги только богатые, а бедные будут платить меньше и реформа сулит им одни лишь блага. В этих заверениях нет ни слова правды. Начать с того, что ни рачительных хозяев, ни конкурентной среды на рынке оказания услуг и в помине нет. Помимо этого, компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг далеко не полностью покрывают скачкообразное повышение оплаты жилья и услуг. Таким образом, реформа своим острием, как и все остальные реформы, которые проводятся с 1992 г., направлена прежде всего против наименее социально защищенных слоев населения, число которых исчисляется десятками миллионов. Что же касается наиболее обеспеченных граждан, к которым принадлежат и наши горе-реформаторы, то для них повышение оплаты жилья и коммунальных услуг что слону дробина.
 При проведении жилищно-коммунальной реформы мы вновь (в который раз) поставили телегу впереди лошади. Беда в том, что и жилищно-коммунальную реформу, и приватизацию мы проводим теми же большевистскими методами, какими проводили в свое время национализацию и коллективизацию. Чем все это обернулось, хорошо известно. Если же обнажить социальные корни жилищно-коммунальной реформы, то они сводятся к тому, чтобы переложить все расходы по содержанию жилого фонда и примыкающей к нему инфраструктуры на самих граждан, причем на наиболее обездоленных из них. К тому же едва ли не в каждом доме проживают семьи, находящиеся на прямо противоположных ступенях социальной лестницы. Одни страдают от пресыщения, другие не могут досыта накормить своих детей. Как в этих случаях обеспечить такое содержание дома, которое устраивало бы всех и в то же время не ложилось непосильным бременем на тех граждан, которые и без того отброшены за черту бедности? Как примирить интересы всех проживающих в доме граждан, не вызвав в отношениях между ними лютой вражды и ненависти? Похоже, что и об этом "молодые капитаны" в эшелонах власти не задумывались.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 247
 Весьма пессимистично перспективы решения жилищной проблемы путем обеспечения каждой семьи отдельной квартирой оценивает Конституционный Суд РФ. Обосновывая изменение своей позиции в вопросе о приватизации коммунальных квартир, Конституционный Суд РФ в постановлении от 3 ноября 1998 г. сослался на то, что ранее курс на обеспечение каждой семьи отдельной квартирой был магистральным, а потому отсутствовали социально-экономические и политико-правовые основания к тому, чтобы плодить право собственности на отдельные комнаты в коммунальных квартирах, что ведет по существу к узаконению коммуналок на неопределенно долгий срок и может затруднить перевод коммунальных квартир на правовой режим отдельных квартир. По указанным и иным обстоятельствам Конституционный Суд РФ считал эти вопросы не относящимися к его ведению. Ныне перспективы решения жилищной проблемы ухудшились. В настоящее время, говорится в постановлении Конституционного Суда РФ, состояние экономики РФ, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования. Именно с учетом данных обстоятельств изменяется конституционно-правовое значение положений Закона о приватизации жилищного фонда, ограничивающих приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, а следовательно, и подход Конституционного Суда РФ к их оценке. При этих условиях, учитывая, что возможность законодательного решения возникшего вопроса в какой-либо определенный срок нереальна, Конституционный Суд РФ признал, что указанный вопрос может быть отнесен к предмету его ведения[5].
 В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильем становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.
 Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, учет граждан, нуждающихся в жилье, понять, наконец, что без дотаций из государственного и местного бюджета, обуздания монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое и экологическое благополучие городов и населенных пунктов, оказание коммунальных услуг, система жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жи-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 248
 лищного законодательства, которое до сих пор остается некоди-фицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии[6].
 
 [1] Первый советский фильм, показанный 7 ноября 1918 г., назывался "Уплотнение". Он рассказывал о переселении рабочей семьи из подвала в барскую квартиру.
 [2] СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.
 [3] СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Более взвешенный подход к решению или во всяком случае к смягчению остроты жилищной проблемы просматривается в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770.
 [4] Санкт-Петербургские ведомости. 1996. 16 мая.
 [5] СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603
 [6] Содержательный, хотя и не бесспорный, обзор развития жилищного законодательства с первых лет установления Советской власти до наших дней и во многом различных подходов к решению жилищной проблемы, которые сопровождались сменой принципов и приоритетов, дан В. Н. Литовкиным (см.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему //В сб.: Проблемы современного гражданского права / Отв. ред. В. Н. Литовкин, В. А. Рахмилович. М., 2000. С. 236-275).
 
 § 2. Жилищное законодательство
  Понятие жилищного законодательства. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. Необходимость удовлетворения потребности в жилье сопровождает человека на протяжении всей его жизни - от первого крика до последнего вздоха. В то же время способы удовлетворения этой потребности различны. Выбор этих способов во многом зависит от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилье. От этого зависит и целевое назначение жилого помещения. Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, предоставленные им внаем или как членам кооператива, рассчитаны преимущественно на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Напротив, жилые помещения в общежитиях, маневренном фонде, служебные жилые помещения, хотя они и предоставляются на началах найма, обычно удовлетворяют лишь временную потребность граждан в жилье.
  Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях (в том числе учащимся, сезонным и временным работникам), маневренном фонде, служебных жилых помещениях. Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений (в дачах, дачно-строительных кооперативах, садоводческих
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 249
  товариществах), хотя бы они и были пригодны для круглогодичного в них проживания. Указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.
  Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.
  С другой стороны, под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности гражданина в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище, будь то квартира или дом, призвано обеспечить удовлетворение постоянной потребности собственника в жилье. Однако поскольку удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным законодательством, а законодательством о собственности. Что же касается отношений собственника с проживающими в принадлежащем ему жилом помещении членами семьи и иными лицами (например, нанимателями), то они могут квалифицироваться как жилищные отношения[1].
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 250
  Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов; нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т. д.
  Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика.
  Как видим, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет иных подразделений системы законодательства. А это подлежит учету при разграничении жилищного и смежных отраслей законодательства, в первую очередь гражданского. Переплетение жилищных и соприкасающихся с ними отношений особенно часто наблюдается сейчас, когда в результате приватизации и иных факторов происходит преобразование собственности в жилищной сфере.
  Структура жилищного законодательства. Общая широкомасштабная кодификация жилищного законодательства была проведена в нашей стране до распада Союза ССР, в первой половине 80-х годов. 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[2], а через два года (24 июня 1983 г.) Верховный Совет РСФСР принял на базе Основ Жилищный кодекс РСФСР[3]. Примерно в то же время жилищные кодексы на базе Основ были приняты и в других союзных республиках. С тех пор в жизни страны произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом Союза ССР и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства, в результате чего ЖК, не говоря уже об Основах, которые практически не применяются, утратил в РФ роль базового законо-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 251
  дательного акта в области жилищного законодательства. Многие нормы ЖК, которые были рассчитаны на принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй общества, устарели и к тому же пришли в противоречие с позднее принятыми законодательными актами.
  Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов (подп. "к" ст. 72). В настоящее время идет подготовка проекта Жилищного кодекса РФ, с тем чтобы на его основе кодификационные акты в области жилищного законодательства были приняты на уровне субъектов Федерации. Пока же роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства, помимо Конституции, выполняют ГК (в том числе главы 18 и 35), Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[4], Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"[5], Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"[6]. Нельзя полностью сбрасывать со счетов и ЖК, который подлежит применению в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательным актам, принятым после 12 июня 1990 г., т. е. после провозглашения независимости России.
  Важная роль в деле постепенного решения жилищной проблемы, которая продолжает оставаться крайне острой, отводится федеральным целевым программам. Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище"[7]. Указом Президента РФ от 28 января 1998 г. № 102 статус президентской придан федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты", утв. постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71[8].
  Во исполнение этой программы постановлениями Правительства РФ утвержден порядок
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 252
  выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков (этот порядок распространен на увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений)[9]. Утвержден также порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий[10]. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы"[11]. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797 утверждена Подпрограмма федерально-целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.[12]
  В числе других принятых на правительственном уровне нормативных правовых актов, направленных на обеспечение граждан жильем и призванных, пусть и в небольшой степени, уменьшить их затраты на оплату жилья и коммунальных услуг, могут быть названы: Положение о порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы (в ред. постановления Правительства РФ от 21 сентября 2000 г. № 700)[13]; постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 23 "Об обеспечении жильем граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам"[14]; Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845)[15]; Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании (утв. постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275)[16]; постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 "О
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 253
  совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения"[17]; постановление Правительства РФ от 19 ноября 2001 г. № 804 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год"[18].
  Наряду с законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили. Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.[19], Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Министерством юстиции СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.)[20], а также немало других нормативных актов, принятых как на общесоюзном, так и на республиканском уровнях. Но, разумеется, все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.
  Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, многие нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне - представительными и исполнительными органами субъектов Федерации. Так, в Санкт-Петербурге действует Закон "О жилищной политике Санкт-Петербурга", принятый законодательным собранием Санкт-Петербурга 4 июля 2001 г. и подписанный губернатором Санкт-Петербурга 16 июля 2001 г.[21]
  В последнее время в числе правообразующих актов в области жилищного законодательства могут быть названы постановления Конституционного Суда РФ, в которых производится проверка конституционности целого ряда нормативных актов, в том числе и норм ЖК. Таковы, в частности, постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституци-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 254
  онности частей первой и второй ст. 54 ЖК, от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности части первой и п. 8 части второй ст. 60 ЖК, от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании...", от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера..."[22]. Хотя эти постановления и вынесены в связи с запросом и жалобами по конкретным делам, признание тех или иных норм не соответствующими Конституции означает их отмену, что вносит радикальные изменения в правоприменительную практику, которая вынуждена руководствоваться другими нормами. Указанное обстоятельство позволяет относить постановления Конституционного Суда РФ к источникам жилищного законодательства, имеющим правопогашающее действие[23].
  Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Пленумов Верховного Суда Союза ССР по жилищным делам, а иногда и постановления, носящие более общий характер.
  Таковы постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"[24]; от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР"; от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах при-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 253
  менения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[25]; постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"[26]; от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами"[27].
  Как видим, жилищное законодательство отличается многослойностью своих источников. К сожалению, вследствие того что кодификация жилищного законодательства застопорилась, его источники как на федеральном, так и на региональных уровнях далеко не соответствуют друг другу, что приводит к серьезным нарушениям законности в области жилищных отношений.
  Действие жилищного законодательства. Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действие. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Эти положения относятся и к жилищному законодательству. В частности, они отражены в Указе Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. "О порядке введения в действие Жилищного кодекса РСФСР"[28]. Изъятиями из общего правила о действии закона во времени являются придание новому закону обратной силы и так называемое "переживание" старого закона. Так, Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" подписан Президентом РФ 12 января и опубликован в "Российской газете" 18 января 1996 г. Вступил же он в силу с 1 января 1996 г. (ст. 3 Закона). Тем самым Закону была придана обратная сила.
  Этим Законом дополнения и изменения внесены в ст. 15, 16 и 18 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", причем обратная сила придана всем этим дополнениям и изменениям. Но если изменения и дополнения ст. 15 и 18 устанавливают для граждан более льготный правовой режим, то этого нельзя сказать о дополнении ст. 16, которое ограничивает права граждан.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 256
  для граждан более льготный правовой режим, то этого нельзя сказать о дополнении ст. 16, которое ограничивает права граждан. Поэтому обратную силу можно было придать лишь дополнениям и изменениям, внесенным в ст. 15 и 18 Закона. Дополнению же ст. 16, поскольку оно ограничивает права граждан, обратную силу придавать было нельзя. Конституционный Суд РФ с полным основанием обращает внимание на то, что по смыслу Конституции РФ и Федерального закона от 14 июня 1994 г. общим для всех отраслей права является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, а соответственно и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет (см. постановления Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 г. и от 24 мая 2001 г.)[29].
  "Переживание" старого закона означает, что он применяется к правоотношениям, которые урегулированы или подлежат урегулированию в новом законе. Например, с "переживанием" старого закона мы сталкиваемся при применении к жилищным правоотношениям, которые должны быть урегулированы в республиканском законе, общесоюзных законов и иных нормативных актов, принятых Союзом ССР. При отказе от применения общесоюзных нормативных актов, разумеется, в той части, в какой они не противоречат республиканскому законодательству, образовался бы правовой вакуум, который во всех отношениях нежелателен.
  Говоря о действии закона в пространстве, следует напомнить, что, по общему правилу, он распространяется на всю территорию РФ. Нередки, однако, случаи, когда пространственные пределы действия закона ограничены (например, он распространяется на районы Крайнего Севера или на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).
  Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
  К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, чернобыльцы, участники афганской войны, военнослужащие, уволенные в запас или в отставку, беженцы и вынужденные переселенцы, многие другие категории лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местного самоуправления.
  Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время резко снижается не только потому, что как на фе-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 257
  деральном, так и на региональном уровнях издается множество нормативных актов, не имеющих надлежащего обеспечения, но и потому, что многие законы коллидируют, т. е. сталкиваются друг с другом. Например, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" сталкивается с ГК, Законом РФ "О приватизации жилищного фонда", Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Понятийный аппарат указанных законов не отличается необходимой строгостью и выдержанностью. Так, под договором аренды жилья в части второй ГК понимается нечто иное, чем в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". То же можно сказать о таком понятии, как кондоминиум. Если в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" такие понятия, как товарищество и кондоминиум, различаются, то в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики" этого различия четко не проводится.
  Следует обратить внимание на противоречие в самом Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которое не снято и после принятия части второй ГК. Речь идет о следующем. Согласно упомянутому Закону жилые помещения в коммунальных квартирах входят в состав жилищного фонда социального использования. Между тем ст. 16 Закона допускает перевод жилых помещений в коммунальных квартирах на иной правовой режим - они могут либо использоваться на началах коммерческого найма, либо выкупаться в собственность граждан. В результате нередко возникает ситуация, когда в одной квартире одна часть помещений входит в состав жилищного фонда социального использования, а другая - не входит.
  Часть вторая ГК, которая вроде бы должна выступать в этих вопросах в роли арбитра, многие из них по-прежнему оставляет открытыми. Сказывается отсутствие нового Жилищного кодекса, который призван будет устранить многочисленные противоречия, возникающие ныне в регулировании жилищных отношений.
  При разрешении коллизий между нормативными актами жилищного законодательства следует исходить, во-первых, из того, что нормы ГК подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами гражданского права, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах (см. абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК); во-вторых, из того, что последующий закон отменяет действие закона предыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему; в-третьих, из того, что при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон; и, наконец, в-четвертых, из того, что при столкновении общесоюзного закона с законом Российской Федерации следует применять республиканский закон.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 258
  Поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области, принятыми на федеральном и региональном уровнях, должны решаться в пользу федеральных актов.
  Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики", и к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда", и к Федеральному закону "О товариществах собственников жилья", и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Федеральный закон "О приватизации жилищного фонда" влечет преобразование отношений собственности в жилищной сфере и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения (между собственником и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизации; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещении, и т. д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства.
  Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в части второй ГК (см. главу 35 ГК). Указанное обстоятельство подлежит учету, поскольку Конституция РФ относит гражданское законодательство к ведению РФ, а жилищное - к совместному ведению РФ и ее субъектов.
 
  [1] В юридической литературе, в том числе и учебной, круг жилищных правоотношений очерчивается иногда значительно шире. Так, С. М. Корнеев и Ю. Г. Басин относят к жилищным все отношения, которые складываются в связи с удовлетворением жилищных потребностей граждан, а в числе гражданско-правовых форм ее удовлетворения рассматривают приобретение жилища в собственность. Но если С. М. Корнеев рассматривает все эти формы в главе "Договор найма жилого помещения и другие жилищные обязательства", которая помещена в разделе "Обязательства по передаче имущества в пользование", то Ю. Г. Басин, исходя из того, что основным субъектом жилищных правоотношений сегодня является не наниматель, а собственник, предложил переместить изучение указанных правоотношений из второй части гражданского права в первую, т. е. изучать их в разделе "Вещные права", посвятив им специальную главу "Право собственности и иные вещные права на жилище". Это предложение Ю. Г. Басин и реализовал. По-видимому, к той же позиции тяготеет и В. Н. Литовкин (см. Гражданское право. Учебник. Том И. Полутом 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М , 1999. Гл. 35; Гражданское право Т. I. Учебник для вузов / Отв. ред. М. К. Сулейменов, Ю. Г. Басин. Алматы, 2000. Т. 1. Гл. 24; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под общей ред. О. Н. Садикова. М., 2001. Гл. 22). Такой подход в принципе возможен, хотя и связан с известными издержками, главным образом методического характера. В частности, Ю. Г. Басину неизбежно приходится вклиниваться в вопросы обязательственного права еще до изучения последнего как целостной системы. В условиях РФ преждевременно звучит и тезис о том, что основным субъектом жилищных правоотношений является ныне не наниматель, а собственник.
  [2] Ведомости СССР. 1981. № 26. Ст. 834.
  [3] Ведомости РФ. 1983. № 26. Ст. 883.
  [4] Ведомости РФ. 1991. № 28. Ст. 959; 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918. Применяя Закон о приватизации жилищного фонда, следует учитывать, что положения Закона, ограничивающие право граждан на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, признаны неконституционными и утратившими силу (см. постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г.).
  [5] Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.
  [6] СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 12. Ст. 1093.
  [7] СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431.
  [8] СЗ РФ. 1998. № 5. Ст. 567, 615; № 14. Ст. 1577; № 50. Ст. 6166.
  [9] СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1726.
  [10] СЗ РФ № 27. Ст. 3307.
  [11] СЗ РФ № 41. Ст. 4914.
  [12] СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691.
  [13] СЗ РФ. 2000. № 40. Ст. 3964.
  [14] СЗ РФ. 2001. № 3. Ст. 252.
  [15] СЗ РФ. 2000. № 46. Ст. 4622.
  [16] СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1604.
  [17] СЗРФ. 1999. № 33. Ст. 4116.
  [18] СЗ РФ. 2001. № 48. Ст. 4519.
  [19] Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. М., 1972. Т. 1. С. 693.
  [20] БНА СССР. 1989. № 4.
  [21] Новое в законодательстве Санкт-Петербурга. Приложение к "Вестнику Законодательного Собрания". 2001. 20 июля. № 15.
  [22] СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708; № 27. Ст. 2622; 1998. № 15. Ст. 1794; № 45. Ст. 5603; 2000. № 44. Ст. 4399; 2001. № 22. Ст. 2276. Критическую оценку постановления Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г., данную И. А. Дроздовым, мы не разделяем (см.: Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 149 - 153). Следует согласиться с Конституционным Судом РФ в том, что принудительного членства в товариществах собственников жилья нет и не должно быть.
  [23] Иную оценку постановлений Конституционного Суда РФ см. в статье: Литовкин В. Н. Постановления Конституционного Суда РФ - новые направления в судебной практике по жилищным делам // Комментарий судебной практики. Вып. 3. / Под ред. К. Б. Ярошенко. М., 1997.
  [24] Бюллетень ВС РФ. 1996. № 1. С. 4.
  [25] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 193.
  [26] Там же С. 273.
  [27] Там же С. 133.
  [28] Там же С. 156.
  [29] СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202; 2001. № 22. Ст. 2276.
 § 3. Жилищные фонды
  Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства 80-х годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Вот это определение: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветера-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 259
  нов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
  Представляется, однако, что речь здесь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав. К тому же едва ли правильно включать в состав жилищного фонда и жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. А такой вывод из приведенного определения может быть сделан. Другое дело, что жилые помещения могут предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье.
  Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды, что в легальном определении также отсутствует. Правильнее поэтому дать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которое могло бы быть приложимо к каждому из них.
  С учетом сказанного жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
  Классификация жилищных фондов. Ни в одном законодательном акте, в котором предпринимались попытки классифицировать жилищные фонды, единство классификационного основания не выдержано. Классификация, которая закреплена в ЖК, ныне устарела, и ею руководствоваться нельзя.
  Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Однако и в нем жилищные фонды классифицируются по различным основаниям. Вначале дана классификация по формам собственности. К видам жилищного фонда отнесены частный, государственный, муниципальный и общественный фонды. В свою очередь, частный делится на фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. Государственный фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности. Муниципальный жилищный фонд подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 260
  и учреждений. В особый фонд выделен общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
  Нужно, однако, сказать, что уже на данном этапе вычленения видов жилищного фонда единство классификационного основания не соблюдено, поскольку если последовательно придерживаться классификации по формам собственности, общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. Общественный жилищный фонд выделен не случайно. По своему правовому режиму он во многом сходен с ведомственным жилищным фондом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
  Важно при этом подчеркнуть, что при изменении отношений собственности в жилищной сфере все жилищные права граждан, в том числе и право на приватизацию жилья, сохраняются. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере не допускается, если иное не предусмотрено законом. При отсутствии согласия собственника изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, может иметь место только по решению суда.
  В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" жилищный фонд России подразделяется на частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фонд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК; государственный, который сведен к ведомственному; муниципальный; общественный; коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности. Эта классификация вызывает по меньшей мере недоумение. Непонятно, например, почему государственный фонд сведен к ведомственному. Если следовать этой классификации, то большая часть жилищного фонда, принадлежащего Санкт-Петербургу как субъекту Федерации, из нее вообще выпадает, поскольку он не относится ни к ведомственному, ни к муниципальному. С другой стороны, так называемый коллективный фонд может представлять не смешанную, а одну и ту же форму собственности. Так, он может находиться в общей собственности двух или более граждан[1].
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 261
  Попытка классифицировать жилищные фонды по формам собственности не является единственной. Выделен жилищный фонд социального использования. При этом, если в части второй ГК он выделен в пределах государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст. 672 ГК), то согласно Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" указанный фонд формируется не только из государственного и муниципального, но также из общественного жилищного фонда (см. ст. 12 Закона). Последнее, по-видимому, более правильно. К жилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
  При этом подчеркивается, что за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
  Государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды. Помещения в коммунальных квартирах также могут быть сданы в коммерческий наем или в аренду. С другой стороны, такие специализированные дома, как общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, рассчитаны преимущественно на удовлетворение временной потребности в жилье и по своему правовому режиму существенно отличаются от тех жилых помещений социального использования, которые удовлетворяют постоянную потребность граждан в жилье. Таким образом, на деле жилищный фонд социального использования выступает как довольно разношерстный конгломерат, включающий жилые помещения, между которыми мало общего. В то же время жилые помещения, правовой режим которых во многом сходен, оказались в разных классификационных рубриках. Таковы общежития и служебные жилые помещения. Общежития отнесены к специализированным домам и соответственно к жилищному фонду социального использования; служебные жилые помещения в состав этого фонда не входят.
  С учетом сказанного следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 262
  Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям.
  Дадим несколько кратких пояснений к предложенной классификации. Прежде всего, насколько оправданно в числе помещений, предоставляемых в пользование граждан, называть помещения, сдаваемые в аренду? Ведь согласно п. 2 ст. 671 ГК арендатором по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. Представляется, однако, что арендовать жилые помещения могут не только юридические лица, но и граждане, например индивидуальные предприниматели[2]. Главное же состоит в том, что арендованное жилое помещение, кто бы его ни арендовал, может использоваться только для проживания граждан. При этом арендатор может предоставлять жилое помещение для проживания граждан на самых различных основаниях - и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма, и на иных основаниях.
  Второе пояснение связано с выделением жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Вызвано это тем, что до выкупа квартир члены соответствующих кооперативов собственниками жилых помещений не являются, а потому указанные помещения названы наряду с помещениями, находящимися в собственности граждан. После же выкупа квартир они становятся собственностью граждан и перестают занимать в классификационной рубрике особое место.
  Третье пояснение связано с выделением жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку ранее был сделан вывод о том, что отношения по удовлетворению самим собственником потребности в жилье в предмет жилищного права не входят, их реализация происходит в пределах правоотношения собственности. В то же время у собственника могут возникать самые различные жилищные отношения с другими лицами - с членами его семьи (в том числе и бывшими), нанимателями, временными жильцами. Этим и объясняется выделение жилых помещений, нахо-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 263
  дящихся в собственности граждан, поскольку возникающие по поводу указанных помещений жилищные отношения отличаются значительной спецификой.
  Наконец, о каких иных основаниях предоставления жилых помещений в пользование граждан, которые не укладываются в предшествующие классификационные рубрики, идет речь? Подробнее об этом сказано в дальнейшем. Здесь же ограничимся наглядным примером. Допустим, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юридического лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гражданину право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гражданина - получателя ренты по основанию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик.
 
  [1] В связи с исключением из Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" понятия коллективной собственности (и это правильно) соответствующие изменения должны быть внесены и в Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г., коим утверждены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище". Если наряду с классификацией жилищных фондов по односубъекгным формам собственности сохранить выделение жилищного фонда, принадлежащего нескольким субъектам, то речь должна идти о жилищном фонде, находящемся в общей собственности двух или более субъектов, которые могут представлять как одну, так и различные формы собственности.
  [2] В Законе РФ "О товариществах собственников жилья", принятом и введенном в действие уже после того, как начала действовать часть вторая ГК, собственникам помещений в кондоминиуме предоставлено право сдавать их внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством (см. ст. 42 Закона).
 § 4. Понятие жилищного правоотношения
 Жилищное правоотношение как межотраслевое понятие. Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т. д.). Понятием "жилищные отношения" охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

<< Пред.           стр. 7 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу