<< Пред.           стр. 8 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу

 Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 264
 власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы отношения соседства в коммунальной квартире.
 Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм.
 Жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения. Характеристика жилищных правоотношений не завершается их раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся. Напомним, что, помимо деления гражданских правоотношений на имущественные и личные неимущественные, они классифицируются по таким видам, как абсолютные и относительные, вещные и обязательственные (см. главу 5 настоящего учебника). Поскольку правоотношения собственности не включаются в число жилищных, ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным, хотя многие из них и оказывают отраженное действие на всех третьих лиц. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Это можно сказать и об отношениях нанимателя с наймодателем, и об отношениях члена кооператива, не выкупившего квартиру, с кооперативом, и об отношениях собственника жилого помещения с членами его семьи, и обо всех других отношениях, в которых пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения, уполномоченный им орган или иное лицо, предоста-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 265
 вившее данное помещение в пользование конкретному лицу или группе лиц.
 На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить нельзя. Ответ на него зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет.
 К вещным могут быть отнесены: право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, а также права на квартиру членов его семьи (после выкупа квартира становится его собственностью, а потому признание права на нее вещным не вызывает сомнений); права членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности; право на жилое помещение получателя ренты; право на жилое помещение в силу завещательного отказа.
 Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты (пп. 3 и 4 ст. 216 ГК). Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Сказанное в полной мере распространяется на жилищные и тесно связанные с ними отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органом в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер. Если участниками приватизации являются все члены семьи и кроме них в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается. Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию (его получение обязательно), являются ее участниками, то наряду с правоотношением собственности возникает жилищное правоотношение собственника (сособственников) с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в то же время вещным. Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры, будучи жилищным, является и относительным, и обязательственным.
 Заметим также, что такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты, могут быть свойственны и другим жилищным правам. А это лишний раз подтверждает, что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права, условна и подвижна.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 266
 § 5. Возникновение жилищных правоотношений
  Возникновение права на жилые помещения социального использования. Жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования. Указанные лица подразделяются на тех, кто имеет право на получение жилья в общем порядке; в первоочередном порядке; во внеочередном порядке (см., например, ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ЖК, раздел III, глава 1; Закон РФ "О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации" от 18 июня 2001 г. (п. 5 ст. 14)[1]; постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР"[2], постановление Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 "О порядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства"[3], Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, которые утверждены решением исполкома Ленсовета и Президиума Леноблсофпрофа от 7 сентября 1987 г. № 712/6)[4].
  Разумеется, применяя указанные и иные нормативные акты, надлежит учитывать, к какому периоду относится время их принятия. В частности, постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 было принято в тот период, когда в подавляющем большинстве случаев жилая площадь из государственного и общественного жилищных фондов предоставлялась гражданам бесплатно по ордерам на началах социального найма (выражаясь современным языком). Ныне круг граждан, которые могут рассчитывать на получение жилья на таких основаниях, резко сужен. Государство не отказывается от предоставления гражданам посильной помощи в получении жилья. Однако эта помощь чаще выражается в выдаче гражданам сертификатов на получение жилья, предоставлении им субсидий и компенсаций, отводе земельных участков для строительства жилья и т. д. При этом она должна носить строго адресный характер, т. е. предоставляться тем, кто в ней действительно нуждается. Вследствие указанных и иных об-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 267
  стоятельств число граждан, которые могут рассчитывать получить жилье на началах, предусмотренных постановлением от 31 июля 1984 г., резко сократилось. Соответственно сократилась и сфера применения этого постановления. То же относится и к Правилам, которые в 1987 г. были утверждены в Ленинграде. Ныне они применяются в Санкт-Петербурге значительно реже, чем раньше, с учетом Закона о жилищной политике Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г., который во многом ограничил применение указанных правил, а действие целого ряда содержащихся в них положений свел на нет.
  Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер. Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.
  В законах и подзаконных нормативных актах, принятых на федеральном уровне, постановка граждан на учет нуждающихся в жилье обычно не увязана с длительностью проживания в данном населенном пункте; требуется лишь, чтобы обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи была ниже устанавливаемого в соответствующих регионах РФ уровня. В актах, принятых в регионах, для постановки на учет, помимо этого, требуется, чтобы гражданин, нуждающийся в жилье, постоянно проживал в данном населенном пункте не менее установленного срока. Так, в Санкт-Петербурге гражданин для постановки на учет в целях предоставления жилья в государственном жилищном фонде должен быть обеспечен жилой площадью не более чем по 5,5 кв. м на каждого члена семьи и, кроме того, постоянно проживать в Санкт-Петербурге не менее десяти лет.
  По ранее действовавшему законодательству требования граждан о предоставлении жилых помещений, по общему правилу, были неподведомственны суду. Соответственно этому гражданин не мог обжаловать в судебном порядке ни отказ в принятии его на учет нуждающихся в жилье, ни снятие с учета, ни решение об отказе в предоставлении ему жилья. Исключения составляли случаи, когда требование о предоставлении жилой площади основывалось
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 268
  на гражданско-правовом обязательстве, а также иные случаи, предусмотренные в законе. Так, если решение о предоставлении гражданину жилья не подлежало утверждению органом государственного управления (в то время - исполкомом), а лишь сообщалось ему для выдачи ордера, то отказ выдать ордер можно было обжаловать в судебном порядке. Суду были также подведомственны требования воспитанников детских учреждений и реабилитированных граждан, утративших право на прежнюю площадь, о предоставлении им другого жилья во внеочередном порядке (см., например, п. 1 и абз. 4 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).
  Ныне суду подведомственны не только указанные выше требования, но и все остальные дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если гражданин считает, что действиями государственного органа, общественной организации или должностного лица нарушены его права и свободы (см. главу 241 ГПК). Если требование гражданина базируется на гражданско-правовых основаниях, то оно рассматривается судом в порядке искового производства (например, требование о предоставлении жилья после капитального ремонта дома). Если же требование гражданина базируется на иных основаниях, то оно рассматривается судом в порядке производства по делам из административно-правовых отношений (например, требование о постановке гражданина на учет или требование о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное гражданину общественной организацией).
  Выданный гражданину ордер служит основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма (см. ч. 2 ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
  Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 269
  Договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, взаимный, возмездный.
  В ходе дальнейшего изложения будет дана характеристика прав и обязанностей сторон по этому договору, требований, предъявляемых к жилому помещению как к предмету договора.
  Здесь же ограничимся указанием на то, что под нормой жилой площади, в пределах которой предоставляется помещение, понимается норма, установленная ст. 38 ЖК, которая составляет 12 кв. м на одного человека. Жилое помещение по договору социального найма жилья предоставляется в пределах указанной нормы, но не обязательно во всех случаях должно быть не менее нормы, оно может до нее и "не дотягивать". Но при всех обстоятельствах норма предоставления жилой площади по договору социального найма должна быть не менее той, которая предусмотрена в правилах (положениях), действующих в регионах. Так, в правилах, действующих ныне в Санкт-Петербурге, минимальный размер предоставляемой жилой площади установлен из расчета 9 кв. м на человека. При определенных обстоятельствах размер предоставляемой жилой площади может превышать 12 кв. м. В частности, это имеет место при предоставлении жилых помещений одиноким гражданам.
  Ордер на занятие жилого помещения по договору найма обязан удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям. Он должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания, которым орган, принимавший решение о предоставлении жилого помещения, мог распорядиться. В частности, ордер может быть выдан лишь на то помещение, которое является свободным как фактически, так и юридически. Если, скажем, в помещении в данный момент никто не проживает, но оно забронировано за лицом, выехавшим на работу в районы Крайнего Севера, то выдать ордер на это помещение другому лицу, разумеется, нельзя.
  Требования, предъявляемые законом как к самому ордеру, так и к условиям его выдачи, зачастую нарушаются, что может повлечь признание выданного ордера недействительным. Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в ст. 48 и 100 ЖК. В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 подробно разъяснено, как нужно применять эти нормы (см. пп. 3, 31, 51, 52, 6, 17 и др. постановления от 26 декабря 1984 г. № 5 и пп. 4, 5 и др. постановления от 3 апреля 1987 г. № 2). Воспроизводить эти разъяснения здесь нет необходимости.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 270
  Отметим лишь, что выданный ордер при отсутствии взаимного согласия сторон - органа, выдавшего ордер, и гражданина-ордеродержателя может быть признан недействительным только в судеб-ном порядке. Признание недействительным ордера влечет недействительность и заключенного на его основе договора жилищного найма.
  Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем и в аренду. 6 Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наряду с социальным наймом (или просто наймом) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абз. 6 ст. 1 и абз. 1 ст. 17 Закона может быть сделан вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду как гражданам, так и юридическим лицам. Такие понятия, как аренда и так называемый коммерческий наем, в этом Законе по существу отождествлялись. В части второй ГК эти понятия разведены. В ней различаются такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого или срочного найма и договор аренды. Чем же эти понятия отличаются друг от друга и что есть между ними общего?
  Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672 и п. 1 ст. 677 ГК. Напротив, по договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо[5]. Далее, по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (см. п. 1 ст. 671 ГК). По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование. Очевидно, жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование. Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть - для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал, лечебные кабинеты, лекторий,
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 271
  прачечная, душевые, бытовки и т. д.). И те и другие помещения находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Видимо, неслучайно в абз. 6 ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" говорится о сдаче в аренду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения. В приведенном примере это и имеет место. Если же организация, на балансе которой находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания жилых помещений (например, несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.
  Наконец, в п. 2 ст. 671 ГК говорится о предоставлении юридическим лицам жилого помещения во владение и (или) пользование на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору подряда предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ.
  В числе других особенностей, отличающих коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, надлежит отметить, что оба они носят срочный характер. Правда, в ГК эта особенность отражена лишь применительно к коммерческому найму (см. ст. 683 ГК), но, по-видимому, вслед за Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" ее нужно распространить и на договор аренды.
  Но, пожалуй, наиболее существенные особенности, отличающие и коммерческий наем, и аренду от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре аренды (договорная плата).
  Итак, если основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, то для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду, - соответственно договор коммерческого найма или договор аренды.
  Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.
  Возникновение права на жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. За последние годы в положении жилищно-строительных и жилищных кооперативов, их членов и других лиц, проживающих в кооперативных домах, произошли существенные изменения, вызванные целым рядом обстоятельств. Во-первых, установлено, что член кооператива, ко-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 272
  торый выкупил свою квартиру, т. е. полностью выплатил паевой взнос, становится ее собственником со всеми вытекающими из этого последствиями. Во-вторых, предусмотрено, что если хотя бы один из членов кооператива стал собственником квартиры, то кооператив переводится в разряд товарищества собственников жилья, т. е. происходит его преобразование в юридическое лицо иной организационно-правовой формы. В-третьих, существенно изменился и круг относящихся к кооперативам нормативных актов. В частности, признан утратившим силу Примерный устав ЖСК, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 1143[6]. С учетом этих изменений должны применяться и рассчитанные на кооперативы нормы жилищного законодательства, в том числе нормы главы 5 раздела III ЖК. Сказанное, однако, не означает, что кооперативы приказали долго жить и жилищные отношения, составляющие предмет жилищного законодательства, если и возникают на базе кооперативов, то не заслуживают самостоятельного изучения. Начать с того, что с момента образования кооператива до приобретения права собственности на квартиры всеми его членами проходит довольно длительный срок, а на этом этапе жилищные отношения в кооперативе сохраняются во всех мыслимых ракурсах. Но и после того как квартира или даже все квартиры выкуплены, для жилищных отношений в кооперативе остается достаточный простор, хотя сужение сферы их действия за счет расширения отношений собственности и происходит, а сами жилищные отношения претерпевают изменения. Едва ли следует рассчитывать и на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.
  Вопрос о перспективах внедрения в систему управления жилищно-коммунального хозяйства такой организационно-правовой формы, как товарищество собственников жилья достаточно спорен. Возможность широкого ее использования в условиях растущего социального расслоения общества вызывает большие сомнения. Нельзя сбрасывать со счетов, что большинство доставшихся нам в наследие от прошлого домов заселено лицами, которые находятся на далеко отстоящих друг от друга ступенях социальной лестницы. Одни благоденствуют и жиреют, а другие впадают во все большую нищету. Можно ли при таком раскладе обеспечить коллективное управление домом, при котором все были бы довольны? Ведь оно требует немалых затрат, которые многим явно не по карману. Что же касается нуворишей, то они, как показывает опыт, отнюдь не склонны расплачиваться за других из своего
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 273
  кармана. Ни к чему другому, кроме как к взаимному озлоблению, такое коллективное управление домом обычно не приводит.
  Внедрение товариществ собственников жилья вроде бы может дать эффект лишь в так называемых социально-однородных домах, которые изначально заселяются лицами с достаточно высоким, по нашим меркам, уровнем доходов. Однако такой эффект зачастую оказывается преходящим, поскольку сама социальная однородность домов крайне неустойчива. В квартире, которую некогда занимала благополучная добропорядочная семья, могут по самым различным причинам (смена поколений, обмен жилья и т. д.) оказаться лица совершенно иного достатка и иных ценностных ориентиров. Да и в положении самой поселившейся в нее семьи вследствие кризисных явлений в экономике и иных обстоятельств могут произойти необратимые изменения. Словом, к использованию на данном этапе в широких масштабах товариществ собственников жилья и в так называемых социально-однородных домах нужно относиться сдержанно. Широкое пропагандирование этой формы в средствах массовой информации (помимо того, что оно хорошо оплачивается) продиктовано вполне прозаическими причинами - переложить на самих граждан львиную долю забот и расходов по управлению и эксплуатации жилья и обеспечению его сохранности.
  Жилищно-строительные и жилищные кооперативы, будучи потребительскими кооперативами, относятся к некоммерческим организациям. Они возникают в нормативно-явочном порядке с момента их регистрации в качестве юридических лиц. С этого же момента возникает и членство в кооперативе для учредивших его лиц. Для возникновения у этих лиц права на кооперативную квартиру, помимо членства, необходимо решение общего собрания или собрания уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком. Ордер на кооперативную квартиру, который выдается пайщику органом государственной власти или органом местного самоуправления, не относится к числу юридических фактов, порождающих у пайщика право на квартиру. Гражданин может оспорить в судебном порядке как исключение его из числа учредителей кооператива (например, на стадии государственной регистрации кооператива как юридического лица), так и отказ закрепить за ним квартиру, на которую он претендует, либо отказ выдать на нее ордер.
  До выкупа квартиры она находится в собственности кооператива как юридического лица, а сам пайщик приобретает на нее жилищное право и становится участником жилищного правоотношения, которое связывает его с кооперативом. Этим, однако, жилищные правоотношения в кооперативе не исчерпываются. Наряду с самим пайщиком в квартире могут проживать и члены его се-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 274
  мьи, в том числе и те, которые имеют долю в паенакоплении, а также другие лица. Например, член кооператива при соблюдении требуемых законом условий может сдать квартиру или ее часть внаем. Все указанные лица также находятся в жилищных правоотношениях как с самим пайщиком, так и при определенных обстоятельствах с кооперативом.
  Круг лиц, проживающих в кооперативных домах, претерпевает существенные изменения. Они происходят в результате изменений в составе семьи пайщика, обмена жилых помещений, наследования и многих других юридически значимых обстоятельств. Со временем меняется и состав членов кооператива. Следует при этом различать граждан, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований, и граждан, которые могут быть приняты в кооператив на общих основаниях. К числу первых относятся лица, которые претендуют на вступление в кооператив в результате открытия наследства (к таковым до выкупа квартиры относятся лишь те, кто на момент открытия наследства проживал совместно с наследодателем в кооперативной квартире), обмена жилых помещений, раздела квартиры между супругами, получения освободившегося в кооперативе помещения (к таковым относятся лишь те, кто уже проживает в кооперативном доме), лица, которым член кооператива передал свой пай, и т. д. Указанные лица принимаются в кооператив по решению общего собрания (собрания уполномоченных), причем никакой санкции органов государственной власти или органов местного самоуправления для возникновения у них членства со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе и в отношении права на жилое помещение, не требуется. Отказ в приеме в кооператив, равно как и отказ в выдаче ордера, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке.
  Если же гражданин вступает в кооператив на общих основаниях, то для этого, помимо решения общего собрания, требуется санкция органов местной власти. Однако отказ санкционировать вступление гражданина в кооператив также может быть обжалован в судебном порядке.
  До сих пор речь шла о жилищных отношениях, которые складываются в кооперативе до выкупа квартиры (квартир). Но и после того как квартиры выкуплены и перешли в собственность членов кооператива, жилищные отношения в нем не исчезают бесследно. Правда, сам член кооператива независимо от того, остался ли он в кооперативе или вышел из него, взамен жилищного права приобретает на квартиру право собственности. Тем не менее он продолжает оставаться в жилищных отношениях как с членами своей семьи, так и с другими лицами, которые на том или ином основании проживают в его квартире, хотя эти отношения и пре-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 275
  терпевают изменения по сравнению с тем, как складывались до выкупа квартиры.
  Сказанное подтверждает ранее сделанный вывод о том, что жилищные отношения в кооперативе как до, так и после выкупа квартиры существуют, а основания их возникновения нуждаются в нормативном урегулировании и самостоятельном изучении.
  Возникновение права на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Если жилое помещение, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в этом жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. В связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации. Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.
  Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (см. п. 1 ст. 558 ГК).
  Итак, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, широко
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 276
  распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
  Возникновение права на служебные и специализированные жилые помещения. Служебные жилые помещения и общежития всегда подчинялись в нашем законодательстве более жесткому правовому режиму по сравнению с обычными жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Целевым назначением служебных жилых помещений и общежитий определяется особый порядок предоставления права пользования указанными помещениями, установленные законом существенные ограничения при реализации этого права, специальные основания его прекращения Целый ряд общих норм жилищного законодательства не распространяются на служебные жилые помещения, а иногда и неприменимы к ним по самому существу дела.
  Законодательство о служебных жилых помещениях и общежитиях развивается противоречиво. С одной стороны, наблюдается тенденция к расселению общежитий и использованию помещений в них при соответствующем переоборудовании в качестве обычных жилых помещений, сдаваемых внаем или в аренду. Появилось немало семейных общежитий, предназначенных не для поселения одиночек, а для проживания семей, в первую очередь молодежных. А это позволяет многим молодым людям вовремя создать семью, не обрекая себя на безбрачие и случайные связи, что чревато самыми негативными последствиями. С другой стороны, нередко наблюдались и наблюдаются попытки подвести под служебные жилые помещения и общежития обычные жилые помещения в целях ужесточения их правового режима и снижения уровня гарантий для проживающих в них лиц, причем иногда этому придается обратная сила. А это уж совсем недопустимо. Поэтому крайне важно четко ответить на вопрос, какие помещения относятся к служебным жилым помещениям и общежитиям, и определить, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены.
  Начнем со служебных жилых помещений. Согласно ст. 101 ЖК служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполкома местного Совета (ныне - решением районной или городской администрации). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.
  Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья, в домах, принадлежащих колхозам, могут включаться в число служебных лишь с согласия общего собрания (собрания уполномоченных) их членов.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 277
  Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, органа управления иной кооперативной или общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения соответствующий орган районной или городской администрации выдает гражданину ордер на служебное жилое помещение. В свою очередь, ордер служит основанием для заключения с гражданином, на имя которого он выдан, письменного договора найма жилого помещения. Он заключается на все время работы нанимателя, в связи с которой это помещение ему предоставлено.
  Таким образом, для признания жилого помещения служебным оно должно быть, во-первых, еще до предоставления его работнику включено в число служебных решением соответствующего органа; во-вторых, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него обязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, предоставлено работнику по специальному ордеру. При отсутствии хотя бы одного из этих условий на помещение не может быть распространен правовой режим служебной жилой площади.
  Право на служебное жилое помещение возникает у работника на основании юридического состава, элементами которого являются, во-первых, решение соответствующего органа о предоставлении данному лицу служебного жилого помещения; во-вторых, выданный этому лицу ордер на указанное помещение; в-третьих, письменный договор жилищного найма.
  Что же касается общежитий, то они используются для проживания в период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан. Не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору жилищного найма.
  Общежития подлежат регистрации в районной или городской администрации. Принадлежность помещения к общежитию определяется наличием санитарного паспорта. Примерное положение об общежитиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328[7]; Типовое положение о студен-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 278
  ческом общежитии - постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31 мая 1995 г. № 4[8].
  Жилая площадь в общежитии предоставляется по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения администрация выдает ордер на занятие жилой площади в общежитии. Согласно Примерному положению об общежитиях жилая площадь в общежитии должна предоставляться в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные помещения. Договоры на пользование жилой площадью в общежитиях не заключаются.
  Право на жилое помещение у проживающих в общежитии лиц возникает на основании совместного решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие лица (в подлежащих случаях вместе с семьей), которому выдан ордер, т. е. из односторонних юридических действий.
  Иные основания возникновения права на жилые помещения. Рассмотренные выше основания возникновения права на жилые помещения не являются исчерпывающими. Встречаются, хотя и не столь часто, и иные основания. Помимо случая, когда у гражданина право на жилое помещение возникает в качестве получателя ренты по договору, заключенному с юридическим лицом, о чем уже говорилось, граждане могут получить помещение в бесплатное пользование. К ним относятся, в частности, специалисты, проживающие и работающие в сельской местности и рабочих поселках (см., например, ст. 59 ЖК; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. "О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках"[9]). Не исключено также, что юридическое лицо обременено легатом (завещательным отказом), по которому оно обязано предоставить гражданину (от-казополучателю) право пользования жилым помещением в унаследованном доме (квартире).
  К числу иных оснований возникновения права на жилые помещения можно отнести случаи деприватизации жилья, которые получили на практике достаточно широкое распространение. Гражданин, который в свое время воспользовался правом на приватизацию государственного или муниципального жилья, отказывается от права собственности на него и остается проживать в том же жилом помещении как наниматель. В данном случае имеет место прекращение правоотношения собственности и возникновение
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 279
  взамен него жилищного правоотношения, в котором соответствующий государственный или муниципальный орган выступает в качестве наймодателя, а гражданин, отказавшийся от права собственности, - в качестве нанимателя[10]. Одним из оснований возникновения права на жилые помещения является их обмен, при котором гражданин утрачивает право на прежнее жилое помещение и приобретает право на другое жилое помещение, которое используется им на началах найма или на иных основаниях, порождающих жилищные правоотношения (например, наниматель обменял занимаемое им жилое помещение на кооперативную квартиру с не полностью выплаченным паевым взносом). Словом, Право на жилое помещение может возникнуть у гражданина в силу самых различных оснований. Соответственно этому возникает и жилищное правоотношение, элементом которого указанное право является.
 
  [1] СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2581.
  [2] СП РФ. 1984. № 14. Ст. 121.
  [3] СЗ РФ. 1998. № 37. Ст. 4627.
  [4] Бюллетень Ленгорисполкома. 1987. № 20.
  [5] Как уже отмечалось, арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина.
  [6] СП РФ. 1965. № 23. Ст. 144; 1989. № 13. Ст. 73.
  [7] СП РСФСР 1988 № 17 ст. 95.
  [8] Российская газета. 1995. 2 авг.
  [9] СУ РСФСР. 1930. № 39. Ст. 481.
  [10] В Законе РФ от 20 мая 2002 г. (СЗ РФ. 2002. № 21. Ст. 1918), коим в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесены очередные изменения и дополнения, решен вопрос о возможности деприватизации квартиры (комнаты), которую гражданин, занимавший ее по договору социального найма, в свое время приватизировал, а ныне желает вновь вернуться в положение нанимателя, в котором он пребывал до приватизации жилья. Однако гражданин может реализовать свое право на деприватизацию жилого помещения и получение его по договору в социальный наем лишь тогда, когда указанное помещение является для него единственным местом постоянного проживания (см. ст. 91 Закона РФ от 20 мая 2002 г.).
 § 6. Субъекты жилищных правоотношений
  Стороны в жилищных правоотношениях. Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанима-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 280
  теля, по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма - договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность.
  При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Такой вывод может быть сделан как на основании п. 2 ст. 672 ГК, так и путем систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК.
  По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении - наймодатель. Напомним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме.
  С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных правоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменений правового режима квартиры.
  Члены семьи пользователя жилого помещения. Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования. Правда, при-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 281
  менительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, однако, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать.
  Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона действие этой статьи в соответствующей части было распространено на членов семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в порядке аналогии закона - на членов семьи члена жилищно-строительного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма.
  Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является- происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке (ст. 47 СК). Условия и порядок установления происхождения детей определены главой 10 СК.
  Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК).
  Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей.
  Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.
  Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 282
  характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.).
  Другие (т. е. не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся -23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.
  Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то ни о каком приобретении двоеженцем права на площадь обманутого супруга и речи быть не может.
  Все лица, которые отнесены ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, приобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, что они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права на площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны вести с ним общее хозяйство.
  Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 283
  Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением. Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли указанных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые не приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение поднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК (см. ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК (см. ч. 3 ст. 54, ст. 76-81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, которая предусматривала изъятие жилой площади, систематически сдаваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для определения статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на площадь, в необходимых случаях следует привлекать нормы семейно-брачного законодательства (см., например, ст. 148, 149, 154 СК) и других правовых актов. Обратим внимание на то, что ст. 680 ГК, определяющая правовое положение временных жильцов, в полной мере распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в то время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму.
  Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.
  Для вселения на площадь как поднанимателей, так и временных жильцов требуется согласие всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают на данной площади. Правда, соблюдение этого условия прямо предусмотрено лишь в отношении поселения временных жильцов, однако путем систематического толкования закона может быть сделан вывод, что оно должно соблюдаться и при сдаче жилой площади в поднаем (см. абз. 2 п. 2 ст. 677, ст. 680 и 685 ГК, ст. 76 и 81 ЖК).
  По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении временных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время как поселение временного жильца произво-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 284
  дится с предварительным уведомлением наймодателя, причем последний может запретить проживание временных жильцов, если в результате этого норма жилой площади на одного проживающего не будет достигать той нормы, которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖК речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. м на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в жилом помещении лиц независимо от того, имеют ли они самостоятельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.
  По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма - срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.
  Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца. Что же касается временных жильцов, то они обязаны освободить помещение по истечении срока, на который поселены, а если срок согласован не был, то не позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего требования.
  Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяются предусмотренные ст. 77 ЖК условия, при которых сдача
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 285
  помещения в поднаем не допускается. При этом отказ соседей в коммунальной квартире дать согласие на сдачу жилой площади в поднаем оспариванию ни в судебном, ни в каком другом порядке не подлежит. Что же касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается теперь по соглашению сторон. В то же время граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать ее в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (см. абз. 5 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").
  Наниматель, который сдает жилое помещение в поднаем или разрешает проживание в нем временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем. Именно поэтому в законе предусмотрено, что ответственным по договору жилищного найма остается наниматель, который отвечает перед наймодателем за действия как поднанимателей, так и временных жильцов (см. ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК). Эти положения полностью относятся как к социальному, так и к коммерческому найму.
  Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее самостоятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, член кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т. д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь подопечных (ч. 3 ст. 54 ЖК); передачи ребенка в приемную семью; поселения домработницы и т. д. Во всех указанных случаях поселяемые лица независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям они поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при наличии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению другой площадью (см., например, абз. 5 п. 1 ст. 148; абз. 4 п. 1 ст. 149; абз. 1 п. 4 ст. 154 СК). При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предусмотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселяемое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.
 § 7. Содержание жилищных правоотношений
  Общие положения. Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Решению
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 286
  этой задачи необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Во-первых, речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотношения, на которой жилое помещение управомоченным лицом уже получено. На это следует обратить внимание, поскольку в понятие жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое содержание. Во-вторых, в любом жилищном правоотношении, как и в правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей и наоборот. В-третьих, на данной стадии жилищного правоотношения независимо от оснований его возникновения, равно как и независимо от того, является ли право на удовлетворение потребности в жилье обязательственным или вещным, решающее значение для удовлетворения этой потребности имеют собственные действия управомоченного лица.
  Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов), либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.
  Право пользования жилыми помещениями. Поскольку жилые помещения независимо от оснований, по которым они получены, обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, именно право пользования в содержании жилищного правоотношения доминирует. Если, скажем, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но право пользования у него, во всяком случае, есть. Право пользования жилым помещением, как и любое другое право, должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, экологического, нравственного и иного порядка. Решающее значение среди них придается пока тому, что жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их рачительно, по-хозяйски, не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.
  Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. 288, 678 ГК, ст. 7-10 ЖК, постановлении Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государст-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 287
  венного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР"[1] и других нормативных актах.
  Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилых. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательном. Эти требования распространяются на жилые помещения независимо от того, какому собственнику они принадлежат. В то же время адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса соответствующего предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых и налоговых органах, получения корреспонденции и т. д.
  Пользуясь жилым помещением, гражданин соприкасается с целым рядом окружающих его лиц. Это и члены его семьи, и соседи по коммунальной квартире, и соседи по дому, наконец, и то лицо, которое предоставило ему жилое помещение. Все эти лица заинтересованы в том, чтобы отношения по использованию жилого помещения носили цивилизованный характер, соответствовали не только предписаниям правовых норм, но также сложившимся нормам морали и правилам общежития, т. е. не выходили за рамки приличий.
  От гражданина требуется прежде всего, чтобы он не нарушал покой других лиц. Конкретизируя это требование, Правила пользования жилыми помещениями устанавливают в виде императивной нормы, что с 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина.
  Является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина, которому помещение предоставлено? Разумеется, такую обязанность на гражданина возложить нельзя. Как говорится, вольному - воля. Однако если гражданин не осуществляет права пользования жилым помещением, то это может повлечь для него неблагоприятные последствия. В частности, ему может быть отказано в продлении договора, если договор был заключен на срок, а при определенных обстоятельствах он может быть лишен права пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК).
  Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. За годы перестройки, точнее за годы "шоковой терапии", под-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 288
  ход законодателя к оплате жилья и коммунальных услуг претерпел коренные изменения. Была поставлена задача в рекордно короткий срок добиться того, чтобы платежи граждан полностью возмещали затраты на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги. Вначале рассчитывали решить ее к 1998 г., но затем перенесли этот срок еще на пять лет. Можно с полной уверенностью сказать, что в условиях продолжающегося спада производства и дальнейшего обнищания широких слоев граждан поставленную задачу и к 2003 г. решить не удастся. Тем не менее уже сейчас оплата жилья и коммунальных услуг в некоторых районах, в частности в Санкт-Петербурге, возросла в сотни раз и приобретает все более устрашающие для бюджета семьи размеры. Особенно ощутимо это сказывается на семьях с невысоким уровнем дохода, которые уже давно не сводят концы с концами и отброшены за черту бедности. В виде утешения в счетах-извещениях на оплату жилья и коммунальных услуг указывают не только ту сумму, которую гражданину надлежит заплатить, но и среднюю нормативную стоимость, которая в несколько раз превышает начисленную сумму.
  Основным нормативным актом, заложившим нынешний подход к оплате жилья и коммунальных услуг, стал Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В развитие его был принят ряд указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, одним из которых является постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".
  По линии федеральных министерств и ведомств (Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерства экономического развития и торговли и т. д.) издаются методические и иные инструктивные материалы об определении нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и т. д.
  Большое количество нормативных актов принимается и на региональном уровне.
  Согласно постановлению Правительства РФ от 18 июня 1996 г. структура платежей населения за жилье всех форм собственности складывается из трех платежей. Первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях; второй - за коммунальные услуги; третий платеж собственник жилого помещения осуществляет в виде налога на имущество физических лиц (налог на недвижимость), а наниматель - как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию).
  Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться с одновременным применением мер соци-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 289
  альной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
  Постановлением от 2 августа 1999 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
  Право предоставления таких компенсаций (субсидий) принадлежит органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления. При этом собственные расходы граждан, доход которых на одного члена семьи не превышает прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать 0,5 минимального размера оплаты труда.
  В Санкт-Петербурге, например, социальная норма площади жилья, применяемая для расчета гражданам жилищных компенсаций, составляет:
  для одиноких граждан, проживающих в отдельных квартирах,- 32 кв. м общей площади; проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом жилом фонде, - 24 кв. м жилой площади;
  для семей из двух и более человек, проживающих в отдельных квартирах,- 16 кв. м общей площади на человека; проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом жилом фонде, - 12 кв. м жилой площади на человека.
  При расчете квартирной платы учитывается качество предоставляемого жилья (категория жилищного фонда). Так, в Санкт-Петербурге жилищный фонд с учетом его потребительских качеств подразделяется на семь категорий. Наиболее высок коэффициент потребительских качеств в домах дореволюционной постройки, прошедших комплексный капитальный ремонт (5,0), наиболее низок-в домах постройки 1957-1970 гг. ("хрущевских") (1,0). Для домов постройки 1931-1956 гг. ("сталинских") он определен в размере 3.2[2].
  В связи с падением жизненного уровня народа и нарастающей безработицей все более распространенными становятся случаи, когда граждане либо несвоевременно производят оплату жилья и коммунальных услуг, либо вовсе уклоняются от оплаты, ссылаясь на то, что у них нет средств. Можно ли применить к таким
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 290
  гражданам меры государственно-правового и общественного воздействия, а если можно, то какие и на каком основании? Что касается мер общественного воздействия, то их (разумеется, в рамках закона) применить можно, но они, как правило, должного эффекта не дают, а зачастую лишь озлобляют людей. Меры государственно-правового воздействия в настоящее время ограничены, и к тому же для применения и этих мер нередко нет оснований.
  Пеню за просрочку оплаты жилья в настоящее время взыскивать нельзя, поскольку постановление Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935, в котором эта пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа была предусмотрена, отменено постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707[3], а в нем пеня за просрочку платежей вообще не была установлена. Не установлена она и ныне действующим постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887. Но даже тогда, когда постановление от 22 сентября 1993 г. № 935 действовало, пеню нельзя было взыскивать, если неплатеж вызван уважительными причинами (невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии, стипендии, болезнь плательщика, смерть кого-либо из членов семьи и т. д.). Разумеется, указанные обстоятельства должны быть подтверждены (справкой с места работы или обучения, из собеса, из больницы и т. д.). Взыскание пени является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ГК). Именно поэтому пеню за неплатеж при наличии уважительных причин неплатежа взыскивать нельзя. Нельзя взыскивать и пеню за неоплату коммунальных услуг, хотя постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099[4] формально не отменено. То, что пеню нельзя взыскивать при наличии уважительных причин неплатежа, сомнений не вызывает. Представляется, однако, что пеню сейчас нельзя взыскивать за неоплату коммунальных услуг и тогда, когда уважительных причин неоплаты нет.
  Постановление от 26 сентября 1994 г. было принято в развитие постановления от 22 сентября 1993 г. Поэтому с отменой последнего оно (в части установления пени за просрочку платежа) также должно считаться утратившим силу. Иначе невозможно объяснить, почему пеню за просрочку в оплате жилья начислять нельзя, а в оплате коммунальных услуг можно. В то же время к злостному неплательщику оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 291
  применены предусмотренные законом меры, вплоть до расторжения договора жилищного найма (см. п. 2 ст. 687 ГК). Но при всех обстоятельствах совершенно недопустимы отключение жилых помещений неплательщиков от систем жизнеобеспечения, вторжение в их квартиры, понуждение их к погашению задолженности путем насилия и угроз. Подобные действия являются грубейшим нарушением конституционного права на неприкосновенность жилища и должны влечь для совершивших их лиц суровую ответственность, вплоть до уголовной.
  Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается по соглашению сторон. Если законом установлен предельный размер платы за сдаваемое внаем помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, то она должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК, т. е. не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК). Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.
  Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого помещения. На лиц, получивших жилое помещение, независимо от оснований его получения возлагается обязанность по надлежащему содержанию этого помещения. Содержание указанной обязанности раскрыто в ч. 1 ст. 678 ГК; ч. 1 ст. 142 ЖК; в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и во многих других правовых актах.
  Следует при этом подчеркнуть, что содержание обязанности по надлежащему содержанию жилого помещения не замыкается в границах этого помещения, а распространяется также на дом и придомовую территорию. Если, скажем, гражданин "вылизывает" свою квартиру и в то же время выбрасывает мусор на лестничные площадки, портит кабины лифта и зеленые насаждения вокруг дома, выгуливает в неположенном месте собак и т. д., то он нарушает возложенную на него обязанность по соблюдению правил содержания жилого дома и придомовой территории и может быть привлечен за это к установленной законом ответственности.
  Еще более широко формулируются обязанности по обеспечению сохранности жилого фонда, которые возлагаются на его собственника или иного владельца (см., например, п. 2 ст. 676 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 292
  Обязанности по надлежащему содержанию жилищного фонда и обеспечению его сохранности тесно переплетаются с переоборудованием жилого дома, переустройством, реконструкцией и ремонтом жилого помещения (п. 2 ст. 676, ч. 2 ст. 678, ст. 681 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).
  Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. С другой стороны, и наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Оба эти положения в равной степени относятся как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672; ч. 2 ст. 678; п. 3 ст. 681 ГК). Забегая вперед, отметим, что возникающие на этой почве споры могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое междуэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением всех расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.
  На наймодателя возлагается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом помещении устройств для оказания коммунальных услуг. Что же касается обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, то они распределяются между нанимателем и наймо-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 293
  дателем следующим образом: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймо-дателя. Оба эти правила, которые распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем, являются диспозитивными, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. В Правилах пользования жилыми помещениями и в Типовом договоре найма жилого помещения предусмотрено, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие - к капитальному. При этом различаются текущий ремонт жилого дома и внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений. Все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома выполняются за счет наймодателя. Внутри-квартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Но если повреждения жилого помещения, санитарно-тех-нического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно проживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой счет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.
  По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по ремонту жилого помещения, устранению повреждений помещения или оборудования и т. д. Если же помещение сдано В коммерческий наем, то за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указанные граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность лишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (см. пп. 3 и 4 ст. 677 ГК).
  Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК).
 
  [1] СП РФ. 1986. № 2. Ст. 10.
  [2] Думали ли Сталин и Хрущев, что через несколько десятилетий их имена в сознании миллионов людей будут ассоциироваться прежде всего с типами жилых домов, в которых эти люди живут!
  [3] СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139.
  [4] СЗ РФ. 1994. № 26. Ст. 2795.
  Право на обмен жилого помещения. В прошлые годы жилые помещения чаще всего обменивали наниматели, проживающие в домах государственного и общественного жилищного фонда. В связи с расширением кооперативного жилищного строительства к обмену все активнее стали подключаться члены жилищно-строитель-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 294
  ных и жилищных кооперативов, а также члены их семей. Что же касается жилых домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, то они втягивались в обменные операции сравнительно редко. Сам собственник обменять свое помещение на жилую площадь, предоставленную нанимателю по ордеру, не мог, а для обмена указанного помещения другими проживающими в нем лицами необходимо получить согласие собственника, что достаточно проблематично. Положение коренным образом изменилось в связи с массовой приватизацией жилья и признанием за гражданами, полностью выкупившими кооперативную квартиру, права собственности на нее. Ныне предметом обменных сделок могут быть жилые помещения, полученные гражданами по самым различным основаниям, в первую очередь, по договору жилищного найма, и приобретенные в собственность. Если же гражданин обменивает жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, на жилое помещение, которое также находится в собственности другой участвующей в обмене стороны, причем в результате обмена жилых помещений они остаются в собственности обменявших их сторон, то налицо договор мены, урегулированный главой 31 ГК. Этот договор относится к числу других обязательств по реализации имущества в собственность (см. § 10 главы 30 учебника).
  В новейшем жилищном законодательстве обмену жилых помещений посвящена всего одна статья (ст. 20) Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Основные положения об обмене сосредоточены в ЖК (см. ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119). Продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.). Наконец, целый ряд разъяснений, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г. № 11. Разумеется, эти правовые акты подлежат применению лишь в части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству.
  Обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если собственник обменивает жилое помещение с нанимателем, то в результате обмена стороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях на место друг друга. Прежний собственник становится нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности. В данном случае обмен выступает как способ прекра-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 295
  щения одних и возникновения других правоотношений. Но так бывает не всегда. При так называемом родственном обмене (ст. 79 ЖК) для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в § 7 настоящей главы, посвященном содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести ни под случаи изменения, ни под случаи прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен, по общему правилу, совершается по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, который производится вопреки воле участников обмена. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.
  Статья 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" сформулирована так, что ее положения вроде бы полностью распространяются как на случаи сдачи жилого помещения внаем, так и на случаи сдачи его в аренду (по современной терминологии - в коммерческий наем). Представляется, что это не совсем так. Поскольку размер платы при сдаче помещения в коммерческий наем определяется соглашением сторон, а при замене нанимателя (арендатора) происходят и уступка права требования, и перевод долга, для наймодателя при коммерческом найме далеко не безразлично, кто будет выступать в договоре в качестве нанимателя. Поэтому при обмене жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, необходимо получить согласие наймодателя на обмен.
  Согласие наймодателя требуется и при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций (так называемых ведомственных домах). В то же время отказ наймодателя дать согласие на обмен как при коммерческом найме, так и при найме ведомственной жилой площади (при этом в последнем случае не имеет значения, является ли наем коммерческим или социальным) может быть обжалован в судебном порядке. При социальном найме, если речь не идет о ведомственной площади, согласия наймодателя на обмен не требуется. Согласие наймодателя необходимо для обмена сдаваемой внаем жилой площади, которая находится в частной собственности граждан и юридических лиц. Но если отказ дать такое согласие собственника-гражданина ни в каком порядке (в том числе и судебном) оспариванию не подлежит, то
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 296
  отказ собственника - юридического лица может быть оспорен в судебном порядке.
  Для обмена членом кооператива квартиры, которая еще не выкуплена, требуется согласие кооператива. Отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке.
  Далее, для обмена жилых помещений нанимателями (безотносительно к тому, о каком найме идет речь: социальном или коммерческом), а также членами кооперативов, еще не ставшими собственниками, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. Если члены семьи являются недееспособными, частично или ограниченно дееспособными, для производства обмена необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК).
  В законе прямо не предусмотрено, что для обмена жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, требуется согласие совместно проживающих с ними членов их семьи. По-видимому, такое согласие не требуется, поскольку в главе 6 ЖК нет нормы, аналогичной ст. 119 ЖК (см. также ст. 492 ЖК).
  В то же время к указанным отношениям в порядке аналогии закона вполне могут быть применены правила ст. 558 ГК, дабы обезопасить членов семьи при обмене собственником принадлежащего ему жилого помещения. При этом мы исходим из предпосылки, что в рассматриваемой ситуации на жилое помещение нет общей собственности - ни долевой, ни совместной.
  Если в приватизированном жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования указанным помещением, то для совершения сделок с ним, независимо от того, являются ли несовершеннолетние собственниками, участниками общей собственности или членами семьи собственников, в том числе и бывшими, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение требуется и тогда, когда несовершеннолетние в указанном помещении не проживают, но на момент приватизации имели на него равные с собственником права. Эти правила, призванные оградить жилищные права несовершеннолетних, полностью распространяются и на случаи, когда собственники (сособственники) желают произвести обмен приватизированного жилого помещения.
  С другой стороны, правила ст. 119 ЖК надлежит применять с учетом того, что член кооператива становится собственником выкупленной им квартиры. Если за членом семьи такого собственника признано право на часть паенакопления, то на такую квартиру может быть распространен режим общей собственности: долевой или совместной со всеми вытекающими из этого последствиями. Что же касается разрешения на обмен кооперативной квартиры исполкома местного Совета (ныне - соответствующей
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 297
  районной или городской администрации), то оно утратило былое значение, поскольку отказ дать такое разрешение согласно п. 2 ст. 11 ГК можно обжаловать в суд.
  Отказ членов семьи дать согласие на обмен, если такое согласие требуется, также можно оспорить в судебном порядке (см., например, ст. 68 ЖК).
  В законе предусмотрены условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК), а также основания признания обмена недействительным. Обмен, будучи сделкой, может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством. При этом стороны, совершившие такой обмен, подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона должна возместить другой стороне убытки.
  Обмен принадлежит к числу сделок, подлежащих оформлению в установленном законом порядке. Раньше, когда помещения обменивали главным образом наниматели, проживающие в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо члены кооператива, которые и после выкупа квартиры не становились ее собственниками, обмен оформлялся путем выдачи участникам обмена так называемых обменных ордеров. С момента выдачи ордеров вступало в силу и соглашение об обмене (ст. 71 ЖК).
  Пожалуй, наиболее сложно оформить обмен, когда в нем задействованы жилые помещения, подпадающие под различный правовой режим. Например, приватизированная квартира обменивается на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Или кооперативная квартира с невыплаченным полностью паевым взносом подлежит обмену на приватизированную квартиру или на жилое помещение, предоставленное в социальный наем. Положение усугубляется тем, что участники обмена чаще всего не доверяют друг другу, причем нередко для этого есть основания. Как обезопасить себя в этих случаях и преодолеть многочисленные бюрократические рогатки, которые на пути участников обмена умело расставляют коррумпированные чиновники?
  Выход видится в заключении полномасштабного договора, в котором стороны без обиняков и утайки фиксируют взаимные права и обязанности, а также предусматривают, кто из сторон и в какой последовательности оформляет договорные обязательства в установленном законом порядке, как распределяются между сторонами обязанности по уплате налогов, пошлин и сборов. В договоре должна быть определена судьба и тех лиц, которые проживают в жилом помещении, подлежащем обмену, но сами
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 298
  в заключении договора не участвуют. Если обменивается приватизированная квартира, нужно получить согласие на обмен тех членов семьи собственника, которые в квартире проживают, но сами участниками приватизации не были (например, дали согласие на приватизацию, но не захотели стать собственниками или поселились в квартире после ее приватизации). Если в квартире проживают лица, состоящие под опекой или попечительством (например, несовершеннолетние дети), то нужно получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства, а когда речь идет о лицах, частично или ограниченно дееспособных, то и согласие их самих. Договор для придания ему большей юридической определенности следовало бы оформлять у нотариуса При этом заключение договора отнюдь не выключает из обменных операций органы, к компетенции которых совершение этих операций относится [гор(рай)жилобмен, учреждения юстиции, регистрирующие права на недвижимость и сделки с недвижимостью, и т. д.] Отказ в выдаче ордера, когда обмен оформляется путем выдачи ордера (ордеров), может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК). Отказ выдать новому собственнику свидетельство о праве собственности на жилое помещение, полученное в порядке обмена, равно как и зарегистрировать соответствующий договор заинтересованным лицом может быть обжалован в суд (см. абз. 2 п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")[1].
  Права и обязанности при предоставлении другого жилого помещения. В доперестроечные времена в жилищных правоотношениях преобладал уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потребности семьи в жилье вполне достаточно одного жилого помещения. Поэтому в тех случаях, когда гражданину и членам его семьи в порядке улучшения жилищных условий предоставлялось другое жилое помещение, это обставлялось множеством формальностей. В их числе немаловажное значение придавалось получению от граждан всякого рода обязательств по освобождению прежней жилой площади, переезду на меньшую и т. д. Нельзя сказать, чтобы эта практика была лишена какого-либо юридического и нравственного основания, поскольку гражданам главным образом предоставлялось жилье, возведенное или реконструированное за счет централизованных капитальных вложений. В этих условиях государство должно было взять распределение жилья под жесткий контроль, с тем чтобы соблюсти принцип социальной справедливости и по возможности избежать положения, при котором у одних было бы густо, а у других - пусто
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 299
  Ныне, как уже отмечалось, взят курс на то, чтобы в жилищной сфере преобладала частная собственность на жилье. Если гражданин приобрел жилое помещение в частную собственность (путем покупки, постройки или по иным законным основаниям), то ни от него, ни от членов его семьи нельзя требовать, чтобы они освободили жилое помещение, ранее предоставленное внаем (в том числе и в социальный наем). Сказанное, однако, не означает, что проблема снята с повестки дня. Если гражданин, занимающий площадь по договору социального найма, состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то жилищные органы должны вести строгий учет лиц, состоящих на учете, определить условия предоставления им жилой площади, судьбу площади, которую очередник занимает в данный момент, с тем чтобы иметь возможность предоставить ее в случае освобождения другой семье, испытывающей столь же острую или еще более острую нужду в жилье. В этих условиях получение от граждан соответствующих обязательств не лишено смысла.
  Обязательства имеют юридическую силу, если они облечены в надлежащую форму и если в них четко определены обязанности сторон (в частности, предусмотрено, кто из членов семьи переедет на новую площадь, а кто останется на прежней площади или займет меньшую, которая будет ему предоставлена). Чаще всего граждане к моменту получения новой площади "забывают" о принятых обязательствах и всеми правдами и неправдами стремятся получить новую площадь и закрепиться на старой. Иногда эти притязания не лишены оснований (скажем, семья к моменту получения новой площади разрослась вследствие вступления в брак и рождения детей). Но нередко они неосновательны.
  Судебная практика выработала следующий подход к разрешению таких дел. Во-первых, необходимо ознакомиться с содержанием полученных от граждан обязательств; во-вторых, установить круг лиц, из расчета которых предоставляется другая площадь; в-третьих, установить, какие изменения произошли в составе семьи и чем они вызваны; действительно ли лица, проживающие на данной площади, составляют семью или оказались на площади лишь для того, чтобы заполучить большую площадь и сохранить старую.
  В исключительных случаях допускается понуждение граждан к выполнению принятых обязательств и тогда, когда они не были облечены в надлежащую форму. Это возможно лишь тогда, когда новая площадь предоставлялась и на тех членов семьи, которые отказываются ныне от переезда, причем установлено, что эти члены семьи, будучи осведомленными об условиях предоставления новой площади, по существу были с ними согласны, а сейчас мотивируют отказ тем, что с них не взяли письменное обязательство
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 300
  (см. п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).
  Как быть, если члены семьи "артачатся" и на новую площадь переезжать не желают, рассчитывая на то, что, в конечном счете, "выбьют" и то и другое? Весьма действенным средством в этих случаях является предъявление иска о признании недействительным ордера на жилое помещение, предоставленное в порядке улучшения жилищных условий, и о вселении всех членов семьи на прежнюю площадь.
 
  [1] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
 § 8. Предмет жилищных правоотношений
  Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются менее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 ЖК).
  Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК; ст. 52 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-"распашонку", то, хотя ни одна
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 301
  комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространено и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов), т. е. сдача внаем части комнаты. Видимо, неслучайно действие ст. 52 ЖК распространялось лишь на жилые помещения в домах государственного и общественного фонда, т. е. на помещения, которые, следуя нынешней терминологии, сдаются в социальный наем. Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).
  В жилищном законодательстве закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой "как правило" (см. ч. 1 ст. 28 ЖК). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв. м на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ. В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г. № 427[1], коим исполнительные органы субъектов РФ наделены правом, употребляя нынешнюю терминологию, устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, в Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место тогда, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиночкам, например женщинам-фронтовичкам, не создавшим семьи.
  При предоставлении жилых помещений, разумеется, нужно учитывать, кому она предоставляется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилую площадь в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как-то: возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т. д. Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений предусмотрен в ст. 41 ЖК, п. 43 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335), правовых
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 302
  актах, принятых на региональном уровне, руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда РСФСР и Пленума Верховного Суда СССР.
  Помещение должно предоставляться в доме капитального типа, в черте того населенного пункта, в котором гражданин состоит на учете нуждающихся в жилье. В то же время гражданин далеко не во всех случаях может требовать, чтобы жилая площадь была предоставлена ему именно в том районе, где он проживает.
  При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК). Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых. Если, скажем, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату[2]. Но при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов, т. е. поселять отца с сыном, а мать с дочерью[3].
  Жилищные нормы. В нашем законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье, и норма, из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье гражданам, состоящим на учете, и нормы, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг.
  Статьей 38 ЖК норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека. Наряду с этим целый ряд норм закреплен на региональном уровне. Так, в Санкт-Петербурге на учет нуждающихся в жилье при наличии всех прочих предусмотренных в правовых актах условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жильем не превышает 5,5 кв. м жилой площади на человека; лицам, состоящим на учете, жилая площадь, как уже отмечалось, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на человека.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 303
  Наконец, в Санкт-Петербурге с 1 апреля 1994 г. перешли на оплату жилья и коммунальных услуг в отдельных квартирах исходя из общей площади квартир. Взимание платы за жилье и коммунальные услуги в коммунальных квартирах, общежитиях, аварийном и ветхом жилищном фонде сохранено только за жилую площадь. Нормы площади жилья, в пределах которых граждане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальных услуг, установлены для отдельных квартир в размере 16 кв. м общей площади на одного человека, а для коммуналок, общежитий, ветхого и аварийного жилищного фонда - в размере 12 кв. м жилой площади на одного человека.
  При множественности жилищных норм на региональном уровне возникает вопрос: в чем же состоит практическое значение нормы в размере 12 кв. м жилой площади на человека, закрепленной на федеральном уровне в ст. 38 ЖК? Эта норма подлежит учету в самых различных ситуациях: при вселении на жилую площадь, предоставленную нанимателю в коммерческий наем, постоянно проживающих с ним лиц (ч. 2 ст. 679 ГК); при вселении временных жильцов и поднанимателей (ч. 1 ст. 680; п. 2 ст. 685 ГК); при применении ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев. Но о них либо говорилось ранее, либо речь пойдет далее.
  Право на дополнительную площадь. Наиболее общей нормой, предусматривающей право отдельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь, является ст. 39 ЖК. Помимо этого действует изрядное количество законов и иных правовых актов, принятых в 30-е годы и позднее, предусматривающих порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение. В их числе - постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью"[4], которое во многом устарело. Значение предусмотренных в законодательстве положений о дополнительной площади невелико, поскольку при предоставлении жилой площади жилищные и иные органы только вправе, но не обязаны учитывать наличие у того или иного лица права на дополнительную площадь. К тому же если раньше дополнительная площадь, как правило, оплачивалась в одинарном размере, то теперь при расчете оплаты жилья и коммунальных услуг право на дополнительную жилую площадь обычно не учитывается, хотя по размеру занимаемой жилой площади
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 304
  гражданин вроде бы и осуществляет это право. Словом, надежными гарантиями право на дополнительную площадь ныне не обеспечено. Сказанное, однако, не означает, что это право никогда не срабатывает в пользу лица, которое его имеет.
  Право на дополнительную площадь может иметь значение при осуществлении прав, предоставленных нанимателям ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; при предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (ч. 5 ст. 82 ЖК); при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев.
  Излишки жилой площади и их правовой режим. Понятие излишков жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде жилое помещение находится. В первую очередь, оно имеет значение для жилых помещений, используемых на началах социального найма, т. е. расположенных в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме 12 кв. м (ст. 38 ЖК) самому нанимателю, членам его семьи и домработнице, а также полагающейся им по закону дополнительной площади[5].
  Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, - изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма, если договор заключен на срок. Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения (например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).
  В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" специально подчеркивается, что за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального и общественного жи-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 305
  лищного фонда, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. ч. 2 ст. 14 Закона). Так что никакое принудительное уплотнение или переселение на меньшую площадь исправному нанимателю по этому закону не грозит. И все же вопрос о наличии излишков может всплыть, если, скажем, речь идет об осуществлении нанимателем прав, предоставленных ему ст. 16 того же Закона, или о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК), или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое (ст. 83 ЖК). В этих и аналогичных случаях норма жилой площади в размере 12 кв. м, с одной стороны, служит для нанимателя гарантией, ограждающей его интересы, а с другой - ставит заслон на пути чрезмерных притязаний нанимателя.
  В то же время утратило силу правило об оплате излишков жилой площади в тройном размере, поскольку в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома и уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т. д.).
 
  [1] СПРФ. 1983. № 18. Ст. 111.
  [2] Иное мнение на сей счет см.: Толстой Ю. К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 15.
  [3] В свое время с обоснованием этого предложения выступал А. Е. Мушкин. Он писал: "При предоставлении жилья можно исходить из возможности проживания супругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах". Это предложение иначе как фарисейское и безнравственное охарактеризовать нельзя (см.: Мушкин А. К Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1985. С. 55).
  [4] СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181.
  [5] Хотя домработница приравнивается к временным жильцам и проживает без самостоятельного права на площадь, она, в отличие от других временных жильцов, учитывается при определении излишков жилой площади, т. е соответственно уменьшает размер указанных излишков. А это, при определенных обстоятельствах, может иметь известное значение.
 § 9. Изменение жилищных правоотношений
  Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в других - его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений[1].
  Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотно-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 306
  шения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и месту жительства; во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием условий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, предоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае условия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 54 ЖК, во втором - ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих случаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.
  Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК - требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, в результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях - и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. При вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.
  По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка прописки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.
  Существенные коррективы в истолкование ст. 54 ЖК внес Конституционный Суд РФ, который признал, что содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК положение об "установленном порядке" как про-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 307
  цедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует действующей Конституции. В соответствии с п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. указанное положение ст. 54 ЖК утратило силу и применению не подлежит. Таким образом, ограничениями при применении ст. 54 ЖК остаются определение круга лиц, которых наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, и необходимость согласия на то других членов семьи.
  Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, - также супруга и нетрудоспособных родителей.
  Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.
  Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать и от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.
  Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.
  Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 308
  Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разъяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23-26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11).
  Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации или вступлении в брак до достижения 18 лет).
  В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовер--шеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.
  Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.
  Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, ме-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 309
  жду которыми такой раздел может быть произведен. Это - супруги и наследники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном доме между членом кооператива и его супругом допускается, если, во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение. Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов.
  Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.
  Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор найма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Например, граждане
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 310
  вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, но они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один договор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну семью (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге). Просят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним ордером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе нет, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.
  Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое - договор коммерческого найма). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в случае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение одного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу ч. 2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает, и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела.
  Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК; ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т. д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.
  Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования са-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 311
  мого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.
  Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.
  Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.
  Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это право предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной полита-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 312
  ки", которой в этом вопросе прежде всего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне[2]. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главным образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?
  Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно как само собой разумеющееся прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоит, однако имеет жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на одного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на одного человека по 10 кв. м).
  Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры в коммерческий наем или по договору купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов РФ. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них вправе
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 313
  приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Заметим, что реализация этого права привела к увеличению числа преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.
  При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.
  Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.
  Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие основания пользования жильем, как коммерческий наем и право собственности[3].
  Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от части жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занимаемая площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы поселиться или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко прибегает к обмену большей площади на меньшую, что не только обеспечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые материальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются объявления об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие излишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель не желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что его обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись согласием членов своей семьи, требовать от владельца площади предоставления ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 ЖК). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, которые занима-
  Гражданское право. Том 2. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., Велби, 2003. С. 314
  ют комнаты размером 30-40 кв. м и хотят переселиться в отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В Санкт-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым настолько "осточертели" их соседи, что они готовы переселиться куда угодно (хотя бы в "хрущевку"), лишь бы напоследок пожить мало-мальски спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может эти требования удовлетворить просто потому, что не располагает соответствующей жилой площадью. К тому же речь идет обычно о предоставлении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (взамен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квартиры). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжаловать в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой площади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предоставления ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.
  Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хотя прямо и не предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма, было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит изменение договора жилищного найма: в первом - вследствие изменений в предмете договора, во втором - в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.
  Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя.

<< Пред.           стр. 8 (из 20)           След. >>

Список литературы по разделу