<< Пред.           стр. 1 (из 2)           След. >>

Список литературы по разделу

 
 
 
 
 
 
 
 
 КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА
 "АКТИВНЫЕ ФОРМЫ"
 
 
 
 
 
 
 Аналитическая записка
 
 Обоснование рыночных перспектив
 проекта "АСТОН-ПЛАЗА"
 
 
 
 
 
 
  Исполнитель проекта
 _____________________ Е. М. Стриков
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 г. Екатеринбург 2005 г.
 
 СОДЕРЖАНИЕ
 СОДЕРЖАНИЕ 2
 1. Описание проекта 3
 2. Анализ рынка жилой недвижимости Екатеринбурга 5
 2.1. Объем предложения на первичном рынке жилья 5
 2.2. Прогноз темпов роста объема ввода жилья 7
 2.3. Динамика и прогноз цен на первичном рынке г. Екатеринбурга 9
 2.4. Анализ структуры рынка жилой недвижимости по сегментам 12
 3. Оценка конкурентной ситуации 16
 4. Выводы 18
 ПРИЛОЖЕНИЕ 19
 
 1. Описание проекта
  Анализируемый проект - жилой комплекс "АСТОН-ПЛАЗА", который включает в себя три секции. Общая площадь составляет порядка 26,2 тыс. кв.м., включает в себя 308 жилых квартир.
  Объект расположен на земельном участке площадью 4 679 кв.м. по ул. Радищева в центре г. Екатеринбурга.
  Комплекс "АСТОН-ПЛАЗА" будет позиционироваться на рынке в сегменте "Бизнес".
  Основные параметры социальной инфраструктуры включают в себя:
 * Детская студия;
 * Салон красоты и солярий;
 * Служба безопасности.
  В пакет оснащения входят бесшумные лифты фирмы "OTIS", тройные стеклопакеты, обеспечивающий шумоизоляцию, оптиковолоконный кабель.
  Инженерное оснащение будет включать в себя:
 * Автоматическая система пожаротушения;
 * Видеонаблюдение за автомобильной стоянкой, площадями общего пользования, двором и прилегающими территориями;
 * Система очистки воды;
 * Индивидуальный тепловой пункт и автономная котельная;
 * Двухэтажный подземный паркинг на 195 м/м.
  В каждом подъезде предусмотрен холл, выполненный в соответствие с индивидуальным авторским проектом.
 
  Основные этапы проекта (возможный календарный график):
 1. Срок начала возведения первой секции 1 квартал 2006 г. окончание 2 квартал 2007 г.
 2. Срок начала возведения второй секции 1 квартал 2007 г. окончание 2 квартал 2008г.
 3. Срок начала возведения третьей секции 1 квартал 2008 г. окончание 2 квартал 2009г.
 4. Начало продаж планируется организовать в 1 квартале 2006 г.
 
  Планируемая цена одного квадратного метра на декабрь 2005 г. от 32 до 40 тыс. руб. ($1 115-$1 394) в зависимости от рыночной ситуации.
  Предложения в сегменте "Бизнес" фактически вводятся в эксплуатацию с конца 90-ых годов, поэтому объем предложения на рынке вторичного жилья в этом сегменте достаточно низкий - не более 1% от жилого фонда Екатеринбурга. В связи с этим обоснование рыночных перспектив "АСТОН-ПЛАЗА" проводилось на основе анализа закономерностей и тенденций первичного рынка.
 
  Для того чтобы сделать вывод об актуальности и восстребованности проекта "АСТОН-ПЛАЗА", необходимо оценить значения и динамику изменения следующих параметров:
 > Динамика ввода нового жилья в г. Екатеринбурге. Прогноз ввода до 2010 г.
  Это позволит, во-первых, определить объем предложения жилья ежегодно выводимого на первичный рынок Екатеринбурга, а также его темпы роста, во-вторых, сравнить интенсивность строительства жилой недвижимости Екатеринбурга и других крупных городов РФ.
 > Уровень цен. Прогноз цен.
  Данные этого раздела могут быть положены в основу разработки экономической эффективности и окупаемости проекта. А также на их основе будет проедена сегментация рынка.
 > Оценка продаж на первичном рынке
  Позволит определить емкость рынка и потенциальную потребность по выделенным сегментам.
 > Оценка конкурентной ситуации
  Это поможет обозначить перспективы целевого рыночного сегмента с точки зрения интенсивности конкуренции.
 
 2. Анализ рынка жилой недвижимости Екатеринбурга
 2.1. Объем предложения на первичном рынке жилья
 
  Первичный рынок жилья - здесь представлены объекты, которые либо находятся в стадии строительства, либо только построены и еще не введены в жилой фонд.
  Для того чтобы определить объем предложения и емкость рынка необходимо дать определение основных показателей, которые будут использованы для описания рынка жилой недвижимости Екатеринбурга.
  Объем ввода жилья - это общая площадь квартир всех объектов, которые введены в эксплуатацию в текущем периоде. Данный показатель характеризует только сегмент многоэтажного панельного, либо кирпичного строительства.
  Объем реализации жилья - это общая площадь фактически проданных квартир за текущий период. При этом учитываются квартиры, которые уже введены в эксплуатацию и те, которые еще находятся в стадии строительства и будут сданы в будущем.
  По объемам вода жилья г. Екатеринбург занимает лидирующие позиции в Уральском федеральном округе и одно из первых мест в РФ.
 
  Объем ввода жилья
  в крупных городах УрФО
  Таблица №1
 № Город Объем жилищного строительства, 2003 г., тыс. кв. м 1 Москва 4850 2 Санкт-Петербург 2032 3 Казань 870 4 Ростов на Дону 581 5 Новосибирск 500 6 Екатеринбург 497 7 Омск 460 8 Уфа 416,2 9 Челябинск 359,4 10 Нижний Новгород 300 11 Волгоград 285,3 12 Самара 281,8 13 Пермь 167
  Данные представленные в таблице показывают, что по объему ввода г. Екатеринбург значительно превосходит своих соседей - Уфа, Челябинск, Пермь и находится практически на одном уровне с крупнейшим научным и промышленным центров Сибири - Новосибирском.
  Для адекватного представления о развитии строительства жилой недвижимости в Екатеринбурге, необходимо показать динамическую составляющую объема ввода жилья.
  Период, за который представлена динамика - 2000-2005 гг. Такой временной промежуток позволит определить существующие тренды, а также возможные циклические и сезонные колебания.
 
 
 
 
  Динамика объема ввода жилой недвижимости,
  Екатеринбург, 2000-2005гг.
  Диаграмма №1
 
  Сезонных колебаний в течение календарного года не наблюдается. Объем ввода жилой недвижимости в Екатеринбурге последовательно растет, начиная с 2000 г., темпы роста составляют в среднем по годам 17,9%, минимальный рост был зафиксирован в 2001г. - 6,8%, максимальный в 2002 г. - 38,8 %. В 1998-1999 гг. новые объекты практически не закладывались, что явилось последствием финансового кризиса, однако, уже с 2000 г. строительная отрасль набирает обороты, результатом чего становится резкий количественный скачок объема ввода жилья в 2002 г., за этим следует некоторый спад в 2003г. - 9,2% и относительная стабилизация в 2004-2005гг. на уровне 16%-18%.
  Такие значительные темпы роста характерны для развивающейся экономики, в среднесрочной перспективе они останутся достаточно высокими, однако, будут с каждым годом уменьшаться.
 
 
 2.2. Прогноз темпов роста объема ввода жилья
 
  До 2010г. темпы роста будут постепенно уменьшаться на 1-2% в год. Это закономерный процесс, который свидетельствует о некоторой стабилизации в отрасли - в долгосрочной перспективе, к 2010 г., прирост объемов ввода жилья составит 9%.
 
  Прогноз темпов роста объема ввода жилья,
  Екатеринбург, 2005-2010гг.1
  Диаграмма №2
 
  На данный момент нуждаются в жилье, в том числе в улучшении жилищных условий около 60% населения РФ, для Екатеринбурга этот показатель несколько ниже, однако, можно с уверенностью говорить о потенциальном спросе на жилье, достигающем 50 % от численности населения города.
  Такое положение обусловлено, прежде всего, с высокой долей ветхого жилья, а также большим количеством домохозяйств, которые занимают квартиры, созданные в соответствие с морально устаревшими проектами советского периода - это, так называемые "хрущевки", дома построенные в 60-ых годах прошлого столетия из кирпича, отличающиеся маленькой площадью (от 30 до 50 кв.м.) и не актуальными для современного рынка жилья планировочными решениями, и "брежневки" панельные 5-ти этажные дома небольшой площади, построенные в 70-ых гг.
  В Москве на уровне правительства субъекта Федерации принято решение о сносе домов данных проектов и переселении жителей. Финансирование осуществляется за счет бюджетных средств.
  Очевидно, что подобный проект в регионах себе позволить не могут. Однако, вектор потребительского спроса и здесь смещается в сторону более новых проектов 80-90ых годов, в том числе объектов, выполненных с учетом требований, предъявляемых к бизнес-классу.
  Помимо этого, растет потенциальный спрос вследствие естественных социально-демографических процессов, таких как:
 * Рост числа молодых семей
  Начиная с 1998г. в Екатеринбурге количество браков увеличивается и превышает количество разводов на 20%-25%. Ежегодно появляется до 10 000 новых семей, соответственно растет потенциальный спрос на жилье, в том числе на первичном рынке.
 
 * Рост миграции
  Также растут миграционные потоки. В 2004г. Свердловская область была лидером по миграции, среди других регионов РФ. В соответствие с официальной статистикой, ежегодно в область приезжают порядка 13-14 тыс. человек, более 90% из них приезжают в Екатеринбург. Это в большинстве своем студенты, а также трудоспособное население из сопредельных территорий - Челябинской, Курганской, Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО.
 
  Миграция по отдельным регионам и странам СНГ с наиболее высокими показателями миграционных потоков, 2004 год.
 Таблица №2
 Регион Прибыло Свердловская область 13081 Тюменская область 1689 ХМАО 1055 Челябинская область 1378 Москва 108 Московская область 79 Санкт-Петербург 145 Краснодарский край 180 Башкортостан 674 Казахстан 293 Украина 105
  С учетом выбывших, показатель миграционного прироста населения Екатеринбурга составляет около 5-6 тыс. чел. Эти данные занижены на их основе можно говорить только о некотором минимальном пределе миграционного прироста.
  Также следует отметить потенциальных потребителей из регионов-соседей, прежде всего, это Тюменская область, ХМАО и ЯНАО. На большей части их территории малопригодные условия для жизни. Однако, эти регионы богаты нефтью и здесь находятся наиболее успешные и высокодоходные предприятия нефтегазодобывающей отрасли РФ. В среднем до 20%-30% трудоспособного населения в рассматриваемых районах имеет возможность приобрести жилье в более приспособленных для проживания местах.
  Можно выделить две группы целей, которыми руководствуются потенциальные покупатели этой группы:
 1. инвестиционные - покупка жилья для обеспечения дополнительного дохода на случай непредвиденных кризисов или пенсии;
 2. семейные - переезд в более благоприятные условия всего домохозяйства или детей;
  Таким образом, высокий потенциальный спрос сопредельных регионов оказывает значительное влияние на рынок жилой недвижимости Екатеринбурга.
  При этом, большая часть "покупателей-северян", ориентирована на приобретение более качественной и дорогой недвижимости в сегменте "Бизнес".
 
 
 2.3. Динамика и прогноз цен на первичном рынке г. Екатеринбурга
 
  В зависимости от стоимости жилья, на рынке г. Екатеринбурга можно выделить следующие сегменты:
 1. "Эконом-класс" - от 25 до 33 тыс. руб. за 1 кв.м. или $870-$1 150
 2. "Бизнес-класс" - от 34 до 40 тыс. за 1 кв.м. или $1 180-$1 390
 3. "Elite" - св. 45 тыс. за 1 кв.м. или больше $1 560
  Характерно, что на рынке Москвы представленные сегменты разделены на подсегменты. Для Екатеринбурга такое разделение пока не актуально.
  На 2005г. в стадии строительства находилось порядка 15-20 объектов жилой недвижимости сегмента "Бизнес". Это многоквартирные дома возводимые МУП УКС, а также "Атомстройкомплекс" и "Нова групп". К строительству крупного комплекса "Бизнеса-класса" в 2005г. приступила одна из крупнейших компаний на рынке жилой недвижимости "Наш Дом".
  Все объекты расположены в центральных районах города и реализуются по цене от 35 до 45 тыс. руб. за один кв.м. или $1 219-$1 560 (стоимость продаж на ноябрь-декабрь 2005г.). Это верхний средний диапазон цены на первичном рынке г. Екатеринбурга на текущий период.
  Вместе с тем, динамика цены одного квадратного метра позволяет сделать заключение о том, как развивался рынок жилой недвижимости, и будет косвенно свидетельствовать об уровне потребительского спроса. Мы выделяем первичный рынок, цена на котором во многом определяется ценой на вторичном рынке.
 
 
 Темпы роста цены к 2010г. будут постепенно снижаться с 17% в 2005г. до 9,3% в 2010г. Таким образом, к 2009г. средняя цена будет составлять $1 500 за один кв.м. В соответствие со сложившимся трендом можно сформировать прогноз цены для отдельных сегментов. В сегменте "Бизнес" цена будет колебаться в диапазоне $1 700-$1 800 за один кв.м.
 
 Динамика средней цены 1 кв.м.
 Прогноз цены по сегментам, 2005-2010гг.2
 Диаграмма №3
 
  Изменение курса доллара до 2010г.
  (среднее значение за один год)
  Таблица №3
 Год Среднее значение курса доллара 2000 г. 27,58 2001 г. 29,15 2002 г. 30,955 2003 г. 30,615 2004 г. 28,595 2005 г. 28,21 2006 г.-2010г. 28,68
  С учетом прогноза цены можно составить прогноз спроса на жилую недвижимость сегмента "Бизнес" в Екатеринбурге. Для этого необходимо составить прогноз ввода жилой недвижимости отдельно по каждому сегменту3.
  Доля "эконом-класса" и "Elite" будет постепенно увеличиваться, а "бизнес-класса" несколько сокращаться. Это связано с увеличением количества молодых семей, которые будут нуждаться в своем первом жилье, а не в улучшении уже существующих условий.
 
 2.4. Анализ структуры рынка жилой недвижимости по сегментам
 
 Структура ввода объектов жилой недвижимости по сегментам, %
 Таблица №4
  2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. Всего-объем ввода, тыс.кв.м. 100% 100% 100% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Эконом 35% 37% 38,0% 40,0% 42,0% 44,0% 46,0% 48,0% Бизнес 62% 60% 59,0% 57,0% 54,5% 52,5% 50,0% 48,0% Элита 3% 3% 3,0% 3,0% 3,5% 3,5% 4,0% 4,0%
 
 Структура ввода объектов жилой недвижимости по сегментам
 Диаграмма №4
 
  На основе полученной структуры и общего прогноза ввода объектов жилой недвижимости можно рассчитать объем ввода в кв.м. по сегментам до 2010г.
 
 Объем ввода объектов жилой недвижимости по сегментам, тыс. кв.м.
 Таблица №5
  2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. Всего 356 421 490 561 634 704 774 844 Эконом 125 156 186 224 266 310 356 405 Бизнес 221 253 289 320 346 369 387 405 Элита 11 13 15 17 22 25 31 34
 
 
 Объем ввода объектов жилой недвижимости по сегментам, тыс. кв.м.
  Диаграмма №5
 
  Руководствуясь экспертными заключениями лидеров рынка строительства жилой недвижимости Екатеринбурга, были определены средние сроки реализации объектов для разных сегментов. При этом, в качестве объектов рассматриваются жилой дом в целом, либо автономная очередь или секция, реализуемая самостоятельно в процессе ее строительства.
  Срок реализации для сегментов "эконом" и "бизнес" составляет на сегодняшний день 1-1,5 года, для "Elite" - 1,5-2 года.
  Наряду со сроками реализации, при расчете емкости рынка, необходимо учитывать долю нереализованных площадей в каждом сегменте4.
 
  Доля нереализованных квартир
  к моменту сдачи, %
  Таблица №6
  Доля нереализованных квартир к моменту сдачи, % Эконом 2% Бизнес 7% Элита 30%
  Расчет объема продаж объектов жилой недвижимости для каждого временного периода осуществлялся исходя из:
 > Доли нереализованных квартир предыдущего периода
 > Продажи площадей для домов, которые сданы в текущем году
 > Продажи площадей для домов, которые сданы на следующий год
  Предполагается, что продажи в 1-ый и 2-ой годы реализации типового строительного проекта распределены равномерно. Для получения итоговой информации рассчитана оценка продаж площадей для домов, которые сданы в текущем году.
 
 Продажи площадей для домов, которые сданы в текущем году (с учетом доли нереализованных квартир), тыс. кв.м.
 Таблица №7
  2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. Всего 187,8 223,6 261,2 301,2 342,4 382,7 423,5 464,7 Эконом 81,4 101,8 121,7 146,6 174,0 202,3 232,6 264,6 Бизнес 102,6 117,5 134,4 148,7 160,7 171,8 180,0 188,3 Элита 3,7 4,4 5,1 5,9 7,8 8,6 10,8 11,8
 
 Продажи площадей для домов, которые сданы в текущем году (с учетом доли нереализованных квартир), тыс. кв.м.
 Диаграмма №6
 
 
  Несмотря на то, что темпы роста в сегменте "Бизнес" несколько замедляются, в целом динамика благоприятная - в 2007-2009гг. продажи будет увеличиваться на 5%-7% каждый год. По сравнению с 2003г. они вырастут более чем на 80%.
  Корректировка полученных данных с учетом сроков реализации типовых проектов, рассчитанных для конкретных сегментов, а также доли нереализованных квартир, позволяет сформировать модель развития рынка до 2010г., которая включает в себя показатели объема продаж с учетом сложившихся темпов роста.
 
 
 
 Объем продаж объектов жилой недвижимости,
 тыс.кв.м.
 Таблица №8
  2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. Всего 506,0 587,0 672 757 842 928 995 Эконом 226 271 324 381 440 503 525 Бизнес 267 301 330 355 376 394 437 Элита 13 15 18 21 26 30 34
 Объем продаж объектов жилой недвижимости,
 тыс.кв.м.
 Диаграмма №7
 
 
  Все рыночные сегменты показывают рост, для "Бизнес" объем продаж к 2010г. увеличится почти в 1,5 раза.
  Платежеспособный спрос на жилую недвижимость "Бизнес"-сегмента определяется при помощи следующих показателей:
 > Доля населения способного приобрести квартиру стоимостью около $1 400 за один кв.м. - верхние 5% населения по доходам
 > Темпы прироста указанной группы населения
 > Средняя площадь приобретаемой квартиры
  Верхние 5% населения Екатеринбурга по доходам составляют порядка 25 тыс. домохозяйств. Еще 53 тыс. домохозяйств - это потенциальный платежеспособный спрос сопредельных регионов. Соответственно, в совокупности это порядка 70-80 тыс. домохозяйств.
 
 
 3. Оценка конкурентной ситуации
 
  На рынке строительства многоквартирных домов г. Екатеринбурга работает порядка 100 компаний-застройщиков, которые уже осуществляют строительство со сроком сдачи объектов 2005-2007гг.
  Распределение крупнейших
  застройщиков
  2005г., тыс. кв.м.
  Таблица №9
 Компании 2004г. 2005г. Правобережный 30 508 23 000 АСК 34 881 70 000 КЭУ УрВО 9 779 8 000 МУП УКС 62 480 60 500 НД 40 315 32 500 СГС 5 157 4 500 Эльмашстрой 15 958 18 500
  Наиболее крупные компании на рынке - МУП УКС, АСК и "Наш дом".
 
  Доля компаний-застройщиков,
  2005г., %
  Диаграмма №8
 
 
 
 
  В сегменте "Бизнес" позиционируются "Атомстройкомплекс", "Нова-строй", "Наш-дом" и ряд других более мелких компаний. Такая интенсивность конкуренции связана со следующими причинами:
 > "Эконом" и "бизнес-класс" - проекты с быстрой оборачиваемостью, они фактически реализуются еще на этапе строительства, соответственно этот сегмент более емкий и нет необходимости перепрофилироваться, либо диверсифицировать свою деятельность
 > Платежеспособный спрос в сегменте "Бизнес" формируется быстрыми темпами - увеличивается на 7%-10% (от населения Екатеринбурга)
  Таким образом, на рынке Екатеринбурга сформировался неудовлетворенный спрос в "бизнес-классе", который даже с учетом ввода конкурентных объектов, будет оставаться значимым до 2010г. и превышать существующий объем предложения на вторичном рынке.
  Параметры, по которым они могут конкурировать объекты сегмента "Бизнес":
 * месторасположение
 * объем инфраструктуры
 * стоимость
  Месторасположение комплекса "АСТОН-ПЛАЗА" наиболее привлекательное - это центр города, расположенный вблизи основных транспортных магистралей, одновременно самая высокая точка города.
  Объем инфраструктуры - для объектов рассматриваемого сегмента расширенный. Не более трети объектов заявленных в 2005г. будут соответствовать по объему инфраструктуры проекту "АСТОН-ПЛАЗА". На вторичном рынке таких объектов нет.
  Стоимость - заявленная стоимость проекта "АСТОН-ПЛАЗА" соответствует рыночной.
  Можно говорить, что сегмент "Бизнес" на данный момент и в среднесрочной перспективе будет представлять благоприятные возможности для новых участников, с точки зрения интенсивности конкуренции.
 
 4. Выводы
  Екатеринбург один из наиболее динамично развивающихся городов РФ, по объему жилищного строительства в 2005г. он располагается на 5-6 месте.
  Объем ввода на первичном рынке жилья г. Екатеринбурга до 2010г. будет расти в среднем на 12% ежегодно, в 2005 г. он составил 490 тыс. кв.м.
  Основные факторы, которые стимулируют спрос на жилье, для Екатеринбурга складываются благоприятно - длительный тренд по увеличению числа браков и создания молодых семей, а также постоянный миграционный прирост. Помимо этого, потенциальный спрос стимулируется за счет соседних регионов, богатых природными ресурсами и не пригодных для постоянного проживания.
  Объем предложения в сегменте "Бизнес" будет стабильно увеличиваться в период с 2005 г. по 2010 г., ожидается, что объем продаж за пять лет вырастет более чем в 1,5 раза.
  Средняя цена в сегменте "Бизнес" в 2009 году прогнозируется на уровне 60-70 тыс.руб.
  Из крупных игроков можно отметить не более 5 компаний из 100 застройщиков, которые ввели свои объекты в 2005 г. Объекты аналогичные "АСТОН-ПЛАЗА" отсутствуют.
 
  Оценка базовых характеристик
  проекта
  Таблица №10
 Характеристики Оценка Месторасположение Наиболее привлекательное для организации строительства жилой недвижимости Объем инфраструктуры Расширенный - соответствует требованиям, предъявляемым на рынке и удовлетворяет максимальный перечень потребительских предпочтений Стоимость Рыночная - соответствует потребительским ожиданиям. Конкурентная ситуация Благоприятная - количество застройщиков, способных организовать и реализовать проект в сегменте "Бизнес", не более пяти Факторы, способствующие спросу * Стабильное увеличение доходов населения на протяжении последних пяти лет
 * Увеличение платежеспособного спроса в сопредельных регионах
 
 ПРИЛОЖЕНИЕ
 
 
 
 
 
 
 
 
 Консалтинговая Компания
 "Активные Формы"
 
 
 
 
 

<< Пред.           стр. 1 (из 2)           След. >>

Список литературы по разделу